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& 还建房都是小产权房吗？能不能购买呢，因为价位低
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不一定，也有两证齐全的，买前问清楚
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不一定，要问清楚，但是不能贷款，要一次付清的
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如果是城中村还建的就有可能是小产权房，如果是别的有两证的小区拆了再还建的基本没有小产权房。。。
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我也只是有朋友在城中村，想买他们的还建房才晓得滴。。不过现在还建房都涨价了，城中村的人都不在乎那点钱，不怎么想卖想以后收租子。。。
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你说的汉街，沙湖段没有还建房，也不会把还建房修这种路段。。。。余家湖村还建房在中北路延长线，听说就在欢乐谷附近，这是还的最近滴。。。
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还建房都是卖熟人，不熟的人别个也不卖。。。而且没熟人自己也不敢买。。。
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你到徐东的中介问哈！很多中介手上有那个指标！不过我是觉得那种房最好还是不买哦！风险太大了！
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拆迁前有两证，还建房就有两证，没有两证的就是小产权房。
直观的就是城中村的房子是小产权。
汉街周边有还建房，我屋的就是，哈哈。
还有武重在中北路上也有还建房。
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想价格低，肯定要承担风险的。
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我也想知道，不过一直没弄明白过
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来源：荆楚网
&&楚天金报讯 图为：价格低廉的还建房让不少购房者趋之若鹜 (记者廖桥摄)
&&由于比同地段商品房至少便宜三分之一，尽管要一次性拿出好几十万付全款，但武汉中心城区的还建房交易仍十分火爆，一些与还建房有关的话题也越来越受人关注。传说的&私下过户&流程是怎样的？&还建房5年办两证&说法是真是假？还建房与小产权房有何不同&&连日来，针对众多买房人的疑问，记者展开了走访调查。
&&比周边商品房便宜1/3
&&自从2009年武汉市启动城中村改造后，还建房的交易就不断升温。
&&去年12月中旬，有读者致电本报&连廊热线&称，三环线青王路附近的滨湖村公开登记还建房。随后，记者前往该村还建房项目滨湖花园了解情况。得知记者要买还建房，保安门岗旁的一名村民称，都是村民私下将名下多出的房源出售，每平方米均价不到4000元，&之前已经卖了几百套，现在剩下的都是100平方米以上的&。
&&记者询问这些房子是否有两证，几名村民反问道：&有两证会比周边商品房便宜一大半吗？以后肯定是可以办的，如果买来自己住，办不办两证也没多大区别。&
&&在武昌欢乐大道旁的还建房小区&&东湖景园小区，记者看到小区门口贴满了卖房广告。记者拨打其中一个小广告上的电话，自称名下有6套还建房的房主称，目前他手上全是100至140平方米的大户型，位置最好的高层可以眺望东湖，价格在8000元/平方米，位置差点的7000元/平方米，与周边商品房相比，每平方米至少便宜3000元，但要一次性全款买房。
&&显然，随着武汉商品房价格的攀升，还建房价格也一路走高，如王家湾一带已经从几年前的3000元/平方米涨到了现在的6000多元，欢乐大道东湖景园靠近刚开通不久的地铁4号线，不到1年时间内价格涨幅就超过千元。一般而言，相同的地段，还建房比商品房至少便宜三分之一。
&&自住、投资者都有
&&在武汉做家装施工的周师傅因没有缴社保或个税而被限购。去年初，经一位装修客户介绍，他在汉阳王家湾一个2012年建成的小区买了套70多平方米的还建房，&幸好我买得早，买时5000元，现在6000元出头了。&他告诉记者。记者了解到，买还建房自住的不少，有的是外地来汉人员，无力承受商品房的高价，有的是被限购但急于买房自住。
&&而&二环内、面积小、好出租&的优势，也让还建房成了投资客的重要目标。春节刚过完，吕先生就托亲朋好友四处打听，随时准备继续出手，投资小面积、地段好的还建房。&40到60平方米，总价在30万以内，主要用来出租，以后看情况也可以卖出去。&吕先生坦言，从前年到现在，他一共买了2套便宜的还建房专门用来出租，其中一套刚简装完毕就租给了两个合租的大学毕业生。
&&吕先生介绍，买房过程中遇到不少都是投资者。目前武汉城中村已经还建完成的小区大部分在二环内，地段很好。还建房比商品房好租，投资回报有保障。记者也看到，多个还建房小区里，出租市场火爆。
&&另外，还有不少人看中了还建房目前的&模糊身份&，&现在还办不了房产证，所以不担心限购和房产税，最大的风险是拆迁，但这是新建的，短期内被拆的可能性不大&。
&&私下过户有隐患
&&还建房一直通过熟人介绍或中介参与等方式交易。在南湖建安街附近，一家房屋中介置业顾问称，还建房交易时买卖双方会通过中介签订三方合同。如果是现房，就由房主带着买方到开发商或村委会，将已有的摇号资料更名；如果是期房，可以提前在拆迁协议上更名，房子建成进行摇号分房时，直接由买房者参与；如果以后想卖出去，再交钱进行资料更名就可以，更名费一般是三四千元。
&&该置业顾问还表示，如果购房者还不放心，可以在三方合同和资料更名的基础上，再对房屋交易进行公证，&不用在房管和规划部门办理其他手续，就省下了过户的各种税费。一套80万的房子，总费用也就一万出头&。
&&湖北惠平律师事务所律师童长春指出，还建房是定向还建给被拆迁户的，如何办证和交易还没有相关规定，非还建对象的交易是不受保护的，签署的三方合同是不被法律认可的；对原始拆迁协议更名是比较有效的方法，但这个通道风险也很大，因房价上涨等因素，原房主几年后可能反悔。此外，这种&暗箱过户&还存在一房多卖的可能，极易带来纠纷。如果确实要购买，要注意在三方交易合同中加入&卖方应全力配合今后的两证办理，如果违约要向买方支付总房款30%违约金&等违约约束条款。按照相关规定，即使这个三方交易合同没有法律效力，也不影响违约责任条款的有效性。
&&很可能比照经适房
&&采访中，大多数还建房房主表示：&目前还没有办两证，5年之内肯定可以办下来，现在就是因为价格便宜，所以没两证也总有人抢着买，到时候瞎卖也不止这个价。&
&&南湖恒安路上一家中介则举例保证还建房肯定可以办两证：&南湖名都就是还建房小区，交房4个月后就办了两证，现在买这个小区二手房还可以贷款。&然而记者了解到，南湖名都小区一半为还建房一半为商品房。目前只有部分房屋办理了两证，中介称已经办完两证的还建房，可能指的是该小区内的商品房。
&&还建房到底能不能办两证？武汉市房管相关人士介绍，城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地，挂牌改造后变成了国有划拨用地，是可以办理土地证和房产证的。只是目前武汉市还未出台相关的办证条文和流程，因同属于国有划拨用地，还建房未来很可能比照经适房性质办证。根据《经济适用房管理办法》的规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。
&&记者以买房人身份咨询东湖风景区规划分局地籍科相关人士了解到，凡是进入城中村改造项目的地块都经过了规划许可，其配套的还建房在小区竣工验收完毕后可以办两证，办证时要审核购房人所有的资料，包括当年拆迁还建时集体村民的相关证件。
&&中国指数研究院华中分院研究总监李国政指出，一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，目前武汉市对经适房上市交易的门槛是签合同满5年。
&&专家提醒，判断还建房小区是否能办理两证，可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续。
&&如何区分还建房和小产权房
&&区分小产权房和还建房，要看该小区是否经过了规划审批，土地所有人是谁。如果村集体没有经过规划、建设审批，在集体土地上盖的房子就是小产权房；如果经过了规划审批，土地性质为国有出让或划拨用地，并且具备开发所需要的&五证&，那么这类还建房就具备办理产权证的条件，不属于小产权房。
光谷地标性建筑
11000元/平米东湖高新
花香主题精品住区
10800元/平米东湖高新
华中首个峡谷式园林景观
7300元/平米武昌洪山
江夏6600元/平米
东西湖7500元/平米
青山9800元/平米
东湖高新13000元/平米
洪山9000元/平米
4月待定汉阳
7月待定金银湖
1月15000后湖
6月待定永清
6月12000古田
4月21000唐家墩
5月12500江岸
5月7800青山
5月9000洪山
5月7000黄陂
6月4380阳逻
6月19000江汉
6月13500汉阳
6月5500东西湖
7月待定光谷
6月待定洪山
6月待定江汉
6月23000武昌
6月8500花山
6月8000洪山
6月待定汉阳
6月10000汉阳
6月9800江岸
6月9000光谷
上月武汉住宅租金稍涨，尤其是交通便捷的地铁周边及大学附近，其中武昌涨幅最大。
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武汉小产权房以还建房为主 产权悬在半空中
图为：对小产权房是亮绿灯还是红灯图为：违规用地小区的去留，是一个不容回避的问题低价买来的小产权房有没有风险？在小产权火爆的灰色交易下，产权问题是始终存在的隐忧。尤其是在所涉房产价格大幅飙升的背景下，相关的纠纷层出不穷。一直处于灰色地带的小产权房将来会否有身份“洗白”的一天？小产权房今后走向何方？买卖手续有点含混不清买小产权房能不能办房产证，是大家都关心的问题。在武昌秦园路的团结名居，张女士告诉记者，上半年分房子的时候很多人买，都是私下里谈好，签个协议，一次性付款。记者问，房子到底能不能办证？“可以办吧，说是5年后办，至于是什么证，不知道，反正你自己住呗。”日，记者来到江夏汤逊湖边的中州社区。小区里十多栋楼房已经全部建好，记者转了一圈碰到一位穿着保安制服的男子。他告诉记者，小区一期大概600多户，“都卖完了，蛮多武汉市的人来买。”记者随后找到了中州村村委会，一位工作人员面对记者的问题，三言两语就把记者打发了：“买不买房子我们不管，办证？不知道，这是村集体的土地，要是有人告诉你能办证，你就买呗。”“小产权房”的“小”，不是小在“房子”上，而是小在“房子”底下的那块“土地”上。湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说，在我国，“小产权房”并没有法律定义，狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”，销售给城镇居民。湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为，小产权并非一个法律概念，通常来说，法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋，就是小产权房。从广义上讲，不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的，都属小产权房。城中村滋生大量还建房武汉小产权房的“家底”如何？记者分别联系武汉市规划局、武汉市房管局，希望获得小产权房的数据，但两个主管部门都称没有这方面的统计数据。记者发现，近几年在武汉市面上流通的多是城区的还建房。武汉市于2003年开始启动二环线内城中村改造，截至去年年底，56个城中村大多数已经完成或启动了村民还建工作。与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉改造总量居首。城中村改造带来大量的还建房，很多村民拥有多套还建房，他们把多余的房子出售。记者调查发现，在武汉购买廉价小产权房的人群并非仅仅是中低收入者，还有不少老板、公务员、教师甚至律师等中高收入群体也参与其中，他们的目的是投资。在武昌一家事业单位上班的刘女士，早在2005年就以不到千元的单价，在洪山一个村民小区购买了一套小产权房。刘女士并非没有房子住，她有两套住宅，这套小产权房被她用来出租。对投资者来说，小产权房出租比商品房出租获利更大。在徐东一个小产权房小区买了房子的陈先生说，同样是80平方米的两居室，还建房只要30万元，而同样地段、面积的商品房要80万元。按租金回报率来计算，如果还建房月租1600元，出租年回报率是6.4%；商品房小区租金略高，即使以2000元计算，出租年回报率仅有3%。“投资小产权房的也不少。”一位资深中介人士告诉记者，除了为居住问题退而求其次的小产权房买家外，有不少投资出租或倒卖的。小产权房纠纷一地鸡毛一些早动心、早行动的市民虽然尝到了还建房的“甜头”，但仍不免对未来的出路颇为担忧。武昌一家单位的职员小刘告诉记者，2008年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，已涨到5000多元/平方米。但小刘心中一直有点不安，这房子是一套城中村还建房，只能办产权证，没有土地证，“不知道以后会怎么样。”小刘希望有朝一日自己的房子能够“转正”。一些人甚至已经被小产权房的纠纷闹得焦头烂额。去年夏天，汉口堤角的读者姚莉女士曾向记者求助。她于2005年在阳逻买了一栋小产权房，当时买卖是在村委会的见证下进行的。现在这个地段要拆迁了，原房主反悔了，不承认这次交易了。她又找到村委会，但村里则认为，拆迁补偿只能给村民，让姚莉和原房主协商，他们不负责。至今，双方还在僵持不下。而另一位读者的遭遇更加极品。他十年前买的小产权房，有一段时间空着，原房主却拆掉他的大门，强行住了进去，至今双方还在打官司。而对城市居民购买农村住房过程中出现的司法纠纷，最高法院曾表态说，不支持城镇居民的诉讼请求。最高法院要求法官根据国务院颁发的两个相关文件判案，这两个文件分别是1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》。其中分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。小产权房的“身份”一直没有被承认。早在2009年3月，武汉市发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则（暂行）》规定，指出“在买卖农村村民住房时，如果买家不属于房屋所在地农村成员的，房屋登记机构将不给办理房产证。”武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证。身份转正不是没有可能据记者了解，二环内城中村改造中的还建房，还没有村民办理到两证。上述房管人士介绍，目前武汉市城中村改造，其土地用途分为三种：一种是商品房用地，一种是村民安置用地，还有就是集体开发或产业用地，后两种是划拨性质。划拨性质的用地只能用来安置村民，不能上市买卖。这样的房子两证怎么发放，目前武汉市还在研究。“很可能的情况就是房产证、土地证都有，但是土地证的土地性质是划拨。如果想上市要变更为出让，得补缴土地出让金。”该人士透露。去年初开始，国土资源部多次表态，将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。去年9月，北京动了真格，发布了79个小产权房清理名单，逐一清理。风雨欲来，小产权房出路何在？补缴土地出让金、合法转正，是各方期待的最好结果。南京就这么干过——南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一亿多元土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。目前，对于小产权房的出路有几种猜想，一是利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份。二是强制拆除，主要针对是那些违法占用了耕地面积的小产权房，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。第三种途径是纳入保障房。武汉市洪山区去年底首次试点的900套保障房，就是区政府租赁城中村多余的还建房，提供给城市中低收入家庭当公租房。此举还受到了住建部的表扬。何新权律师认为，对小产权房，政府很可能要求补缴土地出让金，然后取得合法身份，当然，房产证可能是区别于普通商品房的证件，但对购房者而言，保证小产权物权与上市流转就够了。省房地产经济学会专家委员殷跃建认为，小产权房的处理应坚持公平正义、疏导结合等原则。从现实情况看，部分买小产权房的人，是承受不了城市高房价、又不能享受保障房的，小产权房给他们一个遮风避雨的地方，这部分人的需求应当予以关注。
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