16133 条评论分享收藏感谢收起赞同 311157 条评论分享收藏感谢收起2018年，买房还是买大额保单？
截至2017年，中国高净值人群总体规模已达近200万，这批高净值人群的总体可投资资产规模为65万亿，且在可预测的未来仍会保持高速增长态势，而对于高净值人士而言资产配置的重要性不言而喻。
如果买房是为了自住、改善、刚需，那么，任何时候买都是对的，但如果是投资的话，可以往下看看。
买房、买大额保单，都是一件很“费钱”的事，投资至少都在百万以上吧！
从事财富管理行业以来，经常会碰到客户纠结于两者之间，心动于大额保单高额杠杆，稳健而持续的复利收益，又怕踏空了“火爆”的楼市，所以会觉得有套房攥在手里安稳些。
今天小编特地分析了一下利弊得失，来比较一下“流动性”、“收益性”、“安全性”。
房产面临离婚，分手而进行财产分割，不受独立性保护。
而大额保单属于私有财产，受法律保护，具有资产隔离的作用。
房产面临后期的遗产税，现在的房产税，很多种税务问题。
而大额保单具有保险性质，具有避税避债的强制属性。
不动产（房产）的流动性无疑是最差的，投资一套房产的周期少则一年，长则数十年。国家的限购、限售政策，交易环节的各种税费，大大增加了交易的成本和难度。
这段时间以来，几个地区房产开始“限售”，同时提高了公积金贷款的门槛。瞬间，投资房产的周期延长到了3、5年以上。
大额保单的流动性虽然比不上现金、银行存款，但3年的投资期限，流动性远远好于房产。
北、上、深几个少数一线城市的房产投资收益确实可观，而大多数二、三、四线城市的房产投资收益其实并没有想象中的那么高，甚至，不小心踩了雷的还在维权的路上。
不同的地区、不同的楼盘，投资效果有天壤之别。
我们用近7年的数据说话——
一、二、三线城市的房产投资效果差别巨大
一线城市北京、上海近8年房价年均涨幅超过了12%。
而成都、昆明、无锡这样的二、三线城市房价年均涨幅分别为5%、3.7%、2.6%，甚至没能抵消得过通货膨胀率。
是不是有点出乎意料？
大额保单投资
近年来的复利收益在5-6%，按年均收益5.5%计算，2010年起本金100万元复利投资产品，2017年末本息合计可以达到156万元，8年累计收益56%，年均收益达到7%，已远高于二、三线城市的房产投资收益。
此外，房产交易环节还将面临契税、增值税、所得税、印花税、评估费、公证费、中介费等各项税费，剔除这些税费的收入才是房产投资的净收益。而大额保单基本为到手的净收益。
任何一项投资都有风险。
房产投资的风险在于（集中于国内）：
完工风险（烂尾楼）、产权证风险（不能如期取得产权证）、房屋质量风险、房价下跌风险、政策风险等；
因此，房产投资要重点考察项目地段、户型、坐向、开发商实力、价格等因素。然而，以上风险可空，政策风险则最不可控。
大额保单投资风险在于：
浮动收益风险。因此保单投资应选择大牌的保险公司，选择背景强的保险公司。
做到以上几点，大额保单投资的风险基本是可控的。
对比房产投资、大额保单投资，北京、上海、深圳等少数几个一线城市房产投资的性价比高于保单投资；而对于其他大多数二、三线城市而言，保单投资的性价比则远高于房产投资。
总之，投资房产前先自问：“现在买房，10年后房子出售，剔除各种税费后收益能翻番吗？”如果有80%以上把握能翻番，那么投资房产；如果没有，建议投资大额保单。
因为，保险复利投资10年翻番是大概率事件，而房产收益10年翻番则存在着极大的不确定性，尤其“房产税”还一直箭在弦上。
关于“诗与远方”
选择什么样的投资意味着选择什么样的生活。
选择股票，你的生活从此跌宕起伏。
选择房产，你的生活里有了中介、租客、收租、空置、维修，甚至维权、诉讼等关键词。
选择大额保单，你可以把宝贵的时间放在休闲、兴趣爱好上。
记得才子高晓松在一次访谈节目中曾说，他不买房，他的母亲、妹妹也都不买房，因为他们不想被房子束缚在某一座城市，除了房子，还有“诗与远方”。
人生短暂，轻若尘埃，物质终将灭失，唯有精神永存。
短暂的人生应该活得更精彩，又何必为了一砖一瓦、钢筋水泥使自己成为“房奴”？尤其是在国内。
专业的事交给专业的人打理，而你只要负责你的兴趣爱好、阅读旅游、子女教育，人生或许会精彩更多！
最后，当“移民”突然成为热搜词时，或许更应该居安思危。有准备总比无准备好，海外资产配置很重要。
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今日搜狐热点全是干货!一文总结2018博鳌房地产论坛的重磅观点
每年8月，总有一群地产人齐聚海南，共话房地产行业得失，共思行业未来之策。
这几天，海南气温尤其怡人，预期中的火热温度并未出现，但也不妨碍大家对于2018博鳌房地产论坛主题“地产归途 时间与未来”的讨论与思考。
尤其在“控房价”和“贸易战”双重背景下，高速发展的模式已需要反思，从规模增长转向质量增长，也是此次论坛主题提出“地产归途”的意义所在。
我们要呼唤重新探索房地产的发展本质，让行业回归发展的本义，这个命题也被与会嘉宾一度提及。
“疯子”与“冷静期”
“喜欢拥抱熊”的陈启宗就在今年的演讲和博鳌直播间中，多次提到了一年前他曾经在博鳌房地产论坛上提到过的“疯子理论”，因为在主张稳健与低负债的陈启宗眼中，只着眼“量”的比赛都是疯子的行为。
“我以前用过这个词，被很多人骂过，我今天还是说，我觉得中国的房地产‘疯子’很多。我们在以往的历史上见过这样的人，以往的四五十年里，香港也有不少的‘疯子’。因为只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是‘疯子’就不容易致胜，所以在过往几十年有很多疯子出现。”
“有朋友问我，香港过去几十年的‘疯子’现在到哪里去了？没有了，没有一个能存活下来的，绝大部分破产了，有一部分进了监牢。内地的‘疯子’会不会这样呢？我个人觉得应该也差不多。”很显然，疯子是寻求短线的威风，牺牲了长远成功的可能性，陈启宗担心内地开发商再次踏上香港开发商的老路。
虽然开发商追逐规模增长的做法近来被更多地提及，但中国房地产市场是巨大的，因此中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，不论是未来3年还是未来10年，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场，这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。
即便如此，作为“乐观派”的陈淮也特地警示：“我们千万别低估2018年及此后一段时间我们可能面对的艰难。”
在第一天下午的演讲中，陈淮还表示，房地产真的危机会来的，十几年来，这个行业没有很好地调整过，也许我们需要一个冷静期。
陈淮认为，这个冷静期需要除了很多基础性的制度建设要加强，土地制度、投融资制度，政府和市场关系，保障性建设、房地产税等制度之外，还有很多。
“挤电梯”与“放水”
在调控背景下，今年融资收紧和资金链紧绷的现实使不少房企出现了焦虑情绪，“高周转”模式也因此被一再强调与追逐。
2018博鳌房地产论坛故而将8月1日下午的首场闭门交流会“理事博鳌沙龙”主题就设计为“脆弱的资金链 流动性趋严与地产融资”。
资金荒的严峻形势意味着金融在地产发展中也扮演着比以往更重要的角色，从嘉宾阵容我们就可以窥探到，因为金融资深人士占了半壁江山。
与往年一样，首先由中国房地产业协会原副会长朱中一先生为理事博鳌沙龙致辞，他现年已75岁，头发虽已花白，但演讲台上他却还是中气十足，言辞有力。他用一系列的数据佐证了融资难、房企负债率上升等现象，并从多方面给房企从高速增长向高质量发展转变提出了建议。
但目前的中国房地产行业还陷在规模追逐与觉醒的阵痛中，因为规模与融资很多时候依然有着不可分割的联系。
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群在演讲中就指出，当你想小而精致，小而美的时候，周围的房地产开发商都在拼命地追求规模、追求速度、追求高周转，在这种情况下，除非你有足够多的资金静下心来打造，否则你没办法跟其他的房地产开发商竞争，特别是国内的融资情况。
“为什么房地产开发商强调要进入30强、20强，甚至进入10强？因为你不做到这样的规模，银行可能不会给你贷款，所以你必须要追求规模，追求规模才能拿到资金，才能进一步发展。”
郭杰群还用自己“挤电梯”的经历打比方：“2014年回国之前，我在美国工作生活了接近20年，（回国后）当时是在上海，我在进电梯的时候发现我永远都上不了电梯，因为电梯门一开，所有人都进去了，我就被别人挤到后面了。”
他清楚地看到，目前国内的现状是所有其它发达国家都经历过的阶段，在这个阶段中最明显的特点，一是开发商主导，他必须强调高周转；第二是必须强调间接融资，从银行以低成本融资的方式来募集到钱。
“在这个过程中如果你的速度放慢，就像我一样，永远进不了这个电梯。如果你的融资成本低了，你不能从银行贷到钱，你就会毁灭。”郭杰群道出了中国房企们穿着红舞鞋的痛处。
为此，在两天的大会议程中，邵宇、朱海斌、蔡金强等金融财经界精英们多次议及要不要“放水”，是“放水”还是“补水”的问题。
朱海斌指出，这一轮政策“放水”主要支持的领域是基建，“房地产投资是基本上被排除在外的”。
而在8月3日经济学家早餐会上，大家对于中国房地产行业现状也有不少分歧，来来回回几个回合谁也没落得下风，但也有步调一致的地方，大家似乎都觉得，一盆“冷水”浇下来不一定全是坏事。
“贸易战”与“创新”
除了房地产行业的春秋之外，经济学家和房企大佬们关注的还有中美贸易战，因为这不仅仅是商品进出口贸易的冲突，还关系着重塑国际秩序的隐形矛盾。
刚刚履新京东金融副总裁、首席经济学家沈建光看来，美国发起贸易战的一个重要原因是要“遏制中国的全面崛起”。
“这就变成一个‘修昔底德陷阱’的问题，不管今年发生什么，我觉得这个大的格局会继续延续下去。”他直言，这方面的博弈会让中美的贸易战变得越来越复杂。
虽然中美贸易战影响广泛，但与会嘉宾对此均抱持着乐观的态度。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲就表示：“房地产一个重要的特点是它是不动产，它没法出口运出去，所以在一定情况下它受到的影响比较小”。
路劲地产集团董事局主席单伟豹也认为，对于房地产，中美的贸易战其实是比较正面的，“消费要增长，房地产是不能下跌的，这是一个总的大趋势”。
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则表示，贸易战对房地产不会造成直接的影响，但是会造成预期的低靡，预期引导大家经济活动里面各种行为方面是景气滑坡。
虽然大家并不担心贸易战对房地产的影响，但樊纲在发表演讲时指出，中美贸易战问题的本质不在于美国的贸易逆差，而是关于科技进步、大国发展、市场公平等等一系列的问题。
因此，樊纲认为，中国必须进入新的阶段，一方面要进一步改革，另一方面要在科技上开始进入自主创新的阶段。
2018博鳌房地产论坛主题中，“时间与未来”关注的正是房地产行业的转型与创新，“产业与创新”“科技的智慧”等主题论坛正正引导着大家窥探新的发展与可能。
8月3日下午的“博鳌大讲堂”环节，主角们就是如今房地产行业炙手可热的长租公寓、共享办公和物业服务等创新业态，这些都是近两三年才站在了“风口”上的产业，但这并不妨碍它们的迅速发展。
黎振伟对此总结道：“长租公寓、共享办公在三年前开始的时候还很小，但是今天我们的大讲堂的嘉宾已经可以从模式、运营，从很多方面来总结了，真是厉害。”
这些，无疑都是“地产归途 时间与未来”想让大家看到的。
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今日搜狐热点25138 条评论分享收藏感谢收起赞同 894174 条评论分享收藏感谢收起中国房地产调控的历程、特征与得失（上）中国房地产调控的历程、特征与得失（上）爱满小屋百家号【限购、限价、限贷仍是目前主要的调控措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题，未来应更多考虑使用经济手段】□杨红旭当前，正值房地产调控深入进行之际，部分热点城市调控成效正在显现。回顾历史，2003年之后，全国房地产市场调控成为常态，几乎每年都有新政出台。现在到了梳理一下过去十几年房地产调控政策，总结经验及教训的时候。调控的背景与目标1.稳定经济。年，中国经济增速不断攀升，加之1998年房改之后住宅市场化快速推进，出现了过热苗头。因此，这一阶段的房地产调控政策，也含有抑制房地产开发投资过热，从而为宏观经济降温的目标。比如2005年的“国八条”明确提出：“当前一些地区存在房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。”而在宏观经济增速明显下滑的时候，为了刺激经济、稳住下滑势头，也会有意拉动房地产。比如2008年4季度救楼市，就是在“四万亿”刺激计划背景之下进行的。再如年经济增速下滑之际，房地产去库存政策随之推出。2.稳定房价。稳定房价、抑制房价过快上涨，是2003年以来中国房地产调控的主基调，尤其是2010年以来的房地产调控，主要目标甚至可以说唯一目标就是抑制房价。在2005年上半年、2007年、2010年、2013年、年这些房价高涨的年份，中国多实行紧缩型调控政策。而当房价低迷之际，为了稳定房价，就会推出鼓励住房消费的政策，比如2008年4季度-2009年、2012年（降息、房贷放松）、年。由此预计，年，随着房价低迷，政策会重新转为扩张。3.优化住宅供应结构。增加普通住房、中小套型住房供应，是过去十几年房地产调控的重要目标之一，其中尤以2006年“90/70新政”为典型。与此同时，别墅用地供应得到抑制，比如2003年出台别墅用地禁供令，2010年又出新政要求禁供容积率低于1的住宅用地。4.规范市场秩序。几乎每轮紧缩型调控都会将规范市场秩序作为重要内容之一，过去曾多次出现多部委联合进行专项市场检查（比如新房销售定价、捂盘囤地等）的情况。调控措施与周期1.年：紧缩型调控。1998年房改之后，在楼市快速发展过程中，难以避免产生了局部投资过热、房价增长过快等诸多矛盾。于是自2003年起，中央开始对房地产市场进行宏观调控。（1）2003年试探性调控。2003年6月，出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”）收紧信贷：房企申请开发贷，其自有资金应不低于30％；首套房贷首付比例仍是二成，对二套房贷适当提高首付比例。不过当时全国楼市不算热，只有上海等少数地区较热。所以，调控在社会上引发了一定程度的争议，后来中央出台了“国18号文”，既不打压，也不鼓励，却首次提出房地产业已成为国民经济的支柱产业。“121号文”执行效果不明显，原因在于调控初始阶段难以判断市场走势是否真的偏热，政策有点纠结。需要提及的是，2003年开始禁止别墅用地出让。（2）2004年调控开始动真格。随着宏观调控全面展开，政府在楼市调控上吃了定心丸，大力紧缩地根和银根。政策规定日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让（即著名的“8.31大限”）；国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年。房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。（3）2005年调控升级，全面打压，直指房价。2004年开始，全国房价大涨，尤其是以上海为代表的长三角地区。上海房价在2004年底到2005年初的几个月内大涨了三成左右。于是，2005年3月国务院提出八条调控方针，5月转发七部委的八条细则，被称为“新老国八条”，拉开了全面性、综合性、高强度调控房地产的序幕。主要措施包括：加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年转手交易的，按差额征收营业税；仅对普通住房给予优惠政策支持。（4）2006年调控升级。“国八条”让长三角降温，但全国诸多地区的房价仍在上涨。2006年5月，国务院针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产。几天后，国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（“国15条细则”）。主要措施包括：（1）“90/70新政”。套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（2）对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税；购买非普通住房超过5年转手交易的，按差额征收营业税。（3）个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。（4）尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立。另外六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(“限外令”)，规定境内工作、学习时间超过一年的境外个人才可购买符合实际需要的自住商品房。（5）2007年调控完善与转型。2007年房价飙升，但在年连续出台调控政策后，2007年的政策并不多。最主要的房地产政策是“二套房贷新政”：第二套(含)以上住房，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。12月份，又出台“补丁文件”，明确第二套房以“户”为单位进行认定。这一政策效果显著，证明房贷政策是最重要的调控工具。另外，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着国家开始“恶补功课”，大力推进保障房。其后，九部委发布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。2.年：扩张型调控。2008年9月，金融危机席卷全球，中国经济增速也出现快速下滑，房地产市场也于下半年持续降温。在这一背景下，10月22日，财政部和中国中国人民银行出台救市政策：首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。2008年12月，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，除了重申上述政策，另外还包括：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策（由5年缩至2年）；支持房地产开发企业积极应对市场变化。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。爱满小屋百家号最近更新：简介:专注一手楼盘代理，为客户买到心仪的房子！作者最新文章相关文章