银行信息港财经3月17日讯：供给侧改革，大家都知道，那就是通过供给来改变市场供求，以达到市场供求平衡，如果需求大就增加供给，如果需求减少就减少供给，自2015年房地产调控以来，大多数城市都采取了减少土地供给或停止供给的办法来平衡供求。
　　去库存呢，也很好理解，那就是城市库存多了，大量房子都卖不出去了，影响到经济发展了，国家出面来兜底，把去库存上升到政治任务。为了去库存，从中央到地方，采取了各种各样的办法，如将限购取消、降低贷款首付、减免税费、买房补贴等，来刺激居民购房消费，为了打消大家的担心，无论是央企还是国企，都充当了急先锋，到一二线城市疯狂拿地创造地王，把购房者的预期大肆提高至少一倍。
　　因为要去库存，因此，每个城市就不再新增土地审批，直到该城市库存量降到6个月以内，地方政府才开始着手增加土地供应，也就是说，在库存没有降到安全范围内，就不新增供给。
　　因为在库存总有消化完毕的哪一天，或者说库存总有降低到6个月以内的时候，而一旦库存从20个月降至10个月或5个月，供给就极大地减少了，而随着信贷等金融政策的支持，老百姓(46.86 +1.85%,买入)购房的热情会被唤醒，特别是在供给量快速下滑的时候，购房者就开始发生恐慌和羊群效应，这个时候如果伴随着地王等媒体的渲染，库存就会出现直线下降，瞬间出现供不应求的局面，然后房价就开始暴涨了。
　　这个逻辑不会有错，即去库存的政治任务下，各地政府的主要任务就是想法设法去库存，而库存只有降在安全线以内，土地供应才被提上日程，这就出现了一个大问题，即去库存一开始的时候，比较缓慢，但随着库存的减少和房价的缓涨，去库存将在临近6个月左右的时候加速，以前需要6个月的库存，可能一两个月就消化完了，比如近期的重庆，15年的时候每月成交量在五六千套，去库存需要近20个月，而去年年底的时候每月成交量达到了两三万套，去库存快速缩减至2.5个月，而重庆市政府明显预估不足，虽然在去年10月份之后开始加推土地，但无奈远水解不了近渴，春节前后，市场一手房供应出现了断货的奇观，这也就是重庆春节前房价暴涨的根源。
　　去年16个热点城市出现房价暴涨，都是&供给侧改革&遭遇&去库存&双重作用的结果，这些城市本来库存就不太高，在年的国家刺激政策中，执行了和库存天量的三四线城市一样的标准，再加上一二线城市的金融助推(首付贷)和各种概念演绎(地王+人口)，去库存得以最先完成。
　　哪个城市去库存最先完成，哪个城市房价就出现快速上涨甚至是暴涨，回过头来你去看，每个房价暴涨的城市都是这样的逻辑，至于地王出现不出现，只是缓涨和暴涨的区别，至于人口流入流出或中心城市、自贸区概念等，都是忽悠人的大把戏，那些都不是导致房价突然暴涨的根源。
　　不然你解释不了为何那些人口净流出的城市也出现了房价过快上涨或暴涨，如西安、重庆，不然你解释不了为何14年房价没有暴涨、15年房价没有暴涨，而偏偏16年房价突然间暴涨，而且大多数一二线城市都是前后脚，最多相差也就三五个月而已。
　　近期很多人关心三四线城市的房价涨跌，房投在回复中斩钉截铁的用了&会涨&的字眼，很多人看不明白，今天借助这个机会给大家详细剖析一下。
　　在中国，我们所指的三四线城市，一般指的是地级市或者县级市，而地级市下属的县城，一般就是五线城市了。
　　在这一轮房地产危机中，县城最惨，有很多县城的开发商，几乎全军覆没，价格也是近5年未涨，而三四线城市则好一些，但经历了近五年的长周期调控()，大多数城市的楼市也是半死不活，特别是那些担保崩盘的城市可谓是惨不忍睹，几乎80%的本地开发商都出现了资金链断裂的危机，每个城市都出现了大量烂尾楼，如开封西区，多个大盘项目都遭遇了危机，如东方今典、东汇名城被恒大收购，常春藤大院被碧桂园收购，就是当地的龙头企业大宏置业也遭遇危机，不得不再一次采取傍大款的方式(以前是联合建业，后来建业撤走，现在牵手碧桂园)来进行后续项目开发，市区十余个楼盘都出现了问题，或烂尾、或被收购和兼并、或半死不活。
　　三四线城市在2010年年底经历了一次房价暴涨，那一次几乎暴涨了一倍，很多城市房价从2009年约3000元/平拉升至约6000元/平，受房价的暴涨和省会城市的严厉限购影响，大量省会知名开发商把战略重心瞄向了三四线城市，很多大牌房企都纷纷到地级市跑马圈地，而且都是一圈都是一两千亩，那个时候，人们对三四线的城市发展可谓是信心满满，都想在三四线大干一场，以实现他们的百亿千亿梦。
　　但不幸的是，在2011年年初调控升级之后，三四线城市遭遇了史上最长的一次危机，一开始，开发商都沿袭了以往的想法，即死挺不降价，哪怕高息借贷也不降价，因为他们认为一两年的调控之后，房价还会再次暴涨，但遗憾的是调控并没有如期松绑，严控政策一直持续到2014年9月份才结束。
　　虽然月份中国部分一二线城市出现了短期的房价暴涨，但那一次并没有带动三四线城市的房价上涨和销量增加，相反，由于部分一二线城市的房价暴涨，央行执行了&断奶&狠招，三四线城市遭受株连，被再一次沉重打击，很多地级市房价在2014年出现大幅下调，很多楼盘都从6000元/平下调至4500元/平，下跌幅度在25%左右，这样的局面一直持续到2016年上半年，直到2016年下半年大部分一二线城市房价出现暴涨，才有所缓解。
　　目前的大多数三四线城市，在去库存的政治任务和供给侧改革双重作用下，已经连续多年暂停了土地供应，而且政策方面除了国家统一的史上最宽松刺激政策外，还有地方政府的购房补贴等政策跟进，这些政策刺激，对于当地居民购房热情起到了立竿见影的效果。
　　很多楼盘从2016年下半年开始出现销量快速增长，以前一月销售三五套的变成了一月几十套乃至上百套，特别是在2016年10月一二线热点城市楼市调控之后，三四线城市的居民只能被动选择当地投资置业，也因此催生了当地房地产的快速回暖和变热，很多城市都出现了久违的日光盘，购房者一下子多了起来，很多城市的有效库存快速减少(烂尾项目、问题项目都非有效供应)，多个城市都出现了部分楼盘无房可卖的断档期。
　　随之而来的是部分开发商开始大幅提价，有一些三四线城市的部分楼盘房价与去年同期相比上涨了20%&30%，如开封西区的项目，去年年年初的时候大多数楼楼盘都在5千出头，而现在的价格大多已经在元/平，涨幅已经超35%。
　　虽然部分三四城市的有效库存在快速减少，虽然部分三四线城市的房价已经出现大涨，但目前的三四线楼市依然被上层高度呵护。
　　在2016年12月份召开的中央经济工作会议中，中央再一次提出了&三四线去库存&的口号，也就是说2017年依然是三四线的去库存之年，而在库存没有被消化之前，当地的土地供给将会被暂停，这也就是国土部在去年年底(1月22日)提出的意见：即对库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。
　　一方面，三四线去库存导致库存急剧减少，另一方面，国家限制三四线新增土地供应导致供应断档，两者相加，终有一日，这些城市也会出现严重的供不应求，那个时候，在房地产各项刺激政策的综合效应下(库存未清绝不会退出刺激政策)，房价出现上涨乃至大涨就成了必然，如果某个城市出现如去年一二线城市的大量地王(地方政府和开发商合谋)，则房价暴涨也就无法避免，这和2016年以16个热点城市为代表的一二线城市房价暴涨道理是一样一样的。
　　总之一句话，2017年大多数三四线城市都会出现房价上涨，那些最先库存消化完毕(供应断档)的城市将最先出现房价大涨，甚至是暴涨，不排除部分城市部分楼盘在2017年下半年或2018年出现房价暴涨50%的可能(以2015年年初房价为基准)。
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12017年三四线去库存，赶着资金去接盘今年3月以来，包括北京、上海、南京、郑州等地纷纷出台了关于房地产调控政策，作为大哥的北京不断出台补充政策，其他城市跟着大哥开始升级限购政策。众多投资客在扫荡一二线城市后，又开始转战三四线城市。即便在库存量巨大的非沿海三四线城市，房价依然开始上涨，涨幅基本在10%-20%。由于一二线城市楼市火爆，价格暴涨令人乍舌。导致三四线城市普遍五六千的房价极有诱惑力，同时一二线限购限贷，也将资金和需求从一二线城市挤出来涌入三四线城市，于是三四线城市开始恐慌性买房。但笔者要告诉你的是：千万不要因为贪图三四线房价便宜就跟着这波资金去三四线城市炒房子！即便今年三四线城市房价会上涨，也不行！否则几年后，你的资产将灰飞湮没！房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。从去年十一国庆后，随着中央对20个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。所以，笔者再次发声：未来中国房地产价格一定是一二线与三四五线以下两级严重分化，不同级别的城市房价，将来价格一定会一个天上一个地下。大家千万别在冲动和焦躁的驱动下，跑到三四线和以下的城市投资买房！守着自己的财富，别傻呼呼的去陪葬！2跟你叨叨比一二线城市更TM不靠谱的三四线城市的房屋租售比先说说三四线城市令人作呕的房屋租售比。什么是租售比？用经济学的解释是：房屋租售比= 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。说的通俗点，就是用房子的价格除以每月租金，看你收租金收多少个月能把你买房子的本收回来。根据国际经验，售租比为200:1&#是比较合理区间，也就是你收17—25年房租能把购房成本收回来。但我们国家一二线城市的租售比已经干到4、500:1了，你买个房子，得四十年才能把本收回来！更扯淡的是，国内大部分三四线城市的租售比现在也干到4、500:1了，并且比一线城市更让人无语的是，随着众多年轻人不断涌向一二线核心城市，三四线城市面临中长期人口流失，空房多，人少，房子压根就租不出去！而三四线的小中产阶级，主要资产形式就是本地的房产，而三四线城市房屋租金收益勉强赶得上银行一年定期利息，想要跑赢通胀，根本想都别想。而一二线核心城市的限购限贷基本堵死了三四线小中产阶层短期上车的机会，而投资海外现在外汇管制又严格，那么这些小中产阶级怎么办？如果不想在未来的一二线与三四线城市房价分化的浪潮中灰飞湮没，那么下面的操作就要看仔细了。3怎么办？卖房子订立长期租约以笔者朋友张陆的情况为例：张陆在华中一个三线城市有四套住宅，一套市中心120平的房子一家三口自住。第二套房子面积80平米，在张陆单位附近，是几年前张陆跟着单位一块儿团购的，摆了张床和简单的家具，有时候张陆在单位加班太晚就直接住这儿，周六周日有时约同事朋友打牌为了不影响妻女也约在这儿玩，房子团购的时候一平2700元，用了公积金贷款，每月还七百多块。剩下的两套房子已经租出去了，第三套是张陆父亲单位90年代初的老房子，50多平，过户给了张陆，租给了小区开小吃店的，一月租金400元。第四套是结婚前张陆媳妇娘家买的，86平米两居室，找了小区房屋托管中心托管出去了，一月租金900元，托管一年给十一个月的房租，四套房子除了张陆单位团购那套用了公积金贷款，其他都没贷款。而张陆有一个女儿，现在小学一年级，还有五年才上初中，计划去省会读初中，但省会城市现在限购，张陆没有资格买，准备等未来限购政策放松再看看。张陆现在的资产状况如下：像张陆这种在三四线城市，坐拥几套房产的小中产阶级怎么办？张陆也对我问过同样的问题。我给张陆的建议是：把四套房子全卖了！张陆一听急了，说：疯了吧？把房子卖了我一家人住哪儿？我说：你先别急，听我慢慢讲。首先，2017年这一波一二线核心城区的限购限贷一定会导致一二线购房炒房资金外溢，再加上政府引导的三四线城市去库存，必定会引发三四线城市的普涨补涨行情。但你要知道的是，未来这一波三四线城市的上涨是前两大因素叠加造成的，热潮过后，高位接盘的投资客发现三四线城市依然是人口净流出，后续接盘买房乏力，这一波去库存的热潮过去，几年后必定是一地鸡毛。所以，你现在可以先把这四套房子全卖出去，但是有一个前提条件：就是自住的房子一定要卖给投资客，因为投资客的目的并不是要你的房子，而是享受房屋升值的投资收益。所以，你在选买家的时候，给一个条件，就是跟下个投资客房东签订一个长期租金协议。具体操作流程：你现在住的120平米的房子目前市值是87.6万，这一波涨价周期补涨20%到105万应该不成问题，那么你就在那时以低于市价5万，也就是100万卖给投资客。但是有个条件，就是一定要把房子租给你，并且签订6年以上长期租约，如果对方违约则高额赔偿。为了能让对方爽快同意，你可以用高于市场租金的价格把房子再租回来。比如，张陆现在住的房子小区均价租金是1100元，你可以1300租回。对于投资客来讲，用低于市场价的价格买了一套房子，但收租却得到了高于市场平均收益的租金，这是一件怎么算都无比划算的事情，唯一不足的就是有长期租约。而对张陆来讲，等交易手续办完后，张陆一家还是住在自己的房子里，用的还是原来的家具，家电，一切的一切都没变。唯一不同的是房产证没了，多了100万的现金，和一年需要支付一万多元的租金。4卖房后现金买基建信托或REITs下一步怎么办？用100万现金买政府投资基建类信托，或者买现在开始出现的REITs（房地产投资信托基金），一年收益基本在10%左右。六年后，本金加收益有100万*1.16=177万，减去6年9.36万租金，如果考虑6年内会涨几次房租，我们就按6年12万房租计算，还有177-12=165万现金。其他三套房子可以如法炮制操作！5等这一波投资接盘侠全完蛋而关键一个点是，三线城市这套120平米的房子，6年后房价会不会超过165万/120平达到13750元一平米？并且有人接盘？我们看一下张陆所在这个三线城市过去6年的房价走势图： 除了2014年该城市房价经历过短暂的过山车之后，这六年基本就一直处于阴跌走势，这也是全国绝大部分三四线城市最近几年的价格走势，也是未来的难以逆转的趋势。这就是摆在张陆这些三四线城市小中产阶级面前的现实！而未来六年后，笔者断定，随着三四线城市精英阶层、大学高才生和社会财富不断流向一二线核心城市，并且该三线城市未来供地量巨大，该城市的房价依然不会有大幅攀升，并且未来会出现无人接盘购房的情形！届时，在2017年末在三四线城市房价高位接盘的投资客必定会失败离场，张陆可以用远不高于100万的现金直接购回自己的住房，并且还有一大笔信托收益。即便未来如果货币大放水，由于通胀压力导致三四线城市有所上涨，给张陆的这个策略也可以用极少的现金支出而完全规避对冲掉大概率发生的三四线城市下跌且无流动性的风险。风险极小，而安全性和收益却极大！后记：写到最后，笔者对可施行此策略的三四线城市“不包含区域”特别做一下补充说明，就是环京津翼、环长三角、环珠三角的三四线城市不在此策略之内，上述环都市圈的三四线城市由于未来所围绕的核心城市房价的不断上涨而有溢价上涨和购房的需求，所以不在此众多三四线城市范围之内。三四五线及以下的小中产阶级，留给你们的时间不多了！
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201720185月
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去库存临近结束，日照将来房价会怎么走？
今天，日照市第20届房交会正式启幕，房交会上人山人海、热闹非凡。前几日，有网友表示买不到房子了，通过此次房交会，大家也观察到，有太多的新盘入市，正是买房、选房的大好时机。
三四线城市的房价，很大程度是因为去库存政策的刺激，才慢慢涨起来的，三四线城市的楼市也享受了一轮红利，那么在三四线城市，库存即将消化完成的情况下，未来房价会怎么走呢？
一、楼市去库存政策解读
房地产去库存，是国家十分关注的事情，也曾经被列入2016年重点工作之中，也曾明确指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。从种种迹象都可以看出，楼市因为产能过剩，导致库存量增加，一旦库存量不能消化掉，那么对于楼市来说风险就在一天天的增大，为了规避这种风险，所以才有了楼市去库存之说！
二、一二线城市房价稳中有落
在去库存政策的刺激下，不少城市的库存量得到了有效的消化，随着城市房屋的库存量逐步下降，对于一二线城市来说，房价也会因为库存量的下滑而呈现出回落的趋势。但是现在热点一二线城市的刚需还很大，短期内楼市可能还会有上涨的压力，长期来看楼市都是会走下坡路的。
三、四线城市房价仍继续上行
在去库存作用下，三四线城市的房价、成交量继续上行，土地成交价格、金额双双上涨，从此次房交会可以看出，日照有太多的新盘入市，现在正是买房、选房时候，楼市行情一片大好，目前日照房价上涨仍然存在，周边的小区一天一个价，房子早晚都要买，广大刚需还是要趁早买房，省的拖久了房价涨的更高。
楼市走势一定要看清，再衡量是否值得购房，在现在房价这么高的背景下，对于刚进入社会打拼或者在一二线城市打拼的年轻人来说，可能买房是一件非常困难的事情，或许租房是他们最好的选择。
但在三四线城市，眼看着众多新盘入市的，需要房子的人越来越多，我们可能永远等不到房价降到理想状态，何况就算以后房子会跌，那要等到什么时候？刚需等不起，况且，中心好地段的房子是不会轻易掉价的……还是早买早住吧！
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（原标题：三四线城市去库存结束后，未来的房价会怎么走？）
三四线城市的房价，很大程度是因为去库存政策的刺激，才慢慢涨起来的，三四线城市的楼市也享受了一轮红利。那么在三四线城市库存即将消化完成的情况下，未来房价会怎么走呢？一、楼市去库存政策解读房地产去库存，曾经成为国家十分关注的事情，也被列入2016年重点工作之中，也层明确指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。楼市去库存政策解读从种种迹象都可以看出，楼市因为产能过剩，导致库存量增加，一旦库存量不能消化掉，那么对于楼市来说风险就在一天天的增大，为了规避这种风险，所以才有了楼市去库存之说！二、一二线城市房价稳中有落在去库存政策的刺激下，不少城市的库存量得到了有效的消化，随着城市房屋的库存量逐步下降，对于一二线城市来说，房价也会因为库存量的下滑而呈现出回落的趋势。但是现在热点一二线城市的刚需还很大，短期内楼市可能还会有上涨的压力，长期来看楼市都是会走下坡路的。一二线城市房价稳中有落三、三四线城市房价逐步回落三四线城市呢，房价上涨的动力很大程度是来自于去库存政策的刺激，在去库存这股外力消失之后，或许三四线城市的房价也就失去了继续上涨的动力，很多的人还是愿意选择前往机会更多、选择更广的大城市，而不是经济发展仍比较靠后的三四线城市。三四线城市房价逐步回落因此，三四线城市的楼市应该会在去库存政策取消之后，房价会逐步回落，呈下滑的趋势！因此，综上所述，在去库存临近结束，楼市总体的走势是走下坡路的，其中热点一二线城市房价可能还会有所微涨，但总体上来说未来房价还是会稳中有落的，而三四线城市乃至周边的县城、城镇房价将会在库存量降低到合理水平后，逐步回落。楼市走势一定要看清，再衡量是否值得购房。在现在房价这么高的背景下，对于刚进入社会打拼或者在一二线城市打拼的年轻人来说，可能买房是一件非常困难的事情。
本文来源：网易房产
责任编辑：张杨军
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