美国的希腊有买房移民的政策政策有哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-08 20:52 标签： 本科生买房有优惠政策
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谁最爱在美国买房，最爱美国哪些州？
来源：第一财经网&&&
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　　过去一年中，对于美国房产，外国人以空前的热情在“买买买”。根据一份最新报告，外国人和新移民去年购买美国住宅房地产，无论是在交易量还是总额上，都创下了新高。
　　中国人仍是最爱在美国买房的外国人，购买总额在国外买家中连续第四年位居第一，加拿大、英国、墨西哥和印度位居其后。
　　中国人是最大外国买家
　　美国全国房地产经纪人协会的报告称，在截至今年 3月底的年度里，外国人和新移民购买美国住宅地产的总金额达到1530亿美元，比上一年同期增长49%，不仅超过2015年创下的纪录，还成为2009年有记录以来的最高水平。
　　鉴于目前的强势美元，美国房地产对于外国买家来说相对更加昂贵，因此出现这样的增幅着实有些令人惊讶。
　　“过去一年，美国国内外政治和经济的不确定性并没有阻碍外国人大量购入美国房产。” 全国房地产经纪人协会首席经济学家尤恩(Lawrence Yun)说。
　　外国人购买美国房产金额占其总额的10%，从交易数量上看，占比5%。总的来说，去年国外买家一共在美国购买了28.4455万套房，比上一年增加32%。不过，其中一半都集中在3个州：佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州。
　　从买家来源看，中国人仍是最爱在美国买房的外国人，去年来自中国买家购买金额达到约317亿美元。在购买量上，中国买家也连续第三年领先，达到4.0572万套。
　　不过，在过去一年中，加拿大买家的表现更令人瞩目，去年加拿大人在美国住宅房地产上投资了190亿美元，远超2016年的89亿美元，也高于2015年的高点112亿美元。
　　尤恩认为，这是因为相较于加拿大，美国的房产价格跟容易承受一些。过去几年，温哥华和多伦多等加拿大城市房价涨幅惊人。他说：“加速去年外国人购买美国房产的原因是综合的，例如美国让买家能承受的房产选择更多，也有买家预期美元进一步走强，未来到美国买房会昂贵。”
　　“从人口统计学上看，他们更多的是婴儿潮一代。”多伦多房地产经纪人戴维斯(Elli Davis)说，她看到越来越多的加拿大老年人将本土的房子换小，再到佛罗里达买第二套或者第三套房子。“在过去的10~15年，他们在加拿大的房子涨了很多，因此卖掉在加拿大大城市价值200多万美元的房子，他们手上就有了更多可支配的钱。”
　　尽管特朗普政府一直在发出反移民论调，尤其是在美墨边境修筑墨西哥墙的政策，来自墨西哥的房地产买家却毫不含糊。墨西哥买家去年购买美国房产的交易额几乎达到上一年的两倍，紧随中国人和加拿大人之后。
　　美国全国房地产经纪人协会经济相关问题媒体经理桑蒂斯(Adam DeSanctis)说：“或许，他们想要在新的移民政策出台前把美国的房子买好。”
　　从总体上看，墨西哥人购买的房产通常相对便宜，平均交易价格大约在32.7万美元，远远低于中国和印度买家——中国买家的平均交易额为78.2万美元；印度则是52.2万美元。
　　得州兴起
　　墨西哥人更喜欢把家安置在得克萨斯州；中国人则更喜欢加利福尼亚州；不过投资得州房产的中国人也在增加。
　　“和以前相比，现在的环境更加符合亚洲人口味。”得州达拉斯-沃斯堡地区瑞麦地产经纪人巴奈特(Laura Barnett)说：“我得知他们喜欢好学区和较新的房子。和社区公园相比，院子可能没有那么重要。”
　　另有分析认为，也可能是加州的高房价让中国买家转战其他州。尽管中国买家在美国买房的交易量从2.9万套增加到4.1万套，但交易均价却从93.7万美元降到了78.2万美元。不过，这仍远高于外国买家交易均价。
　　统计显示，外国买家在美国买房金额的中位数大约在30.2万美元，比上一年增加了9%，约10%的交易超过100万美元，44%都是全额现金交易。
　　尤恩称：“更严格的外国政府监管、美国移民政策的不确定性，以及国际贸易政策的不确定性，都可能导致外国投资的放缓。”
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美国房地产有关税收及优惠政策有哪些？
提起美国房产税收，大家最熟悉的是美国房产税。这当然是和房产有关的最主要的个人收入税，但你有没有考虑过其他的税种，包括赠与税和遗产税，以及和房产有关的各种税收优惠政策?
房产税 各州的房产税率各不相同。 下面是华人人口比较多的几个州的最新平均房产税率(不同的郡县会有不同的税率)：
数据来源：WalletHub 赠与税 如果你在将来把房产给留给家人，会牵涉到赠与税的问题。赠与税远没有房产税那么直截了当。税收的多少要看接收人是不是配偶，是不是公民。一般来说，非美国人赠与美国人的资产都是免税的，但因为在美国的房产是“境内有型资产”，因此属于征收范围。如果是赠与非配偶，无论接收人是不是公民，每年的免税赠与额度当前是1.4万美元。如果接收人是配偶，但不是公民，每年的免税赠与额度当前是14.8万美元。如果接收人是配偶，而且是美国公民，那你可以享受无限额的免税赠与。当前赠与税的最高税率是40%。 遗产税 遗产税与赠与税有着相同的税率，最高为40%。 但公民有一个很高的免税额度：每个人5.45万美元，夫妻两个可以免税留给后代10.9万美元。但如果你不是美国公民，要将美国的有型资产留给后代，则只有6万的免税额 (如果留给公民配偶，则享受无限额免税)。假如，一个中国公民在美国购置了资产，购买时的价值为200万美元。10年后房主因事故或疾病而离世，房屋价值300万美元。房主在生前没有做过任何规划，房屋不但要经过费时费力费钱的政府遗嘱认证 ，而且非常可能要缴纳约96万美元的遗产税! (300-60)*40% 税收优惠 前面说的都是坏消息。在美国拥有房产难道没有什么正面的信息?当然有!撇开美元的增值可能，个人资产的合理配置来降低风险等，在税收方面，拥有房产有各种个样的税收优惠。 按揭利息 在美国，你的一部分按揭利息可以不用缴税，主要基于三个条件：只限于100万美元的本金;房产必须是你的主要居所或一个度假居所(不能超出一个);按揭必须只用于房屋的购买，建设，和改造。如果你买了一个价值300万美元的房子，自己首付60万美元，从银行贷出240万美元，那么这240万中的100万美元本金的利息可以扣除。假如年利率是4.5%， 个人税率是25%， 那么平均每年因为按揭可以节省1.1万多美元的税收(100*4.5%*25%)。 房屋净值贷款利息 以个人在房产中的股权为抵押的个人抵押贷款非常常见。我们再以上面的房产为例，房子的价值300万，首付60万，贷款240万。如果当前你的贷款余额为200万，那么你的股权为100万(60首付+40已偿还的贷款)。以这100万为抵押，你最多可以贷出80万左右的借款。这种借款的一部分利息也可以不用缴税，上限额度为10万美元的本金。但国税局对这种贷款的用途没有任何限制。 房产出售利润 另一个对房主比较优惠的政策是，25万或者50万美元之内的利润可以免税(单独报税或者夫妻联合申报), 主要条件是房屋必须是你的主要居所，(度假居所不算);必须在出售的前五年之内住满两年;该优惠政策至多每两年享受一次。 1031房产延税 如果你计划将房屋出售，而且在短时间内再购买新的房产，你可以利用税法的1031条款而可能做到完全免税。这种免税其实是一种延迟缴税，你在购置新的房产时可以没有任何税务负担。税收是在你最终出售房产的时候才需要缴纳。(仍然可以享受上述出售利润优惠)。但如果你一直都在出售后立即购买，最终将房产作为遗产留给后代，有可能永远不会因为房产利润而缴税，因为留给后代的资产的价值是市场价，而不是购买价。也就是说，如果你的房产在购买时价值300万，但在留给后代时价值500万。对于后代来说，他们的税收基数是500万，不需要为200万的升值缴税。 所以，对于在美国购置房产所产生的税收义务和各种优惠政策有所了解， 及时进行必要的规划，对规避日后不必要的开支大有益处。声明：内容及图片转载自美国投资与财富管理，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
本文由资深地产经纪Margaret 梁提供，内容及图片来自网络。更多资讯，请点击下面蓝字【阅读原文】致讯Margaret 梁资深经纪
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