换房族必看：到底应该先买还是先卖？
2015年的楼市，注定是不平静的一年。新政频发，让购房者为何时出手而困惑，对换房族而言，更是在先买还是先卖这个问题上纠结不已，生怕“买早了，卖晚了”。那么，到底应该先买，还是先卖呢？别急，房博士有妙招，诸位看官赶紧搬小板凳过来，小Q博士开讲喽。
假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。1、供房款先买后卖买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：月供=60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元利息=184.8万元－（60万元+48万元）=76.8万元先卖后买买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：月供=60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元还款总额=0.75万元×240个月=180万元利息=180万元－（60万元+48万元）=72万元从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。 2、税费 购房税费个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元卖房税费先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。个人所得税=180万元×1%=1.8万元若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%=1.8万元若房子满2年，免征营业税及附加若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！先卖后买有技巧先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。技巧一：适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。技巧二：可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。技巧三：如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。 买卖同步最便利在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。技巧一：购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。技巧二：出售旧房时根据市场行情合理定价。技巧三：购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。技巧四：尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
先买后卖要留意资金成本如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。技巧一：在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。技巧二：买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。建议：收到首期房款再签购房协议
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换房，究竟是先买还是先卖？哪种方式更合适？
日期： 10:19:13
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先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。
对于换房一族，到底是先买还是先卖？哪种方式更合适？丽水装修网小编通过一组数据来说明。
假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。
买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：
月供=60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元
还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元
利息=184.8万元-(60万元+48万元)=76.8万元
买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%(注：不同银行，利率亦有所区别)。则：
月供=60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元
还款总额=0.75万元×240个月=180万元
利息=180万元-(60万元+48万元)=72万元
从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。
个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。
先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元
先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元
先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。
个人所得税=180万元×1%=1.8万元
若房子满2年，营业税及附加=(180万元—购买原价)×5.6%
若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。
若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加
若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%=1.8万元
若房子满2年，免征营业税及附加
若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！
丽水装修网：先卖后买有技巧
先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。
适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。
如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。
丽水装修网：买卖同步最便利
在实际的操作过程中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。
购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。
出售旧房时根据市场行情合理定价。
购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。
尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
丽水装修网：先买后卖要留意资金成本
如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。
在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
丽水装修网建议：收到首期房款再签购房协议
先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
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400-800-0011现在换房该先买还是先卖？一步走错损失百万（教你避坑）
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发布时间： 14:52:53
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关于换房，是先买还是先卖的问题，似乎是个死循环，选择哪一种都各有利弊。只有买与卖的时机无缝衔接，才可能万无一失，但这种概率又往往微乎其微。在一线城市房产流通速度最快的深圳，站在楼市跑道内外的买房客们都时刻在关注市场动态。甚至，一些刚上车没多久的刚需，又开始“谋划”换房大计。曾先生，是最近的换房客之一。2014年，他在坂田万科公园里买了一套88平三室新房，总价190万左右，现在这套房产同户型二手房挂牌最低价格约380万。曾先生打算用赚来的房价差，换套中心区的房子。那是该先买还是先卖？曾先生纠结无果，咨询了身边朋友。有人建议，要先买房，把房卖了一时半会找到不到合适的房子买会很麻烦，而且房价万一涨了，卖了之后买不起就亏大了。有人却说，要先卖房，不卖先买要用7成首付，况且市场不稳定，万一坂田这套近期难出手，看好了房也没钱买。关于换房，是先买还是先卖的问题，似乎是个死循环，选择哪一种都各有利弊。只有买与卖的时机无缝衔接，才可能万无一失，但这种概率又往往微乎其微。1、先买后卖，多交2成首付“深圳的换房客，如果选择先买再卖，首先应该具备二套房70%首付的支付能力。以目前市场中位数的成交总价400万-500万的区间来说，二套房的首付约280万，如果加上其他税费，则需要支付300万左右的首付。”深圳房地产中介行业协会总监徐枫，在3月10日做客新浪乐居直播间中表示，资金配置是决定换房买卖顺序的关键因素。“先买后卖，买二套时需缴7成首付；而先卖后买时，只需5成首付。先买后卖的劣势是，占用名额、占用资金、贷款成本更高。”深圳中原研究中心经理王飞持同样的看法。而在实际生活中，一些有换房准备的客群，遇到最大的困扰却不是资金，并非他们都具备高昂的首付支付能力。对于非投资的普通购房来说，在资金有限的情况下，既然铁了心要换房，一般是有购房资格或另有他法。如上文的曾先生，他换房再买时，准备写自己未婚妻的名字，两人未领结婚证，女方仍有3成首付的购房资格。在龙华购置一套小公寓的杨先生，公寓换住宅，他还可以享3成首付的优惠，所以准备换大房。还有刚生二胎的余女士，计划卖掉在保税区的小户型，在临深片区买套大三房。临深不限购，她更不受7成首付所困。那么，在资金充足或另有3成首付购房名额之时，究竟是先买还是先卖？除了资金，换房买卖的顺序还有市场淡热之分。2、热市先买后买，一步走错或损失百万《换房客该先“卖”还是先“买”？一步走错损失80万》，近期比较受关注的这篇文章中提到的叶女士，就是在市场火热时换房，先卖掉自己的房子后房价上涨，再买房的成本提高，算下来损失近80万元。针对如叶女士一类的案例，深圳资深中介人士建议，业主换房应该认真了解当下的市场行情。在市场热时，先卖出房屋，很可能让自己买入的机会“踏空”，除非有绝对的把握是在高点卖出，然后低点买入。否则，在货源偏少、价格坚挺的市场行情下，一出一进，分分钟损失过百万也不足为奇。龙华业主胡先生就曾因换房吃过亏。2015年初，他想把自己金碧世家43平米的房子，在同小区换套大的。经过中介推荐，他把自己房子以120万卖掉，准备买另一栋楼上的78平米的房子，当时挂牌为210万。却不料卖房很快，选房波折，这中间一耽误就几个月。之后赶上房价大涨，胡先生看中的户型涨到了近乎280万，因为急需房子住，他便忍痛跺脚买了。多出了70万买大房，加上自己房子卖亏的钱，胡先生这一折腾损失了将近一百万。“在房价上涨周期里，先卖房再买房，可能遇到的困境是房子没了，手头上的钱也不够支付下一套房，这种情况很常见。很多换房客，把手头的第一套卖了，准备出手第二套，但第二套的房子业主又调价了，超过了买家原先的预算，只能再找其他房源。”徐枫如是分析。因此，在市场热的周期换房，适合先买再卖。3、淡市先卖后买，连单不慎将导致违约作为换房客，先买心目中的房子再卖掉手头的旧房子，可以择机而动，在相对高价时再出手卖掉。但同时，如果遇上市场冷清，看好了房原先那套卖不掉，不仅资金压力大，购房资格容易受限，还可能导致违约。“如果不卖掉布吉的房子，看中的福田房子根本无力购买。”刘先生说，必须先卖掉布吉的房子才敢出手买。除了首付资金问题，还因为他朋友换房先买再卖，赔偿了10万元的违约金。去年11月份，刘先生朋友与卖家签订了《买卖合同》约定12月10日前完成交易过户手续。没有想到，他未能在12月10日前将自己房子出售，没有了购房资格，只能提出解除买卖关系，最终赔偿了违约金10万元。先买房可以选择到较为满足需求的户型，但要承担一定风险，如果首付资金不充足需卖房款补充的话，无法保证原有房屋卖出及收款时间，有可能导致新购房屋的违约行为。即使能够快速出手，也很难以理想价位成交，多数需要作出一定让步。对此，美联物业全国研究中心经理张添鸣建议，市场冷淡更倾向于先卖后买，市场热度高的时候先买后卖。简单来说，市场冷淡先卖了，手里有钱不愁买不到；市场热的时候即便贷款成本会高一些，但这点成本对比短期内的升值来说可以忽略。（玛丽 | 作者）
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置换家庭，房子到底是先卖还是先买呢？
买房人气有着刚需、改善型、置换型等分类。其中置换型的买房比较的纠结，因为在他们看来，买房或卖房的先后顺序真的是很难讲的，有的急于拿到资金换房子，有的怕先卖了房赶不及买新房或“流落街头”，其实买卖的先后是要看情况的。
一：有房无贷有资金
正所谓“无债一身轻”，对于有房子但是没有贷款，而且手里还有闲置资金的人来说，卖房子什么的完全可以延后再议，先买下中意的房子好好住着才是正事。至于卖房的事，可以等到楼市政策见好，房价有优惠，或者待更好的购房时机到来时再说。shzyqiyu88
二：有房无贷无资金
对于名下有一套房子，但是没有贷款，而且也没有闲置资金的人来说，先卖再买才是最好的选择。先把房子卖了，然后等拿到卖房款之后再购入新的房子，以达到改善需求的目的。
三：多套房无贷款
如果你的名下有多套房产，而且都已经还清了，那么，先买还是先卖就可以由自己说了算。你可以先让自己获得购房资格，买下想要的房子，也可以先卖出多余的房产，不过还是建议你先卖房，毕竟现在好多城市的限购政策还是抓得挺严的。
四：有房有贷有资金
如果你有套房子，但是还没有结清贷款，一旦选择了先买房的话，根据“认房不认贷”的贷款认定标准，你的房子将会被认定为是二套房，不但税费会多出不少，而且首付比例也会提高。不过，若你手里有闲置的资金，便可以先将房贷还清，然后再把房子卖掉来获取现金购买新的房子，还能够申请到优惠利率的房贷。
还是担心卖房后流落街头，你可以这样做：
尽量将旧房交接时间延后
如果你担心房子卖掉之后不能及时买到新房，那就把旧房的交接时间延后，跟购房者商量好这个问题，然后再写进合同里，以免对方临时反悔，当然，这个方法的使用前提是购房者也并不着急搬家。
在买房的地方先租个房
如果你已经卖掉了房子，但是购房者并不同意将交房时间延后，而你已经看好了新房子，只是办理手续需要时间的话，那你能做的就是在将要买房的地方先租个房，如此一来，既有了住的地方，还能及时跟进买房及装修的细节。
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