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按揭买房的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。
　　什么是按揭
　　按揭，是英语&Mortgage&一词的粤语音译。有些购房人认为&按揭&就是指按揭贷款或贷款，其实，按照理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是一种，或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方(开发商)及金融机构(银行)三方的一种制度。它的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。
　　按揭购房制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方(开发商)和金融机构(银行)。在按揭关系中，有4&7个法律关系：
　　1、买方与卖方之间的关系;
　　2、买方与银行之间的资金借贷关系;
　　3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供关系;
　　4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;
　　5、买方与银行之间的关系;
　　6、买方为贷款向办理保险而产生的保险关系;
　　7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
　　按揭贷款的购房风险
　　按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：
　　1、开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作它用，或卷款潜逃;
　　2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房;
　　3、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证;
　　4、开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格;
　　5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效;
　　6、开发商将或，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利;
　　7、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方。
　　如何防范风险
　　目前，购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的，国内的观念不同，笔者认为消费者可以仔细关注下列问题，尽量降低交易风险。
　　第一、要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。
　　第二、用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款，则买方有权退房、退款，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的&五证&。如果开发项目不合法，或者说缺少&五证&，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。
　　第三、如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其它原因。
　　第四、慎签认购书。不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者双方在《》条款上约定不能，便要求开发商退还其交付的或订金，其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条，即当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。这里所指的费用，一般是指&订金&而非&定金&，前者的法律意义是预付款性质，后者的法律意义是保证性质。而且该条还有&当事人之间另有约定的，从其约定&的规定，即不论是具有预付款性质的&订金&，还是担保意义上的&定金&，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都&从其约定&。因此，在&定金&或&约定不予退还费用&的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受损失。因此，在购房时必须注意协议书采取的是&定金&方式还是&订金&方式，有没有&另有约定&。
　　第五、提防商品房使用面积&缩水&。新实施的《商品房销售管理办法》，将面积误差比绝对值的3%做为一个&分水岭&，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理。但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房&缩水&，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时，要明确在合同中约定，在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止&缩水&问题的出现。
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贷款买的房子能退吗
提示借贷有风险，选择需谨慎
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也就是说，买家虽然不买房了？首先由于购房合同被解除。为了避免这种情况出现，卖家可以将应退购房款分成两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，如此一来就能有效避免上述意外情况的发生了，但这样想就大错特错了。买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同，但与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的，买家却没有按照规定向银行还款的话，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋，这样吃亏的便成了卖家首先需要明确的是，只要买卖双方协商一致。　　怎么还呢，所以按揭贷款也不用还了，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，按揭贷款怎么办呢？有些买家有一种模糊的认识，即使是贷款已经批下来了也是可以退房滴。那么，退房以后，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后买家再按照贷款合同进行提前还款。但是，如果卖家把钱退给买家
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当然不行了，贷款下来就退不了了。
可以只是手续很麻烦而且开发商得配合你才行吧
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开发商如何防范对按揭贷款的担保风险
提示借贷有风险，选择需谨慎
促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾，就视同为购房人的商品房抵押登记?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险，不发生物权效力，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记。银行也乐于“成人之美”。预告登记后，处分该不动产的，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。
开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。
开发企业可以采取以下几个方面的措施，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间。
利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，既体现了开发企业为主的服务热情。
第二，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期。若碰上商品房买受人出点意外，加快资金周转和财富积而大跨步的发展，对购房人主张权利困难的问题：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，不能在该物权上设立抵押权。因此。这一种错误认识。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，拖延履行是要支付违约金的。
第三，让购房人提供反担保
如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师。《物权法》第20条规定，不经抵押权预告登记的权利人同意现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记
在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。
开发商在房地产开发经营的过程中，来降低和防范此类风险。
第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款
为了督促购房人及时归还银行贷款，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定
采纳率：96%
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如何防范按揭买房风险 六大风险要知道
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
按揭买房指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的行为。那么如何防范按揭买房风险?看看以下内容吧。 一、申请贷款额度要量力而行 在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。 二、办按揭要选择好贷款银行 银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。 三、要选定最适合自己的还款方式 目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。 1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多； 2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。 借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。 四、向银行提供资料要真实 应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。 五、提供本人住址要准确、及时 提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。 六、每月要按时还款避免罚息 每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。 看了以上内容，你对如何防范按揭买房风险是否有所了解，购房前一定要做足各个环节功课。
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