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房价跌,负资产者该断供还是坚守?
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你好我是做地产的，像你在去年买的肯定是赚不到了，银行是你断供六个月他就有权把房子拍卖，但是银行不会那么做因为现在拍卖你的房子都不好卖，所以断供他也只能逼你供楼咯，你买房是做投资用的还是自己住的，自己住贵就贵咯，租出去吧，等好点再卖咯，有可能再跌，你就到地产放盘能卖就卖咯少赔就是赚了，像你这种情况卖的多了，赔是肯定的，想办法怎么少赔吧，你断供就赔了十几万，卖出去或许少赔点，
不知道下面这条知识能否帮助到您
假如房价转向,他们还能继续扛住还款么?刚需们能坚持还款么?又会有多少人断供呢?
假如房价跌去了一半 你会选择断供么?
最近看到很多“断供”的新闻，甚至有很多是恐慌性的消息，什么担心“断供”会拖垮银行，拖垮经济之流的不在少数。就“断供”到底伤害了谁，我倒是有些不同的看法。可以举个例子来说明。比如一套100W的房子，业主首付三层，也就是30W，贷款70W。现在房价跌了百分之四十，也就是现在房子只值60W。看看以下几类主体会如何应对：业主：损失首付30W以及税费、大修基金、部分按揭款若干，以及自己的信誉度。银行：放贷7...
最近看到很多“断供”的新闻，甚至有很多是恐慌性的消息，什么担心“断供”会拖垮银行，拖垮经济之流的不在少数。就“断供”到底伤害了谁，我倒是有些不同的看法。可以举个例子来说明。比如一套100W的房子，业主首付三层，也就是30W，贷款70W。现在房价跌了百分之四十，也就是现在房子只值60W。看看以下几类主体会如何应对：业主：损失首付30W以及税费、大修基金、部分按揭款若干，以及自己的信誉度。银行：放贷70W，房屋现在价值60W，拍卖评估价值算40W，损失30W，但是有开发商作为连带保证人，可以从开发商处获得赔偿30W，以及业主的部分按揭款，应该小有进帐。开发商：收入房款100W，赔付银行30W，实收70W，我想开发商还不至于赔本吧。从以上数据相信大家可以看出“断供”到底伤害了谁了吧，但是有一点要明确的是，大量低价的“断供”房进入市场，必定会给市场带来极网络上风传深圳的一些“住房负资产”人士主动选择“断供”，即停止向银行还款，以应对房价下跌带来的账面损失。这种做法看上去是一种理性破产的行为，实际上并不理性也不划算。住房抵押贷款在开发商担保期结束以后，主要涉及购房者和银行之间的借贷契约关系。有些人认为，我断供以后，银行把我的房子收回就完事了，两不相欠，大不了损失首付款和已经归还的贷款。其实，按照法理，当某人不按时向银行归还贷款本息，那么银行可以将抵押物（这里是住房）拍卖以优先受偿，当拍卖价款高于贷款余额，那么余款会返还给借款人，当拍卖价款低于贷款余额时，银行仍可以就差价部分向借款人追偿。住房仅仅是保证银行债权的一种担保品而已，债权并不依银行获得抵押品而灭失。一旦住房抵押贷款的借款人“断供”，其影响将是非常深远的。其一，住房拍卖价款低于贷款余额时，借款人并不能保留自己的其他非住房资产，仍要以其他资产偿还贷款，远没有“两不相欠”般的轻松；其二，借款人的信用将丧失殆尽，需要承担巨大的信用成本，当今社会一个人一旦“信用破产”，今后将无法在金融机构获得贷款，同时在其他经济活动中也会受到极大的限制，人们将不愿意与之发生交易，即受到“不能交易”的惩罚。其三，一旦“断供”，借款人还要承担巨大的诉讼成本，而这类诉讼中一定是借款人败诉。不少人将房价下跌出现负资产迁怒于银行，希望将损失转嫁到银行，其中的理由可谓极端荒谬，正像是一个人吃苹果噎住而归罪于卖给他苹果的人一样。在申请住房抵押贷款时，借款人是基于自己的决策、自己的利益、自己的预期而作出的，这种决策本身就包含着要承担环境变化带来的一切风险。风险显现时，只能归咎于自己决策失误而不能归罪于他人。另外，在舆论中还有相当一部分人对“毅然选择‘断供’者”喝彩，这种舆论和心态是社会的腐蚀剂，也是一些错误观念的反映，得了便宜归功于个人决策英明，吃了亏便埋怨社会，缺乏承担自身决策后果的责任感。一旦这种观念“深入人心”，整个社会将陷入混乱和不道德的状态，我认为这也是中国传统教育失败的反映，是非观念在于针对别人，对己则可以网开一面，出了问题首先想到的是如何找到别的责任人，而不去想想自身存在什么问题。因此，主动“断供”的行为最终伤害的是购房者和借款人自身，伤害的是整个社会。当一个社会不能尊重契约自由、不愿意承担契约责任时，那么整个社会的预期会出现不稳定，人们行为会短期化，对交易活动失去信任，从而大大降低经济活动的效率，其长远影响将是破坏性的。注：本文反对的是由于住房方面出现负资产而选择主动断供的行为，也就是说这类借款人还有其他资产可以用于还款，“断供”仅仅是因为贷款余额大于或等于住房当前市场价格出现账面负资产，对于由于失去收入来源被迫“断供”者，则另当别论。大的冲击！！.
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房子变“负资产” 业主“断臂”止损
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信息时报讯 （记者 何小敏 通讯员 张慧欣 沈婉婷 夏瑶瑶）记者日前从番禺法院获悉，2013年1月至2014年7月，该院共受理按揭房贷纠纷案件191件，同比增长76.85%。此类案件涉案房屋大多为年前后房价位于高位时买入，案件事实都较为清楚，皆为房主以所买房屋为抵押物与银行签订贷款合同，如今房主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉，案件最终处理结果多为涉案房屋被法院拍卖。
法官表示，房主们宁愿放弃首付和已还贷款，也要选择“弃房断供”，乃为回笼资金作出的激进做法，不仅会对个人信用造成不良影响，助长违约之风，浪费司法资源，更会对当前本已严峻的金融安全环境造成极大威胁，亟需引起重视。
房价下跌房主不惜“弃房断供”
番禺法院经审理发现，此类按揭房贷纠纷激增的原因有几方面，首先是番禺区部分区域房价连续下探，导致房屋变成“负资产”。番禺区拥有庞大的房地产市场，近期被热炒的亚运城、雅居乐、万科欧泊等知名开发商掀起的降价潮均发生在番禺区。
伴随房屋价格不断下跌，当房主持有住房价格低于个人继续要交纳按揭贷款的价格时，房屋就会变成“负资产”，房主在权衡后会选择主动弃房。房主虽为“弃房断供”的主角，但动机却是房价下跌使房主利益受到严重损失。现实中，不论购房时房价高低，也不论购房后房价上涨和下降，房主都没有议价的主动权和房屋价值的控制权。“弃房断供”越延迟，受到的损失将越大，他们所以“弃房断供”，是眼前形势下权衡得失的选择。
房主“甩包袱”银行坏账增加
尽管可选出售房屋，但卖房手续繁琐且税费较高，房主倾向选择“甩包袱”。部分房主“弃房断贷”的原因是总现价低于贷款本息，如果个人卖房还贷，成本首先包括税费、中介费等，甚至银行贷款本息会高于卖方所得，因此就算是亏损首付和已支付利息，很多房主还是觉得扔给银行较方便。
商业银行对购房者的信贷资格审核不严，也导致购房者按揭贷款的能力被虚假抬高。部分银行没有对购房者的资信情况、资产状况、偿债能力进行充分的评估和分析，就随意发放按揭贷款。在房价下跌时，必然会面临房屋资产折价不如贷款的现象，继而给银行带来损失。
还有些购房者虚高价购房借贷套取现金，导致“房不抵债”。如购房者抓住银行追求放贷业绩的心理，虚高价购房，在支付首期后按揭贷款以套取现金，继而断供，这种情况下，银行拍卖房屋的价款不一定够抵付银行贷款本息，使得银行坏账增加。此外，也有购房者自身财务出现问题，因资金链断裂而断供，但此种情况多发生在炒房者身上。
建议1 银行尽快完成房产拍卖变现
番禺法院建议，银行应加速处置不良资产，将损失减至最低。面对“弃房断供”，银行应化被动为主动，尽快完成对“弃房断供”房产的拍卖、变现工作。对于拍卖房产后的资金分配，银行应积极与相关方沟通协调，在坚持合法、公平的原则的前提下尽量平衡各方利益，尽快完成资金回收。
建议2 开发商循合理途径安抚业主
开发商应采取合理方式安抚业主，而非简单补偿。业主“弃房断供”，有的开发商欲通过送车位、免物业费等补偿方式安抚业主，这样做既助长了业主这种不理智行为，同时并不能从根本上解决问题，开发商的应对重点应是在提升小区居住品质方面进行更多投入，让业主真正感受到物有所值甚至物超所值，从而平衡心态。
建议3 金融机构规范贷款业务管理
金融机构应加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险。金融机构要切实规范对个人住房按揭贷款的业务管理, 加强对贷款人诚信的调查力度，构建全覆盖的个人资信网络，建立与个人诚信体系相适应的管理机制。此外，还应加大对违约责任和恶意骗贷行为的惩处力度，保证贷款的有效回收。
建议4 地方政府加大楼市调控力度
法院还建议，地方政府加大调控力度，促进房价回归合理。相关政府部门要从保持供需平衡、适时“调冷控热”、创新房管制度以及抑制投机行为等方面入手，加大对房地产市场的调控力度，防止房价出现暴涨或暴跌，保持房地产市场健康发展。
作者：何小敏 张慧欣 沈婉婷 夏瑶瑶
（来源：信息时报）
本文来源：大洋网-信息时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房子最终是用来居住的，而投资只不过是一套房子中间走过的岔路，这也是为什么“房价不会涨上天”的根本原因。现在住房有多紧俏？热门城市的项目一开盘，基本上都能快速卖完，根本不愁***。现在买房的人固然有买房自住的，但更多的仍然是炒房者，普通住宅、商住房、只要有资格购买，他们就会大量买入。这些人不以居住为目的，也不是真正的刚需。谁才是真正的刚需？我们为什么希望房价下跌，原因当然是要让真正的刚需拥有自己的住房。谁才是真正的刚需呢？又是谁对当前房价不满意呢？实际上全国大部分城市的房价都比较合理，只有少数大城市房价才暴涨，而我们关注的正是这些城市里的普通人。这些人又分为本地原居民和外来务工人员。客观地讲，在这两类刚需中，本地原居民对房价的意见并不是太大。他们中大多数人都有自住房，很多人还曾经享受过两限房和经适房的优惠政策。这个群体对住房的需求不是“有和无”的问题，而是“改善住房”的问题。而对那些普通外来务工人员，既享受不到政策优惠，也无法购买高价房。但他们却是大城市各行各业的中坚。如果没有他们，可能大多数饭店要打烊，衣服没地方干洗、头发也没处理、菜市场没有卖菜的、大多数互联网公司、文化产业也会瘫痪。因为他们当中的大多数人也是外地人，他们才真正的“刚需”。房价为什么会最终下跌呢？还是那句话，房子无论经过多少位炒房者，最终必然要让人住。房子最终的主人肯定不是炒房者，因为他们手中握有多套住房，而刚需的支付能力是无法承受当前的高房价的。现在的房价走势就好比在玩“俄罗斯轮盘”，最终的炒房者就是中了那颗“彩弹”了。他们有两种选择，第一种是继续持有，他们必须要找到下一个接盘者，否者他们手中的房子就会变成负资产，第二种是降价抛售，让真正有住房需求的人买房，结果是房价回归到正常水平。一旦第二种情况出现，也预示着周期拐点到来。从这个角度来说，所有“限购限贷”行为都是在维持“击鼓传花”游戏的可持续性，这个游戏继续下去的条件是有出价更高者接盘。自由市场中，总会有获利者想及时出逃，而当大多数人嗅到危险集体出逃的时候，房价下跌也成为必然。房价一旦下跌，不少刚需人群不得不赶紧买房。大多数人在买房时，都会选择申请贷款。这其中，有些人会顺利批贷，虽然背上了数十年的债务，但马上就能住进属于自己的房子了，内心还是有些安慰的。有的人却没那么顺利，甚至连成为“房奴”的资格都没有，一起来看看哪些人群更难获批银行房贷？一、提交虚假材料千万不要提交假材料！千万不要提交假材料！千万不要提交假材料！重要的事说三遍。不要妄图用一份假材料就可以蒙混过关，银行早就炼就一双“火眼金睛”，造假材料这些小伎俩很难过关。如被发现，还会对自已的信用记录产生影响。二、征信记录不良淘钱宝贷款助手提醒，个人征信记录非常重要，银行审批一般遵循“连三累六”不予办理，就是五年内连续三次、累计六次逾期就不给办理房贷了，主要包括信用卡逾期、贷款逾期，为他人做担保，对方贷款逾期不还等都会给申请人形成信用污点。如果信用已经有污点，还可以去当时有逾期的银行让他们开具“非恶意欠款证明”，一般有了这个银行就会给你贷款，不然就只能等到满5年记录清除。三、房龄过老银行对房龄过大的二手房贷款十分慎重，普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年。好消息是上海已经放宽了要求，“房龄+贷款年限”不超过50年就能办理。四、收入不足申请房贷时，银行会要求提供收入证明和银行流水单，通常收入与房贷的关系可以用以下公式表示：月收入=房贷月供X2如果借款人还在偿还其他贷款，也需要算在里面，公式如下：月收入=(其他贷款月供+现申请房贷的月供)X2如果购房人的收入不满足以上要求，那么基本上就妥妥的被银行拒之门外了。五、从事高危职业或供职企业被列入黑名单银行在进行房贷审批时，会看贷款人所从事的行业，一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高。而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人，银行是考虑到这类人群随时会有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险，拒绝为这类人贷款。还有一类人最惨，上海已经将企业信用与房贷挂钩，供职的企业失信或被列入“经营异常名录”，将导致购买人无法贷款。上海已有近27万企业列入“黑名单”，如果有你上班的公司那赶紧换工作吧。六、贷款人年龄过大通常，银行规定申请人年龄在18-65周岁，其中25-40周岁是最受欢迎的群体，其次是18-25周岁和40-50周岁的人群，50-65周岁之间的人群，住房贷款申请一般不被通过。不少银行有一种“接力贷”，就是父母贷款，子女还款，只要贷款人年龄不超过60岁就能够办理。虽然银行略显无情，但是都是出于风险的考虑，也别怪人家不给面子。对于刚需族来说，如果有足够的资金，心仪的房子，可以适时出手，毕竟，不管房价跌多少，需求摆在那里，该买还是得买。而那些因为上面的理由导致房贷被拒的朋友也不要因此消沉，只要提前了解政策，做好相关的应对之策，就能为顺利获贷增加一份有力的筹码。
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负资产房子到底有多少
当前，全国房价呈加速下跌态势，突出表现是全国70个大中城市房价已连续四个月环比下跌，而且11月的跌幅已由之前的0.1%、0.3%扩大至0.5%。随着这一趋势的加深，个人房贷风险之弦，已在各家银行行长的脑子中越绷越紧。
几个月前，深圳断供的事儿一度闹得沸沸扬扬，后来官方澄清：深圳断供只有一两例。可近日有新闻报道：光是深圳市仲裁委涉及按揭贷款的案子就有几百宗，而大部分断供案是在法院提起诉讼的，其数量不得而知。我国很多数据透明度都不高，至于断供的绝对数量，目前全国肯定很少，深圳也不多，但随着房价持续下跌，将有多少房子沦为负资产，又有多少业主加入断供行列，确属难以预测之事。
今年8月，在银监会的要求下，商业银行曾进行“房贷压力测试”，结果当然不会公之于众，仅有模糊的媒体说法：如果房价下跌20%，个贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个贷不良率将上升约40%。但实际上，各家商业银行在对房地产开发贷款分外“惜贷”的同时，却在个贷方面依然激烈争食，重要原因是与开发贷款相比，个贷不良贷款率很低，实属优质资产
2005年四大国有银行房地产开发贷款不良贷款率均值为10.1%，而个人房贷不良贷款率均值只有1.5%，近两年这两个指标呈下降趋势。2008年6月末，上海中外资银行住房开发不良贷款率为1.92％，个人住房不良贷款率为0.64％，深圳特个贷不良贷款率0.63%。目前，深发展、兴业银行、招行等股份制银行的个贷不良率均在0.2%左右，远低于车险、个人经营性贷款等的不良率。不妨做个小小的比较，2008年第二季度台湾地区楼市繁荣，房价创下历史新高，此时住宅贷款违约率为1.5%，明显高过内地。
然而，我国房价下跌的幅度目前还很难预估，正如在美国次贷危机爆发之前，任何一家金融机构都没料到会喷涌出那么多的断供者。截止今年第二季度，出现在“有问题机构”名单上的美国银行增加了30%，为5年来最高，拖欠90天以上的贷款比第一季度增加20%，上升至1620亿美元。当然，由于我国首付比例较高，且银行在放贷对象选择上也较美国严格些，次贷危机还不至于在我国上演，但无论政府，还是银行，都应该对我国个贷风险予以足够重视，并尽可能建立更加透明的数据公示机制，并提前准备好负资产贷款重组的方案。
近观我国香港地区，在1997年房价泡沫破灭后，曾出现过很多房屋沦为负资产案例，政府在数据跟踪、分析、公布方面做得比较好。香港楼市在1997年第三季度达到繁荣顶点后，转头向下，直到2003年第三季度才到达市场低部，之后重新步入上升通道，直至2008年。1998年11月，香港金融管理局首次公布住宅按揭统计调查结果，其中表明，截止11月底，全港按揭贷款拖欠比率（超过3个月未还的贷款占贷款总额）为0.78%。
之后，1999年12月住宅按揭统计调查结果表明，揭贷款拖欠比率为1.13%。从2000年1月开始，这一调查公报改名为“负资产住宅按揭贷款调查”，结果表明：估计负资产贷款（即未偿还贷款额超过物业当前市值的贷款）的银行客户总数约为65000人，占按揭借款人总数的14%；负资产按揭贷款的总值占未偿还按揭贷款总额的23%。之后，香港金融管理局这一统计调查持续进行并公布，2003年频率加快，改为每个季度公布一次。
调查结果显示：2003年6月底，整个银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约106000宗——这是最高历史数据，随着市场回暖，其后开始递减，2007年底只有1900宗。按揭贷款拖欠比率则由2006年3月底的2.56%，慢慢下降至2008年第三季度末的0.08%。
应该说，2003年楼市谷底的时候，香港房屋负资产的数量庞大，但绝大部分负资产业主并未选择断供，这既说明港人非常珍视个人信用，同时也与政府的积极行动密不可分。政府金融管理部门一方面定期公布负资产贷款动态，一方面组织和引导商业银行对负资产住宅按揭贷款的再融资及重组安排，使62％（2003年6月数据）负资产业主所支付的利率比银行最优惠利率还要低。
因此，在楼价大跌七成左右的惨剧情况下，香港居然没有爆发类似美国的次贷危机，这不能不说是一个奇迹。在我国内地房价持续下调，而且尚不知何时触底的形势下，以银监会为主的金融监管部门也应未雨绸缪，借鉴香港金融管理局当年的有效经验。
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