农村闲置凋敝宅基地如何退怎么用_网易新闻
农村闲置凋敝宅基地如何退怎么用
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（原标题：农村闲置凋敝宅基地如何退怎么用）
　　阅读提示　　近年来，农户取得宅基地困难、利用粗放、退出不畅等问题不断出现，闲置凋敝农村宅基地盘活利用势在必行。为此，我省启动了农村闲置凋敝宅基地试点改革，以村庄建设和采煤沉陷区综合治理为突破口，以城乡建设用地增减挂钩机制为主要抓手，对空心村、无人村的闲置凋敝宅基地进行复垦整治和调整利用，旨在引导和吸引农户向城镇和中心村集聚，有效盘活农村土地资产、增加农民收入、改善人居环境、促进经济发展。　　截至11月2日，承担试点任务的晋源区、长子县、泽州县、右玉县、代县等地，已经出台了实施方案，摸清了凋敝宅基地底数，选好了试点村庄，明确了土地利用方式，正在积极探索。近日，记者走进试点县区，对闲置凋敝宅基地盘活利用情况进行了调查走访。有宅无房有房无人外实内空存在大量闲置凋敝宅基地　　随着经济社会的发展，我省出现了大量闲置凋敝宅基地。如，有的地方建新不拆旧，一个村变成两个村，使得旧村成为凋敝村庄；有的地方，农村人口减少了，农村用地却大量增加了，只增不减造成了土地浪费；有的地方，无指标建宅基地，开始占用耕地，却有不少闲置凋敝宅基地未能得到很好利用。　　以长子县为例，由于经济、交通等原因，全县出现大量“有宅无房、有房无人、外实内空”的闲置凋敝宅基地。究其原因，一是外出经商、务工人员多，导致宅基地闲置凋敝。如碾张乡，在太原服装城经商人员就达1万余人，几乎占到全乡人口的50%以上，不少宅基地长年无人居住。二是偏远、人少的自然村庄多，导致宅基地闲置凋敝。全县附属于行政村的偏远自然村庄达到50多个，这些村庄大量的宅基地人去屋空，剩余部分住户也迫切要求搬离。三是“一户多宅”，导致宅基地闲置凋敝。多年来，长子县虽然农村常住人口在不断减少，但宅基地面积不减反增，建新不拆旧、“一户多宅”是其重要原因，其后果就是闲置凋敝宅基地的大量产生。统计数字显示，全县闲置凋敝宅基地达9027宗、5305.8亩，占到全县宅基地总量的10%左右。　　大量闲置凋敝宅基地的出现，一方面，浪费了宝贵的土地资源，阻碍了农村经济发展；另一方面，加剧了违法用地，影响了美丽乡村建设。因此，为盘活农村闲置土地资产、增加农民财产性收入、推进新农村建设，我省在泽州县、代县、右玉县、长子县以及太原市晋源区等地展开了闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点。　　省国土资源厅厅长周建春介绍，此次农村闲置凋敝宅基地整治试点，将以村庄建设和采煤沉陷区综合治理为突破口，以城乡建设用地增减挂钩机制为主要抓手，对空心村、无人村的闲置凋敝宅基地进行复垦整治和调整利用，引导和吸引农户向城镇和中心村集聚。其主要任务，一是坚持问题导向，通过试点解决当地的发展和民生问题，有效盘活农村土地资产、维护农民宅基地用益物权、增加农民收入、改善人居环境、促进经济发展；二是建立相关制度，并在实践中不断修改和完善，着力形成可复制、能推广的制度性成果，以此指导下一步在全省范围内大面积开展的闲置凋敝宅基地盘活利用工作。依法自愿合理补偿集约利用用途管制宅基地试点自愿有偿退出　　在尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，试点坚持依法自愿、合理补偿、集约利用、用途管制原则，按照一户一宅要求，探索建立符合农民合理需求的农村宅基地退出补偿激励机制。　　长子县在7个乡镇15个村开展了试点，试点过程中出台了《闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点实施办法》和《闲置凋敝宅基地整治盘活利用补偿办法》，明确“违法占地、一户多宅、长期闲置、继承闲置”四种不同类型，对违法建房、私搭乱建、建新不交旧的，无条件拆除；对继承的一户多宅闲置房屋，按照土坯、砖混、框架等不同建造结构，邀请第三方评估，补偿房屋成本价，土地收归集体；对整治范围内的一户一宅，按照村镇规划统一提供宅基地，原房屋按成本价补偿。　　代县则将闲置凋敝宅基地整治盘活利用与占补平衡指标易地交易、整村移民搬迁、生态退耕、农村危房改造等一系列惠农政策叠加，使得资金打捆用于试点工作。整治过程中，其资金主要来源于四个方面，一是易地交易占补平衡指标收益的10%，二是全年土地出让金纯收益的10%，三是全县整村搬迁移民奖补资金、危房改造资金等涉农资金的整合，四是复垦后节余耕地指标易地交易收益扣除成本后的土地收益。在此基础上，代县已完成首批3个试点村和79个整村搬迁村的外业调查工作，编制了全县82个村庄的整治方案，涉及村庄总面积1861亩。目前，3个试点村正通过发放补偿款、入股合作新建杂粮加工厂等多种形式，实现宅基地试点有偿退出。预计，全部整治盘活利用工作完成后，全县可复垦耕地405亩，恢复林地587亩，恢复草地740.3亩，就地建设利用土地128.7亩。　　截至目前，试点县区中的其他县，如晋源区坪地窑村30户已全部搬迁，多数房屋拆迁完毕；右玉县摸清闲置凋敝宅基地2853.45亩，目前正在右卫镇北辛窑村、威远镇牛家堡村、元堡子镇大磁窑村展开试点；泽州县闲置凋敝宅基地涉及15个乡镇47个行政村51个自然村，已有3个试点乡镇出台了配套制度。宜耕则耕宜林则林宜草则草宜建则建两条途径盘活退出土地　　整合盘活农村宅基地资源，有效利用是重点。省国土资源厅副厅长彭东晓指出，闲置凋敝宅基地整治的最终方向是有效盘活农村土地资产、增加农民收入、改善人居环境、促进经济发展。其利用路径，一是储备、开发、复垦，二是调整为建设用地，进行项目建设。　　在储备、开发、复垦过程中，按照“宜耕则耕、宜林则林、宜草则草”的原则，实现新增耕地的综合利用。如长子县，对于闲置凋敝宅基地整治盘活利用拆出的空地，在“用”上求突破。一是将村内拆出的零散地块作为宅基地，解决群众新建住房宅基地问题，让老百姓共享闲置凋敝宅基地整治的政策红利；二是对村外拆出的、位于重点路段和村庄的零散地块，规划建设绿化节点公园，改善群众生活环境；三是对集中连片的地块开展土地增减挂钩进行复垦，新增耕地全部确权为集体机动地，既可发展规模农林业，也可承包给群众耕种，增加村集体收入。
　　在用于项目建设的地块上，则是按照“宜建则建”的原则，将闲置凋敝宅基地进行整治，经批准后调整为其他集体建设用地，或征收为国有建设用地，就地进行项目建设。整治后的集体建设用地可采用入股、联营等方式合作经营，征收的国有建设用地采用出让、租赁等方式利用，重点支持城镇化建设、新农村建设、移民搬迁、休闲旅游养老建设等，这是盘活土地的第二条路径。目前，我省一些试点县充分利用复垦后的耕地，正在建成村级光伏电站，增加农民收入。还有些县区将凋敝闲置土地的盘活利用与城中村改造结合，在满足了居民还迁要求的基础上，还置换出不少土地，除用于新建学校外，还能用于黄金地段土地储备。同时，试点村也得到了实惠，一方面缓解了农村建房指标难；另一方面旧村以此为契机，进行道路拓宽，实施绿化、亮化工程，村容村貌焕然一新，为美丽乡村建设做出了积极贡献。本栏文图：张晓敏 郭锋 李阔
(原标题：农村闲置凋敝宅基地如何退怎么用)
本文来源：山西新闻网-山西日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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&主题分类：
&综合政务 / 国民经济管理、国有资产监管 / 国土资源、能源 / 城乡建设、环境保护
&发布机构：
&金寨县槐树湾乡
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&信息格式：
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&生命周期：
&内容概述：
金寨县农村宅基地自愿退出奖励扶持办法（试行）
【字体：】
第一条& 为维护农村居民的合法宅基地权益，提升农村宅基地管理水平，促进农村土地节约集约利用，统筹城乡发展，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）及国土资源部《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）和《关于安徽省金寨县农村宅基地制度改革试点实施方案的批复》（国土资函〔2015〕402号）等文件精神，结合我县实际，制定本办法。
第二条 &本办法适用于县城规划区（含现代产业园区）和乡镇政府所在地集镇规划区范围外的农村宅基地退出。
第三条& 农村宅基地退出应当遵循以下原则：
（一）依法自愿原则。农村宅基地退出应当符合有关法律、法规规定，充分尊重农民意愿。
（二）合理补偿原则。退出农村宅基地的，农村集体经济组织应当对退出人给予合理的补偿或补助。
（三）科学利用原则。退出的农村宅基地，应当按照“宜耕则耕、宜园则园、宜林则林、宜建则建”的方式合理利用，并优先复垦为耕地。
（四）统筹推进原则。农村宅基地的退出结合美丽乡村建设、水库移民搬迁、易地扶贫搬迁等工作统筹协调推进。
第四条& 乡镇人民政府每半年编制宅基地退出计划，经县国土资源主管部门审查后报县人民政府批准实施。
第五条& 乡镇人民政府负责农村宅基地退出的组织、实施工作。县国土资源主管部门负责指导、监督全县农村宅基地退出工作。县财政、农业、林业、规划、住建、监察等部门按照各自职责做好相关工作。
第六条& 农村宅基地采取无偿、有偿两种方式退出。
（一）对属于下列范围内的农村宅基地实行无偿退出：
1.“一户多宅”的多宅部分；
2. 非本集体经济组织成员除继承之外未经批准在农村占用和使用的农村宅基地；
3. 其他经集体经济组织或村民事务理事会认定，并经乡镇人民政府审核同意无偿退出的。
（二）对属于下列范围内的农村宅基地实行有偿退出：
1.颁发了农村集体土地使用权证或有其他合法来源手续的；
2.符合“一户一宅”建房条件的；
3.因继承或经依法批准的其它方式在农村占有和使用宅基地，自愿全部退出的；
4.已进城入镇落户自愿全部退出宅基地的;
5.其他经农村集体经济组织或村民事务理事会认定，并经乡镇人民政府审核同意有偿退出的。
第七条& 对属于农村宅基地无偿退出范围，且在2016年12月31日前主动腾退地上房屋并交出宅基地的，经农村集体经济组织或村民事务理事会同意，公示无异议并报乡镇人民政府批准后，可以给予一定的房屋拆除补助。
第八条& 对属于农村宅基地有偿退出范围的，按下列标准给予补偿：
（一）地上房屋拆除补偿：框架结构600元/平方米、砖混结构430元/平方米、砖木结构350元/平方米，土木结构250元/平方米。
（二）宅基地退出补偿：已确权登记发证且符合规定面积标准的，按照70元/平方米的标准给予补偿；超出规定面积标准的，按照35元/平方米的标准给予补偿。
未确权登记发证的，由农村集体经济组织或村民事务理事会和确权单位共同现场核实，经公示无异议并报乡镇人民政府批准，按房屋占地面积70元/平方米、房屋占地外的宅基地按35元/平方米的标准给予补偿，补偿面积最高不得超过160平方米。
第九条& 宅基地退出户应自《自愿退出宅基地协议》签字生效之日起6个月内腾出现有房屋，并逐级向集体经济组织和乡镇人民政府申请验收。对确需保留旧房进行过渡的，经批准后，可适当延长，但最长不得超过5年。其中：6个月内腾退房屋和宅基地并经验收合格的，其房屋拆除补偿在本办法第八条第（一）项基础上上浮30%；6至12个月腾退的，房屋拆除补偿按本办法第八条规定标准执行；第二年腾退的按90%、第三年按80%、第四年按60%，第五年按50%给予补偿。超过5年的不予补偿，其房屋视为违章建筑，由乡镇政府或集体经济组织按《自愿退出宅基地协议》的约定予以处理。
第十条& 建立农村宅基地退出激励机制。对自愿退出合法拥有的农村宅基地或符合宅基地申请条件自愿放弃申请，在2016年12月31日之前到城、镇规划区购买普通商品住房（不含二手房，下同）或到规划点新建住房的，享受以下优惠政策：
&&&& 1.到县城规划区购买普通商品住房，并承诺不再申请农村新宅基地的：
（1）符合政策规定的水库移民搬迁、易地扶贫搬迁等资金补助；
（2）房屋拆除补偿在本办法第八条第（一）项基础上上浮30%；
（3）按购房面积给予800元/平方米（房票）的奖励，最高不超过100平方米（不再享受县政府2015年度出台的县城购房补贴政策）；
（4）符合宅基地申请条件自愿放弃申请的，除按《金寨县农村宅基地节约集约和有偿使用办法（试行）》给予奖励外，再给予2万元/户的奖励；
（5）金融机构可提供不超过20万元/户的免抵押惠农安居贷款，利率给予优惠；属建档立卡贫困户的，还可给予不超过5万元/户的小额扶贫信贷支持。
2.到乡镇政府所在地集镇规划区购买普通商品住房，并承诺不再申请农村新宅基地的：
（1）符合政策规定的水库移民搬迁、易地扶贫搬迁等资金补助；
（2）房屋拆除补偿在本办法第八条第（一）项基础上上浮15%；
（3）符合宅基地申请条件自愿放弃申请的，除按《金寨县农村宅基地节约集约和有偿使用办法（试行）》规定奖励外，再给予1万元/户的奖励；
（4）按购房面积给予200元/平方米（房票）的奖励，最高不超过100平方米。
（5）金融机构可提供不超过10万元/户的免抵押惠农安居贷款，利率给予优惠；属建档立卡贫困户的，还可给予不超过5万元/户的小额扶贫信贷支持。
3.对经依法批准在乡镇集镇按统一规划统建、联建住房或在规划布点的村庄内新建住房的：
（1）建档立卡贫困户、有直补人口的移民户、人均建房面积小于30平方米的农户，优先分配宅基地；
（2）符合政策规定的水库移民搬迁、易地扶贫搬迁等资金补助；
（3）对建档立卡贫困户，给予不超过5万元/户的小额扶贫信贷支持。
4.对合法拥有的位于县城规划区（含现代产业园区)和乡镇政府所在地集镇规划区范围内的农村宅基地，自愿全部退出并承诺不再申请农村新宅基地的，可享受本办法规定的优惠政策。
第十一条& 建立完善农村宅基地退出社会保障机制。鼓励退出宅基地的农民参加社会保险，对自愿退出合法拥有的农村宅基地或符合宅基地申请条件自愿放弃申请，进城入镇或到规划点新建住房，符合条件年满16周岁（不含在校学生）自愿参加职工基本养老保险的给予一次性3000元的奖励，对自愿一次性缴满15年的给予一次性1万元的奖励。大力开展农村劳动力就业技能培训，促进进城入镇农民就业、创业，对就业困难的实行援助。
第十二条& 宅基地退出按照以下程序办理：
（一）申请人持以下材料向村集体经济组织提出申请。
1.自愿退出宅基地的申请审批表;
2.土地使用证或权属证明材料;
3.家庭户口簿及家庭成员身份证明材料;
4.现有居住场所的证明材料;
5.全部退出宅基地不再申请宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书;
6.其他需要提供的材料。
（二）集体经济组织审核。对申请人提交的资料进行审核，签署明确意见。
（三）乡镇人民政府审查。对符合规定的，在宅基地所在的集体经济组织公示，公示无异议后，报县农村宅基地制度改革领导小组批准。
（四）签订退出协议。经批准后，申请人与宅基地所在的村集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》，同时将退出土地的使用证书、房屋产权证书等权属资料原件交村集体经济组织，由村集体经济组织统一交乡镇人民政府。
（五）宅基地退出户按照协议在约定期限内腾出现有房屋，并交集体经济组织，申请房屋处置验收。所在乡镇和集体经济组织验收合格后，向腾退户发放房屋处置验收合格单，登记造册，完善包括影像资料在内的各项原始材料，整理归档备查。
（六）宅基地退出户凭协议、验收合格单、《自愿放弃申请宅基地承诺书》等材料，到乡镇人民政府办理补偿或补助资金领取等手续。
（七）乡镇人民政府应当组织对退出的宅基地和房屋进行认定，对于需要拆除的，统一组织拆除，并由县不动产登记部门按程序办理不动产权属证书注销登记手续；对于需要保护的古村落、古民居，能体现民俗文化特色的建筑和住宅，以及其他具有保留意义的建筑物和构筑物，由集体经济组织进行综合利用，发展壮大集体经济。
第十三条& 宅基地退出后，由乡镇人民政府负责，按农村土地综合整治等政策组织复垦、整治，国土资源主管部门按规定组织验收。
第十四条& 宅基地退出补偿（补助）资金，由集体经济组织支付，资金不足的部分，由县、乡镇政府垫付，并按有关规定直接打卡发放到户。集体经济组织实现宅基地增值收益时，县政府从增值收益中扣除垫付的宅基地退出补偿（补助）等相关费用。县财政、审计、监察部门要切实加强宅基地退出及增值收益等相关资金使用的管理和监督。
第十五条& 建立互查、抽验、核查制度，对资料齐全、准确率高的乡镇给予一定奖励；对资料不全、准确率低的乡镇，相应扣减相关费用，直至问责。对采取虚报、隐瞒等手段违规违法获得资金补偿（补助）或擅自截留、挪用、侵占补偿（补助）资金的，依法依纪严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
&第十六条 &本办法由县农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
第十七条& 本办法自2016年4月1日起施行。
中共金寨县委 金寨县人民政府主办&&中共金寨县委宣传部承办&&Email：&&电话：
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农村宅基地危险了！这7种宅基地将被回收，你家有偿退出了吗？农村宅基地危险了！这7种宅基地将被回收，你家有偿退出了吗？前几天，在举办国家重要会议上，在国家发表的第2轮承包期限后，农村的承包土地又重新延期了一年，也就是说，农村土地不足，在未来的十年内发生了很大的变化。这样的农民很高兴，当地农民们都很唠叨。不仅如此，在农村，除了承包土地之外，还有许多地方的统计都是空闲的住宅，这也在做着回收住宅用地的准备工作。现在,农民的城市,城市的打工增加,农村中也很多的宅地,更多的农民的房屋倒下的情况,这两种情况的范围,属于被回收,因此农村集体土地的,活跃农村股份的建设用地的利用率以下的情况下戒种类的此次农村宅地回收的重要目标:一、两年的建筑商未获批准，农村劳动力转移先生，户籍农闲非，在住宅用地上玩好了哟，多护的狂热者您的位置:知道吧土地、生态、贫困、地质灾害的转移无主、无主等闲散的农村住宅。在农村，村子的集团除了通常的回收项目以外，在地方，国家对宅地的农民进行土地有偿中止的机制，以及直接取得农民退让的相应的经济补偿。目前主要以两种宅地有偿名义为:一,自被农民办理宅地程序开始每年年补偿政策,根据当地情况,解除农民的补助金8000——12000日元,农民继续さんじゅう年补偿。这样一来，在退休的时候可以得到农民24万左右的补偿金。
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对农村宅基地有偿退出机制的构想
中国国土资源报
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　　 从农村建设用地中特别是农村宅基地资源中寻找用地新空间，应该是今后解决用地需求矛盾的关键所在。
　　 实现宅基地退出机制的原则：耕地面积不减少，建设用地不增加，农民自愿有偿，符合规划。
　　 具体操作思路：简化办理程序；使用“空间置换”指标；合理制定补偿标准；严格把握政策业务关；探索鼓励政策。
　　我国是一个农业大国，大量农村宅基地可利用可发掘的潜力较大，充分利用好农村宅基地资源，拓展农村的用地空间，是缓解经济发展的用地需求与建设用地总量控制这对矛盾的重要途径。
　　实现宅基地有偿退出机制的可能性
　　现有的法律法规限制了宅基地的有偿流转，但为有偿退出提供了可能。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”1999年国务院办公厅颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”上述法律法规的相关规定表明：只有当地农村集体经济组织的农民才能获得农村宅基地使用权，农民获得宅基地使用权必须符合法定条件并限定在本村组范围内。这样的规定为农民中闲置富余的宅基地及房屋处置设定了法律障碍，但同时也提供了处置机遇。
　　城市化进程的加快造成了大量农村“空关房”。改革开放以来，大量农民进城，他们逐步在城里找到了相对稳定的工作，有了自己的住房和各种保障，成了事实上的城里人。这样造成了原有在农村的住房闲置，特别是随着现代农业的发展，农村集体土地流转的不断推进，大批的进城务工、留守老人投靠子女，给今后农村留下了越来越多的“空关房”，给宅基地的有偿退出提供了非常难得的平台。
　　经济发展对用地的需求迫使我们要从农村中拓展新的用地空间。国家对建设用地的总量控制与经济的快速发展对用地的需求形成了一对矛盾。虽然通过优化用地结构，科学合理规划以及节约集约等手段，用地矛盾可以得到一些缓解，但仍不能从根本上解决问题。从农村建设用地中特别是农村宅基地资源中寻找用地新空间，应该是今后解决用地需求矛盾的关键所在。实现农村宅基地有偿退出机制，不仅可以在不增加建设用地总量的前提下缓解发展用地矛盾，而且对推进城市化、实施新农村建设、实现现代高效农业以及维护农民利益等方面都具有十分重要的意义。
　　实现宅基地有偿退出机制的难点
　　虽然从理论上、政策上以及目前的现状等方面来看，实现农村宅基地有偿退出机制是完全有可能的，但在具体实施过程中还存在诸多不利因素。主要有以下几点：
　　操作上的困难性。按照国土资源部下发的《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》要求，实施城乡挂钩必须要在国家下达的指标以内，且要实行项目的整体报批，而农村宅基地的退出并不容易整体统一实施，每年每个村、组都会有一定数量的宅基地退出，分散零星，不能达到时间上和空间上的相对统一，面积和数量上也达不到上报要求。
　　建新区落实的不确定性。《意见》要求在实施挂钩项目时必须确定好建新区的具体位置以及面积，但由于宅基地退出的不统一性以及数量规模上的局限性，使得建新区难以得到落实。因此，在项目实施前不易确定。
　　补偿资金来源的不稳定性。随着农业人口的不断减少，农村“空关房”、闲置宅基地将会越来越多，而农村集中居住点推进步伐加快后，大量不在集中居住点以内的宅基地必将逐步退出。但中国农民传统的理财观念以及房屋产权保护意识使这部分“空关房”不会轻易自行退出，必须给予一定的经济补偿才能实现。但这部分补偿资金如何解决，是制约宅基地退出的一大重要因素。是村集体补贴，还是地方财政解决，或是在土地出让金收入中解决，都是值得探讨的问题。
　　实现宅基地退出机制的原则
　　探索宅基地退出机制，对于节约集约用地，加快新农村建设步伐，缓解建设用地供需矛盾以及维护农民合法权益具有十分重要的意义，在具体操作过程中必须遵循以下原则：
　　耕地面积不减少。严格按照“拆多少、建多少”的原则，对复耕后的宅基地组织严格验收，确保数量不减少、质量不低于建新区所占用的耕地。
　　建设用地不增加。以年度为周期，对一个地区范围内在年度中退出的宅基地进行统一验收，剔除新占用宅基地或集中居住用地外，所结余的面积之和即为年度建新指标，这个指标不能突破。
　　农民自愿有偿。宅基地的退出必须遵循自愿、有偿原则，成熟一个退出一个，不得强迫农民退出，也不得在退出过程中压价、克扣农民的补偿费用，侵害农民利益。
　　符合规划。建新区的选择必须符合土地利用总体规划，同时要优化用地结构，节约集约用地。
　　具体操作思路
　　简化办理程序。宅基地退出既然是一项既有利于保护耕地，又有利于经济发展，同时也保护了农民利益的好思路，就应该大力推广。但在现行的制度下，在具体操作过程中还有一定的难度，特别是在审批方面关口过多、时间过长，权力过于集中，对零散的宅基地退出较难操作。笔者认为，在审批方面，应始终抓住一个主题，即“拆多少、建多少”，先拆后建，先验收再使用。这样可以确保“耕地面积不减少、建设用地不增加”；在操作上，可以将具体的审批验收权力下放到地（市）一级或者县一级，以年度为单位，先集中对一个地区的宅基地退出进行验收，验收合格后汇总出退出总量，作为下一年度的建新用地计划，数量上不分多少，不规定区域，无需先申报计划再确定区域等在现实中难以操作的程序。这样更加符合农村宅基地退出的实际，有利于操作。
　　使用“空间置换”指标。农村宅基地退出后形成的指标，其实质内容就是存量建设用地的整合利用。它既不是国家下达的农转用计划指标，也不等同于城乡挂钩先行借用的指标，应该是整合存量建设用地，“积少成多”在时空上的积聚，在使用时应作为建设用地直接组织利用。各级国土部门应针对这类问题的特殊性规定一整套简单易行的指标使用和审批办法，在实际工作中加以应用。
　　合理制定补偿标准。本着鼓励农民将空闲宅基地退出的理念，制定合理的宅基地补偿标准十分重要。笔者认为，在建新区的土地出让收益中，应拿出相应的费用作为对退出宅基地的农民补偿，具体标准由各地根据具体情况制定，实行“一对一”专款专用，使退出宅基地的农民在宅基地复垦和房屋拆迁中能得到合理补偿，调动他们的积极性。
　　严格把握政策业务关。实现宅基地有偿退出机制是一件好事，但要把好事做好需要严格把好政策关。一是把好退出质量关。凡准备退出的农民，必须事先向当地国土资源管理部门申报，国土资源管理部门接到申报后，以二调成果资料为基础，经实地调查后认定退出宅基地的面积和房屋状况；二是把好复垦验收关。房屋拆迁复垦后，地（市）级国土资源管理部门每年可以分年度或季度组织对一个地区的退出宅基地复垦情况进行验收，必须达到当地同等地域耕地的质量标准才能认定合格；三是认真组织好建新区的土地利用。年度验收合格后，将所形成的空间指标安排到下一年度，在符合土地利用总体规划的范围内利用，但必须按节约集约、科学合理、规范运作的原则进行。
　　探索鼓励政策。农村中实施集中居住，部分退村进城等，应该是今后农村宅基地使用的方向，从节约集约用地方面来看，意义十分重要。许多地方提出宅基地换住房、换社保，值得认真探索和适度推广，这些做法能够在政策上得到明确，将会更加有利于农村宅基地的有偿退出。
　　 （作者单位：江苏省大丰市国土资源局）
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