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中国邮政储蓄银行小额贷款业务流程分析
　　 摘 要：小额贷款业务是邮政储蓄银行的战略性业务。文章以商户联保贷款为例，首先介绍了小额贷款业务的基本情况以及商户联保贷款的业务流程；然后指出了邮储银行商户联保贷款业务流程中存在的信息不对称模型未被充分运用，信用评级表的评级指标不合理，滥用宽限期，审贷会成员决策机制的局限性等问题；最后针对这些问题提出了充分运用信息不对称模型，改进信用评级表，建立宽限期的分析体系，严把审批程序等对策建议。 中国论文网 /3/view-5691.htm　　 关键词：邮储银行 小额贷款 商户联保 信用评级 　　 中图分类号：F830.5 文献标识码：A 　　 文章编号：（-03 　　 　　 中国邮政储蓄银行的小额贷款业务自开办以来稳步发展，已经成为中国邮政储蓄银行的标志性产品和战略性业务，其具体贷款品种包括：商户联保贷款、商户保证贷款、农户联保贷款，以及农户保证贷款。其中，商户联保贷款是中国邮政储蓄银行向微小企业主发放的用于满足其生产资金需求的贷款，需要三户具备正常经营能力、经营手续齐全的微小企业主组成一个联保小组，相互担保贷款，最高贷款金额为每户10万元（部分地区为20万元）。本文介绍了小额贷款业务的基本情况以及商户联保贷款的业务流程；然后在此基础上指出了邮储银行商户联保贷款业务流程中存在的几个问题；最后针对这些问题提出了自己的对策建议。 　　 一、小额贷款业务基本情况介绍 　　 中国邮政储蓄银行“好借好还”小额贷款业务自日在河南新乡长垣县启动以来，定位于为微小经济体服务，并依托强大的资金优势和网络优势，业务快速发展并深入人心。截至2010年10月，小额贷款业务已覆盖全国所有地市和2100个县市及主要的乡镇，4500多个网点已开办这项业务；全国累计发放贷款近400万户、金额2300多亿元，平均每笔贷款约5.9万元；在县及县以下农村地区累计发放1500多亿元，占全部小额贷款累计发放金额的70%。 　　 以中国邮政储蓄银行某分行为例，该分行于日正式成立并开办小额贷款业务，凭借其“多、快、好、省”的特点，各项小额贷款业务都得到了较好的发展。表1为截至2011年6月该分行小额贷款的品种结构分析，可以看出：商户联保贷款结余金额占比最高，为41.58%；商户保证贷款结余金额占16.71%；农户联保贷款结余金额占36.14%；农户保证贷款结余金额占比最低，为5.57%。另外，商户联保贷款资产质量最高，逾期率、不良率分别为3.12%和1.78%；农户保证贷款资产质量最差，逾期率、不良率分别为3.54%和1.92%；各类小额贷款的平均逾期率、不良率分别为3.32%和1.84%。 　　 二、商户联保贷款业务流程 　　 中国邮政储蓄银行商户联保贷款业务的办理流程可划分为：提出申请、实地调查、审查审批、签订合同、贷款发放，以及贷后检查。 　　 1.提出申请。申请商户联保贷款需要提交的材料包括：借款人及其配偶的身份证原件与复印件、借款人及其配偶的户口薄原件与复印件、借款人结婚证原件与复印件、营业执照正副本原件与复印件、税务登记证正副本原件与复印件、特许经营许可证原件与复印件、经营场所产权证明或租赁合同(协议书)原件与复印件等。另外，客户在申请贷款时还要填写《中国邮政储蓄银行“好借好还”商户联保贷款额度申请表》以及《中国邮政储蓄银行“好借好还”商户联保小额贷款申请表》。 　　 受理岗收到客户提交的申请表和相关申请材料后，要对申请人的主体资格及申请资料的完整性与规范性进行审核。其中，审核身份证原件是否符合规定、是否真实，按《小额贷款业务联网核查公民身份信息暂行规定》对身份信息进行联网核查。借款人、借款人配偶以及联保人的个人信用报告则通过中国人民银行的征信中心进行查询，并打印个人信用报告，标注客户的个人信用报告等级。 　　 2.实地调查。贷款申请人的贷款申请资料通过资格审查后，信贷员就可以对其进行贷款调查。中国邮政储蓄银行小额贷款业务实行现场实地调查制度，信贷员必须到申请人的家庭和经营场所进行调查，收集申请人的基本信息、生产经营信息、贷款用途信息和影像信息等。在获取生产经营信息的过程中，要让客户提供尽可能完整的生产经营记录和凭证，包括财务报表、账本、单据、合同、银行账户交易明细(对于50%及以上的交易通过银行转账的客户)等。 　　 实地调查完成后，信贷员就可以根据实地调查所获取的各类信息进行整理分析，完成《小额贷款客户及家庭经济情况调查表》(以下简称“调查报告”)和《商户信用评级表》。 　　 3.审查审批。中国邮政储蓄银行实行审贷会成员决策机制，对于符合条件的贷款业务，最后都要提交审贷会进行审批。审贷会成员根据信贷员对贷款申请人的个人基本情况、贷款用途、生产经营情况、经营现金流量、还款能力和经营者个人信用情况等贷款调查情况及其他资料，独立作出各自的审批决策，只有当审贷会的所有成员一致批准通过时，贷款才可以审批通过。 　　 4.签订合同。对经审批同意发放的贷款，信贷员就可以联系贷款申请人，告知其审批结果，请客户携带身份证件，按约定的时间和地点签署借款合同或协议、办理相关手续。信贷员在签约前，要根据贷款审批表和系统内的协议或合同编号填写联保小组协议(联保贷款)、贷款合同、手工借据。签署联保协议的时候，经办人员与联保小组成员还要合影存档。 　　 5.贷款发放。借款合同签署以后，就可以进行系统借据生成及贷款发放操作。在正式发放前，要将手工借据信息与系统中的电子借据信息进行核对，核对无误后，在会计系统中进行贷款发放操作并打印放款单。放款单由记账岗签字并加盖名章后，一份留存备查，一份交给客户。放款操作完成后，记账岗在借据上记账员处签名，其中会计联记账员留存，业务联和客户联分别交给信贷员与借款人。记账员还需打印两份还款计划表，还款计划表经记账员与客户签字后，一份交客户妥善保管，作为其以后还款的依据；一份留存归档。 　　 6.贷后检查。贷款发放后，管户信贷员还要对其负责的客户及时进行贷后跟踪检查，密切关注贷款的资产质量，发现问题及时向上级部门汇报，并采取有效的措施避免和减少贷款资金损失。贷后检查按照检查时间和目的的不同，分为贷后首期检查、常规检查和特别检查三种。完成贷后检查后均要在管理系统中录入报告，同时将纸质贷后检查报告归档。 　　 另外，管户信贷员还要每日查看贷款台账，了解贷款逾期情况，在发生逾期后的一天内电话联系客户，询问逾期原因，并采取相应措施。 　　 三、存在的问题 　　 中国邮政储蓄银行在办理商户联保贷款业务的过程中，先要对客户的基本情况进行实地调查了解，然后根据调查情况完成商户调查报告以及信用评级表，最后由审贷会成员综合所有资料，进行决策认定。另外，贷款发放后的贷后检查也是防止贷款违约的重要步骤。因此，实地调查、商户调查报告、信用评级表、审贷会，以及贷后检查在整个业务流程中起着关键性的作用。 　　 中国邮政储蓄银行商户联保贷款业务的这套操作流程，看起来很合理，也很完整，但是小额贷款仍然有3.32%和1.84%的逾期率和不良率。因此，这套业务流程的各个环节还存在一定的问题，在实际运用中并不是十分科学合理。 　　 1.调查报告中的信息不对称模型未被充分运用。中国邮政储蓄银行个人信贷管理系统的商户调查报告主要分为六部分：第一部分为客户及家庭信息；第二部分为业务信息，又细分为业务信息概述、采购及销售信息、季节性分析、毛利率计算表；第三部分为财务信息，包括损益表、资产负债表、逻辑检验；第四部分为保证人及联保情况；第五部分为信息不对称模型；第六部分为结论及建议。
　　 商户调查报告中的信息不对称模型，主要是根据客户及其他联保人的基本信息，包括婚姻状况、经营年限、居住年限、财产状况、信用记录、子女及其配偶等信息，由中国邮政储蓄银行个人信贷管理系统自动生成商户信息不对称模型，据此来初步判断客户的信用情况。 　　 商户调查报告中的信息不对称模型的基本原理是：根据客户的基本信息在模型中描点，然后根据这些点进行连线，如果连线越平整，则该商户的贷款风险越小；反之，如果连线波折越大，则该商户的贷款风险就越大（模型图略）。 　　 但在实际操作中，信贷员的工作仅仅是由个人信贷管理系统生成商户的信息不对称模型，而并不对其进行分析。尤其是参加联保的三户的基本信息在同一个模型中生成后，这三条连线之间有什么关系，以及根据这三条连线如何判断这三户联保贷款的风险，商户调查报告中并未显示。因此，商户调查报告中的信息不对称模型并没有被充分运用，其关键作用也没有体现出来。 　　 2.信用评级表的评级指标不合理。信用评级表的主要作用是，根据表中的指标算出商户的信用得分，从而详细判断商户的信用情况。中国邮政储蓄银行根据信用得分把信用级别分为四类：90～100分为AAA级，80～89分为AA级，70～79分为A级，60～69分为BBB级，而且对不及格即BBB以下的客户不进行贷款审批。 　　 中国邮政储蓄银行的信用评级表综合考虑了个人综合素质(15%)、偿债意愿(40%)、偿债能力(40%)，以及其他(5%)共四个方面的因素，并把偿债意愿和偿债能力的比重都设置为40%。但是，根据中国邮政储蓄银行商户联保贷款的数据，在实际情况中，90%的违约商户都是因为偿债能力不足而造成贷款违约的，其都有较强的偿债意愿。因此，在利用信用评级表计算信用得分时，应该弱化偿债意愿指标，而强化偿债能力指标。 　　 另外，信用评级表中的有些指标并不需要设置在其中，它们并不能在很大程度上反映借款人的信用情况。例如，信用评级表中反映偿债意愿的指标包括：社会声望及荣誉、家庭责任感以及生活习惯等指标，但是借款人是否有较强的家庭责任感或者是否有不良嗜好，与借款人的偿债意愿并没有太大的联系，因此，这些指标都需要改进。 　　 3.滥用宽限期。中国邮政储蓄银行小额贷款的还款方式分为三种：（1）等额本息还款法，是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息；（2）阶段性等额本息还款法，是指贷款宽限期内只偿还贷款利息，超过宽限期后按照等额本息还款法偿还贷款；（3）一次性还本付息，是指到期一次性偿还贷款本息。在实际操作中，大部分的商户联保贷款都采取阶段性等额本息还款法，目前的年利率为14.4%。虽然宽限期可以减轻客户的还款压力，为银行增加贷款客户，但是如果滥用宽限期，就会增加银行的信贷风险。 　　 宽限期主要是由信贷员根据客户的还款能力、经营业务的淡旺季以及贷款用途等信息来自己决定的，在调查报告中并没有专门的分析体系来具体分析，从而导致信贷员不区分新老客户、行业特点、贷款期限等实际情况而滥用宽限期。一般情况下，信贷员都会迁就客户而给予最高宽限期。这样，就会导致客户的资金回笼期大大短于贷款合同期，从而出现客户改变贷款用途、将贷款转借他人等严重损害银行利益的问题。 　　 4.审贷会成员决策机制的局限性。中国邮政储蓄银行的审贷会是贷款审批的最后一个环节，也是最重要的一个环节。审贷会的审批流程为：（1）由管户信贷员对贷款调查情况进行陈述，主要包括贷款申请人个人基本情况、贷款用途、生产经营情况、经营现金流量、还款能力和经营者个人信用情况等内容，非管户信贷员进行补充；（2）审贷会成员根据调查报告，对客户贷款目的的合理性、影响客户还款能力和还款意愿，以及调查不完整或存在疑问的信息进行提问，由信贷员当面进行回答；（3）审贷会成员根据信贷员回答情况和贷款资料内容独立作出各自的审批决策，只有审贷会的所有成员一致批准通过，贷款方为审批通过；(4)审贷会审批通过后，由一级支行小额贷款业务主管在《小额贷款额度/贷款审批表》上就是否同意贷款、授信额度、授信有效期、贷款金额、用途、利率、期限、还款方式、担保条件、授信条件等事项签署审批意见，其他成员签字确认。 　　 虽然贷款审批需要审贷会成员集体一致通过，但审贷会成员主要是根据信贷员的调查报告及其他资料来作出判断，并没有严格的参考标准，因此带有很大的自主性和随意性。 　　 5.其他问题。实地调查是贷款申请人提交申请后的第一步工作，也是信贷员完成调查报告和信用评级表的前提，因此，实地调查在贷款业务整个流程中起着关键的不可替代的作用。但在实际操作中，实地调查还是存在一定的问题，尤其是在单人调查或者调查老客户时，常见的问题有：信贷员存在仅凭客户口述编制报告；信贷员只去客户经营场所，而不去其住所调查；信贷员不认真清点存货，仅凭客户口述和目测估算；等等。 　　 同样，贷后检查也存在检查工作不到位等问题。中国邮政储蓄银行的贷后检查手段包括：电话访谈、见面访谈、实地检查、查询人行征信系统，以及监测贷款还款账户等。相当一部分的信贷员很少进行实地检查，只是简单的电话访谈；有的只做首期检查，而不做常规检查；有的干脆不做贷后检查，只是凭自己的主观意见填写贷后检查报告。如果信贷员能及时做好贷后检查工作，就可以尽早发现问题，然后采取有效措施避免和减少贷款资金损失。 　　 四、对策建议 　　 针对中国邮政储蓄银行商户联保贷款业务流程中存在的主要问题，提出以下几点对策建议。 　　 1.充分运用信息不对称模型。中国邮政储蓄银行的商户调查报告并没有对商户的信息不对称模型进行分析，因此在电脑系统根据客户的个人基本信息生成信息不对称模型后，要分析其贷款风险情况，尤其是要交叉分析参加联保的三户的联保贷款的风险。另外，还可以考虑改进信息不对称模型，可以在该模型中加入一定的判别标准，如果三条连线的组合不符合规定，就不能通过审核。 　　 用信息不对称模型来判断商户的贷款风险比较机械，也比较简单，因此，还可以在调查报告中引进其他的方法来判断贷款风险。比如决策树方法，可以事先制定一些规则，在根据客户的基本信息生成决策树后，直接运用这些规则来判断客户贷款的风险情况。 　　 2.改进信用评级表。根据前面的分析，信用评级表应该加大偿债能力的比重，而减小偿债意愿的比重，同时还应该修改家庭责任感与生活习惯等指标，因此，可以在中国邮政储蓄银行现有的信用评级表的基础上，对其进行改进。图1是改进的一个信用评级框架，可以作为参考。 　　 3.建立宽限期的分析体系。为了解决滥用宽限期而带来的种种问题，可以在调查报告中建立关于宽限期的分析体系。比如，可以运用账款回笼周期、存货变现周期等测算表格，对调查报告中的损益表进行补充，从而合理确定宽限期。另外，还可以在该分析体系中先对还款方式的选择进行分析，如果选择阶段性等额本息还款法，再对宽限期进行分析。这样，就可以有效避免信贷员迁就客户而滥用宽限期的问题的发生。 　　 4.严把审批程序。虽然审贷会成员决策机制存在一定的缺陷与不足，但考虑到其在贷款业务流程中的重要作用，而且就中国邮政储蓄银行目前的信贷管理体系来说，还没有更好的决策机制来代替它，因此，只能从其自身来加强管理。中国邮政储蓄银行要严格落实审贷分离制度，严把审批程序；要提高审贷会成员的素质与要求；审贷会的成员要客观公正地对审批的贷款作出决策。 　　 5.加强监督管理。实地调查与贷后检查中存在的问题，一方面要通过提高信贷员自身的素质来解决，另一方面要通过加强监督管理来避免。为了加强监督管理，可以从以下几个方面入手：(1)审查审批岗要充分发挥其审查审批作用，积极采取实地检查或电话回访等方式，严格监督信贷员的调查与检查工作，及时发现其违规操作，以避免或减少资金损失；(2)取消银行规定的“谁管户，谁检查”的原则，贷后检查工作可以由其他非管户信贷员来完成，从而相互监督；(3)建立合理高效的奖惩机制，对违规的信贷员要视情节予以处罚，严重违规者可以取消其信贷资格；而对按规定操作业务、表现优秀的信贷员，则要重奖。 　　 　　 参考文献： 　　 1.Abdullah, Al-Mamun, Wahab,Sazali Abdul, Examining the Critical Factors Affecting the Repayment of Microcredit,International Business Research,2011. 　　 2.张志芳.邮政储蓄银行沈阳分行小额贷款风险防范研究[D].大连理工大学,2010 　　 3.中国邮政储蓄银行小额贷款发放突破1000亿元[EB/OL].http://www.省略/portal/zh_CN/Home/PSBCNews/14555.html. 　　 4赵绪国.浅析小额贷款产品如何对接目标客户[J].邮政研究,2010(2) 　　 5.王志强.对小额贷款使用宽限期的风险管控[J].中国邮政,2010(10) 　　 （作者简介：任晓霞，西安交通大学经济与金融学院硕士研究生，研究方向：国际商务；通迅作者：张文科，西安交通大学经济与金融学院教授，研究方向：区域经济，国际商务。陕西西安 710061） 　　（责编：若佳）
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对于邮政的贷款审批都无语了
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金卡Ⅱ级, 经验值 4208, 距离下一级还需 3791 经验值
说是不还清名下所有欠款房贷不能审，第一次听到这要求
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是这样的&&还有一个方法 拿出资产 抵消负债&&我刚办了邮政房贷
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clystal173 发表于
是这样的&&还有一个方法 拿出资产 抵消负债&&我刚办了邮政房贷
对，查出来多少负债，邮政卡里存相应活期就行
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只能说这个规定太不人道了
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申请了一个月整整，上个星期才说上报。然后这个星期一点动静都没有。
倒。效率慢。。。
不知道能不能赶在下个星期搞定，急着用钱呢。太近年不好
￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥
理性玩卡，因为没钱不理性……
贱(√)废(√)邮(√)中(√)农(√)招（待）工(待)……
￥￥￥￥￥
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有房袋还不能批？在其他银行的房贷也不可以？
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这个有点过分了吧
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我当初办房贷，将近半年才下来，
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我在农行办的，上午面签，下午办成
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&&看你们行规定，我信用卡负债30多万，1月照样批了35万的贷款
【农】悠然白20W
【民】豪华白12W
【工】银联白5W
【广】臻尚白4.5W
【平】JCB金3W
【交】青年3W
【建】小白V1.1W
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这个有点过分了吧
是有点么。。。。是灰常不近人情
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最后结果如何？
我要在下个月办理邮政房贷，信用卡负债高，担心中啊。闷闷。
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我爱卡客服天、贷记卡连续未还最低还款额达到2次、或贷款逾期超过30天。下同）的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件。 （三） 核实借款人及其配偶、保证人（个人）提供的经济收入能力，判断借款人是否具备偿还能力。经济收入能力的核实，应结合非现场的书面凭证、电子信息和现场调查进行交叉校验。 1、对于单位职工提供的《职业及经济收入证明》，应通过当地黄页、114电话及互联网等手段查询预留单位固定电话的真实性，再通过特定的话术向其服务单位核实借款人职业信息和收入水平。个人信用报告及其他保守收入证明原件可作为校验。在《职业及经济收入证明》经核查不予以采纳时，可直接采取保守收入证明作为审核经济收入能力的主要依据。 2、对于自谋职业者，应通过实地调查，核实经营实体的净利润，再按入股比例核定归属于本人的税后收入。经营实体的对账单、个人账户流水打印件等现金收支可作为收入能力的佐证信息。 3、个人资产证明，包括房产证、驾驶证、定期存单、债券、保单、股票、基金等大额资产凭证，可作为判断客户经济实力的辅助文件。 （四） 房屋交易的调查主要是通过与买卖双方谈话和买卖合同条款，核实房屋交易行为的真实性和有效性，判断交易价格的合理性。 （五） 抵押房产的调查。 1、客户为合作机构引荐的，或者抵押房产不是住宅的，原则上以借款人委托评估公司评估的方式进行评估（可事先出具预评估报告用于审批）。调查人通过评估报告的实物图片，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与现场勘查一致。贷款行应对委托评估价值的合理性进行判断，在评估价格虚高时可将认可评估价格调低，但不得调高认可评估价格。 2、客户为贷款行自行营销、并且抵押房产为住宅的，原则上由贷款行自行评估。贷款行自行评估时，须委派调查人及其他信贷人员双人实地勘察，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与实地一致。对于抵押房产房龄在2年以内、从购房初始登记年份至今当地房地产平均价格上升或下降幅度不超过10%的，可以参考初始购房价格进行评估。调查人出具内部评估报告一份供审批使用；并与抵押人达成《房地产价格协议》一式两份，分别供抵 11 押登记和贷款行留存使用。 3、抵押房产的建设用地使用权为划拨性质的，必须符合抵押登记条件，抵押时应扣除建设用地使用权部分的价值。 4、对于房龄超过15年（最高房龄允许超过20年的地区，仅针对房龄超过20年）、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，调查人应赴抵押物实地查看，确认抵押物有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释。 （六） 对保证人提供连带责任担保的，应确认符合我行准入标准。对于保证人为法人的，可用担保额度应不小于贷款金额；对于保证人为个人的，应确认是否符合保证人的条件，并判断是否具备代偿能力。 第二十七条 调查人员依据《资料检查清单》，核对并记录调查过程中所需的文件。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，则信贷员可以出具不建议贷款的意见。 第二十八条 调查结果及贷款建议 信贷员将调查结果记录在《申请审批资料》“第二部分 调查审批表”（以下简称《贷款调查审批表》）的“调查信息”。其中，对于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并记录信用违约记录、个人资产、个人负债、对外担保和经济收入能力核查结果。对于借款人和保证人的月均还款额，仅针对剩余期限超过1年的贷款，逐笔按当前余额、剩余期限和等额本息还款法测算（个人信用报告显示的当月应还款额可作为校验）后加和，作为月还款总金额。 信贷员对调查结果进行综合分析，出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。 第二十九条 调查复核 调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核。贷款行信贷业务主管应对贷款资料和调查意见进行复核。复核要点包括： （一） 客户资料是否真实、完整、合法、有效； （二） 调查人是否按规定履行客户资信状况调查的职责； （三） 调查人是否已对买卖双方的交易行为进行了调查核实；
12 （四） 调查人是否已对借款人拟提供的抵押物进行了调查核实； （五） 调查人是否已对保证人担保能力进行了调查核实； （六） 调查人意见是否客观、属实。 复核完成后，信贷业务主管在《贷款调查审批表》的“调查信息”部分出具复核意见：同意贷款的，若申请有条件审批，应特别注明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。 第三十条 贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。有权审批机构专人按《中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心管理办法》的规范要求，接收贷款报批资料，并分派审查和审批任务。 第七章 贷款审查审批 第三十一条 贷款执行一次报批、单人终审的制度。贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级审批机构的最高终审额度的，不实行逐级报批，而直接上报有权审批机构审批；报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审。 试行期间，各级分支行的最高终审额度分别为：各省（区、市）分行、计划单列市分行为本分行单笔借款最高限额，下辖二级分行为100万（含）、一级支行为0。各级分行审批中心可根据本行实际情况，对审批人实施分级授权。 第三十二条 贷款审查 有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查要点包括： （一） 审查借款人的主体资格、售房人的主体资格。按三笔贷款申请抽查一笔的比例，通过电话向借款人和售房人询问是否就所交易的房屋向我行申请贷款，并确认房屋交易价、定金、首付款和贷款申请金额，判断有无虚假按揭贷款。 （二） 审查贷款报批资料是否完整，是否符合我行规定。 （三） 审查借款人偿债能力是否充足、是否具有持续性。 （四） 审查贷款担保是否符合我行规定。 （五） 调查人建议的贷款金额、期限、利率和还款方式是否符合我行规定。 （六） 调查人、调查复核人意见是否客观。 审查完成后，审查人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具审查意 13 见：同意贷款的，若有条件审批，应特别说明所缺资料或条件；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。做出退回或否决意见的贷款，不再上报审批人员，直接交由审批机构专人处理。 第三十三条 贷款审批 贷款申请经审查同意后，由审批人负责对贷款报批资料进行全面审定。审批工作要点包括： （一） 审定贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定； （二） 审定抵押价值是否合理； （三） 审定贷款风险是否可控； （四） 审定调查人、复核人、审查人和前一环节审批人的意见是否客观。 第三十四条 终审意见的出具。一般情况下，有权审批机构的审批人可直接完成终审。但在以下任何一种情况下，在审批人审批同意后，必须再提交同级审批主管（或信贷业务主管）出具终审意见： 1、借款人、借款人配偶之一属于禁入类，审批人经审核认定非本人过错。 2、借款人、借款人配偶之一属于次级类，审批人经审核认定其没有恶意的信用交易记录或不良还款习惯、具备较高的收入水平、并且已采取得当的避险措施（例如调高利率、降低贷款成数）。 3、符合审批机构内部规定由同级审批主管（或信贷业务主管）审批的其他业务，例如：审批机构内部安排了不同级别的审批权限，每一个级别对应于不同的最高终审额度。 4、审批机构内部认定的其他风险偏高的业务。 有权终审人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具终审意见：同意贷款的，可对信贷员的贷款建议提出调整意见或做出其他说明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。 第三十五条 贷款终审后，审批机构专人将《申请审批资料》复印件作为审批档案留存审批机构，于审批当日向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。 第三十六条 审批机构出具终审意见90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批。
14 终审意见录入系统时，应综合考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认30天，最长不超过90天）。对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期系统自动终止授信。 第八章 借款合同签署 第三十七条 经审批同意的贷款申请，由贷款行信贷业务主管依据审批意见和自身经营情况，最终决定是否发放贷款。对于同意发放的贷款，由贷款行信贷业务主管在《个人购房借款审批通知书》（以下简称《审批通知书》）签字，并加盖业务专用章，通知相关人员到贷款行签署借款合同。若借款人对首付款实施交易资金监管的，贷款行应在开具《审批通知书》之前确认监管手续已经完成。 第三十八条 在交易房屋产权过户之前，信贷员在核对发放信息与贷款审批意见一致后，根据交易资金监管形式的不同，在系统填写相关账户信息，生成借款合同号，并手工填写《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款及担保合同》），由相关人员本人签字/盖章。合同签署应注意以下事项： （一） 账户的填写： 1、还款账户为借款人在我行开立的个人结算账户。 2、贷款资金直接划入售房人提供的收款账户（不论有无交易资金监管）。 （二） 贷款行应根据客户营销成本，确定借款人首次申请提前还款的月数，并在提前还款的合同条款上进行明确约定。 （三） 贷款行未在得到总行或一级分行正式通知的情况下，不得在合同项目标明“其他”和“补充条款”处增加条款。 （四） 合同所有项目空白处，应以斜线“／”填充，不得留空。 （五） 根据有无共同借款人、保证人，合同份数有所不同： 1、贷款行在各份合同的贷款人处签字并盖章，持一份合同； 2、借款人在各份合同签字，持一份合同； 3、共同借款人在各份合同签字，持一份合同； 4、抵押登记机构在各份合同列明，持一份合同； 5、抵押房产所有权证上列示的产权人作为抵押人、抵押物共有人（若房产为共有）分别在各份合同签字，不另持合同；