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大佬看养老地产：真正做养老地产不赚钱
来源：中国房评报道
8月16日，由中国建设报社主办的2014中国地产设计创新论坛在京西宾馆举行。数十位来自房地产行业的专家学者、开发商代表围绕“创新”二字给出了个人见解。
&&8月16日，由中国建设报社主办的2014中国地产设计创新论坛在京西宾馆举行。数十位来自房地产行业的专家学者、开发商代表围绕&创新&二字给出了个人见解。
&&随着中国老龄人口不断增长，且趋势愈演愈烈，近年养老地产项目已经在全国各地开花，但目前还没有一种模式能够实现提供持续高质量的养老服务并实现可观盈利。
&&对此，数位业内大佬就多年的经验为养老地产行业发展建言献策，&圈地思维&&只服务健康老人&&项目曲高和寡&等等定式思维和行业困境该用怎样的创新思维和方法去打破？其它国家和地区有哪些先进体系值得借鉴？国内开发商又该如何实现突围？或许可以从下面的观点中找到答案。
中国房地产协会名誉副会长、老年住区委员会执行主任朱中一
&&朱中一：养老问题考虑得已经迟了
&&在我们国家快速老龄化的时候，养老产业是一个历史必然的选择，而且这个问题考虑得已经迟了。正因为在起步和探索阶段，包括媒体等都在质疑有的开发商以养老地产的名义，圈地搞大项目等。正是因为需要考虑资金平衡，考虑居家、社区、机构养老问题，这样的综合性项目地块必然要大一点。另外，在土地方面国家政策没有完全落地，从某种意义上有些规模过大、档次过高的养老项目，是现行政策不太完善导致的。今后随着政策的完善，我们的养老项目可能更多要考虑面向大众化。
天地控股集团总裁张华纲
&&张华纲：养老产业空间大 现状糟糕
&&去年中国老年人口超过2个亿，今后每年增长860万人。这个产业未来的空间非常大，但是现状非常糟糕。
&&目前我们所做的最基础的养老就是居家养老、社区养老和机构养老，但目前这三种模式都存在很多问题，这个产业也存在政策、运营、资金等各种问题。解决问题需要创新，我们的创新之道就是把三个阶段统一起来放在一个社区里面，在国外叫做&退休社区&，老人的下半生都在这里度过。相比于硬件因素，我们认为软件更为重要。我们在天地控股体系里面引入了澳大利亚、新西兰最大的做养老退休社区开发运营的服务商，在他们的社区里，老人们平均的寿命比当地平均年龄高7岁。他们有非常好的体系、管理工具、管理标准和流程，这给我们提供了一个站在巨人肩膀上进一步发展的机会。
&&养老产业毫无疑问是一个低毛利的产业，怎么样做到有很多投资人愿意一起来支持，这是目前面临较大的问题。我们会根据投资人的特点做产品类型，我们的项目70%销售，养老公寓跟护理、医院在一起，把保险资本用到位。
北京住总集团董事长张贵林
&&张贵林：真正做养老地产是不赚钱的
&&我是北京市人大委员，我们人大也在研究做养老地产协会，作为国企董事长，我非常关心这个事情，这是政府的事情。但也要充分发挥市场对资源配置决定性作用，这还是靠我们在座的各位企业家。同时个人或者家庭，作为养老产业消费的主体，也具有主体责任。
&&我们房地产企业在养老地产方面遇到很多问题，本人作为地产商也了解一些情况，真正做养老地产是不赚钱的项目。这方面我建议政策支持，比如这个养老社区里面自理型的可以做产权，允许买卖，可以快速回笼资金。同时，留30-40%持有型物业，作为特殊护理型或者协助型养老。我呼吁这样的养老项目给一个政策明确的打破和土地划拨，让你卖一部分收回投资，这样你就有收益，否则哪个开发商做傻事，我投资还赔本。
清华大学建筑学院教授、清华同衡养老委员会执行理事长周燕珉女士
&&周燕珉：动辄拿地上千亩很可笑
&&目前在养老问题上，大家可能还是以拿地为主导思想，拿上千亩、甚至上万亩地。这一看就特别可笑，你说要建上万张床的老人设施，这种想法从理念和实施可能性都是不成立的，我们经常说的护理机构，最佳比例应该是200~300床就挺大的，一万张床哪来的护理和管理？而且这样的社区不光住老人，也得是全龄社区，这才是有活力的社区。
&&另一个建议是，现在太多企业希望我们设计健康老人的养老产品，和普通住宅差别不大，虽然目前市场上购买产品的老人主要是健康老人，但随着项目建好，运营体系建立后，恐怕这些老人的年龄、身体、心态可能已经不一样了。如果房子到时候不适应这种管理，把老人们赶出去换地方住是不现实的。所以我建议就是，现在的建筑要适应将来老人躺在床上需要照顾的时候。
台湾中邦耀华北京管理股份公司总经理覃琼逸
&&覃琼逸：不要把养老产业想得那么死板
&&关于养老产业，在台湾是以人为本去思考这件事情，我们在乎的是老人家他在生理上，在心理上，我们需要给他什么样的服务。在介护这块，国内的很多思路并不清楚，就是没有定义好你要服务哪些客户群。
&&失能老人分为很多种，有轻度、重度还有失智，我们会针对不同的老人进行不同设计和服务，不只是给所有卧床的老人喂食、洗澡就够了，我们要帮助他们恢复到一个能接受的健康情况。所以在台湾的照护体制内，我们会介入社工、介入营养学、介入护理，结合一些社会力量和志愿者机构。这其中提倡的一个观念，就是不要把养老产业想得那么死板。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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当地产遇到养老：窘境中的养老地产
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养老地产于是趁势兴起。目前落地的养老地产中，多数采用居家养老、社区养老、机构养老“三合一模式”。年底可实现入住的上海天地健康城就是其中的代表。“养老产业是一个低回报的产业，绝对不会像房地产业有那么高的毛利率，10% 20%是比较正常的毛利率。”天地控股总裁张华纲说。
8月18日，北京市民政局会同市发改委等9个委办局联合出台《关于进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设工作的通知》 下称《通知》 。《通知》要求，各养老机构要充分利用周边的医院资源，通过开展多种形式的医疗合作，实现养老机构的医疗保障功能。 这是一周之内，继、深圳之后，又一城市出台养老新规。中国养老产业的关注度之高由此可鉴。 开发商对养老产业同样表现出了空前的热情。在由本报主办的“2014中国地产设计创新论坛”上，养老被设定为年度话题。来自政府、房企、建筑设计、保险等多个领域的领导和专家畅谈养老地产的现状和未来，共同寻找破局之策。 窘境中的养老地产 外媒曾如此描述过中国的老龄化：中国正在以奔跑的速度迅速“变老”。 一组统计数据足以说明这种速度。欧美发达国家都经历了人口老龄化过程。进入老龄化社会，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而我国只用了不到30年。速度何其惊人。 从目前来看，面对迅速变老的事实，无论何种养老方式，都明显准备不足。居家养老面临现代社会的挑战，随着生活节奏的加快、工作负担的加重，家庭养老的人力成本剧增；社区养老又往往局限于现有养老设施的缺乏，以及社区服务的不专业，难以满足老年人日常保健的需求。而目前的机构养老，较为普遍的多为托老所、老年、临终关怀医院等。 养老地产于是趁势兴起。目前落地的养老地产中，多数采用居家养老、社区养老、机构养老“三合一模式”。年底可实现入住的上海天地健康城就是其中的代表。“养老产业是一个低回报的产业，绝对不会像房地产业有那么高的毛利率，10% 20%是比较正常的毛利率。”天地控股总裁张华纲说。 按照中国投资者的心态，这种盈利水平的项目，导致开发商的参与度很低，“所以，养老地产表面上很火，但实际落地的非常少。” 来自台湾的著名建筑师刘培森对养老产业有着清晰的认识。自1991年筹划建造台湾长庚养生文化村起，直到现在他仍在参与建设养老社区工作。 在刘培森看来，养老地产开发有五大类别。第一类是与社区共同建设；第二类是与相关设施并设，比如医疗设施和教育机构结合；第三类是和业结合；第四类和国际品牌结合，即引入外资或请国际知名养老品牌共同开发；第五类与服务结合，或者和保险业结合，共创一种特殊产品。 实际上，目前无论哪一种开发类型都处于“看上去很美，落地很难”的窘境。除了钱难赚让开发商难以押宝养老地产外，另一个阻碍来自于政策的模糊。 养老地产项目拿地难是企业进军养老地产面临的首要问题。土地问题也是当前养老产业发展的瓶颈，主要体现在用地指标短缺、属性不明确、配套优惠政策不完善等方面。 目前，多数养老地产是通过形式拿地。养老项目本身的建设成本远远高于普通住宅，普通住宅还可以全部销售，养老地产一般需要配建医院等其它配套设施。同样的拿地成本，盈利压力可想而知。对于租售结合的养老地产，开发商一直倡议采取土地划拨方式与招拍挂结合：销售部分采取招拍挂，租赁部分由政府划拨。 创新思维打破僵局 养老问题已经上升到国家战略层面。值得一提的是，随着地方养老政策的逐渐出台，政府在如何鼓励支持社会资本进军养老产业上，也在做一些探索。 2013年，北京市就颁布了《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》，要求政府投资建设的养老机构、社会资本投资建设的非营利性养老机构，采取划拨方式供地。这意味着，上述两类养老机构无需缴纳，这就大大降低了社会资本的开发成本。 作为比大陆提早十几年进入老龄化社会的台湾，在养老产业的创新上提供了诸多借鉴。 比如，台湾尤其鼓励社会资本做养老社区，倡导企业开发终生住宅。终身住宅有四大重要要素，医疗资源、养生保健、康乐活动、生态景观。事实上，长庚养生文化村就是终生住宅的典型。“终生住宅需要考虑三个层面，即心理、生理和社会层面。”刘培森说，终生住宅探讨的是怎么打造适合中国传统老人的生活习性，量身订作个性化的住宅。 “养老地产重要的不是设计。设计一个硬体让老人住进来，这个观念绝对是错误的。”刘培森认为，养老地产应该是先想到软体，硬体是为软体服务的。他直言，目前大陆很多开发企业在做养老地产时在经营模式上还需要探索到底如何经营养老社区。 这也反映出了一个问题，专业养老管理团队的缺失。“老人社区管理这块，预计在“十二五”期间至少需要500万同业人员。”张华纲表示，在这种形势下，如何培养本土化的养老运营管理队伍是行业非常关注的问题。 “目前我国的养老缺口很大，需要做的是，放下牢骚，找寻突破之策。”原国家统计局总经济师姚景远向记者举了个简单的例子。他发现日本很多老人家里都有一个很小的设备放在冰箱上，起什么作用呢？家里面老人开关冰箱，通过这个设备就可以反映到子女的手机上，子女通过查看老人开关冰箱的频率，以此判断他们的健康状况。“冰箱频繁开关，就代表着老人今天胃口不错，冰箱没动就赶紧往家里面打个电话。” 作为一名养老产业的参与者，张华纲对此表示赞同。“企业更需要寻求创新，虽然都在摸着石头过河，但随着更多企业参与，中国的养老产业会逐渐成熟。” 杨亚茹
[责任编辑：robot]
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保利、绿城、万科、远洋如何做养老地产
《养老地产：保利绿城万
人物：&&&&企业：保利,绿城,万科,远洋
导读：保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10 年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5 万-10 万
1. 保利地产：独创&微利盈利模型&
保利通过不同产品的实验，建立了自己的&微利盈利模型&：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10 年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5 万-10 万平方米的持有型养老公寓。
2. 绿城集团：&学院式养老&关注精神需求
普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做&老年大学&。学院式养老即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的&双盈晚年&。根据实际情况，又分为&走读式&、&寄宿式&和&混合式&三种。
3. 万科：自持社区养老配套
万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发，即更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆说：未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人。
4. 远洋地产：做半护理服务机构
远洋的养老产业盈利模式就是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。
远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产&跨洋合作&的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus 集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。另外一个策略就是多点布局。远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，&3-5 年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局&。
( 选 自《养老地产：保利绿城万科远洋盈利模式对比》)如何做好养老地产项目的开发和管理_职场资讯_最新鲜_地产人
如何做好养老地产项目的开发和管理
本文转载自：互联网
结合这些年养老机构运营的实战经验以及养老地产项目策划、设计的经验，养老地产项目的开发流程，可以大概分为三大阶段。
结合这些年养老机构运营的实战经验以及养老地产项目策划、设计的经验，养老地产项目的开发流程，可以大概分为三大阶段：
第一阶段，称之为“定魂”：即市场调研和整体策划，涵盖市场研究、项目定位、服务产品设计、功能区规划、投入产出分析等;
第二阶段，称之为“定骨”：即设计规划，涵盖建筑设计、工程管控、招投标设计、装修设计、开业筹备设计、营销推广设计、运营服务设计等;
第三阶段，称之为“定人”：即落地实施，将九大运营系统科学合理配制，填充在“顶层设计”的框架里，涵盖招聘、培训、传帮带、实操、上岗、晋升、辅导等。
如何看待“魂、骨、人”三者的关系，仁者见仁智者见智。曾经有圈内好友为之和我“争得你死我活”，尽管玩笑话，但也反映了目前养老行业内“百家争鸣”、“百家齐放”的大格局。
是一个好现象，这样的交流需要更多，不然怎么会有新思路、新概念、新模式的出现，最终探索出几条适合我国国情的养老地产开发模式。
回过来从新审视，我个人认为：
“定魂”是顶层设计的微观者，是政策环境的描绘者，是投资者战略意图的书写者、项目定位的引领者，是指明了如何走下一步的探路者;
“定骨”显示了项目本身的系统性、专业性，显示了项目内涵的品质、显示了区别同类产品的定位，显示了项目的精髓和亮点;
“定人”是最难的一个环节，其他环节都可以通过硬件投入来解决，唯独运营系统的服务体验和客户口碑不能靠硬件来实现。靠的是人或者人操作的设备来完成所有的服务，需要踏踏实实一步一步落地。
总结多年研究国内外养老地产项目以及我们实际操作的项目经验，发现成功的养老地产开发项目很大程度上基于以下四个方面：
第一、基于政策研究和运营服务的市场调研与整体策划;
第二、引入适老化、智能化的规划、建筑、室内、景观设计;
第三、专业的养老服务运营商筹备、搭建营销体系、运营体系、人力资源体系;
第四、委托专业的养老服务运营商运营管理;
第五、专业的销售代理团队。
整个项目的开发、建设、推广、销售以及运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。
整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。这样更有利于项目整体开发计划的实施。
最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事”。
养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规范，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。
第一、房地产开发企业在资金准备、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势;
第二、有实战经验的专业养老(医疗、康复)地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进;
第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储备，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦;
第四、可以引入专业的养老(医疗、康复)服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正!
一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义
1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点
项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售运营是养老地产市场营销活动的重要工作。之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。
结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够接受的服务产品来设计，效果非常明显。
比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右，项目地所在区域内经过详细的市场调研和客户消费行为分析。
按照CCRC模式设计，我们把老人分为三个阶段：第一阶段是青年老人，即55岁-70岁;第二阶段是中年老人，即70岁-80岁;第三阶段老年老人，即80岁以上(注：以上三种划分标准排除身体因素)。
不同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋”、“想当然”或者“所谓的成功经验”，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。
在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70㎡的居室，我们在产品设计的时候就把65㎡的居室作为这一系列的主打产品;
再比如通过市场调研和客户消费行为分析，老人对于医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗的需求，70%的老人对医疗护理、康复训练的需求很旺盛，而对营养配餐、水治疗等需求相对不高，我们在功能区设计以及后期服务项目设计时就合理安排。
这样的例子还有很多，不再赘述。
这一方面说明了市场调研的重要性，同时也说明市场调研能为整体定位、品牌推广、产品服务设计、销售运营提供决策的依据。
2、市场调研有助于营销、推广、销售管理目标的实现
养老项目的入住率一直以来都是投资者和运营商的头等难题，怎么制定详细的市场推广计划、销售管理、客户关系管理，如何精准命中目标客户，都需要通过市场调研的数据来提供决策依据。
前一阵上海一家高端养老机构的营销负责人打电话给我，我们并不认识，他是通过关注中国养老咨询微信平台找到我的，他说他们的机构入住率不理想，问我有没有好的办法。
因为我不了解当地的实际情况以及他们机构的定位和营销策略，所以我只能从经验角度和他探讨了几个问题。
1、影响老人入住的因素有哪些?价格、位置、医疗、观念、配套等，这些因素分别占得比例是多少?有没有分析?有没有数据库的管理?
2、老人入住养老机构的决策者、影响者、支付者的行为分析有没有做?
3、广告投放在报纸上，所有电话咨询的有多少是通过报纸渠道的?有没有做调研和统计?
4、根据市场需求和产品定位，营销人员有没有百问百答话术?话术的灵活度培训有没有?
5、你们推出的价格是依据什么制定的?有没有结合项目定位和市场需求?
通过几个问题的交流，不用我说答案，他就明白了。
而不是我说了答案，而是他明白了营销的对象不仅仅是老人，很大一部分是老人的子女、好友，养老院的营销要结合市场的需求和产品的设计背景，不能盲目推出市场不接受的产品。
另外市场营销管理的主要任务，就是根据市场调研发现消费者的需求，捕捉市场机会，并制定与之相适应的营销策略和计划来满足消费者的需求。
换句话说，养老机构的营销和销售就是发现老人的有效需求和解决有效需求的问题。关键是发现营销的规律、销售的规律，当然这些都是在纸上谈兵，而其成功与否，除了在前期设计上要认真研究外，后期老人入住的服务体验和客户口碑至关重要。
3、通过前期的市场调研，可以了解当地的大环境、大背景
市场调研，国家和地方的宏观研究、竞争对手调研、国内外标杆研究、房地产及养老地产研究、内外部消费者终端问卷调研、政府专业人士及街头拦访等、养老行业不同层面系列政策研究、当地房展会、二手收集资料研究等多种渠道，了解并全面审视项目环境的基础。
依据老年建筑设计规范和标准，借鉴国内外养老标杆运作经验和先进理念，同时结合当地城乡规划指标指导性意见，实现：土地条件最适宜，容积率最适度的;建造成本相对较低的，市场最需要的;竞争最弱化的，符合政府期望和政策要求;项目盈利能力最大化的;土地合理规划，并精准定位，分步实施，多方共赢。
涉及到一些具体的问题，比如当地政府对养老用地的态度、政策，获得土地的方式，是社会福利用地，划拨?出让?那种土地性质更符合开发商的利益以及成本控制;
再比如，目前国家养老政策和省市养老政策的衔接点在那里?目前政策执行到哪个程度?哪些政策目前可以利用?
当地老龄化程度、空巢率、失能半失能比例、“9073”养老模式、“8421”家庭结构、人均消费水平、区域竞争对手等进行计划、收集和分析。
这些内容作为养老项目的前期准备极端重要，需要认真、系统、深度的研究。
二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，真正在开展项目策划时，需要结合实际情况(仅供大家学习参考)
前期市场调研与整体策划贯穿于整个养老地产项目的投资运作过程，运作过程中的投资策划和投资前的策划同样重要。
投资风险主要来自不可控制的因素。投资策划人不管怎样在投资前精心策划，但毕竟都还是“纸上谈兵”，一旦投资进入实际运作，不仅设想考虑到的投资障碍、投资风险可能会出现。
任何一个企业，要想打造好一个养老地产项目，除了具有良好的资金优势，专业的市场调研和整体策划水平显得格外重要。
根据我们多年的实战经验大概总结了前期十几项需要做的工作;
1、组织实施项目覆盖区域(省、市、县(区)三个层次)市场调研分析、市场研究和目标市场预测，形成完整的《市场调查报告》
2、进行本项目的市场细分和目标客户分析，市场细分、市场选择、目标市场确定，形成《目标市场细分方案》
3、项目总体定位思路和项目市场定位策划(5W2H)，包括总体定位、客户定位、品牌定位、广告定位、功能定位以及项目经营管理定位，形成《项目定位报告》
4、项目功能分区设计，形成《项目功能分区策划建议方案》
5、养老地产项目户型设计建议，形成《项目住宅产品户型配比策划建议方案》
6、养老地产项目服务内容策划与设计，形成《项目服务内容策划建议方案》
7、项目设施设备投入的合理化建议，形成《项目设施设备投入策划建议方案》
8、政策研究和政府补贴项目策划建议，形成《政策研究和政府补贴策划建议方案》
9、项目商业模式及盈利模式研究，形成《项目商业模式与盈利模式策划建议方案》
10、项目品牌整体推广策划，形成《项目品牌推广策划建议方案》
11、项目投入产出测算分析，形成《项目投入产出分析报告》
12、项目整体形象策划设计，项目VIS设计，形成《项目VIS设计策划建议方案》
13、与建筑规划设计院对接的《概念性规划设计任务书》
最后，总结一下：
养老地产项目全面做好前期市场调研与整体策划，才能为中期开业筹备，后期运营管理提供保障。
然而养老地产在我国处于起步阶段，对政策法律法规掌握不全面，缺乏养老专业知识，不熟悉国内外养老市场，无法掌握养老产业的发展方向，由此急需要专业的策划、设计、运营管理团队为养老地产全面规划。
然而目前国内95%的策划公司无法真正帮助投资者解决养老地产项目的商业模式设计和发展战略规划问题，大多仅是“代笔者”。
这些策划公司严重缺乏运营管理养老项目的实战经验，策划与实施无法衔接，多半是前期策划完美，后期运营与销售一塌糊涂。
由此，拥有丰富养老地产项目运营管理经验的实战型团队则成为市场上的香饽饽，这样的实战型团队拥有专业的养老方面知识，通晓国家法律法规政策，洞悉养老市场发展态势，能为客户提供从用地规划报告到委托运营管理一站式全方位的服务，而这样的团队是目前市场的亟需，最终成为养老服务业的服务商。
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