& &别聪明反被聪明误 ，买二手房延期过户风险多， 一定要谨慎！别聪明反被聪明误 ，买二手房延期过户风险多， 一定要谨慎！日来源：度假家责任编辑：hx我们都知道个人购房商品住房不足5年转手交易的，需要全额征收营业税。所以，聪明的购房者会选择巧妙避税。在合约中，买卖双方协商约定延期交房。但是，这么做有时候得不偿失，因为交易时间太长了，在合约履行过程中，容易出现违约的情况。那么遇到这种情况怎么办呢?违约如何应对?又怎么避开风险呢?购房者你需要了解，以便保障自己的权益。1、延期过户违约情况若房价上涨过多，原业主可能宁可陪违约金也不愿办理过户。如果房价跌多了，购房者宁可放弃购房定金，或者部分购房款也不愿继续履约。即便合同进行了公证，也不能排除出卖人将房屋在此转让的可能。延期过户办理房产证，还会引发卖方一房两卖、将房屋抵押、与买方的户口冲突等问题。2、买卖双方违约怎么应对(1)卖方毁约在购房者按时付款情况下，卖房未交房需向购房者承担违约责任，购房者可要求卖房交付房屋赔偿损失费，这部分金额可依照房屋的租金计算。(2)买房毁约买房需要承担违约责任，买方要支付相应的利息或者买卖合同约定的违约金。不然就解除合同，不再出售房子，并按买卖合同违约比例扣除违约金。3、延期过户如何规避风险1、办理房产出售、过户、登记交纳税费等一切手续，委托给配偶或者朋友(不能委托自己，因为一人无法进行双方代理)2、办理公证后，将产权人身份证、户口本的复印件以及房产证原件暂时收走。3、有了委托售房公证书，受托人就可以代替委托人办理了。进行分期付款的，约定最后一笔房款在过户完成或交付。温馨提示：在二手房交易中，双方最好还是按照正规途径购买二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域松山区红山区新城区元宝山区林西县宁城县敖汉旗喀喇沁旗价格<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：503 Service Temporarily Unavailable
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违约成本低 二手房买卖纠纷逐年增多
没房的想买房，有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说，算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事，却往往容易“出岔子”。处于“亚洲第一大社区”天通苑所在地的昌平法院，日前结合辖区内的二手房买卖纠纷，以案说法，提醒广大购房人在购买房屋，尤其是在购买二手房屋时，一定要擦亮眼睛。
房价上涨 卖方反悔违约
去年7月27日，王先生与史女士签订房屋买卖合同，约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋，成交价格为333.5万元。
王先生称，合同签订后，他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨，史女士明确告知房子不卖了，拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院，要求判令史女士继续履行合同，并支付违约金。
史女士表示，不同意继续履行合同，但可以双倍返还王先生购房定金20万元。
昌平法院审理认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后，王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务，史女士拒绝履行合同构成违约，应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终，法院判决王先生向史女士支付剩余购房款，史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋，并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。
法官提示：发现违约及时诉讼保全
在房价上涨阶段，受利益驱使，卖方违约的风险大大增加。对于买方来说，应充分做好风险防范，审慎判断交易对方的诚信品质，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说，应对房地产市场形势做好判断，谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同，一旦签署合同，就应遵守诚信原则，忠实履行合同义务。即便房价上涨，也不应违约，否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。
交易延迟 换房人无奈违约
去年11月25日，张女士与王女士签订房屋买卖合同，约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士，成交价格为155万元。合同签订后，王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。
按照合同，王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元，逾期超过30日未付款，张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款，张女士遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令王女士支付违约金。
面对起诉，王女士自称是为了改善居住条件，先把自己现在住的房屋出售后，再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款，才导致自己没能按期向张女士付款，因此不同意解除合同。
昌平法院审理认为，张女士和王女士签订的合同合法有效,双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款，构成违约，张女士行使合同解除权的条件成立。因此，法院判令双方解除房屋买卖合同，并且王女士须向张女士支付违约金3万元，定金不退。
法官提示：换房情况最好写入合同
为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查，审慎选择交易对象，坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人；2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；3.与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。
逾期迁户 卖房人被判违约
日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
同年8月13日，潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》，进一步约定江某应于日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出，潘某遂提起诉讼，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。
昌平法院审理认为，江某未在日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。
法官提示：迁户诉求难支持
就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。
■法官析因
房屋买卖违约成本低
据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。从中看出，该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。
昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。法官告诉北京晨报记者，2015年以来，北京二手房的房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，昌平地区房价大幅度攀升。其间，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。
通过分析，法官发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。而按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而房价上涨幅度过快过高，违约成本已低于房价上涨带来的利益。
政策性因素影响履约
在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。
今年3月以来，北京市连续出台多个购房政策，新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定，主要目的是打击炒房。因此自今年第二季度开始，受新政影响，部分买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等。
法官同时指出，房地产中介机构经营不规范，也容易引发纠纷。比如一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬，不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项，甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形，仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发纠纷。北京晨报记者 何欣
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　　根据我国现行的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。
　　在确定是出卖人原因的前提下，相关司法解释中明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形：
　　1、在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;
　　2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;
　　3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。
　　商品房出卖人逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
1个回答夜静月新
借贷者需要根据借贷者当地银行的政策，而且借贷者需要提前申请，如果不能，借贷者需要按时还款，根据人行规定，连续三次或者累计90天欠银行的贷款不能归还，则会被征信系统纳入黑名单管理。
5个回答ltirghyq473622
可以参加3月26的摇号
由于您点了确认延期按钮，自动在4月25号的审核通过后继续参加4月26，5月26，6月26的3次摇号
希望能帮到您
6个回答阿瑟剅
首先要看你们之间的房屋买卖合同对此有无具体约定； 如果没有约定你可以根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 也就是说你可以解除合同，合同解除后给您造成的损失可以要求开发商赔偿；该损失主要为房屋增值部分的损失和延迟交房期间房屋租金的损失；
3个回答大美女慧眼
你好：房屋买卖合同中明确写明具体交房时间，若开发商延期交房，开发商必须支付延期交房违约金，具体如何计算在房屋买卖合同中会有写明的，你可以看看合同的这项内容。至于这个违约费用，你可以要求开发商在你你交付尾款时一并扣除，这是可以的，毕竟开发商违约在前，必须要支付违约金。若开发商不同意，那你就明确告诉开发商，尾款我是会支付的，但是你延期交付必须支付我违约金，具体多少可以按照合同执行。若开发商不配合，那你也不用配合他，可以暂时不收房，你什么时候付我违约金，我什么时候来收房。另外，你可以找个专业的人士，去验收下你的房子，看看房屋质量是否有问题，一般可以从以下几点入手：1、房屋竣工验收、综合验收手续是否完备；2、房屋结构安全及使用功能是否完善，是否有严重的渗漏问题；如果房屋有严重质量问题，可以找开发商，拒绝收房。当然了，一些小的质量通病是在所难免的，可以不用借题发挥。希望对你有用！！！
2个回答liuwencue
根据你合同上的来呀，合同上怎么规定的就怎么来···
1个回答野小子140
你好，现在很多开发商在我们买房子时候都说得好不好什么时候交房，但是给你的却不能满足你的要求，常常不是水电不达标，就是房屋条件不够，让你不能接受，在这种时刻就会有违约的发生，那么延期交房违约金标准怎么计算 ，延期交房如何赔偿？这边就来介绍一下，你可以参考看看。
延期交房违约金是由已经付了的房款，利率还有逾期的时间这三个方面组成的。已付房产包括了首付和银行存在的按揭款。利率这是参照逾期贷款利率来计算的。逾期时间是从双方签订的交房时间到开发商通知验收的日期。所以这三方面组成了延期交房违约金，即三者的乘积。
《深圳市房地产买卖合同》规定，将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的；如果违约金是双方自己通过协商定好了的，可以不是百分之五；经过调查显示违约金过高的，可以经过法院途径应予适当的减少。所以严格来说，延期交房违约金是没有一个固定标准的。
既然没有固定的标准，那么决定权就全在开发商和购买人的身上，那么违约金定下来了，但是对于开发商没有按时交房，必须支付延期交房违约金的时候，那开发商又是怎么来支付的呢？多数开发商还算老实，按照约定的违约金是多少给多少，但是少数的开发商竟然用物业费来抵押，这到底是行还是不行呢？
答案是否定的，因为物业管理费在转让过程中必须是要购房者和物业管理公司同意后才能转移的。所以其实延期交房违约金和物业管理费其实是两个不同性质的费用，是不能够相互抵消的，他们的合同主体都不同，一个是物业管理公司和开发商，一个是购买者和开发商，是两个法律关系的了。
以上关于交房违约相关事项就介绍到这，这边友情提示一下：在购买房子办理入住手续时千万要留意，已选定要保留和开发商逾期交房的相关违约证据，以免到最后财产受到威胁的时候，不能及时的得到法律的保护。很高兴为你解答，真心希望能够帮到你哦，请给个赞哈！
4个回答Melboune1909
一般在实践中，都根据双方约定的金额来进行计算，如约定每天万分之五的违约金，在面对这些情况时，法院的判决有以下几种可能：
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。
希望可以帮到你
4个回答cjyh一个人就好
你好，很高兴为您解答 ，据我所知 ，如果购房者遇上资金链断缺，月供跟不上这种情况，完全可以向银行提出申请，将房贷延期。办理房贷延期要注意贷款年限最长不超过30年 ,而且 ,房贷延期需提前申请 ,希望我的回答能够帮助到你哦~
3个回答nlthbbd
　　根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成延期的，应该按照合同约定支付违约金。
　　(一) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。
　　(二) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
　　(三) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。
　　一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。
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