接触的股票理论不少了，炒股的实战经验也不少了，但是，稳定可持续的盈利始终是个问题，经过研修、操作并反思。定下如下操作指南：买点买，卖点卖，剩下就是定级别，炒股不看大盘来下菜。本贴将包含：（1）大盘走势分析，侧重时间周期和大的形态结构，以便避开大的风险同时把握大的操作机会，主要是指猛烈的调整或者趋势的转变。对大盘的每日涨跌不进行过渡关注。（2）操盘计划和交易记录。本部分内容仅作个人操盘计划之用，请勿参考交易。另外，本贴关于大盘和个股的分析，在这里仅仅是一个记录。探讨是可以，但是不想口水，每个人都有自己的看法，根据自己的看法操作就是了。
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　　其实看你第一条，你算有点入门了，周期这个你说对了，周期很重要，好好研究吧。
　　关于大盘的大结构分析：　　　　本部分带有猜测和经验性质，中途会依据实际走势修改观点，而且是必须的，仅供本人自己操盘之用，请勿参考。　　　　目前去猜测大盘最终的上涨点位是无聊的，但是，分析大盘可能上涨多少个周期，并注意一些特殊的周期日对整个结构的把握是帮助的，在这些周期日内，可以有个倾向性的操作策略，比如关于仓位的投入，选股策略。　　　　从大盘的月线上来说，接下来极有可能是一个4个月连阳的行情，这一点去看看3478点以后月线的阳线结构就知道了，尽管中间的月阴线不定，但阳线的结构非常清晰，就是4个月阳线-2个月阳线-4个月阳线。反弹从6月20日2610点算起将会持续86个交易日左右，也就是会反弹到10中上旬，当然，中间的调整是必须的，需要关注的周期日是低点后的26日、43日，这两个日期可能是相对的顶或底附近。这一点需要实际根据走势来判断，尤其是需要根据一些背离来判断是否会在附近产生高低点。　　　　另外，7月1日是一个周期日，从目前的形态来说，可能并不会具有特别的高低点意义，只是可能会放量上攻或跳空放量而已。
　　29日操盘计划　　　　　　　　买入000532三分之二仓和002094三分之一仓，其中，002094买入机会在20均线附近，日收盘价附近或下方，但不会有破低点的机会。　　　　当然，若实际走势不符，可能不发生操作行为。再次强调请勿参考交易。　　关于这些，以后不特别说明，也不想因此而口水。　　　
　　好一个买点买，卖点卖。
　　每天只看半天盘，基本是早盘操作。　　　　002094今天没有操作，开盘全仓买入了000532。现在回头看看002094的买点确实比000532的买点要好，002094在某级别中枢下方背离，但是000532买入的时候还在中枢中，现在一个缩量阴线回踩10均线，同时在大趋势向上过程中某级别中枢震荡的下方才是真正的买点。　　　　之所以放弃了002094，是因为后市更看好000532，这一点有点带着经验来操作的。既然现在的走势偏离了计划时候的状态，现在要问的是，现在是操作级别上的买点还是卖点？是买点，就持股，等下一个卖点，当然这个卖点可能并不足以让自己盈利，但是也得卖。　　　　这个问题问出来之后，自己的回答是在买点附近，所以，答案是持股等卖点。　　　　以上就是实际的操作，很明显，还需要改进，但这就是自己操作过的事实，并不需要隐瞒什么，是记录自己，看看自己的计划做的如何，执行时偏离计划的原因是什么，有哪些是需要回避的。
　　楼主说的很实在，，，顶楼主明天涨停板
　　@William_Z_Shen 　20:58:50　　　　每天只看半天盘，基本是早盘操作。　　002094今天没有操作，开盘全仓买入了000532。现在回头看看002094的买点确实比000532的买点要好，002094在某级别中枢下方背离，但是000532买入的时候还在中枢中，现在一个缩量阴线回踩10均线，同时在大趋势向上过程中某级别中枢震荡的下方才是真正的买点。　　之所以放弃了002094，是因为后市更看好000532，这一点有点带着经验来操作的。既.....　　-----------------------------　　楼主缠论不过关啊，000532早上冲高是30分钟线上的标准2卖，你却冲了进去，另外，买票尽量放在下午
　　本周内可能的操盘计划，卖出000532，买入2362。具体操作的实施需要依据这几只股票买卖点出现的实际情况。　　　　
　　更正：上贴提到的600965应为600695
　　关于买卖点切换的思考：　　　　已有目标股票（但并未持有）进入买点，此时该如何操作？当出现下面这种情况时，可以考虑换股操作：当实际持有的股票已经远离买点（指周期和股价），还没有到但是接近1卖中（这涉及到判断和猜测）。从效率的角度来看，此时应该考虑换股操作，通常情况下，达到1卖的那个点需要一个次级别的盘整（意味着时间效率降低，如果有次级别操作的话，难度也会加大），在盘整背驰后出现1卖，当然由小级别背驰转大级别1卖的情况除外。在买点和卖点上，买点比卖点更有价值，可以让操作者站在一个更有利的位置。　　　　除了这种情况，不应该卖出一个刚刚在买点买入的股票，因为当正站在一个比较有利的位置，再去寻找更有利的位置效果不大。除非能够经验的确定新的目标股买点后升幅更大，否则基本不应换股操作。　　
　　不看大盘。。。。晕，虽然弱市中也有牛股，但最重要的还是顺势而为啊
　　　　如何寻找超级大金股　　
1、当大盘转强或处于牛市时，只需去寻找每一波的龙头股即可，当龙头股滞涨时，立即寻找新龙头；另外，对紧跟龙头股的个股也可买进；　　　　2、当大盘处于盘整时，只需去寻找有题材的个股即可；　　　　3、当大盘处于熊市或一波下跌行情时，超级大黑马有时变得反而更好找，俗话说：乱世出英雄！若某股是超级大黑马，则必将上涨，否则，也就不能称其为超级大黑马！既然要上涨，那肯定很多时候是大盘跌，它却在涨！据此，寻找此类超级大黑马，可以将每次大盘跌的时候，把上涨的个股记下来，特别是当大盘暴跌时，把上涨的个股记下来！只需这样连续观察、统计一周时间，若某股经常处于大盘跌，它却在上涨，大盘涨，常常也跟着涨，这样的个股，常常成为弱市中的超级大黑马！　　　　4、若某股处于上升通道中，当该股处于上升通道中上升的高度与上升通道的长度相等且交易日达到20个交易日时，对该股就要引起高度重视了，这样的个股，很可能将沿着上升通道一直走上去！想买这样的个股，一般最好等其股价回落到或横走到上升通道下轨支撑线附近时再买进；　　　　5、当某股一直在低价位箱体内(近3~6个月内没有丰厚的获利盘)长时间(最少21周)上下震荡，这样的个股一旦向上成功突破箱顶，往往成为超级大黑马！想买这样的个股，一般最好等其成功向上突破箱顶时跟进，不要在还没有成功向上突破箱顶时买进，那样弄不好要参与盘整很久。　　如果投资者把握不住短线机会，可以跟随我们波段操作，切勿自己盲目操作，谨慎投资风险　　7月5日其中一支主力拉升5%左右个股,已经布局完毕
正在集中建仓.....　　QQ服务在线： 　　
　　7月5日操作记录：13.11卖出.41买入了002362
　　持股002362，本周剩下的一个交易日没有操作计划，下周或有做短差的机会，这将取决于本周五的收盘位置及下周002362的实际走势。　　　　大盘目前没有什么好说的，维持前期判断，近期（7、8月份）没有结构性风险，中途的调整不是很正常吗，大盘的参考意义不大。　　　　至于在操作的目标股上，参与什么样的调整，这取决于每个人的操作级别。比如，操作级别是日线的话，能容忍的盘整和下跌级别是次级别30分钟k线上的，而在操作上拒绝参与日线级别的盘整和下跌，同时，操作主要看30分钟k线的背离情况，但是5分钟k线、甚至1分钟k线也是可以考虑操作的，这个级别的操作是降低成本之用。只是这种次级别的操作更难一些，并不是每次机会都能把握。　　
　　今天早盘在002362上做了个T，但是成本没降多少，现在成本是24.36，之前是24.43，继续持股
　　【14日进行了计划外操作】　　　　25.44卖出了002362。　　14.04买入了000935半仓；9.78买入了000559半仓。　　　　【反思】002362并不在卖点上，这个操作是有问题的，卖出002362后，本来计划买入的是000526的，但是分时均线下面缩量会跌买股的习惯还是没有养成，挂了N次单子最终都撤了，结果临时换成了上面两个股票，都属于中阴阶段。　　　　【后续纠正】　　错误已经犯下，后面要考虑的是重新走到正确的道路上，寻找在买点上的股票，买入并等待卖点。　　　　制定了新的入股计划：　　15日操作计划：卖出上述两个股票，买入0356
　　今日操作：　　　　13.87卖出了半仓.99卖出了半仓000559。这两个股综合起来平盘。　　　　7.17全仓买入了002018。
　　做点功课，分析下大盘，做到心中有数！　　　　　　调整目标2768.87之下，关注时间周期为7月26、27日　　 　　　　调整目标的得出是根据围绕中枢震荡的背驰必然跌回中枢得出，具体参考下图。而时间周期上的7月26、27日为上涨的第26、27个周期日（时间之窗共振日）　　　　 　　　　参考段
0.382参考点
0.618参考点 　　--------------------------------------------------------------------　　 43
26.574 　　 52
32.136 　　　　 　　　　---------------------------------------------------------------------　　　　点位分析马上补充图片说明
　　2611以来的大结构分析：1F周期图　　　　
　　2611以来的大结构分析：5F周期图　　　　
　　　　近几日走势1F分段图　　　　　　　　　　　　45-46段的内部分析
　　综合以上分析，对大盘近期走势研究的结论是：　　　　调整目标2768.87之下，关注时间周期为7月26、27日。具体调整点位和到达日期请关注实际走势的演化。　　　　　　请勿将本贴研究结论做为投资参考，否则风险自负！　　　　　　　　　　　　　　当然对更长时间周期内将上涨的观点维持不变。
　　　　更正，图中40-41的位置是1段，而不是3段。　　　　　　　　　　43-44段的内部分析
　　本来买的时候，是做买，结果今天创了新低（高低点17日周期的对称性），才知道这个2买买的早了点，既然在买点，就持股不动。
　　前面7月18日的分析中将44-45看成了一笔，实际上是1段，特此更正！　　　　
　　7月19日收盘分析　　　　
　　楼主好
　　定下如下操作指南：买点买，卖点卖，剩下就是定级别，炒股不看大盘来下菜。　　　　就这句还算今天看到的一句人话
　　但看你后面6月28号买002094就错了，应该29号快收盘买
　　7月5号买002362也买早了，也应该下午接近3点买，还算不错，你运气很好
　　今天想试试1F级别的操作，结果做失败了，卖的低，后来看卖错又买回来了（7.42卖出、7.50买回），成本搞高了，现在002018的成本接近7.3了。　　　　通过这次失败的操作总结一下：理论上，1分钟的操作应该在围绕1分钟级别中枢震荡创新高背驰的时候卖出，围绕1分钟中枢震荡创新低背驰的时候买回来，今天是按照1分钟macd的背驰搞的，无怪乎失败了。　　　　实际操作就是这个样子，还是水平不到操作1分钟级别的地步，以后弄少点仓位来操作1分钟级别练练技术。
　　声明：本人画大盘的图，并不是说多重视大盘，而是拿大盘来画图练练手。个股操作上跟大盘怎么走关系并不太大，尤其是没有系统性风险的情况下！　　　　　　　　7月20日的走势基本在7月19日盘后分析的范围之内。　　　　接下来走势的衍生要关注2个关键点位，13.73（图中标示的44和46），分别是2个5分钟中枢的ZD。需要结合1分钟级别的走势来判断，是否能够升破上面两个点，不能升破的话，对应5分钟中枢上的3卖。　　　　具体还是见图上的分解　　　　　　
　　@William_Z_Shen 　11:55:00　　　　今天想试试1F级别的操作，结果做失败了，卖的低，后来看卖错又买回来了（7.42卖出、7.50买回），成本搞高了，现在002018的成本接近7.3了。　　　　　　　　通过这次失败的操作总结一下：理论上，1分钟的操作应该在围绕1分钟级别中枢震荡创新高背驰的时候卖出，围绕1分钟中枢震荡创新低背驰的时候买回来，今天是按照1分钟macd的背驰搞的，无怪乎失败了。　　　　　　　　实际操作就是这个样子，还是水平不到.....　　-----------------------------　　更正一下：　　　　通过这次失败的操作总结一下：理论上，1分钟的操作应该在围绕1分钟级别的中枢震荡创新高背驰的时候卖出，因为这必然会回跌到中枢，至于在回跌中枢后什么时候买回来，看回跌段内的背驰情况，并不一定是要求回跌到ZD之下甚至新低，今天是按照1分钟macd的背驰搞的，无怪乎失败了。
　　楼主做得不错，基本面上建议多看看125规划和上市公司公告，技术上多分析一下量能。
　　谢谢楼上的建议，我不但公告看的少，对版块研究的也不多。以后会慢慢关注这些方面的研究，现在先弄好缠论分解。
　　图中标示的都是1F级别线段的分解点，3个线段有重叠的地方就是1F中枢，不在图上一一标明了，中枢出来了就可以比较围绕中枢的两段，比如最近一个1F中枢是48-51，比较47-48和51-52段，明显看出来这两段并没有围绕中枢盘整背驰，也就是基本判断52-53段回抽不了中枢，可能会形成这个1F中枢的3卖，这个上升动能来自于51-52段内的背离。（现在52是否走完还没确定）　　　　
当然，这些都是当下的分析判断，不排除实际走势与此分析不符（尤其是小周期下可能会受开盘前累积消息的影响），这时候，唯一需要做的就是根据新衍生的走势更新图表，分析图表而已。　　　　　　　　7月21日盘后图解
　　7.27持股002018未动，今天002018构造了第一个1F中枢（从7月19日7.10低点算起），这个中枢就是操作的参考坐标，没有参考坐标或者参考坐标太远太大，操作意义也是不同的。这样才不会重复昨天失败T的经历。　　　　如果在中枢震荡的过程中升破今天的高点出现盘整背驰就卖出，不出现盘整背驰或未创新高原则上不动。　　　　下一个操作目标股初步选定为000725，是否操作，取决于能不能依据这两个股的走势实现0725之间的切换。　　　　大盘怎么走无所谓，看好手里的股票，按照这个股票的节奏操作就好了。　　当然，这里分析一下是练习一下技术。
　　最近几天一直登陆不上天涯，等下把最近几天的盘解放上来。　　　　
　　LZ，周一大盘啥情况。
　　William,又看到你帖子，很亲近阿。09年入市在天涯跟你4000元的帖子，呵呵，你是我的启蒙。　　　　还是一如既往地勤奋，赞！　　　　不过，技术方面的东西，我也接触的不多也不算少，现在我的感悟是，少放点精力在技术的层面，技术很重要，很关键，是基础。但他也许没想象的那么重要。　　　　找个简单有效的技术，就够了。呵呵，我看着你那么图有些眼晕，我是个缠学学生幼儿园初级班，估计这辈子都毕业不了，但也不影响我在这个市场盈利。　　　　William,以上共勉。加油！　　
　　@海鑫投资 　23:24:55　　　　William,又看到你帖子，很亲近阿。09年入市在天涯跟你4000元的帖子，呵呵，你是我的启蒙。　　　　　　　　还是一如既往地勤奋，赞！　　　　　　　　不过，技术方面的东西，我也接触的不多也不算少，现在我的感悟是，少放点精力在技术的层面，技术很重要，很关键，是基础。但他也许没想象的那么重要。......　　-----------------------------　　　　什么4000元啊？本人不使用邮箱、纸条和其他任何联系方式参加、举办讲课、讲座，不建圈子、不设群、不收会员，不卖股票软件，不做代客理财、个股解答推荐、业务提成等服务，更不存在任何索要钱、财、物现象。任何时候，本博客披露QQ群等联系方式或向他人索要财物，只能说明本账号被盗了，任何人都不要相信。 　　　　
　　@William_Z_Shen 　23:33:46　　　　@海鑫投资 　23:24:55　　　　　　William,又看到你帖子，很亲近阿。09年入市在天涯跟你4000元的帖子，呵呵，你是我的启蒙。　　　　　　　　　　　　还是一如既往地勤奋，赞！　　　　　　......　　-----------------------------　　　　是我记错了。SORRY！！！　　　　是你ANDY那个名字的帖子。　　
　　@海鑫投资 　23:43:44　　　　@William_Z_Shen 　23:33:46　　　　　　@海鑫投资 　23:24:55　　　　　　　　William,又看到你帖子，很亲近阿。09年入市在天涯跟你4000元的帖子，呵呵，你是我的启蒙。　　　　　　　　　　　　　　　　还是一如既往地勤奋，赞！......　　-----------------------------　　　　没想到还有人记得啊，当时炒股还停留在比较依赖大盘的阶段，虽然那时候的大盘研究也算是比较好的了，但对个股的把握明显不足，本贴代表最近将近两年的改变了。希望你也能有进一步的提升。
　　　　首先更正一下对46段的划分，这个划分在以前的分析中影响不大，但不注意的话，对21日以后的判断会有影响的，21日以后的分析以更正后的为准　　　　
　　这是补充21日的盘后分解　　　　　　
　　21日盘后的多义性分解　　　　
　　这个是22日盘后图解，现在是周末，还没有到下一个交易日，还有点及时性，顺便说两句，前面补充的21日盘后图解就不加类似的东西了。　　　　　　7月22日盘后分析:下周警惕不能升破2791.59后的5F中枢3卖快速杀跌　　　　最新的走势衍生出5F中枢，与7月21日的5F中枢可以看成是多义性分解，21日中提到的其中一个1F中枢ZD2791.59与目前画法的5F中枢ZD相同。对于这个5F中枢来说，在次级别向下离开中枢后，次级别（1F级别）走势如果不能回拉中枢，则形成该5F钟中枢的3卖。　　 　　可以利用最近的5F和1F中枢来进行不同段的比较，具体内容不再展开。　　　　　　　　
　　另外，002018持股未动，7月22日早盘有个1F中枢盘整背驰的机会没做，看盘时间受限，每天只能看早盘。
　　今日操作：均价7.73卖出了.55买入了000725　　　　卖出理由，分钟中枢要通过震荡的方式扩展成5分钟中枢，000725进入买点。
　　@William_Z_Shen 　04:23:17　　　　综合以上分析，对大盘近期走势研究的结论是：　　　　　　　　调整目标2768.87之下，关注时间周期为7月26、27日。具体调整点位和到达日期请关注实际走势的演化。　　　　　　　　......　　-----------------------------　　　　今天早盘的高点，是个线段的分解点，是22日盘中提到的5分钟中枢的3卖，杀跌进行中，今天盘中高点到目前收午盘的时候，仍然是笔级别的下跌。低点当在明天、后天形成，具体看19日的分析
　　正如上周的分析中提到（参考22日盘后分析）的，5F中枢3卖出现后，本周一在多种利空打击下，上证指数低开低走，放量跌破了30日均线。　　　　时间周期的研究显示，一个相对低点将在近日内到达，具体参考7月18日盘后分析：调整目标2768.87之下，关注时间周期为7月26、27日　　　　接下来，需要重点关注的是反弹的力度上是否足够，能否回补跳空缺口。如果不能回补跳空缺口，后市有可能转化为更大级别的下跌，注意在反弹中把握卖点。如果能够回补跳空缺口，短期内后市才可能向好。　　　　25日盘后图解　　
　　今日操作:开盘2.48卖出了000725，盘后分析表明，仔细画了其5分钟的线段，其从6月30日到现在是5分钟上的一段，围绕中枢和相应跌的段进行比较，发现并没有明显的背离。000725破势了，自然不留了。　　　　开盘的时候9.81买入了600895，这个买的有点高，应该在接近30日均线的地方买入。
　　7月26日盘后分析：留意反弹强度，关注级别和力度（能否一段反弹到2745.08）　　　　正如7月18、25日分析中提到的，26日时间周期的相对低点已经走出来了。具体参考7月18、25日盘后的解盘。　　　　接下来重点观察反弹的强度，强弱可以参考反弹的级别和力度来进行界定，具体见下图。如果是强反弹，趋势投资者可以在强反弹确认后的下跌段（段56）观察下跌力度，留意加仓机会，如果是弱反弹，趋势投资者当在段55、56、57形成新中枢后，留意中枢震荡过程中的背驰卖点）　　　　　　
　　　　画个分钟周期图。　　　　结合图上的分析，制定如下操作策略：如果600895跌入到9.6之下，说明级别要扩展了，在反弹时要出清，不能参与更大级别的盘整。　　如果600895不跌入到9.6之下，5分钟级别将会有机会回抽30分钟中枢（11.48），注意是有机会，并不是一定，而且5分钟级别与时间并无必然的联系，这个取决于后市的走法。一定要研究时间周期的话，日线级别4、6是上涨以来的周期日，可以关注　　　　
　　反弹如期进行，从26日开始的反弹走到今天结束仍然是1段，也就是55段仍然没有走完，7月26日的盘后分析仍然有效。具体参考　　　　如果近日内强反弹，意味着重拾升势的机会在近期大升。弱反弹的话将会在一定程度上有二次下探26日低点的可能。　　　　其实这样的行情，完全可以不看、少看大盘来做股，抓好个股的买卖点做波段行情。　　
　　成本9.817持有600895未动，27日低点9.61距离分析的设置的低点9.6只有1分差价。未破条件，继续持有。
　　更正说明：　　-------------------------　　此前在一分钟图上递归高级别中枢的时候，有一小部分中枢区间给的不准确，主要在于图上使用需红线连接3段的时候，有少部分情况下，将波动的高低点过滤了，所以存在部分高一级别中枢被缩小的情况，虽然这并没有影响到结论，但是会影响到精确的判断。实际的中枢区间可能要比图上给出的范围更大一些，由于图比较多，就不一一更正了。 　　　　以后这种画图影响递归的高级别中枢区间的情况会尽量避免，以加强分析的准确性　　
　　7月28日盘后分析：反弹将继续，密切留意反转向上的机会：　　　　不要被趋势趋势着，要在下跌中寻求上涨的机会，在上涨中寻求看跌的苗头；至于那些上涨中看涨的和下跌中看跌的，都有可能成为那被绞的肉馅。　　　　------------------------------　　　　虽然这两天的反弹，不能算是一个强反弹，但是在更大的周期结构上，不管是从技术指标上的分析，还是从均线系统、时间周期来看，这个点位和形态结构都没有过度看空的坚实依据，从日线上看，这是一个典型的2浪调整，26日的低点在18日见顶后的盘后分析中提的很明白了，具体参考18日的盘后分析。　　　　虽然最终的调整点位在2768点之下较远的地方，这种可能当时在18日分析中也已经提到了，不一定调整到2768就结束，只是说要调整到这个点之下，至于之下多少点是不确定的，需要依据更小级别的分析关注买卖点情况。而在这个点位之下，接近调整周期目标的26、27日更多的是要关注机会。　　 　　　　更小周期上没有太多要分析的，28日低点算是完成了26日低点的下探，可以看成小周期的2买，分段如下图。具体一段段的对比分析就不写了。　　　　
　　茶。 　　香叶，嫩芽。 　　慕诗客，爱僧家。 　　碾雕白玉，罗织红纱。 　　铫煎黄蕊色，碗转曲尘花。 　　夜后邀陪明月，晨前命对朝霞。 　　洗尽古今人不倦，将至醉后岂堪夸。　　------------------------------------　　【请进】
http://163.fm/GG1Fhzo　　-------------------------------------　　
　　今日操作：　　　　10.25卖出了0895主要在时间周期上有一定的背离，下跌周期超过了上涨周期，今天跳空后期还有确认需求，再加上选定了一个目标股进入买点，就卖出了。30.18买入了300026。　　　　这个300026是结合一条消息，说的是上半年各个省市的GDP增速（http://finance.sina.com.cn/g/.shtml），天津增速相对更快，然后板块上，选择了大消费概念的医药股，结合这两个方面，参考技术图形（已突破下降趋势线完成回踩），最终选择了300026做为目标股。　　　　
　　下周反弹将继续，关注反弹能不能回补缺口，不能回补的话，短期内后市还有一波向下。　　　　具体的分析就不上图了，依然是可以不看大盘下菜的！
　　8月2日短线进行了换股操作。　　　　30.27卖出了300026，这个没赚到钱。　　现在半仓600540，成本12.35；半仓002341，成本22.03。　　都是早盘操作的，没弄到低点，股价都收在成本价下方一点点。　　　　计划都在本周四，8月4日卖出，空仓等8月9日前的大盘暴跌再选股抄底。
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刚需盘涨到高端价，品质别“忘”涨了
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（原标题：刚需盘涨到高端价，品质别“忘”涨了）
今年年初，杭州对于中高端楼盘的分界线还在3.5万元/m2，这条线以上的属于高端改善型楼盘。如今，在这个价位以上的楼盘已经随处可见了，甚至远在未来科技城、之江、萧山钱江世纪城板块的楼盘，已经堂而皇之地以3万+的形象出现。许多刚需盘卖着卖着，就涨成了“高端楼盘”。就在投资者趋之若鹜时，却很少有人质问：价格涨了不少，为什么品质从根本上没有得到改善？用买“豪宅”的钱，买了一套改善甚至是刚需房源。这和几年前楼市不景气，楼盘在降价的同时纷纷减配的现象联系起来看，更是耐人寻味。不信？看看不少单价上4万的楼盘，外立面却是前两年刚需盘最为常见的真石漆。房价飙升、品质原地踏步高端盘的品质比不上五年前萧山钱江世纪城万科世纪之光，去年7月首次开盘时成交均价仅1.75万元/m2，之后一路飙升，到8月成交均价已经达到2.86万元/m2。虽然之与对应的是成交量的逐月下降，但对于接近尾盘的该项目来说，仍然选择了继续涨价。“目前90m2的户型已经没有了，我们已经封盘了，接下来90m2户型会卖3.3万元/m2。”在售楼现场，销售人员李某告诉记者。仅一年多时间，单价几乎翻倍。然而除了楼幢位置的不同，该项目的品质并没有改变。“我们项目的外立面采用的是质感涂料和真石漆，也是目前多数开发商采用的材料。”李某表示。如果说该楼盘的溢价预期更多地体现在区位、学区以及小区内自身配套的话，那么位于城北的碧桂园西江月则主要依靠地段价值的提升。西江月6月份开盘，当时的成交价格32824元/m2，如今的成交价格已经达36180元/m2。销售人员张某某说，接下来90m2户型要卖到4万元/m2。同样的，该楼盘外立面还是真石漆。记者追问：单价提升了7000元，品质是否会有所提升？这位销售人员支支吾吾了半天后说，在某些方面会有所提升，但目前没定。有网友吐槽说，该盘规模小，没有会所，也没有泳池，仅凭地段，价格无法支撑。曾几何时，外立面是划分改善和高端改善的一个硬标准：高端改善楼盘要么是石材干挂，要么是铝板玻璃幕墙，而精装修标准也是一目了然的高档。有业内人士直言，现在的富人购买的“豪宅”，品质还远不如五年前。之前高端楼盘的精装标准，厨房配件随随便便都是Miele蒸烤一体机，龙头和台盆也都是国际大牌，而放眼如今杭州高端盘的配置，随处可见的是较为普通的西门子、科勒，甚至还有“定制橱柜”。是这个市场不流行石材干挂和铝板幕墙了吗？并非如此。像融创河滨之城的东区精装房源，单价超出西区毛坯房源5000元左右，东区采用的是石材干挂，而西区则是真石漆。滨江铂金海岸首开精装房源定价23960元/m2，外立面采用了全石材+玻璃幕墙。当然，外立面只是品质的一个方面，但它确实也是品质的一面镜子。毕竟真石漆是前几年楼市调控期开发商为了降低成本而最爱使用的材料。调控时期降价降品质带来的后遗症犹在前几年楼市调控时，不少楼盘为了求生存，选择了降价，但同时带来的就是品质的下降。虽然眼下这些楼盘的在售价格已经涨了好几个层次，但是购房者发现，楼盘的减配并没有随着涨价而调整回来。牛田单元的某项目，7月份迎来首批交付。业主对拿到的房子感到失望。“地下车库车道刷了防滑漆，车位则是水泥地；外立面说是真石漆，但凹进去的地方刷了涂料；楼梯间瓷砖，有的楼有、有的楼没有……”有网友表示，作为开发商在杭州的首个楼盘，让人失望。据中指数统计，2015年年初，该楼盘刚开盘时90m2房源单价近1.7万元/m2，后来行情不好的情况下做了降价，单价仅1.56万元/m2，之后随着调控的放开价格逐步上升，今年8月份成交均价达到2.18万元/m2。在降价减配过程中，尤其是有些楼盘的销售价格已经明显低于其总成本的，就不止是在精装标准上减配了，而是直接从建筑材料中偷工减料，当楼市转好后，项目已经扭亏为盈，然而品质并没有得到根本的转变，也为购房者的日后维权埋下伏笔。有开发商说牛市里客户不会对品质较真从买方市场到卖方市场，今年杭州楼市的变化快得大伙都没回过神来。面对日益涨价的行情，开发商们沉浸在开盘售罄的狂欢中。杭州某楼盘，刚下完订金的客户还想找关系再便宜点，结果第二天被开发商告知，房子已经涨价十万，打折是不可能了，他应该偷着乐。在这样的前提下，专注于做品质，以匹配高端盘价格的开发商似乎正变得越来越少。“房子涨价是市场行情的事，品质是开发商对产品的标准要求的事，我认为这是两个范畴。”对于涨价不涨品质的问题，有开发商相关负责人告诉记者，行情好了，房子涨价也能卖得好，这种行情下，没有客户会对外立面究竟是石材还是真石漆较真。但也有开发商认为，房子的涨价，更多是一种土地红利。在房子涨价的同时，开发商更应该提供与房价相匹配的产品品质。“无论行情好坏，品质都应该是房产品的核心要素。对一家负责任的开发商而言，在基本的建筑品质有保障的前提下，应该在细节感、社区氛围营造以及精装标准上有所提升。”杭州某高端产品开发商负责人表示。
而购房者对品质的相对不重视，与眼下楼市里投资意愿抬头有关。透明售房网研究院院长方张接表示，眼下市场投资客比例逐步升高。目前外来的投资客比例已经上升至30%。当投资客的比例过高时，房子卖的是预期，而不是房子本身。在投资购房客眼里，品质已经被排到了很多因素之后。他们更关心的是：一、地段。随着周边“面粉”价格的逐步上升，势必带来大家对板块内在售楼盘的高预期；二、户型；三、园林景观及硬件配套等。
(原标题：刚需盘涨到高端价，品质别“忘”涨了)
本文来源：浙江在线-钱江晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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