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二手房买卖合同付款条款详解
作者:吕海山　　时间:　　浏览量 0　　
在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。
&&&&本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。
&&&&1.&定金条款
&&&&范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币&&&&元整（大写：人民币&&&&元整），该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一部分。”
&&&&【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是直接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。
&&&&二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。
&&&&定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。
&&&&2. 首期房款条款
&&&&范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。
&&&&2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。”
&&&&【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。
&&&&卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。实践中常见的操作方法就是：卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划走。这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。
&&&&3.&贷款条款
&&&&范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币&&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币&&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整），个人住房公积金贷款人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）。乙方应于签订本合同次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。
&&&&3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。
&&&&3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。
&&&&3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。”
&&&&【详解】房价太高，买方通过申请银行按揭贷款的形式支付房款是最常见的。个人住房贷款是最容易办理的，只要符合一定的条款都可以申请。如果能申请贷款来支付房款那最好了，资金是有它的时间价值的，因为贷款的利率低，如果你能用贷款来支付房款，实际上你是占便宜的，现在你到社会上去融资，融资成本至少年利率30%，而贷款的年利率现在只有6%左右。
&&&&申请银行按揭贷款有两种结果：
&&&&1）申请不到贷款。双方签订了买卖合同后，买方向银行申请贷款，但最后审核没有通过。这时该如何处理？对于买方来说如果能用现金的方式来补足，那可以继续交易，如果数额过大，无法用现金方式来补足，这时候买方当然希望解除合同，退还已经支付的购房款。对于卖方来说，如果买方贷不到款则导致其没钱付房款，一般也会同意解除合同，退还已经收取的购房款。
&&&&2）申请贷款额度不足。如，本来申请了7成的贷款，最后只批了5成，这时候的不足部分就得由买方在过户之前补足。在贷款额度不足的情形下，买方要求解除合同，双方互不承担违约责任，一般卖方是不会同意的，卖方会让买方补足在过户。
&&&&买方在申请银行按揭贷款的时候，一旦出现这两种情形都会非常被动。所以买方在签订买卖合同前，甚至在签订居间合同之前就一定要到银行落实清楚自己到底能不能贷到款，能贷到多少额度的。如果出现上述两种情况，都得怪买方事先没有落实清楚。
&&&&4.&第二期房款条款
&&&&范例：“乙方以银行本票的形式支付第二期房款计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）。待房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日，乙方向甲方交付第二期房款的银行本票，甲方当场出具收款收据。”
&&&&【详解】如果买方不贷款，那么除了首付款以及尾款外，绝大部分房款要通过第二期房款形式支付。第二期房款一般约定在过户之日支付，这里有个先后顺序的问题，卖方希望先付款后过户，否则担心过完户，买方不付款；买方希望先过户后付款，否则担心付完款，卖方不过户。遇到这种情形其实解决起来也很简单，可以委托资信较好的第三方来监管房款，三方签订《资金监管协议》，约定好款项的支付条件。可以委托中介公司，也可以委托律师事务所，如果委托中介公司一定要委托资信好的中介公司，小的中介公司风险较大，搞不好把房款都卷跑了。实际操作时，委托第三人监管资金显得有点麻烦，简单的操作就是过户当天让买方直接开好银行现金本票，如果是单位的开好银行转账本票，双方办理完过户手续，房地产交易中心出具产权过户的收件收据后，买方当场向卖方交付银行本票即可。
&&&&银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。所以说如果买方出具银行本票的话，说明其在银行一定是存有相等数额的现金的。
&&&&5.&腾房及尾款条款
&&&&范例：“甲方在取得房地产权证后三个工作日内，双方办理完煤气、通讯、维修基金、物业管理等所有需要更名的事项（因更名产生的更名费用由乙方承担）；办妥原有户口全部迁移手续；结算完应当由甲方承担的费用（相关费用的结算日期以交接之日为准）后，双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方腾房并将该房屋交付乙方，双方签署《房屋交接书》。完成上述全部事项当日，购房尾款计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&元整）由乙方一次性支付甲方。”
&&&&【详解】二手房买卖一般都是要留有尾款的，留有尾款主要是对卖方一种制约。对买方来说留有的尾款当然是越多越好，但实践中一般是2万至10万不等，多了卖方一般是不会答应，少了对卖方又起不到制约的作用。尾款一般是在所有事项都做完了，买方买到了干干净净的房子的时候才支付。这些事项具体包括：办理完所有需要更名的手续；结算完应当由卖方承担的费用；所有户口全部迁出；卖方腾房等。
&&&&6.&付款方式
&&&&范例：“本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方指定的以下账户或届时甲方指定的其他账户。乙方付款所发生的银行手续费等由乙方承担。乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付款义务。
&&&&甲方指定的账户：
&&&&开户银行：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&；
&&&&账&&&&号：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&；
&&&&户&&&&名：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。”
&&&&【详解】购房款动辄几十上百甚至上千万，所以不可能以现金的形式支付，一般都是以银行转账的形式支付。以银行转账的形式支付即简单又安全，还能出具付款的凭证。既然通过银行转账的形式支付那就需要卖方提供账号，卖方提供的账号最后是其名下的账号，而不是他人名下的账号，这样能防止扯皮。如果卖方一定要求将款项转入其他账户或他人名下的账户，一定要让卖方书面确认，这样才能确保支付安全。
&&&&7.&甲方确认条款
&&&&范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。”
&&&&【详解】如果卖方为多人的，买方的每期付款可能并不是由全体共有人来签收的，所以得在合同中加上这样的甲方确认条款，明确只要卖方中的一人或多人以任何形式收取了买方支付的款项后，均视为卖方全体收到了该款项。这样就不会出现明明买方已经付款了，但卖方中的一人或多人以买方没有向其支付款项为由，要求买方支付相关款项的情形。
&&&&以上是二手房买卖的示范合同附件三付款协议中常见的几个条款，当然在实际的二手房买卖中，因为买卖双方的具体情况千差万别，导致合同条款可能会更复杂。买卖双方需要根据实际情况对条款进行增减，选择对自己更为有利的条款。二手房买卖中买卖双方对付款条款的重视要高于对补充条款的重视。双方关心的就是交房付钱这点事，至于对双方可能存在风险点进行约定的补充条款，因为双方不是专业人士，不知道风险在哪，也没有那个脑力劲去想，所以只能更关心付款条款。
在二手房买卖中，买卖双方一般会认为已经委托中介公司了，而且合同都是示范合同，没有必要再委托律师了，如果有这样的想法是危险的，因为在二手房买卖中，律师和中介的作用是不一样的。中介的目的是提供交易信息，促成交易，收取佣金。中介有时候为了促成交易，会忽视风险，甚至隐瞒风险的存在。相比较交易风险，中介更关心钱。律师是替委托人服务的，会为委托人争取最大利益，而且在控制风险方面更专业。如果交易的一方委托了律师，另一方没有，那委托律师的一方一般会在合同条款中占有便宜。我是销售代理机构
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&房屋买卖合同签订需谨慎 五大注意事项不能忘
房屋买卖合同签订需谨慎 五大注意事项不能忘
来源：房天下 &&发布时间：
依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同会作为产权转让登记的重要凭证，可见房屋买卖合同有多重要，可是依然有人会忽略合同签订的细节，以致于陷入纠纷。所以，为了不再让麻烦缠身，还是注意好一下这五点事项吧。 1、尽量利用合同附件 一些卖家承诺赠送的设施等只限于口头承诺是没有法律保障的，这时你不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过，这样的话，如果产生纠纷就无法保障自己的权益。所以，在签订房屋买卖合同时，一定要尽量利用合同的附件，将这些问题约定清楚。 2、约定交易金额及付款方式 交易金额在约定时，应顶格大写，字迹清晰，如有小写，则须注意前后一致，明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突，至于过户贷款具体事项，要以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时你如果支付了定金，那就要求卖方出具收款票据或收条，较好有正规中介经纪人或律师见证。
3、仔细阅读合同条款 签订合同时要仔细阅读合同条款，注意各个细节，如果有不清楚的条款，你可以要求中介机构或者卖方予以解释。假如你觉得有必要修改或补充的，可以与对方协商处理，这样在发生纠纷时才可以将合同作为依据，主张自己的权利。 4、约定维修基金的结算方式 房屋交接时会遇到一些情况，比如卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用，如果买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分就会由买方自行缴付。所以，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额以及结算方式，以免产生纠纷。 5、房屋面积应与房产证上的一致 签订合同时，房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写，因为这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。如果有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，你就需要在合同的“其他条款”中注明清楚。 以上就是小编为大家整理的签订合同的注意事项，希望可以帮到你们。
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二手房买卖合同样本是怎样的
关键词: 是怎样,合同样本,二手房买卖甲方(卖方)：&乙方(买方)：&丙方(中介方)：&根据《中华人民菜和国经济合同法》，《中华人民共和国城市房地产治理法》和《城市房地产中介服务治理划定》，在同等，自愿，协商一致的基础上，甲，乙，丙三方就甲，乙双方房屋买卖事项，订立本合同。&&&&&一，甲方自愿将座落于沈阳市区街(路)巷号楼单元层号建筑面积平方米，使用面积平方米的产权房屋出售给乙方，该房朝向，竣工于年，水气。&&&&&二，建筑面积每平方米售价元，成交金额合计人民币元，人民币(大写)三，甲，乙双方约定，定金(人民币大写：&)于合同签订之时由乙方付给甲方。&&&&&乙方于年月日前将购房款全部付给甲方。&&&&&付款方式：&于年月日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。&&&&&四，中介服务费人民币大写，支付方为方。&&&&&本合同签订之日，由方将中介费一次性付给丙方。&&&&&五，本合同签订后，由方负责办理交易手续。&&&&&六，甲方保证上述房屋权属清晰，并结清房屋交接前采热费，煤气费，水费，电费等用度。&&&&&若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。&&&&&因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。&&&&&七，甲方悔约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同于定金数额的违约金。&&&&&乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金。&&&&&如甲方不能定期向乙方交付房屋或乙方不能定期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相称于上述房屋价款‰的滞纳金。&&&&&八，中介方违法中介或违约，甲方或乙方均可向房产行政治理部分投诉。&&&&&本合同在履行中若发生争议，甲，乙，丙三方经协商，调解未达成一致的，任何一方均可向沈阳市仲裁委员会申请仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。&&&&&九，上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按划定各自承担。&&&&&十，本合统一式份，甲，乙，丙方各执一份。&&&&&本合同未绝事项，三方可另行议定。&&&&&其增补协议书经三方签章后与本合同具有平等效力。&&&&&十一，本合同经甲乙丙三方签章后生效。&&&&&十二，三方商定的其它事项：&房屋转让之日起，如该房屋在20**年12月31日前泛起动迁，则甲方负责退还当年己收房租。&&&&&(即动迁之日至本年年底，该房如在20**年12月31日以后发生动迁等事宜，造成损失由乙方负责。&&&&&甲方(签章)：&法定代表人：&身份证****：&地址：&联系电话：&邮政编码：&年月日乙方(签章)：&法定代表人：&身份证****：&地址：&联系电话：&邮政编码：&年月日丙方(签章)：&中介机构名称：&经纪人：&经纪人证码：&地址：&身份证****：&联系电话：&邮政编码：&年月日以上就是小编为大家收拾整顿的二手房买卖合同样本内容，在详细购买二手房的时候，当事人可以适当参考一下上述范文。&&&&&天然购买二手房需要留意的事项与购买新商品房要留意的事项不同，尤其是在验收房屋的时候，因为二手房是已经被实际栖身使用过的，其中重点要验收的地方肯定就是有所差异的。&&&&&确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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&&&&我团队近日推出与中国平安财产保险股份有限公司独家合作的诉讼保全责任保险，费率低、速度快、过程有保障，详情可联系刘艳律师： &&&&郑书宏律师系四川君合律师事务所副主任律师、创始核心合伙人、四川省优秀律师、法学客座教授。现任成都市锦江区人大代表、成都市锦江区人大常委会内务司法委员会委员、成都市锦江区人大常委会法制工作委员会委员、成都仲裁委员会仲裁员、中国国际贸易促进委员会/中国国际商会四川调解中心调解员。郑书宏律师还担任了成都市房管局总法律顾问、成都市律师协会理事、四川省房地产业协会常务理事、四川省保护消费者权益委员会消费咨询专家、四川省律师协会保险事务专业委员会委员、四川省律师协会维权委员会委员、成都市律师协会年度考核委员会副主任、成都市律师协会公司法专业委员会副主任、成都市律协实习考核委员会副主任、四川省商务青年企业家联合会理事会法律顾问。被评选为世界著名评级机构钱伯斯杂志推荐2015亚太地区顶尖律师，四川省高院2014年六起商事审判典型案例中，唯一公司法专业案例两案经办人，入选2013年中国互联网新闻中心时代先锋人物，受聘成都理工大学法学客座教授，参与修改《机动车保险条例》，参与最高人民法院起草的《保险法》司法解释，参与国家法律出版社的《保险实务案例丛书》编写，主编《机动车交通事故和保险理赔案例精选》一书，先后多次入选中国民主法治出版社《中国优秀律师实务》、人民法院出版社《中国律师年鉴》、法律出版社《2008中国涉外律师》等优秀律师名录。同时，郑书宏律师还特别热心公益，多次参与抗震救灾，其事迹被荷兰银行中国有限公司刊登于《抗震救灾纪念册》，2011年，集结社会贤达人士发起成立“众善缘”爱心基金会并任会长，每年都会支助不少贫困儿童。以郑书宏律师名义在成都理工大学设立奖学金，以奖励品学兼优的法学院的学生。
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签订“房屋买卖合同”要注意哪些陷阱
签订“房屋买卖合同”要注意哪些陷阱
四川君合律师事务所 郑书宏主任律师团队 刘滔
（转载：文/郭飞律师（沈阳））
“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，笔者只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。
一、签订合同前应当注意的事项
1、核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。
法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 （注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）
法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。
律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。
法律依据：《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。
律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。
5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。
【关键词：定金】
（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？
该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。
法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问：“如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？”答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……
例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。
例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割……
律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？一方面，由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准，只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁谁就有责任如数退还。（买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体）
二、签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。
三、房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）
法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。
律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及……
律师支招：一方面，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留尾款，以防止卖方有陈欠。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
律师支招：由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项
1、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。
2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。
3、在介绍购房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“资金监管”。
（注：目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致，仅供参考）。
【关键词:资金监管】
（1）为什么要“资金监管”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
（2）什么是“资金监管”？
通俗来讲“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以极大的保证双方的交易安全。
4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。（注：以下卖方简称“甲方”，买方简称“乙方”）
（1）一次性支付方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定甲乙双方过户的时间节点。
范例：甲乙双方约定 年 月 日之前去房产交易中心办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。
范例：在乙方新契税证明下发 日内支付甲方购房款 元整（别忘了大小写）同时根据国家政策，甲乙双方办理资金监管手续。
③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限（要坚持一个原则：一手交钱，一手交房，同时尽量预留尾款，以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷）。
范例：在乙方新房证下发 日内给付甲方购房尾款 元整（注明:大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
注：因为乙方新房证下发后，银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下，所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。
（2）商业贷款方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提条件和期限。
范例：甲乙双方于 年 月 日之前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过 个工作日内，甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。
范例：在乙方新契税证明下发 日内支付甲方第一笔购房款 元整（注明:大小写），同时根据国家政策，甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。
③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后 个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。（注意：不要具体约定银行贷款的放款日期，这个日期甲乙双方无法确定）
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例：在甲方收到银行的放款后 个工作日内，乙方支付甲方购房尾款 元整（注明大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
⑤为了保险起见，最好在“合同的其他约定”中明确：如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的，乙方用现金补齐。
（3）由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异，在此就不做过多赘述。
5、【特殊】：所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下，过户和付款应当注意的事项。
如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的，此时想要过户一般有两种做法：由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大，所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。
①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形
②明确约定甲乙双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点。
范例：甲乙双方约定于 年 月 日之前去银行办理还款及注销手续，办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币 元整（注明:大小写）用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。
③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。
范例：甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的 工作日内去房产交易中心办理过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方支付甲方第二笔购房款人民币 元整（注明:大小写），同时根据国家政策，甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例：在乙方新房证下发后 个工作日内，乙方支付甲方购房尾款 元整（注明:大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
五、房屋的户口迁出应当注意的事项
1、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。
法律风险提示：如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。
律师支招：一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这种诉求之下，法院是予以受理的。
六、购买“学区房”应当注意的事项
1、什么是学区房？
顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致，家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置“学区房”，也是拼了……
2、购买学区房需要注意哪些事项？
(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是“学区房”。
律师支招：不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，最好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。
(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。
律师支招：家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合，此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。
（3）一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。
（4）将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。（口说无凭，写进合同里也算有个保障）
（5）最后，笔者还是忍不住要提醒一下，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要，切勿一味追求“学区房”而因小失大。
七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项
1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。
律师支招：对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维护自身的合法权益。
2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。
八、房屋的交付应当注意的事项
1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。
法律风险提示：如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊，往往很难起到保障作用，请大家看一则小例子。
例子：曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。
2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
范例：甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
范例：卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋，逾期超过一定期限的，买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。
5、最后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。
法律风险提示：如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。俗话说：请神容易送神难，打算提前交房的卖方，最好权衡一下利弊再做决定。
九、合同尾部签章应当注意的事项
1、买卖双方签章和按手印要确保清晰，禁止代签代按。
2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。
3、准确填写合同签订时的具体日期。
综上所述：不知道大家通过本文的学习，是否有所感悟和收获呢？由于篇幅有限，笔者只能精心挑选一些比较典型的问题来讲解，还有很多环节并未提及。也许有的人会问：“你把合同分解的那么详细，而且那么多注意事项都要写进合同里，恐怕真正签合同时候人家都不一定给你机会去详细填写”对此，笔者深表赞同……其实写作本文的初衷，并不是诱导大家机械的去照搬照抄合同范例，而是希望大家通过本文的介绍和学习，能够在学会签合同的同时增强自身的“法律风险防范意识”。
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