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房产证可以暂时不办吗
延期办理房产证的诉讼时效
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延期办理房产证的诉讼时效
& & & &办理证诉讼时效 在当今现实中，买受人多年领不到证的现象十分普遍。买受人都是在忍无可忍的情况下，过了约定的期限的几年后才向法院提起诉讼，要求开发商办理房产证并给付违约金或赔偿损失。那么买受人的诉讼请求还能得到法院的支持吗？本人最近办理的一个
延期办理诉讼时效
在当今现实中，买受人多年领不到房产证的现象十分普遍。买受人都是在忍无可忍的情况下，过了合同约定的期限的几年后才向法院提起诉讼，要求办理房产证并给付违约金或赔偿损失。那么买受人的诉讼请求还能得到法院的支持吗?本人最近办理的一个案例可以作参考。
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可解除购房合同
日，原告李某与被告北京某房地产签订一份商品房买卖合同，约定原告李某购买被告房地产开发建设的商品房，原告李某一次性支付了全款，被告某房地产公司于商品房买卖合同签订的第二天便将房屋给原告李某。商品房买卖合同约定：在房屋交付一年内被告房地产公司应为原告李某办理证书，合同未约定迟延办证的违约金。但被告至原告今年起诉时仍未给原告李某办理房产证。原告李某无奈于2007年向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立为原告房屋产权证;2、被告支付原告逾期办证的违约金90430元(依据司法解释计算近9年的);3、被告承担本案诉讼费用。
法院判决：
一、被告某房地产公司于本判决生效后90日内为原告李某办理完房屋产权证。
二、被告某房地产公司给付原告李某违约金24000元，于本判决生效后7日内履行完毕。
法院的判决与本人事先的分析一样，该案主要是一个时效问题，本人认为：请求办理房产证不应当适用诉讼时效，而索要违约金应适用诉讼时效。
我国《民法通则》规定的诉讼时效一般是两年。法律规定诉讼时效的目的是督促权利人及时行使权利，明晰法律关系，稳定社会秩序。但《民法通则》未明确规定诉讼时效的适用范围，关于诉讼时效制度的适用范围，理论上存在许多分歧。学者们一致主张诉讼时效的客体是请求权，认为物权等实体权利本身不适用诉讼时效，而请求权中，多主张只有债权请求权适用诉讼时效，而人身权请求权和物权请求权都不适用诉讼时效。本案合同性质上属买卖合同，买卖双方交易的结果是原告应取得房产的物权。房屋作为不动产，我国不动产物权的变动必须交付加登记(公示)。也就是说，房屋买卖合同作为变动物权为目的的合同，未经登记不发生物权变动的法律后果。
因此，开发商履行商品房买卖合同的义务主要为：
交付房屋给买受人占有和使用、使房屋物权转移给买受人。若只交付房屋但未转移房屋物权(开发商的原因造成)，则说明开发商未完全履行其合同义务。这一义务对买受人而言是极为重要的，关乎买房人行使房屋出租、转让、抵押等权能。假如买房人要求开发商办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态若长期存在不但对买受人不利,而且在客观上为开发商任意拖延办证或根本不予协助办证提供了支持，不利于社会经济秩序的稳定,这显然有违诉讼时效制度的立法目的。房产证是房屋所有权的法律凭证，不可独立存在。若办理房产证适用诉讼时效，完全可能出现房屋所有权与权利凭证人分离的现象。因此,请求开发商履行办证义务不应当适用诉讼时效。
而本案原告提出被告支付迟延办证的违约金请求，是一项给付性质的请求权，和继续履行办证义务的请求权是两项性质不同的民事权利，应适用诉讼时效的规定。《民法通则》第137条、第135条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起开始起算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，开发商不予办证的违约状态是持续的，因此原告李某的违约金请求应从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，法律不予保护。
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打开互联网搜索引擎，输入“开发商延迟办理房产证”的关键词，能找到数十万计的新闻和链接。在现实生活中，房地产企业无法按照约定为业主办理房产证之时，却总是千方百计逃避承担违约责任。其中，最有效的办法就是诱骗或者逼迫业主签订补充协议。但是一旦业主签订了补充协议，那么补充协议就取代了原商品房买卖合同条款，业主丧失了原商品房买卖合同中约定的及时办证和取得违约金的权利。 对此，房地产律师表示，此计就是偷梁换柱，瞒天过海，其得逞则在于业主不太懂法，开发商的此类诡计尚未大白于天下。《投资快报》记者整理了下面几则案例，并结合专业律师观点，为购房者提供参考。 案例一：在补充协议中约定办理房产证的日期从缴纳契税时开始起算 罗先生2001年在广州市番禺区市桥镇某大厦购买了一套房屋，房价约30万元。双方约定开发商在交楼后360日内办理房产证。2001年11月，开发商交房了，但是此后数年都没有办妥房产证。2005年5月，罗先生委托律师去法院起诉，要求开发商依约办理房产证，支付4万余元的违约金。立案后，开发商的律师与罗先生一方协商，同意支付1.5万元，但是罗先生不同意。结果开发商玩起了管辖异议的拖延时间的法律游戏。 2005年5月中旬，罗先生打电话给自己的代理律师，表示开发商交他去交纳契税，当时他在开发商处交纳契税(剩下的一半)。对此，律师表示契税应当交纳，这样可以配合开发商办理房产证。但是，粗心大意的罗先生当时并未在电话中和律师表明开发商让他签订补充协议的事情。 2005年10月，该案开庭前10分钟，经办法官拿出开发商律师提交的证据，就是罗先生与开发商签订的补充协议。该协议约定：从交纳契税之日起180日内开发商为业主办妥房产证。这样，等于废除了商品房买卖合同中有关办理房产证的条款，重新约定了新的规则。按照这个新的约定，办理房产证的期限还没有届满，更不存在延迟办理及支付违约金的问题。罗先生说当时他签订补充协议时，虽然看到这个条款，不知是这样的理解，以为很快拿证了。开发商的律师说，他跟几百户业主都签订了该协议。 由于这个补充协议的存在，罗先生最后只能在律师的叫一下，极度沮丧地撤回了诉讼，因为可以退回一半诉讼费。 案例二： 在补充协议中约定办理房产证的日期从交齐办理房产证资料时开始起算 2005年7月，李先生在广州市海珠区2003年某广场购买了一套商铺，价值100万余元。开发商未在约定的时间里没有办理房产证。李先生随后打算委托律师开发商，要求开发商办理房产证，追讨违约金。 在房产律师与李先生的电话交谈中，得知他已经与开发商签订了补充协议，约定办理房产证的时间自业主交齐办证资料之日起算。 “我一听就知道不行了，说无法起诉开发商。”对此，这位律师表示，“开发商在商品房买卖合同中约定的办理房产证的时间是540日，起算时间是交楼之日。他是2003年5月收楼。本来没有签订补充协议时，开发商已经违约了，可以起诉开发商。但是，新的补充协议取代了原商品房买卖合同的约定，这一切都改变了。” 事实上，补充协议约定的交齐办证资料，是指办理房产证时应当由业主提交的的业主身份证复印件，发票复印件，按揭贷款合同，房屋买卖抵押申请书等资料。这些资料往往是在开发商大大延迟办理房产证后，通知业主办理房产证时才提交的，这样就将办理房产证的起算时间大大推迟了。 李先生是2005年6月交齐办证资料的，这样就将办理房产证的起算时间2年零1个月，也就是将办理房产证的期限延长了2年零1个月，这样办证期限还很长，开发商就没有构成违约。附近的万×商场的开发商在补充协议中也是这样约定来算计业主的。 案例三： 在补充协议总约定放弃追究开发商的一切违约责任 业主张某打电话向房产律师咨询，打算起诉广州市番禺区某开发商的延迟办证责任，在交谈中，该律师得知张某已经签订了放弃追究开发商的违约责任的补充协议，就劝他不要起诉，称这样会败诉的。 此外，在领取房产证时，开发商将业主放弃追究开发商违约责任的条文放在一大堆文字里，业主没有看清楚就签字了，那就更冤枉了。 购买了海珠区某小区楼盘的冯女士就是这样。她在领房产证时，开发商让她在一张纸上签字，纸张的抬头是黑体字“领取房产证收据及说明”，但是200余字的结尾却有这样一句话：“双方互不追究一切违约责任。”开发商规定不签字不领证，但是没有详细解释该说明的内容。冯女士以为只是收据，看也没有看文字，就签字了。后来，许多业主将开发商告上法院，要求赔偿延迟办证的损失，都得到几万元赔偿。冯女士却不能得到应得的赔偿了，十分懊悔。因此，业主在收楼、领取房产证时，凡是碰到签字时，一定要仔细看清楚每个字，看清楚才签字，不懂时可以向律师咨询，不要放弃索赔的权利。 案例四： 在办证须知上签字放弃追究开发商违约责任 张某于2001年8月与广州番禺区某地产公司签署了一份房地产购房合同，购买了面积为128平方米的商品房。合同约定该公司应于交楼期日后180内为业主办理好房屋产权登记证明，逾期日起对方将以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金。但该公司至到日才办好房产证，延期了18个月。 日，该公司通知张某提交办理房产证资料，同时要求其在《办证须知》上签字，不签字就不能不予办理房产证。由于当时签署的时间十分仓促，开发商并没有让张某把须知拿回仔细阅读。由于张某不具备行业的法律知识，对其中的条款不甚明了，所以草率地在《办证须知》上签了字。没有仔细阅读条款的他，并不知道原来该须知里有业主放弃追究开发商违约责任的条款。 2005年2月，张某起诉到广州市番禺区人民法院，要求追究开发商延迟办理房产证的违约责任。但法院以张某签署了《办证须知》，该须知是张某的真实意思表达为由，驳回了他的起诉。 张某的代理律师当时不十分清楚这份《办证须知》从何而来，后来才发现这份购房须知签署的前后因果。由于当时开发商还未为张某办理房屋产权证明，且签署的这份须知是在对方已经知道自己已经违约，可能将被追究违约责任的情况下签署的，且其中的条款内容均由对方确立，且其中的条款对方也没有向张某解释清楚。基于这样的考虑，张某不服判决，上诉到广州中院，但是中院依旧判其败诉。 律师建议 一边是老奸巨猾、拥有强大律师团队的开发商，一边是无辜懵懂的购房者。如何避免在房产证已经延迟办理的情况下，再踏入房地产公司设计好的免责陷进，影响自己主张正当的索赔权利? 对此，广东广之洲律师事务所王美舟律师为购房者开出了以下“处方”。 其表示， 购房者追索延迟办证赔偿，通过追讨违约金迫使开发商尽快办理房产证，需要注意以下事项： 一是千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿的协议，千万不要随意签字，不要将缴费签署文件的日期与实际签署日期不符，例如往后签署，或者空白，以使开发商逃避责任。如果开发商逼迫业主签订补充协议，可以委托律师代理签订该协议，以免上当，最好是拒签该协议，委托律师诉讼，从而迫使开发商因为害怕支付更多的违约金，被迫尽快办理房产证，这样就反客为主。开发商以不发放房产证和购房发票给业主，迫使业主签订放弃追讨违约金权利的协议的，业主不要害怕，可以向广州市房管局投诉，而且，通过报失，业主可以重新在房管局领取房产证，不需要求开发商。 二是要及时配合开发商办证，及时缴纳税费，签署各种文件，否则，不提交身份证复印件，不签署房屋买卖申请书、他项权利登记申请书等文件，开发商无法办理《房地产证》，提交资料时最好要求开发商写收条;契税直接交到房管局，之后将完税凭证交给开发商，以免开发商最终没有办出房产证，又损失了契税， 三是如果决定诉讼，要迅速，不要拖拉，早告开发商还有人有钱，因此早告多拿钱，迟告少拿甚至没有钱，不要总是观望，或者前怕狼，后怕虎，这样会贻误时间，可能最终开发商人去楼空。 四是及时向开发商发函催告要求延迟办证赔偿，以便延长诉讼时效， 五是尽量委托律师帮助取证和代理诉讼，由于开发商提交的证据千差万别，千奇百怪，如果购房者不能有力反驳，或者在庭审中说错话，可能导致胜局变败局。集体委托律师费用更低; 六是开发商如果具备大产证，购房者可以凭判决书自行办理房产证，无求于开发商，这样增加了诉讼的意义。 七是要及时延长诉讼时效，从交楼后一段时间起，不要超过两年。 八是延迟办证违约金是按日计算，每年约8%，合同约定的1%等固定比例的违约金数额往往太少，可以要求提高。
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同花顺爱基金开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意
迟收楼、迟出证为律师们带来无尽商机。花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，就同时有三拨律师在揽客。图为天马河公馆外景。
业主们接到的律师宣传单。
开发商延迟办房产证需按日付总房款万分之五的违约金 律师争抢迟出证楼盘生意
文/图：记者 李凤荷
如今楼价高企，一旦迟办房产证，开发商就会赔到“肉痛”，因此开发商会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。对于买家来说，这些“降落伞”条款的背后有什么意义？对于由买家晋升业主的人士来说，万一遭遇延迟办理房产证的纠纷，面对不同律师的“招揽”，又应该如何精明选择呢？
记者为此请教了律师行业资深人士，有“横财运”的业主千万别错过。
近日，小北路颐和雅轩的业主齐齐接到一张律师楼的传单，传单称“律师帮您追索迟延办理房产证违约金”，传单还以白纸黑字声称“无效果不收律师费”，“按实际取得的违约金提成律师费”。
该楼盘成为律师上门派传单的“香饽饽”，无非是“利字当头”，因为迟办证的纠纷相对简单，且如果一次可以揽几十个客人，律师的提成还是很可观的。
花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，也同时有三拨律师在揽客，律师都比着开出更优渥的条件来吸引业主，律师以往为其他楼盘业主打赢迟出证官司的往绩也成为炫耀资本。
据记者采访所知，近年由于楼价上涨以及商品房预售管理的加强，楼盘迟出证的事件已较以前大为减少。楼价高企，一旦延迟办理产权证，开发商可谓赔到“肉痛”，因此开发商往往会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。
看清“降落伞”条款：
补充协议减轻赔付责任
据法律人士介绍，2009年7月广州市启用商品房预售新版网签《合同》，首次提出开发商办证时限：如购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。
不过，据记者调查，2009年7月后开售的商品房项目，鲜有达到210个工作天办证的要求的。原来，“精明”的开发商都在合同里设下多个“降落伞”条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。
如小北路颐和雅轩的开发商，在合同里签署补充协议，约定“房产证在楼盘交付之日起720个工作天内办妥”，即依然按照旧版商品房网签合同的内容来执行。且颐和雅轩的商品房销售合同中约定了迟办证违约金的封顶比例“不得超过总房款的5%”。
法律界人士告诉记者，没有设定封顶上限的开发商，在合同中会约定，“自逾期之日起按日支付总价款0.01%的违约金”。示范合同中迟办证违约金的按日赔付标准是总房价的万分之五（0.05%），而开发商却把有关赔付标准降低为总房款的万分之一（0.01%），无形中把赔付责任降低了。资深法律专家表示，补充协议属于由开发商和买方约定的特别条款，其效力优于普通效力。故此，买家在销售合同中看到“此处见补充协议X”，就大概可以知道是开发商的“降落伞”条款。
三问“飞来横财”
问题一：“无效果不收律师费”真还是假？
确有“风险收费” 不得超过业主所获赔偿三成
据律师行业人士介绍，律师行业内的确有“风险收费”这一规定，也就是客户不需要支付费用，风险在律师这边，按最终获得的赔偿进行提成收费。
风险收费有上限，律师提成不得超过客户获得赔偿的30%。广州市一位从事楼盘迟出证官司的律师告诉记者，律师提成在30%比例之内都算合法。
这位律师表示，由于迟出证的赔偿对业主来说是“街边钱”，是“飞来横财”，本身律师按风险收费，业主不需要掏一分钱，故此有的业主会比较豪爽，给的比例较高；有的则认为这些属于个人所得，且律师所花的精力又不多，给的比例不高。
由于律师间在同一个迟出证楼盘会“争生意”，各自开出不同的提成标准，有时候也会“顶烂市”，争相给出更优惠的条件。
问题二：别的业主请律师打官司，我可以搭便车吗？
须确认合同与胜诉业主有关条款一样
律师行业人士表示，对大部分业主来说，请律师打官司还是不习惯。其实，在类似迟出证纠纷的处理上，只要是有业主胜诉的成功案例在前，其他业主都可以“依样画葫芦”，无论是通过仲裁还是地方一级人民法院起诉，获得同等待遇的可能性都非常高，跟随的业主比“先行者”还省下一笔律师提成费。一些开发商也不想疲于奔命跑仲裁或上法院，对后来提出有关申请的业主也按同一标准办理。
不过，想搭“便车”的业主必须确认胜诉业主与自己的合同有关迟出证的条款是一样的，如果两个合同的条款有出入，就搭不了便车。
律师为应对业主“搭便车”的心态，有的也提出按宗收费，最终按违约金提成收费，只要一个楼盘能够攒到足够多的同类型业主，每个业主支付的律师费有时候可低至几百元。不过，对于这种情况，牵头的业主容易成为标靶，如果最终不胜诉或者有业主认为费用过高，有可能会影响邻里关系。
问题三：出证遥遥无期，判决如何执行？
可先拿自逾期之日到申请执行日的赔偿
有业主看了合同后产生疑问，认为“违约金按日赔偿0.05%，但开发商一直未能出证，到底按多少天来计算违约金？”
一位资深律师告诉记者，开发商的违约责任是到出证之日作为终止日期计算，法官或仲裁的判决是按照“自逾期之日起按总房款0.05%赔付”，有封顶的则以封顶额为上限，只要有判决，业主都可以申请执行，业主可以先获得自逾期之日到申请执行日的赔偿，最终出证再收余下的违约金。
不过，对于一些开发商来说，有判决有时候也难以执行。记者之前报道过的从化盛唐翰林国际迟收楼事件，已收楼的业主一直无法办证，至今已超过两年多，累积的违约金非常可观，但获得赔付的业主不多。
有律师告诉记者，盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商，按违约金60%获得赔付。
一位资深律师也表示，有的迟出证官司判下来，但执行也需要一年半载，有的业主“等钱使”，有时候会与开发商协商，愿意打折早点收违约金。
本文来源：大洋网-广州日报
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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入住4年房产证办不下来 想办证先放弃索赔权利？
    入住4年房产证迟迟办不下来    开发商被起诉后给部分业主开“附加条件”    想办房产证，先放弃索赔权利?        事发小区    广西新闻网-当代生活报记者 冯耀华    核心提示    位于南宁市云景路的升禾绿城世界小区已于2012年5月入住，但开发商至今未能按照合同约定为业主办理房产证。今年7月，部分业主将开发商告上法庭，就在法院开庭审理之前，开发商通知业主开始收集材料申办房产证。不过，业主们在交材料时却发现，开发商设置了一个“附加条件”，要求所有的业主签一份免责声明，这等于是要业主们自愿放弃起诉开发商。想办房产证，就得放弃自己应有的索赔权利？记者对此进行了调查采访。    烦心事    业主入住4年    房产证办不下来    升禾绿城世界有1000多户业主，王先生是这次起诉开发商的业主之一。王先生告诉记者，他们小区2012年5月份就已经入住了，按照合同约定，开发商应该在2014年9月份之前为业主们办好房产证，否则属于违约，要按照房款的1%进行赔偿。没想到一直到了今年，房产证办理一事始终没有眉目。有业主催问开发商，得到的答复是小区的配套措施还没有通过验收，因此迟迟办不了房产证，希望业主理解。    有业主说，入住该小区4年来，由于房产证一直办不下来，生活各方面都大受影响。在约定日期整整两年后，该小区100多位业主联合起来，一纸诉状将开发商南宁天驰房地产有限公司告上法庭，要求追究其违约责任。目前，该案尚未开庭审理。    提条件    要办房产证    先签免责声明？    通过起诉向开发商索要自己应得的赔偿本是天经地义的事情，但就在法院开庭前，业主们却于近期收到开发商的通知，说是开始收集材料代办房产证了。王先生说，能办房产证大家都挺高兴，但那100多位参与起诉的业主却遭到了区别对待。    王先生说，11月初，开发商突然在小区内贴出告示，请各位业主提交材料准备办理房产证。每一栋楼都给出了上交材料的时间期限，但当王先生前往开发商负责收集材料的办公室询问相关事宜时，却被告知他的材料暂时不收。“他们当面告诉我，参与起诉的业主材料暂时不收，其他业主的材料正常收集。”王先生气愤地说。    到了11月11日，也就是提交材料的规定日，王先生等参与起诉的业主再次来到办公室进行询问，这次工作人员改口称可以提交材料，但是业主要签一份声明。王先生在声明上看到，开发商称可以免除600多元的代办费用，但业主需豁免相应的起诉权和赔偿请求。    王先生等业主认为，这一份声明明显是要业主放弃向违约开发商索赔的权利，属于霸王条款，他们不能接受这样的附加条件。记者11日在现场看到，已有部分业主签了这份声明，但也有不少人迟迟不愿签。现场一位业主签完声明后，看到记者来采访，这才发现自己没有细看声明上的条款，当听说有条款对自己不利后，他立刻把声明要了回来。        升禾绿城世界开发商要求业主签署的声明    开发商    免责声明系自愿    不签也能收材料    临近11日中午，质疑这份声明的业主越聚越多，大家都希望开发商相关负责人出来做相应的解释。记者在现场等了1个多小时，一直找不到相关负责人，工作人员也拒绝提供负责人的电话。    到了当天下午，南宁天驰房地产有限公司相关负责人杨卫东致电记者称，该小区的房产证办理之所以被拖延，主要是2011年开盘后企业面临巨大资金压力，影响了部分土建进度，周边路段扩建也导致小区外围部分建筑需要调整，所以小区迟迟未能通过验收。杨卫东表示，办证发生拖延绝非开发商故意为之，现在有业主起诉他们，他们也很积极去面对这个事情，一直保持与业主的沟通。但是现在企业压力很大，他希望业主也能理解他们的难处。    杨卫东最后表示，那份声明是自愿签的，如果业主签了，确实能减轻企业压力。目前业主办理房产证，可以委托开发商集体去办，也可以自己去办。开发商愿意代付办理房产证的代办费，并且加快进度办理房产证。如果有业主不愿意签那份声明，一样可以提交材料，但在办理房产证的速度上可能会慢一点。    相关链接    关于房产证办理的那些疑问    买房之后多久能拿到房产证？    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：    由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。    也就是说，如果是期房，已经交房有90天了，还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了，还没有拿到房产证，你就应该向开发商讨个说法了。    实际上，即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，期房的购房者也应在房屋交付使用（开发商交钥匙的时间）后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。    开发商为业主办理房产证有哪些程序？    开发商开发建设一幢商品房竣工后应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下，也就是平时我们说的办大证。然后开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。    办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。    为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。    开发商逾期不办房产证，业主怎么维权？    对于逾期办证的开发商，业主可以要求违约的一方支付违约金，如果能够举证证明逾期办证损失，还可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。    目前，我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。（据合家网）
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入住4年房产证办不下来 想办证先放弃索赔权利？
日 18:56 来源:广西新闻网-当代生活报
    入住4年房产证迟迟办不下来    开发商被起诉后给部分业主开“附加条件”    想办房产证，先放弃索赔权利?        事发小区    广西新闻网-当代生活报记者 冯耀华    核心提示    位于南宁市云景路的升禾绿城世界小区已于2012年5月入住，但开发商至今未能按照合同约定为业主办理房产证。今年7月，部分业主将开发商告上法庭，就在法院开庭审理之前，开发商通知业主开始收集材料申办房产证。不过，业主们在交材料时却发现，开发商设置了一个“附加条件”，要求所有的业主签一份免责声明，这等于是要业主们自愿放弃起诉开发商。想办房产证，就得放弃自己应有的索赔权利？记者对此进行了调查采访。    烦心事    业主入住4年    房产证办不下来    升禾绿城世界有1000多户业主，王先生是这次起诉开发商的业主之一。王先生告诉记者，他们小区2012年5月份就已经入住了，按照合同约定，开发商应该在2014年9月份之前为业主们办好房产证，否则属于违约，要按照房款的1%进行赔偿。没想到一直到了今年，房产证办理一事始终没有眉目。有业主催问开发商，得到的答复是小区的配套措施还没有通过验收，因此迟迟办不了房产证，希望业主理解。    有业主说，入住该小区4年来，由于房产证一直办不下来，生活各方面都大受影响。在约定日期整整两年后，该小区100多位业主联合起来，一纸诉状将开发商南宁天驰房地产有限公司告上法庭，要求追究其违约责任。目前，该案尚未开庭审理。    提条件    要办房产证    先签免责声明？    通过起诉向开发商索要自己应得的赔偿本是天经地义的事情，但就在法院开庭前，业主们却于近期收到开发商的通知，说是开始收集材料代办房产证了。王先生说，能办房产证大家都挺高兴，但那100多位参与起诉的业主却遭到了区别对待。    王先生说，11月初，开发商突然在小区内贴出告示，请各位业主提交材料准备办理房产证。每一栋楼都给出了上交材料的时间期限，但当王先生前往开发商负责收集材料的办公室询问相关事宜时，却被告知他的材料暂时不收。“他们当面告诉我，参与起诉的业主材料暂时不收，其他业主的材料正常收集。”王先生气愤地说。    到了11月11日，也就是提交材料的规定日，王先生等参与起诉的业主再次来到办公室进行询问，这次工作人员改口称可以提交材料，但是业主要签一份声明。王先生在声明上看到，开发商称可以免除600多元的代办费用，但业主需豁免相应的起诉权和赔偿请求。    王先生等业主认为，这一份声明明显是要业主放弃向违约开发商索赔的权利，属于霸王条款，他们不能接受这样的附加条件。记者11日在现场看到，已有部分业主签了这份声明，但也有不少人迟迟不愿签。现场一位业主签完声明后，看到记者来采访，这才发现自己没有细看声明上的条款，当听说有条款对自己不利后，他立刻把声明要了回来。        升禾绿城世界开发商要求业主签署的声明    开发商    免责声明系自愿    不签也能收材料    临近11日中午，质疑这份声明的业主越聚越多，大家都希望开发商相关负责人出来做相应的解释。记者在现场等了1个多小时，一直找不到相关负责人，工作人员也拒绝提供负责人的电话。    到了当天下午，南宁天驰房地产有限公司相关负责人杨卫东致电记者称，该小区的房产证办理之所以被拖延，主要是2011年开盘后企业面临巨大资金压力，影响了部分土建进度，周边路段扩建也导致小区外围部分建筑需要调整，所以小区迟迟未能通过验收。杨卫东表示，办证发生拖延绝非开发商故意为之，现在有业主起诉他们，他们也很积极去面对这个事情，一直保持与业主的沟通。但是现在企业压力很大，他希望业主也能理解他们的难处。    杨卫东最后表示，那份声明是自愿签的，如果业主签了，确实能减轻企业压力。目前业主办理房产证，可以委托开发商集体去办，也可以自己去办。开发商愿意代付办理房产证的代办费，并且加快进度办理房产证。如果有业主不愿意签那份声明，一样可以提交材料，但在办理房产证的速度上可能会慢一点。    相关链接    关于房产证办理的那些疑问    买房之后多久能拿到房产证？    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：    由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。    也就是说，如果是期房，已经交房有90天了，还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了，还没有拿到房产证，你就应该向开发商讨个说法了。    实际上，即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，期房的购房者也应在房屋交付使用（开发商交钥匙的时间）后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。    开发商为业主办理房产证有哪些程序？    开发商开发建设一幢商品房竣工后应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下，也就是平时我们说的办大证。然后开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。    办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。    为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。    开发商逾期不办房产证，业主怎么维权？    对于逾期办证的开发商，业主可以要求违约的一方支付违约金，如果能够举证证明逾期办证损失，还可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。    目前，我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。（据合家网）
