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悔签独家委托销售协议 卖家违约需担责
核心提示：很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议，在委托期限内，因存在市场因素、情势变更等情况，卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的，可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢？
　　近日，随着无锡房地产市场的升温，二手房买卖合同案件增多，二手房居间合同纠纷也随之陡增。很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议，在委托期限内，因存在市场因素、情势变更等情况，卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的，可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢？
　　去年下半年，无锡陶先生与某中介公司签订一份《独家委托销售协议》，协议约定：由该中介公司独家代理销售陶先生名下一套房屋，价值320万，委托期限六个月。如陶先生在委托期限内存在&单方提前终止或解除本协议的、自行出售或者交由第三方居间、代理出售&等情况，需向中介公司返还双倍代理费2000元，并赔付委托房价款2.5%的违约金。如中介机构不能在六个月内完成房屋销售的自愿支付陶先生房屋总价的2%的补偿。协议签订后，中介机构将委托销售协议进行网上备案，并将该房屋出售信息进行网上进行挂牌公示。后因陶先生个人原因，要求提前解除代理协议，陶先生向中介公司寄送解除合同通知书，并要求中介公司将网上挂牌公示的资料撤下。中介公司要求陶先生支付3%的违约金及2000元代理费，陶先生当然不同意，后被中介公司诉至法院。
　　法舟律师事务所张虎律师给出以下法律分析：
　　问题一：能否单方解除委托销售协议？
　　陶先生与中介机构所签订的协议属居间合同，居间合同系一种特殊的委托合同。根据《合同法》第四百一十条规定，委托人享有任意解除权。居间合同亦可适用委托合同任意解除权的规定。因此，若居间合同没有排除适用任意解除权约定的，委托方可以随时单方解除合同。当然，若受托方出现合同约定解除条件或法定解除情形的，委托方亦可按照合同约定和法律规定行使单方解除权。
　　问题二：网上挂牌能否单方申请撤销？
　　中介公司进行网上备案、网上挂牌等行为系基于委托人授权委托的意思表示，依据是双方签订的居间协议。若委托人提前解除委托协议并履行相应的通知义务，则委托协议终止，中介公司便丧失了代理权限，在法律上已无权继续代理委托人进行网上挂牌交易。实践中，相关管理机构对网上备案信息注销、网上挂牌撤销的申请手续却有不同要求。根据《无锡市存量房网上交易管理试行办法》第七条，委托人与经纪机构协商一致解除经纪合同的，经纪机构应通过存量房网上备案系统撤销存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。因此，委托人仅凭一份单方解除委托协议通知书，向管理机构申请注销网上备案、撤销网上挂牌手续的，管理机构可能以双方未协商一致或者争议未解决为由拒绝办理。
　　问题三：委托方是否应当承担违约责任？
　　中介公司因陶先生单方提前解除独家代理委托协议，而向法院起诉，要求按照合同约定双倍返还代理费2000元及承担委托房价款的2.5%即8万元的违约金。陶先生抗辩称中介机构并未提供相应服务，也未促成交易，无须承担高额违约金。根据《合同法》第四百一十条的规定：&委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责与该当事人的事由外，应当赔偿损失。&若合同中约定了排除任意解除权的条款且有相应违约条款的，则应当承担违约责任。若合同中赋予委托人任意解除权的，则按照合同法第四百一十条规定，承担损失赔偿责任。居间合同解除后，中介公司所主张的损失主要有两项：一是办理委托事项所支出的费用等实际损失；二是居间报酬等可得利益损失。法院一般会结合证据情况、当事人之间的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素确定。
　　张虎律师建议：在二手房买卖居间交易过程中，委托方应在签约履约解约过程中注意以下事项，第一，看清独家代理还是一般代理，如果是独家代理协议一定要慎之又慎，以防被认定为跳单行为；第二，避免对任意解除权排除适用的约定，或通过补充条款等方式予以明确；第三，仔细审核违约条款，在违约责任对己方不利的情况下及时提出修改意见；第四，行使任意解除权需及时履行通知义务，防止因通知不及时而需承担损失扩大部分。
　　（一言）
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问求助：被中介忽悠签了独家协议后要求赔偿，怎么办？
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prada女王题主 19:59:16 来自Android手机客户端
求助：被中介忽悠签了独家协议后要求赔偿，怎么办？
6月初在家对面的家家顺放盘，当时就忽悠我签速销协议，由于没有经验，糊里糊涂签了。一个月后，又来要求续签，当时就问业务员，3%的违约金什么意思，业务员跟我保证，其实不会真的追究，只是写在上面而已，至此都未给我说明这个就是独家的意思。到了8月上旬，又来要求续签，由于一直被看房客困扰，但却没有反馈或者压价太低不想出，心理上有点扛不住了，就连续签了2个月，结果，不出10天，房子就有人相中了。而家家顺知道后，新来的店长带着业务员就来索赔违约金了，还说要找法务部来起诉我，当天晚上不欢而散。而后，业务员和我打电话说他当时说的话是作数的，他会再去和店长谈。等了几天没结果，前天业务员没接电话，没回微信，一直到昨晚才说想和我来谈这个事情，由于没在家还没谈，就订了明天。咨询了一下链家和中原，都说这个协议属于违规，房协是不允许的，让我不用担心，但心里还是有点担忧，希望有专业人士或者有经验的人士给予解答。
周争锋律师
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周争锋律师 21:56:24 来自m.szhome.com
你碰见的几个中介都是忽悠，独家协议受法律保护，你签订了就对你有约束力，房协不是法院。对方没有你实际交易的买卖合同是如何知道的，你就不会倒签时间后不签订时间，笨啊。
xipengl 12:12:29
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tpvip 14:56:58
觉得不好，你为什么三番四次续签，真理解不了。
深圳斯蒂芬
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深圳斯蒂芬 14:59:01
楼主把自己藐视契约精神，违背契约精神，这么严重的事情，说得非常的轻描淡写。&&能把白字黑字签字的合约，说得这么轻描淡写，也是件很不容易的事情。&
Vladimir0210 23:07:04
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鱼鱼1979 15:06:07 来自iPhone客户端
签独家对你来说有什么好处呢？签独家中介没卖掉又不用赔偿你，你不通过它卖就找你麻烦，谁让你签独家呢。
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哓哓雪 15:08:09 来自Android手机客户端
凡事要签字的一概不签。
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囧汉子 15:36:05 来自Android手机客户端
不用，买卖合同上不填日期，就和独家协议不冲突了，等网签的时候要在独家协议过期最好
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繁华思锦 20:37:38 来自Android手机客户端
当年差点被忽悠，幸好多个心眼多看了一眼，有些中介真的就是能坑一个是一个
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林凌2016 23:25:08 来自iPhone客户端
签独家害了自己，想想办法作废掉
请叫我红领巾
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请叫我红领巾 10:29:07 来自iPhone客户端
这个时期还有签独家的嘛？
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未明 12:00:12 来自m.szhome.com
如果打官司，楼主输。
夏季8584 21:12:05
世界客家人
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世界客家人 14:25:40 来自iPhone客户端
签独家太傻了
vesuvius1993
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vesuvius1993 19:22:47 来自iPhone客户端
独家协议到期再签啊！
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vetzhang 11:17:40 来自Android手机客户端
目前独家协议就是违法的，直接举报就行，房协去举报直接会查的，
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浴血重生 14:50:48
楼主，给你一点小建议吧，去房协投诉一下，告知情况，让房协给点压力。
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MACH雨 14:53:50 来自Android手机客户端
走法律途径，打官司
一杆老烟枪
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一杆老烟枪 15:10:54 来自iPhone客户端
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sujie1112 17:00:01 来自iPhone客户端
不明白为什么有人会签独家，好处是什么？卖房当然是广撒网，谁出价高卖给谁的啦！
wantfeifei
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wantfeifei 10:38:01 来自iPhone客户端
签独家有什么好处吗
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紫荆之巅 10:53:35
怎么办？凉拌
lisali0574
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lisali0574 11:21:43 来自m.szhome.com
我也被家家顺忽悠了，幸好当时没签署合同。
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我与中介签了独家买卖合同现在不想卖了算违约吗
违约金赔偿:违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等. 　司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
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地区：陕西 西安|解答问题：0条
你好，需要按照约定处理，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方协商不成，可处理。
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咨询您一个问题，我们于9/26日签定了买房合同（北京海淀区，房价708万，网签价397），交业主定金40万元，我们本想换房，但是930限购令后，我们的房子无法按预期卖出，有很大违约风险，链家中介，但是合同上讲违约金要房款20%,,我们还沒有网签，请问如果现在违约也是一定按合同上写赔20%违约金吗？我们试图跟业主协商解决，但是业主坚持让我们继续执行合同，因为业主也同时签了一个买房合同，我们违约也会影响他自己买房合同的执行，我们已经降价卖房但仍然没有人谈价，所以想问问我们违约倒底要赔偿多少？是不是早一点提出违约能少一些违约费呢？
您好。政策的影响了您出售房屋，但是不能作为您这个违约的理由。卖房也购买了房屋，您这个违约和对方协商不是特别好协商。赔偿的话要看合同约定和对方的损失。
您好！想咨询一下二手房买卖违约纠纷。我是卖方，已与买方通过中介签了合同，中间由于房价大涨，要求买家再加点钱，买方不愿意，后来我想想买方不愿意加就算了，我们还按照合同签的价格来过户。但是买方表示不愿意买了，要告我违约，说有我提出加价时的录音。我想咨询下这样算我违约吗？我已经表示按照合同继续履行了。
如果虽然愿意卖房，一超过履行期限，对方可以要求继续履行主张，也可以要求同时主张违约责任，二如未超过履行期限则不需要承担违约责任。（还有什么不明白的可以打我电话张）
我与中介签了独家买卖合同现在不想卖了算违约吗
你好，需要按照约定处理，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方协商不成，可处理。
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如题：本人有一套房在远程区，签给了附近A中介独家协议，只签订了合同，没有把两证给中介，中介也没有给我任何押金。合同写的是2个月期限（之前中介写的期限是当天日期，是我说写个期限，于是写了2个月期限，感觉中介糊里糊涂），合同没有规定2个月卖不掉怎么样，只规定了如果我期间通过其他中介卖了，没有经过他，那么就赔偿2个点费用。大概1万多。并告诉我，如果有其他中介看房，我就通知他，由他带领看房。& && && && &
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广 告我看你签独家没什么好处啊？
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