“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有_会计审计第一门户-中国会计视野
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“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有
声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。
导读：要想说清楚“营改增”新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题
说起，的干部基本上个个都能说上个123，不外乎自用房产原值计税和出租房产租金计税两种最基本的方式。一直以来，也征缴得比较顺畅。但是凡人一直认为，和其他之间有着或紧或松、或明或暗的。自2016年起实施的&&新政，带来的也绝不止停征这么简单的事情。由于增值税和营业税在税种原理上的巨大差异，对其他的（费）种也有着重大的影响，比如城建税、、、、房产税、教育费附加等等。7月份的&三报叠加&过后，凡人抽查了部分房产税季度申报情况，还真是发现了不少的问题，尤其是房产出租的租金房产税的问题。
要想说清楚&营改增&新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题。&
问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？
《房产税暂行条例》第3条规定：&房产出租的，以房产租金为房产税的计税依据。&一直以来，咱们地税的小伙伴们都是这样计征的。营改增后，所有行业的营业税都改成了增值税，实行价外计税。为配合新政的执行，、国家税务总局专门下发了一个文件《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），其中第2条规定&房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。&第5条规定&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让取得的收入不扣减增值税额。&第6条规定&在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。&因此，日后，从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税。&
问题二：房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，从租计征房产税的纳税地点在哪里？
《房产税暂行条例》第九条规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。如果出租房产的单位和个体工商户，房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，在&营改增&新政中，无论纳税人采取选择或实行哪种计税方式，其增值税需要向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。但对于房产税，其房产出租所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按《房产税暂行条例》的规定，向其房产所在地主管地税机关申报纳税。
问题三：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？
&营改增&新政中，出租房产的增值税计税方法有两种：一般计税方法和简易计税方法。&营改增&后，纳税人出租房产计征增值税，一般有三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。同时按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：
从上表可以看出，出租日前取得的房产，其增值税计税方法可以选择使用简易计税方法或是一般计税方法。《营业税改征增值税实施办法》（财税〔2016〕36号）规定：一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，一般纳税人对于同一房产出租，增值税计税方法一经选定，36个月内不得调整。同时，对于一般纳税人有较多房产出租的，可能会存在针对不同房产采取不同增值税计税方法的选择，这不仅需要向国税机关备案，更要同时向地税机关备案。
对于和其他个人，其出租房产增值税计税方法只能是简易计税方法。&
问题四：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
对于实行增值税一般计税方法（或是选择一般计税方法）的纳税人，取得的全部租金收入应按照11%的折算成不含税租金收入后，计算租金收入销项增值税，并与其他的销项税金后，扣除当期可抵扣进项税后计税。按照《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，其从租计税房产税计税依据为不含税租金收入。计算公式如下：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）
对于不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计税房产税计税依据仍然是不含税租金收入，即：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）&
问题五：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
选择简易计税方法（或实行简易计税方法）的纳税人，其增值税额计算，以折算后的不含租金收入，按照适用的征收率计算并确定不含税租金收入，但是由于国家对小型微型企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房实行增值税优惠，不能简单地认为按征收率计算的不含税租金收入就是从租计税房产税的计税依据，应区分不同的情况确定：
1、对于一般纳税人选择简易计税方法的，因没有增值税优惠，从租计征房产税计税依据即是&不含税租金收入&。应以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入&（1+5%）
2、对于小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于&不含税租金收入&，其&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额&，应考虑相应的增值税优惠予以调整，具体如下：
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税普通发票的，按照《营业税改征增值税实施办法》的规定和国家税务总局23号公告规定，免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，&租金收入&&不扣减增值税额。&因此，纳税人免征增值税的，其房产出租的房产税计税依据为实际收到的全部租金，无需按照5%征收率折算成&不含税租金收入&。
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在&租金收入&中扣减。其房产出租的房产税计税依据为：
从租计税房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额
3、其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关征收事项的公告》（2016年第23号）规定：可在预收款对应的内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。
但是，个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过按照5%的征收率计算不含税租金收入后，减按1.5%征收开票。对于个体工商户和其他个人实行优惠税率的出租住房，其&免征增值税的，确定计税依据时&，其房产税计税依据应为&租金收入不扣减增值税额&。即：
实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据
＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
=全部租金收入－实缴增值税额
综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：
实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额
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你好！请问税法那一条规定了，房屋租赁税是由房东支付？
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确实是这样，房屋租赁税是由房东支付的。但是如果租客出的价格低了，有的业主是不愿意支付该费用，会要求租客方自己支付的。
不合理。按税法规定，房屋租赁税是由收取租金一方交纳，按收入的5.5%（5%营业税 5%营业税*7%城建税 5%营业税*3%教育费附件）。但实际中确实有双方协商承担、甚至承租人承担的情况，这要看是“买方市场”还是“卖方市场”---即何方有话语权而定。
房产税由出租方承担,可以达到个人卡上不过要有租房合同及房租发票。
必须征得当事人的同意，不得私自在已签合同上修改。
这个没有明确规定的哟!最终还是要看房子出租的价格高与否！租得高，就给，租得低就承租方自己给咯！还是要看看你们双方怎么协商哈！
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房屋租赁税由哪方交？
家里租了一层房子用来做生 意，和房主签合同的时候并没有提到要我们交房屋租赁税，现在突然说要我们把从2009年到现在的 税 都交了，但之前并没有协商这个问题，按法规来说，我们要交吗？恳请各位专业 人士指点，比较急，谢谢啦！
合同是续租的时候新签的。如果我们只交这个日期起产生的税，之前的由业主自己负责合法吗？如果我们坚决不交，业主也不交，最后会不会让我们停止营业呢？还是只是罚业主的款而已？
我有更好的答案
房产出租，出租方（收取租金的一方）缴纳营业税、房产税、个人所得税。都是以租金为计税基础的。当然，通过提高租金的方式可以将税负转嫁到你身上。你并非纳税义务人。
如果我们坚决不交，业主也不交，最后会不会让我们停止营业呢？还是只是罚业主的款而已？
重复一下，你并非纳税义务人，税务机关不会找你的，不会让你们停止营业的。补交税款、罚款、滞纳金都是业主承担。
采纳率：63%
根据《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》和《个人所得税法》的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的纳税人是收取租金的出租人，租赁双方约定由承租人负担房屋租赁期间的一切税费，将纳税义务转给承租人，违反了税收征管规定，属无效合同条款。税务部门应当依法向出租人征收税款，出租人无权拒绝。由出租方交，承租方不需要交
看到您刚才的解答，我们与业主签的合同是-，合同到期后重新签订合同从续租到.现在业主突然要求我们把从2009年开始的房屋租赁税都交了，但大家从未协商过这个问题。前后两次签 订的合 同上都有一句话：ru you guan bu men xu jiao na you guan fei yong,jun you yi fan zi xin zhi fu。请问即使有这句话也不能限定是我们交税是吗？
当然是房主交了···不过一般的房主都不交，都是租户自己交的··.这就是社会现实人···
你不交税，绝对不涉及不合法的问题，因为该交税的房东，最坏的结果就是，房东不租给你们了。税务机关不会查你们的。
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来源：&&每日一税
&张三经营部是营改增小规模纳税人，是符合税法规定的小微企业，日与重庆吉祥公司签署房屋租赁合同，张三经营部将其位于重庆市解放碑的一180㎡的住房出租给重庆吉祥公司，租期2年，并一次性收取房屋租金67.20万元，张三经营部如何缴纳房产税？
& 一、政策依据
&国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；
&《国家税务总局关于发布&纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）；
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）；
《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）；
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
二、实务分析
&《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
　　个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
& 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
& 在计征契税、房产税、土地增值税、个人所得税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
根据以上规定，营改增后，免征增值税的，确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
& 三、案例解析
根据财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第16号、国家税务总局公告2016年第53号、国家税务总局公告2014年第57号等文件的规定，张三经营部一次性收取2年的房租67.20万元，月均租金2.80万元，未超过3万元，适用小微企业免税政策，免缴增值税。【备注：免缴增值税依据请参阅【
&每日一税】《重磅其他个人福利：其他个人出租房屋免征增值税福利，拿走不谢！》】
因此，张三经营部确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额。重庆如意公司应缴房产税80,640.00元。
& 应交房产税额=672,000.00*12%=80,640.00（元）。
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&房屋租赁税谁交怎么分配 看你有没有成为冤大头
房屋租赁税谁交怎么分配 看你有没有成为冤大头
来源：房天下 &&发布时间：
房屋出租需要办理相关的手续才能正常的出租房屋，但是在办理证明的当中会遇到很多问题，例如税费的问题，往往很多房东会直接把税费变成另一种形式让租客交纳，那么正规的房屋租赁税应该怎么分配？
第1、租房税点根据相关税收法律法规规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和地方教育附加由出租人缴纳，印花税由书立合同两方或两方以上当事人缴纳。 第2、《房产税暂行条例》第2条对此有明确规定---- 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 按照《营业税条例》和《个人所得税法》、《企业所得税法》的相关规定，营业税、所得税由取得收入的单位或个人缴纳。 第三、个人所得税费用：个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括： 法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20%；按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除；出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月较高不能超过800元。 第四、在实际的生活当中，房屋租赁税里面含了多种税项，包括营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税。根据相关税收法律法规规定，房屋租赁税应该由房屋出租人缴纳，但是如果房屋出租人和承租方为此发生纷争的话，由承租人和房东自行协商来缴纳。 第五、税费的实际是多少？营业税的税率为租金收入总额的5%，起征点为20000元；城市维护建设税税率为实际缴纳的营业税额的7%，但这个有地区之分，纳税人所在地是市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；而教育费附加则为实际缴纳的营业税额的3%；房产税则为租金收入总额的12%； 以上就是房屋租赁税谁交的问题，按照规定“房屋租赁税”应是由房东缴纳，但是这部分税费实则转嫁给了租客，所以在面对这些问题的时候可以协商一下，法规是法规但是在进行租赁的时候还是应该注意实际的情况。
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