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国家中小企业发展基金旗下关联律所：相关法条：广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3443号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张卓，住广州市越秀区。委托代理人：刘玉梅，律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔应新，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托代理人：崔渐华。原审第三人：崔建勋，住广州市天河区。上诉人张卓因合伙购房协议纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，涉案房屋位于广州市花都区新华街宝华路美雅直街6号XX房，房地产权属人登记为张卓。张卓与崔建勋原为夫妻关系，现已离婚。崔建勋与崔应新为姐弟关系。日，张卓与案外人林某签订房屋买卖合约，约定张卓以540000元的价格向林某购买涉案房屋。付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金20000元，首期楼款170000元，剩余价款350000元进行按揭贷款。合同签订当天，张卓向林某支付了定金20000元。日、日，张卓通过“********************”的账户分两次向林某支付首期款170000元、123000元。之后，张卓申请了公积金贷款，贷款额为227000元，贷款期限15年。日，张卓支付了涉案房屋的契税8700元。日，张卓（甲方）、崔应新（乙方）签订合资购房协议，约定：甲乙双方各出资50%合资购买涉案房屋。首付313000元，中介费、按揭费、契税等费用33000元，甲、乙双方各出资173000元；首付后的余款由甲方作为借款申请人进行公积金贷款，贷款额为227000元，甲、乙双方作为共同还款人，还款比例各占50%。协议还约定：涉案房屋的房产证上虽只署甲方的名字，但该房产的所有权归甲乙双方共同拥有，各占50%的份额。涉案房屋产生的一切费用，包括物业管理费、物业维修费以及现在不能预见的所有税费由甲乙双方各分摊50%。涉案房屋的盈利或亏损由甲乙双方各自享有或承担50%。日，崔应新（甲方）、张卓（乙方）签订了合资房产退伙协议，约定：依据双方于日签订的合资购房协定，就甲方退伙涉案房屋的购买达成如下协定：一、以日为甲方退伙之日。二、涉案房屋的升值以60000元计，乙方同意退还退伙人甲方203000元。……四、至乙方还清甲方203000元则于日签署的合资购房协议自动作废。甲方落款处的签名为崔应新（Vassili.C），乙方落款处的签名为张卓。该协议上另载明：乙方于日退还甲方50000元。还款人：张卓，代领款人：崔某。关于崔应新是否出资问题，崔应新、崔建勋均称其出资173000元。2010年10月份，崔应新之父崔某在香港恒生银行提取了港币100000元兑换成人民币取整80000元交给了崔建勋，张卓中国银行账户《RBS流水查询》中日存进的80000元即是该笔款项。日现金存进的133000元，则是崔某委托崔建勋卖掉股票基金的钱。综上，崔某共代崔应新向张卓提供资金213000元，崔应新实际出资额173000元，剩余40000元某已归还给了崔某。张卓提交的建行定存折A、RBS流水查询可以证明以上事实，同时，也说明张卓是对上述款项来源的自认。张卓辩称崔应新并没有出资，购买涉案房屋的款项均来自其银行账户；上述两笔款项是其从家庭其他账户中转来的资金，并非崔某的资金。庭审中，张卓还抗辩称涉案房屋是在其婚姻存续期间购买的，故张卓欠崔应新的钱属于张卓与崔建勋的共同债务，即使法院认定他应支付崔应新欠款，他仅应支付该欠款的一半。对此，崔应新认为房产证登记在张卓的名下，他只要求张卓归还欠款，至于张卓与崔建勋之间如何处理该欠款与他无关。原判认为，崔应新与张卓签订的合资购房协议及合资房产退伙协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定履行各自的义务，共担债务、共享收益。根据张卓提交的建行定期存折A、RBS流水查询及崔应新、崔建勋的陈述可以证明崔应新履行了出资的义务。按照合资房产退伙协议的约定张卓应退还崔应新出资额及支付房产升值收益共计203000元，张卓现已退还50000元，尚欠款153000元理应退还给崔应新，同时应向崔应新支付利息。张卓抗辩称合资购房协议是崔应新及崔建勋合谋诈骗其签订的协议，合资房产退伙协议则是张卓为了挽救婚姻而违背真实意愿签订的协议，上述两协议应属于可撤销的合同。民事活动应遵循自愿、公平、诚实信用原则，法院认为张卓作为完全民事行为能力人，在签订上述两协议时对其行为有足够的认知，并且张卓某应新退还50000元的行为，更能说明上述两协议是张卓的真实意思表示，因此张卓要求撤销合资购房协议、合资房产退伙协议的请求依据不足，不予支持。同时，张卓要求崔应新返还50000元款项并支付利息的请求也没有法律依据，法院不予支持。至于崔应新要求张卓向其登报道歉，责令张卓具结悔过并由法院通报张卓工作单位的请求，由于赔礼道歉主要适用于侵害人格权、人身权的情形，而本案中崔应新并没有提供证据证明其因张卓的行为造成其人身伤害、声誉损失及社会评价的降低，故法院对崔应新要求张卓赔礼道歉的请求，不予支持。张卓辩称由于涉案房屋属于其与崔建勋婚姻存续期间的共同财产，若法院认定张卓应支付崔应新欠款，张卓仅应支付该欠款的一半。本案中，崔应新仅向张卓主张权利，是崔应新对其自身权利的处分，法院予以支持。至于张卓与崔建勋之间是否存在债权债务关系，属于张卓与崔建勋的内部关系，张卓可以另行主张，本案不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于日作出如下判决：一、张卓于本判决发生法律效力之日起十日内向崔应新退还合资款及房产升值收益共计153000元。二、张卓于本判决发生法律效力之日起十日内向崔应新支付上述款项的利息，利息以153000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从日起计至法院判决之日止。三、驳回崔应新的其他诉讼请求。四、驳回张卓的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人张卓不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由崔应新承担。事实和理由：一、原审法院将崔建勋列为第三人错误，违反法定程序，应将其列为共同被告参与诉讼。1.崔建勋与张卓虽然已经解除婚姻关系，但至今仍未完全分割夫妻共同财产。共有财产涉诉，共有权人应当为共同诉讼人，即崔建勋的诉讼地位等同于张卓，应列为共同被告而非第三人。2.即使崔应新在原审中放弃对崔建勋的债权主张，其诉讼请求也应仅限于张卓个人应承担的部分而不是全部，张卓与崔建勋的共有关系已经终止，张卓没有承担连带责任的义务。根据张卓与崔建勋的离婚判决，崔建勋本人在离婚诉讼中称夫妻关于花都房产的共同债务153000元各半承担，明确表示其愿意承担此债务的一半。二、原审庭审违法取消辩论环节，严重违反法定程序。三、原审法院受理崔应新新增加的诉讼请求没有法律依据。1.主审法官明确表示张卓要求崔应新就网络公开辱骂的事件道歉及赔偿的诉请需另案处理，却又受理了崔应新后来增加的“判令被告登报道歉”的诉讼请求。2.崔应新另一诉请：责令被告具结悔过并由人民法院通报其单位，这样的诉讼请求明显不属于民事诉讼受理范围，原审法院不应受理。四、原审法院事实认定不清，证据不足。1.本案的基础法律关系源于张卓与崔应新签订的《合资购房协议》及《合资房产退伙协议》，但协议的书面形式存在诸多问题：（1）《合资购房协议》是在购房行为完成后补签的，却没有附上崔应新的出资凭据；（2）《合资购房协议》上崔应新的签名随意不规范，没有中文名也没有签署时间；（3）崔应新对约定的分摊费用和分担等义务根本没有履行；（4）购房行为发生于2010年，而《合资购房协议》写的是2011年合资，明显与事实不符；《合资房产退伙协议》采用非大陆通用文字的繁体字，文本提供者不是张卓。以上问题，原审法院未予以查明，崔应新也未作出合理解释。《合资购房协议》及《合资房产退伙协议》都是在张卓不清楚家庭财产状况，误以为崔应新具有出资事实的情况下签订的；《合资房产退伙协议》是在崔建勋第一次起诉离婚后，张卓为挽救婚姻而作出的妥协，并非真实意思表示。2.张卓之所以提起反诉，是因为双方虽签订了《合资购房协议》及《合资房产退伙协议》，但崔应新根本没有按照协议履行出资及协议约定的其他义务。按照举证责任分担的原则，对于合同是否履行的举证责任在于主张履行的一方即崔应新，但崔应新在原审中根本没有举出相关事实证据。3.张卓提供的建行存折和流水查询都是证明购房款项来自于家庭的证据，而且开户名都是崔建勋，与崔应新的出资无关。原审法院仅凭崔建勋的陈述，就认定13.3万元的资金来源于崔应新父母；而对于8万元的出资，经张卓质证后，崔应新当庭表示放弃作为证据提交，但原审法院仍然采信该证据并认定崔应新出资8万元的事实。综上，原审判决严重违反法定程序，认定事实不清，证据不足，适用法律不当。被上诉人崔应新答辩表示对原审判决没有异议，对上诉意见答辩如下：一、张卓不诚信，所述与事实严重不符，其上诉请求毫无事实依据。张卓对于与崔应新签订涉案房产《合资购房协议》有不同的解释版本。第一种说法是在崔应新打印好的《合资购房协议》上签字；第二种说法是崔应新要求张卓在空白单据上签名。原审庭审中，又辩称签订协议时，崔应新不在场。张卓的解释自相矛盾。此外，在离婚诉讼中，张卓认为讼争房产是其父母出资购买的，是其个人财产，如今，张卓又承认该房产是夫妻共同财产，更将崔建勋追加为本案第三人参加诉讼。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理。1.从原审至今上诉，张卓都明确承认签订了《合资购房协议》和《合资房产退伙协议》并已还款5万元，但辩称崔应新对其欺诈。若崔应新存心欺诈，协议就会约定限期交付尾款以及约定违约金，不至于崔应新事隔快两年才疲于奔走法院讨要尾款。而且既然张卓认为崔应新对其欺诈，那为什么张卓没有及时报案或主动向法院起诉讨要已付的5万元，而是在崔应新起诉讨要尾款时才作出“被诈骗”的抗辩呢？事实上，《合资购房协议》和《合资房产退伙协议》都是双方依据自愿、平等、公平、诚实的原则签订的，是合法有效的。2.《合资购房协议》、《合资房产退伙协议》、张卓部分还款证明均是经双方确认无异议而签名，这些证据完全能证明崔应新出资、合资购房以及张卓欠款不还的事实，足以完成崔应新对诉讼主张的举证责任，而无需再对非必要待证事实或法官主观臆想出的其他情况负举证责任。3.崔应新在直接证据基础上提供了银行月结单，张卓也提供了“崔建勋的习惯记账凭证”，也承认该证据的记载内容，间接证明崔应新出资的事实。综上，崔应新对出资事实履行了举证责任。4.张卓认为补签《合资购房协议》时某新没有附上出资凭证，认为崔应新出资方面的证据不充分。对此，可适用高度盖然性证明标准认定崔应新出资事实。家庭内部、亲情之间基于密切的人身关系和受“一家人”的传统家庭观念的影响，出资时往往少有收据、凭证之类。况且，张卓与崔应新都出资了，双方不可能为对方出具收据。而且，若崔应新没有实际出资，何来一而再地双方签订协议，何来张卓还款5万元的证明？崔应新出资购房在前，补签协议在后，《合资购房协议》也是由张卓拟定的，根本不可能存在崔应新无事实出资的情况。三、原审法院依法定程序审判，判决合法合理。原审中，张卓追加崔建勋为本案第三人参与诉讼，不存在“原审法院遗漏当事人”的情况；原审庭审亦无取消辩论环节。原审第三人崔建勋表示对原审判决没有异议，对上诉意见答辩如下：一、张卓抗辩被诈骗，是为了撇清债务，但是又担心要自己一个人还钱，所以又迫不及待拉上崔建勋来分担债务。二、第三人同样属于案件当事人，崔建勋作为第三人参与诉讼并不存在遗漏当事人的情况。三、《合资房产退伙协议》不是诉讼中的调解协议，是张卓和崔应新签名的，并不是为了挽救婚姻而签订。本院查明：一审时，张卓提供了一组证据“崔建勋的习惯记账凭证”，在其中一份证据建行定存折A中，崔建勋在存折的空白处亲笔记载：来源建行基金卡74860元（爸妈基金）；去向花都房，存卓中行折133000元余部分见建行股票卡。经质证，崔应新、崔建勋均确认其真实性。原判查明的其他事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，崔应新与张卓签订的合资购房协议及合资房产退伙协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。张卓上诉提出，《合资购房协议》及《合资房产退伙协议》是其在不清楚家庭财产状况，误以为崔应新具有出资事实的情况下签订的；《合资房产退伙协议》是在崔建勋第一次起诉离婚后，其为挽救婚姻而作出的妥协，并非真实意思表示。本院认为，张卓之辩解，显然依据不足。而且，如果张卓认为《合资购房协议》及《合资房产退伙协议》存在上述情形，即属于可撤销合同，则根据合同法的规定，张卓应在一年期限内行使合同撤销权，起诉要求撤销上述两份协议。由于张卓没有在一年期限内行使撤销权，其撤销权已归于消灭。根据协议约定的内容可见，张卓先确认崔应新为购房而出资173000元，其后协商退伙时因房屋升值而同意退还崔应新20万元。而且事实上张卓已部分履行承诺，退还崔应新5万元。即张卓不但先后两次确认崔应新为购房而出资，还实际履行了部分退款义务。现张卓上诉提出崔应新未能举证证实其已履行出资义务的问题，审查本案各方当事人在一、二审的诉辩意见和举证情况可见，崔应新部分出资是由崔建勋代管的其父母所有的款项所出，该事实有张卓一审时提供的证据“崔建勋的习惯记账凭证”中记载的内容“来源建行基金卡74860元（爸妈基金）”及崔建勋的陈述予以证实。由于“崔建勋的习惯记账凭证”是由张卓提供，而崔应新、崔建勋无异议，其真实性应予确认。同时，考虑崔应新与崔建勋、张卓之间的亲属关系，作为家庭内部、亲情之间基于亲属关系和受传统家庭观念影响，崔应新部分出资未能举出收据、凭证等证据，是可以理解的。崔应新的辩解合乎情理，本院予以采信。另一方面，张卓用于支付房款的账户“********************”在日存进的8万元、12月16日存进的133000元，张卓亦未能举证证实是其本人存入。关键的还是张卓先后两次与崔应新签订协议，最后张卓实际还款5万元这方面的事实。综合分析，原判确认崔应新出资之事实正确，本院予以维持。张卓该项上诉意见理由不足，本院不予支持。张卓其余上诉意见，均理由不足，本院不予支持，在此不一一赘述。崔应新及崔建勋的答辩意见理由充分，本院予以采信。综上所述，张卓的上诉请求理据不足，本院不予支持。原判查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3885元由上诉人张卓负担。本判决为终审判决。审判长　　　　黄文劲审判员　　　　钟淑敏审判员　　　　苗玉红二〇一五年九月十六日书记员　　　　邱穗珠黄蔚置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：我和女朋友合资买了一套房子，购房合同写的她一个人的名字，结婚后是共同财产吗？_百度知道
我和女朋友合资买了一套房子，购房合同写的她一个人的名字，结婚后是共同财产吗？
我和女朋友合资买了一套房子，是限购房，她符合买房条件，买房子时合同签的是她一个人的名字，首付20多万，她出了4万；余下款项住房公积金贷款，公积金贷款也用她的公积金贷的。还没领...
我和女朋友合资买了一套房子，是限购房，她符合买房条件，买房子时合同签的是她一个人的名字，首付20多万，她出了4万；余下款项住房公积金贷款，公积金贷款也用她的公积金贷的。还没领结婚证，现在贷款还没批下来，也开了她的单身证明，现在有朋友提出一个问题万一分手了，这样我什么都没了，说的好可怕。本想着结婚了，房产证下来了加上我的名字，我在在网上也搜索了一下，说住房公积金贷款认贷不认人，只有到贷款都还完了才能加名字，我现在不想有什么风险，以防万一，我该怎么办？在房产证没下来之前领结婚证这套房子算是夫妻共同财产吗？我不想签什么婚前财产公证什么的，伤感情，我该怎么办？期待您的指点！
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合同专家杨洋
合同专家杨洋
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　　答复如下：　　一、你所述的情况在现实中也较为常见。房屋是以你女友个人名义购买、并以其名义办理公积金按揭贷款，但首付却是二人共同出资，对于房屋首付出资部分和公积金贷款还款的货币财产，由你二人按出资比例按份共有，但你二人约定该部分货币出资为共同共有的除外。　　二、夫妻共有财产的开始形成时间一般以办理结婚登记的时间进行确定。办理结婚登记后，你二人偿还的公积金按揭款便是夫妻共有财产。　　三、结婚后，公积金贷款偿还完毕之前，按正常期限，《房屋所有权证》应当就已经办理下来。虽然产权证的权利人是按照房屋买卖合同的买受人进行确定，产权证上只登记你女友的名字，但该房屋实际上是你二人个人婚前财产和婚后共同财产的混合体，系按份共有和共同共有的混合。当然，你们也可特别约定，婚前的个人财产转为二人的共有财产。　　四、所以，房屋的实际民事权利人是你和女友二人。产权证上的个人登记并不能否定你依法享有的财产权利。　　法律依据：　　《中华人民共和国物权法》第93条：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　（注：解释（三）第10条规定不能直接适用于你所述的情形，但该法条关于“个人婚前订立房屋买卖合同并办理银行贷款，婚后夫妻二人共同还贷情形下的房屋权属认定”的立法原意，却可以解决你所述的情形。）
谢谢！现在住房公积金还没下来，就是开的单身证明过期了，要从新开证明，现在还没交上，现在我还要做些什么？贷款合同也是签的她一个人的名字。
扬州胡延斌律师
扬州胡延斌律师
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1、若有你出资共同购房的相关证据，请保存好，尤其是出资证明。 2、若将来分割房产，可以用出资证明证明你出资，并主张按份共有。
本回答被网友采纳
如果是领证之前购买的房子，属于婚前个人财产。
changjiangluo9
changjiangluo9
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只能保存好你支付购房款的证据，包括你帮助归还按揭贷款的证据。当然，只要没有婚后财产归各自所有的约定，婚后归还按揭贷款部分对应的产权份额应属夫妻共同财产，离婚时可以主张分割。
支付购房款的证据包括什么？银行刷卡POS单算吗？是用我的银行卡支付的首付！
银行刷卡POS单也算。但好像无法长期保存，时间长了文字会退，建议复印留存。
按出资比例来分
房子写的谁的就是谁的。
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擅长：暂未定制
不要结了。
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我和妹妹合资贷款买房,因我已经贷款买了房,所以我们合资的房子只能写上妹妹的名字,请问我们要协什么协议
我和妹妹合资贷款买房,因我已经贷款买了房,所以我们合资的房子只能写上妹妹的名字,请问我们要协什么协议,怎么签才具法律效应呢?(我俩都已结婚)谢谢!
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你好,可以协商一致订立协议约定房产归属,但一定要内容和形式均合法有效。我们这边可以帮你书写专业的书面约定。如有疑问,可来电详询,电话咨询免费。
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那出资比例是多少?协议涉及的细节较多,可以委托律师起草或审核,具体可以电话沟通。
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您好,您是想写您和妹妹是房屋共有人吗?这种协议的话最好是委托律师书写才能保证不出纰漏。您需要帮助的话可以联系我,很乐意帮助你。
最好到律师所来边说边写
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合资购房协议是否有法律效力
&11-27 16:22&&悬赏 15&&发布者:eleven…… &地区:江苏－苏州 回答:(4)
关于房产公证问题向您咨询，情况如下：我性别女与一女性好友合资买昆山花桥繁华里楼盘的一个住宅房，由于非亲属关系，现银行贷款办理讲如果产证上要2个人的名字，调查非亲属关系就不能贷款，产证只能上1个人名字才肯办理贷款，可是我们房子定金已付就必须要买，而且也必须要贷款，所以权衡下来我们就上其中一人名字，并拟定合资购房协议和当初销售楼盘的代理商中介公司三方签协议来公证我们双方出资比例及今后一些产权分割等详细事项，产证将在2016年底才能下来，请问在产证下来之前我们拿这个协议去公证处公证可以吗，有法律效力吗？律师事务所公证有效吗？因为之前有咨询公证处客服讲不给公证，他们只看产证上的名字是谁就是谁的，但是产证加名字地税费非常高，我们75万的房子预计十几万的税费，而且加上名字我也用不着公证了，如果不加名字，将来凭协议可否有效证明双方的产权？还有是所有银行都是这个规定吗两个非亲属女生就不能贷款，银行客户经理跟我说，男女朋友关系的就可以贷，这不是太扯了吗，男女朋友不是亲属也不是夫妻，只是说将来有可能成为夫妻就给贷款，什么鬼政策啊，实在是气愤，马上要付首付了，请各位律师帮我解答，万分感谢！
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[山西-太原]
597804积分
回复时间：日 16时26分
答：1、可以对合同内容予以公证；2、是见证；有效；3、不能；4、一样；5、赞同。
追问：感谢回复，您第1条意思是公证处可以办理公证吗？可以是公证处说要看产证或购房合同上的名字，那上面根本只有1个人名字，他们说不能公证。2、您的意思是律师见证有效的对吧。
回答：答：有效，但是，不产生物权效力。
追问：如果不产生物权效力，那等于立协议没用呢，立协议就是要把物权分割成双方各占50%产权的，这我该怎么办呢，朱律师。。难道只能等产证下来后加名字吗要十几万的费用啊
回答：答：不是。难以实现你的目的，该协议在彼此间与约束力。
提问者对最佳答案的评价：
谢谢朱律师，现在我们决定下来让她自己买了，我再单独买吧只能这样了，比较省心，这回长了见识了，下次要咨询好了哎
[江苏-苏州]
回复时间：
协议在你们之间是有效的。
追问：感谢回复，只是我们之间有效是什么意思呢，那等于没有法律效力了？
回答：对外是无效的,要承担较大的风险.
[江苏-南京]
回复时间：
具有法律效力，公证应明确具体的各自出资及所占份额！
律师事务所是办理见证的！
可以证明双方的权利！
[江苏-南京]
回复时间：
具有法律效力，公证应明确具体的各自出资及所占份额！
时间： 15:26
是具有法律效力的
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婚前双方合资买房登记于一方名下，离婚房产归谁？
作者：何琴
实践中，经常会出现婚前双方共同出资购买房屋（既包括合资支付首付，也包括全款购买），男方为了讨好女方，将房产登记在女方一方名下。离婚房子归谁？此种情况在法律上并没有明确的规定，如何认定房产的财产权归属以及如何进行财产分割，这在司法实践中是个比较麻烦的问题。
案例：葛某某与孟某某原系男女朋友关系，双方于2002年开始同居生活。2007年7月，双方为结婚共同出资（其中孟某某出资10万）购买了位于北京市通州区001号房屋，该房屋登记于葛某某名下。日，葛某某与孟某某登记结婚。日，双方感情不和，经北京市第二中级人民法院判决离婚，离婚诉讼中，孟某某以其对涉诉房屋进行了出资主张涉诉房屋为夫妻共同财产。但葛某某对此不予认可，最终法院判决涉诉房屋为葛某某的婚前个人财产。孟某某10万元支出系不当得利，葛某某应当予以返还。
案件争点分析
本案中争议焦点如下：婚前双方出资所购买的房产登记在一方名下，该房产属于夫妻共同财产还是婚前个人财产？如果是婚前个人财产，是哪一方的婚前个人财产？
对于第一个问题，实践中关于该房产的财产属性问题认识并不一致。我国《婚姻法》对夫妻共同财产的认定是以婚姻登记为界线。司法实务中，一般以取得房屋所有权是在结婚登记前还是结婚登记后来界定是否为夫妻共同财产。本文所讨论的房屋所有权的取得是发生在婚前，因此，该财产不属于夫妻共同财产，而是婚前个人财产。
对于第二个问题，有两种看法:一是该房产属于登记方的婚前个人财产。不动产所有权的取得以登记为准。登记方在婚前就获得了该房屋的所有权。非登记方出资却放弃房屋登记，视为对另一方的赠与；二是该房产是双方共有的婚前个人财产。登记方和非登记方共同出资买房的行为，是以出资金额为比例的按份共有关系。
事实上，司法实务中对于认定到底是属于个人的婚前财产还是双方共有的婚前财产，法院一般依据现有证据进行裁判，在二者中择其一以判定最后房屋归属。
诉讼实务总结
前文案例中，法院认定葛某某收取了孟某某的10万元这一事实，但是以现有证据不能证明孟某某对该房屋进行出资，判定涉诉房屋归葛某某所有，葛某某收取了孟某某的10万元系不当得利，应当予以返还。
大多数情况下，法院对于婚前双方合资买房只登记于一方名下的离婚财产分割，通常以权属登记为主要认定标准，而对于另一方的“出资”损失，则多以不当得利进行补偿。这是由于现有法律对该情况下的纠纷还未有明确规定，认定对涉诉房屋存在“出资“事实非常困难，除非双方针对买房事宜存在相关协议等较强的证据证明。
在司法实务中，婚前合资买房登记于一方名下，大多数非登记方当事人由于不能提供充分的证据证明其实际出资的事实，或者能够证明出资但是不能证明双方合伙购买、共同持有房屋的意愿，法院一般都判决涉案房屋归登记方，判其不当得利返还或是双方存在借贷事实返还借款等来弥补非登记方的损失。
提示：婚前共同出资买房注意事项
如前所述，婚前共同出资买房，如果房屋登记在双方名下，双方的合法权利都能得到法律的保护。但是，婚前共同出资买房只登记在一方名下，离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此，为避免日后可能存在的纠纷，婚前共同出资买房时，应当注意以下事项：
一是非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。
司法经验表明，婚恋中的双方通常都是感情深时恨不得掏心挖肺，感情破裂时就锱铢必较了，这是人之常情。然而，这种”人之常情“在法律中却是不适用的。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准，而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外，登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由，非登记方无权干涉。对于这些，非登记方都必须有清晰的认识。
二是如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实，应当签订书面协议。
购房过程中，银行转账记录只能证明金钱来往，而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此，如果双方对于所购房屋权属有约定，应当签订书面协议约定份额，以避免日后产生不必要的争议。
三是如果非登记方希望自身权益获得法律保障，可以通过在与登记方协商增加自己为共同所有人进行房屋变名登记。
通过完善权属登记，无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。
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