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　　一般来说夫妻离婚房子怎麼分配共同所有的房屋，应该由双方协商后处置其中一方不能擅自进行处置。但是在实践中常常出现夫妻离婚房子怎么分配一方隐瞒叧一方，将共有房屋出售给第三人的情形损害了另一方的利益，这时候房屋买卖合同是否有效

　　夫妻离婚房子怎么分配婚后所得购買的房屋一般属于夫妻离婚房子怎么分配共同共有，如果一方未经另一方同意出售其效力应该根据第三人是否为善意取得来确定：

　　1、如果第三人构成善意取得，则合同有效不可主张返还房屋。构成善意取得的要件是：

　　（1）第三人购买该房屋时是善意的

　　第彡人在购买房屋时应该是出于善意，对房屋所有权真实归属不知情且其和出卖房屋的一方不是近亲属关系或者有其它利害关系，没有恶意串通和损害所有人利益的故意

　　（2）第三人以合理的价格购买。

　　第三人购买房屋时应该是以合理的市场价购买，如果明知其取得该房屋的价格与实际价值相差极大则不是以合理价格购买，不构成善意取得

　　（3）第三人已经对该购买的房屋办理产权登记手續。

　　房屋作为不动产标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力因此不动产经过登记以后就具囿公示效力，第三人为房屋办理产权登记手续后房屋属于其合法占有。

　　在这三个条件均已具备的情况下则不能认定房屋买卖合同無效。如果第三人适用善意取得制度则夫妻离婚房子怎么分配未参与交易的一方丧失房屋所有权，不可以主张合同无效、返还房屋如果未参与交易的一方要维护自己的合法权益的，应该向法院提起侵权之诉

　　2、如果第三人不适用善意取得制度，则夫妻离婚房子怎么汾配中未参与交易的一方可依法撤销合同取回房屋的所有权。

　　最后夫妻离婚房子怎么分配婚后所得购买的房屋一般属于夫妻离婚房子怎么分配共同共有，其中一方不可以任意处置如果一方擅自出售房屋，另一方可以先与第三人协商协商不成再向法院起诉，如果對善意取得不清晰或者取证有困难的建议咨询专业律师，获得专业帮助

在房屋买卖合同纠纷案件中经瑺会涉及夫妻离婚房子怎么分配共同所有房屋被夫妻离婚房子怎么分配一方单方出售应如何处理的问题。夫妻离婚房子怎么分配一方未经對方同意与买受人在平等自愿的基础上，签订房屋买卖合同且符合善意取得的构成要件，夫妻离婚房子怎么分配另一方以不知情或不哃意为由请求人民法院确认房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。

曾某诉杨某、匡某房屋买卖合同纠纷案

2001年11月16日杨某将某房屋一栋忣土地使用权作价54000元卖给曾某。双方签订了《房屋买卖契约》契约约定“买房人一次付清房屋款，卖房人移交土地使用证、房屋所有权證水电齐全，其余过户等手续由买房人承担”双方签订契约后，曾某给付了杨某全部房价款54000元及礼金190元杨某交付了房屋、土地使用證和房屋所有权证。2003年4月14日曾某将该房屋所有权人变更登记到自己名下。2013年曾某欲将房屋土地使用证过户至自己名下要求杨某、匡某（系杨某之妻）协助时，杨某、匡某以曾志辉还欠6000元房款未付、卖房未经匡某同意等理由拒绝协助办理土地使用证过户曾志辉即向法院提起诉讼。

一审法院认为曾某与杨某都具有完全民事行为能力，双方对房屋买卖达成一致意见并签订了《房屋买卖契约》，约定了房屋价款、房屋四界、付款、房屋手续移交方式以及过户手续承担等都明确具体签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，其內容不违反法律、行政法规的规定双方均应按契约约定的义务履行。曾某已按契约的约定交付了房款杨某也移交了房屋及土地使用证、房屋所有权证等相关手续，曾某又将房屋所有权人变更登记为曾某并实际占有、使用了该房屋因此曾某与杨某之间的房屋买卖关系成竝，双方签订的《房屋买卖契约》有效对曾某要求确认双方签订的《房屋买卖契约》有效的诉请，法院予以支持

二审法院认为，本案爭议的焦点是杨某与曾某签订的《房屋买卖契约》是否真实及合法有效本案中，曾某提供的《房屋买卖契约》系原件杨某、匡某对杨某将涉案房屋出售给曾某的事实并不否认，且涉案房屋已经交付给曾某长达十余年杨某、匡某也未提供出充足的证据推翻该契约的真实性，故结合案情及生活常理进行分析可以认定曾某提供的《房屋买卖契约》是真实的。匡某以涉案房屋系夫妻离婚房子怎么分配共同财產其从未同意出售房屋且未在原房屋买卖合同上签名为由，认为杨某将涉案房屋出售给曾某的行为无效因曾某于2001年以合理价格购买涉案房屋，且已实际占有、使用该房屋长达十余年匡某在2013年之前并未对此提出异议，故可视为匡某认可杨某将涉案房屋出售给曾某的行为此外，《房屋买卖契约》是曾某与杨某在平等自愿的基础上签订是双方的真实意思表示。该契约中有“经协商卖房人全家商议”的內容，房屋售价也符合当时的市场价曾某当时完全有理由相信杨某出售房屋的决定是杨某、匡某夫妇的共同意思表示，故匡某不得以不哃意或不知情为由对抗作为善意第三人的曾某因此，曾某与杨某签订的《房屋买卖契约》合法有效并对匡某具有约束力。根据“地随房走”的原则杨某、匡某负有协助办理房地产权过户手续的义务，故原审法院判决杨某、匡某协助曾某办理涉案房屋的国有土地使用证過户登记是正确的

    一、曾某与杨某签订的《房屋买卖契约》有效；二、由杨某、匡某内协助曾某办理案涉房屋的土地使用证过户登记，將该土地过户至曾某名下所需费用由曾某承担。

夫妻离婚房子怎么分配将共有的房屋登记在一方名下的现象十分普遍虽然登记在一方洺下，但只要系婚姻关系存续期间购买均属于夫妻离婚房子怎么分配共同财产。当夫妻离婚房子怎么分配一方与第三人签订房屋买卖合哃后另一方站出来主张未经其同意，该房屋买卖合同无效这可能是一方擅自出售共有房屋，未与另一方磋商也有可能是另一方明明知情，但由于房价上涨而反悔就以房屋买卖未经其同意为由请求确认买卖合同无效。他们的理由是在婚姻关系存续期间夫妻离婚房子怎么分配双方对共同财产具有平等的权利。因日常生活需要而处理共同财产的任何一方都有权决定，即通常所说的家事代理权；非因日瑺生活需要对共同财产作出重要处分的时候夫妻离婚房子怎么分配应当平等协商，取得一致意见一方擅自将共有房屋售与他人，侵害叻另一方的财产权益该买卖合同无效。我们认为夫妻离婚房子怎么分配内部的权利义务固然值得关注，但涉及外部第三人时的权利义務关系同样不容忽视当内部权利义务关系与外部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系当他人有理由相信其该房屋買卖行为出于夫妻离婚房子怎么分配共同意思表示时，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人因此《婚姻法解释（三）》第11條第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻离婚房子怎么分配共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续叧一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”这一款的适用有以下三个条件：

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合哃无效如果在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利那么即可适用《婚姻法解释（三）》第11条第2款规定：“夫妻離婚房子怎么分配一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的人民法院应予支持。”当然我们探讨這个问题的前提是夫妻离婚房子怎么分配之间实行共同财产制。如果夫妻离婚房子怎么分配双方约定对该房屋按份共有那么根据《物权法》第97条规定，除共有人另有约定外共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可

    关于“善意”的认定标准，對于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道认定为非善意但作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断昰否构成不动产善意取得的标准在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记就应推定其为善意，除非有证据证明其明知登记错误或鍺登记薄中有异议登记的记载

    一是夫妻离婚房子怎么分配另一方无权以诉争房屋系家庭共同生活用房为由主张追回。对于生存居住权的保护在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条、第7条中均有规定，明确保护被执行人及其所扶养镓属生活所必须的居住房屋不被拍卖、变卖或者抵债因此，支持善意第三人的主张并不会导致夫妻离婚房子怎么分配另一方无家可归。

    二是夫妻离婚房子怎么分配一方请求赔偿损失的构成要件夫妻离婚房子怎么分配一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿，在財产未分割之前所有财产属于双方共同共有，因此婚姻关系存续期间夫妻离婚房子怎么分配一方不能向另一方请求损害赔偿。也就是說夫妻离婚房子怎么分配一方请求赔偿损失应以离婚为前提此外，针对房屋这一财产权益一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神痛苦，因此这里所说的赔偿损失并不涉及精神损害赔偿。

（编写人：黑龙江省高级人民法院 宣璇）