12-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-18最新范文01-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-01秦万兆律师个人网站
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　　房屋买卖合同纠纷专题讲座
　　二手房屋买卖欺诈、陷阱防范
　　主讲人：秦万兆律师
　　第一部分 二手房买卖中的民事欺诈常见方法
　　根据办案实际统计，二手房民事欺诈常见方法为：
　　1、房屋类型欺诈 2、质量问题欺诈 3、产权状况欺诈 4、房屋面积欺诈 5、物业管理欺诈 6、合同签订人陷阱 7、买卖合同条款简单化陷阱
8、模糊付款方式陷阱 9、交付时间陷阱 10、违约条款陷阱 11、代理合同陷阱 12、霸王条款陷阱 13、吃定金陷阱 14、全包价陷阱
15、个人现金收房或中介公司收购陷阱 16、制作阴阳合同，伪造合同陷阱
　　17、独家代理出售陷阱 18、中介公司为成交隐瞒事实陷阱 19、收低价信息费但让客户无功而返陷等。
　　1、怎样防范卖方资质上的瑕疵
　　(1)卖方并非产权证上所有人，也没有所有人的授权。
　　(2)买房虽然是所有权人之一，但未取得共有人同意。
　　风险防范：要搞清房屋的房产权人是谁?特别注意夫妻共有房屋产权问题。合同要求有共有人的签字。如果部分产权人不能到场签字，一定要有授权委托书，而委托书最好是经过公正的。
　　例子：南京有三口之家，儿子瞒着父母把房产证和私章偷出，伪造委托书，将房子出卖。败露后，买房人即搬不进去，又讨不回钱。如果是前查明这些情况是完全避免的。
　　2、房屋类型陷阱
　　签订合同期前一定要查看业主是否取得产权证，并根据产权证登记等记载内容确定房屋的类型。避免实际交易后才发现尚未取得产权证而不具备情况交易条件(大票修改情况)或所购买房屋不符合购房人需要而造成损失。例如：商业用房、居民住房，是否需要办理营业执照等情况。
　　3、质量问题防范
　　目前房屋质量问题(期房、二手房)都大量发生。由于种种原因，使买房人在买房时不能准确了解房屋质量问题。只有在房屋交付以后，问题才慢慢全部暴露出来，结果使买房人很麻烦，而且有可能在成很大的经济损失。
　　(1)购房者与开发商之间期房质量问题。开发商的宣传内容与实际交房质量相去甚远----应注意：宣传内容最好在《合同》予以体现(宣传册等内容)。
　　(2)建筑质量问题，二手房买卖质量问题。是一个特殊的问题，质监站一般是针对施工单位进行的，一般是针对建设主体所下的结论。一些购房者的细节问题并不包括。主要反映在水电气管线、门窗家具，但这些是否为质量问题，绝非一个质检证明讲清楚的。所以：关键是：购房合是同时最好的武器，消费者在签订合同时一定要将细节的质量问题在合同中白纸黑字讲清楚，决不能仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作保证。或者买卖结束后希望卖方人解决实际问题。
　　4、产权状况陷阱
　　买卖合同签订前，应到房屋所在地区的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或者禁止转让的情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人在成很大经济损失。
　　合同约定、查询方法运用、房款的暂时缴存问题。
　　5、房屋面积陷阱
　　商品房属于特殊商品，一般允许合同约定的面积残在误差，但必须是在合理范围(3%)。如果误差超出范围，实际上就是开发商、出卖人违约;此时，守约方可以要求解除合同或者要求赔偿费损失。而如果合同没有明确允许的误差范围，一旦发生问题，有可能法院会判买房者败诉，采取多退少补方式进行结算。细分析：两种情况，A面积少于的情况B面积多余的情况(例子：史小东沿湖拆迁补偿面积案件)-----无论多出多少平米，买家都要补足全部差额面积款，不能解除合同或提出退房。自认倒霉。
　　因此在签订合同时的技巧，必须写明相应条款：
　　(1)附带条款应写上：房屋竣工后，如本合同暂测面
积与实际面积误差在3%以内，不在结算;误差超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方相应损失。
　　(2)或者房屋竣工后，如本合同暂测面积与实际面积误差在3%以内的，双方按照销售价格进行结算;误差超过3%的，乙方有权要求解除合同，甲方负责赔偿给乙方
　　造成的损失。
　　6、物业管理陷阱
　　在签订物业合同前，应仔细阅读合同条款，识别是否有不符规定情况。目前，主要应注意几点：
　　(1)入住新居地，第一次签订一般掌握2年。根据业委会成立情况，委托物业进行管理。
　　(2)签订合同前，应明确物业类型，公寓、住宅?住宅分为不同类别。不同类型物业，有不同管理标准、收费标准。
　　(3)有些收费超前征收，违反规定。如有线电视未开通、可视对讲电话。
　　(4)有的费用需要行政审批。要看审批文件。
　　(5)巧立名目费用。如装修配合费。
　　一般以物价部门和相关规定为准，仔细核对。可要求对方出示有关部门文件。
　　7、合同签订人陷阱
　　根据《产权证》确定产权人。若部分产权人或者费产权人签订合同，应要求其提供出具的委托书(最好公正)。否则，若未到场的产权人以合同签订人未取得委托主张合同无效，则会给买房人造成极大风险。
　　风险1、合同无效，双方彼此返还。
　　风险2、房款不能追回的风险。
　　风险3、善意取得制度的适用风险。
　　8、买卖合同条款简单化陷阱
　　不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主(密云为例)。业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明双方的房款、房屋地址、但是没有付款时间、付款方式、房屋过户时间等相应条款，也没有人交验、税费负担、费用明细的相应条款等。一旦出现合同实际履行时，因双方理解不一致，或者没有约定某种情况时，导致合同无法履行湖综合产生纠纷。
　　风险提示：一定要用好《合同》这个法宝。将可能发生以及法律未涉及的事情尽可能写进合同中规避这些风险。针对目前的格式合同和草率对待《房屋买卖合同》的做法是酿造一切悲剧和房屋买卖纠纷的根源。
　　9、不可抗力条款陷阱
　　房屋买卖合同中一般会有“不可抗力导致逾期交房，不承担责任”的表述。条款是否合理、附带注解是否明确，一般人很容易忽略或者不知其真实意义。
　　《民法通则》第153条“不可预测、不可避免、不能克服”。但是，实际中开发商却将此条款做了延伸、注解：人力不可抗的自然灾害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成其延期交房的，不承担责任。所以：售房方不能将开发商自己的过错如对市场的判断、投资失误、项目设计失误，修改方案延期、资金不到位等因素归结为不可抗力，以及季节影响、上级行为等因素归结为不可抗力。从而免除自己应该负担的责任。
　　10、“阴阳合同”避税方式及法律风险
　　定义：“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份内容不同的合同，一份对内、一份对外，对外一份不是双方真实意思表示，而是以规避国家税收为目的，对内一份是双方真实意思表示。“阴阳合同”是房价和税率居高不下的产物。通过其进行避免高额税费。当下所谓的“政府指导价”的政策弊端，以及与德国等国外制度方面的区别。“阴阳合同”是中介公开的秘密。但当事人仅想着阴阳合同带来的利益，却没偶遇想到随之带来的风险，等到风险发的生的时候在意识到已经为之晚矣。目前“阴阳合同”纠纷案件呈上升趋势。《房地产经纪管理办法》第25条规定后带来的风险。
　　签订阴阳合同的风险：
　　(1)2011年大约300起。争讼时因为阴阳合同逃税明显违反合同法第54条，属于无效合同，无法取得房屋、房款危险的风险。阴合同的网签也会被撤销，卖方会碰到支付房款后不能取得房屋风险。
　　11、免佣金陷阱
　　“购房免佣金”“佣金半价”的口号往往是中介公司打出吸引客户的促销手段。实则大藏玄机，幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行经。中介的利润全部来自于佣金，相关规定明确要求中介公司决不允许吃差价，买卖双方在交易时必须见面。
　　律师提醒：切记“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”。
　　期间如发生一房二卖，司法查封、抵押房屋情况不堪设想。特别要注意不法人员恶意骗取金钱的风险。外表合法，但是不能制裁违法刑事犯罪的风险。
　　(2)再次出售时承担高昂的差价税赋的风险。
　　一是因为买入价低，房屋出售时估值降低;二是再次卖出和买入价之间差额大，而承担高额个人所得税。
　　(3)行政处罚风险。因为偷逃契税情形被税务部门查处后卖方会被要求补缴税款、罚款等行政处罚。
　　(4)刑事处罚的风险。《刑法》规定如果买方偷逃契税额度达到一定标准可能被直接追究偷税罪责任。卖方会被作为共同犯罪人追究刑事责任。
　　另：个人诚信体系风险、容易引发纠纷，也是刑事犯罪人容易钻漏洞。仲裁费、诉讼成本。所以：要慎之又慎。特备是《房地产经纪管理办法》出台后要特别引起注意。
　　案例一：阴阳合同
　　王先生在石家庄市看中了一套二手房。在签合同时，有三份合同放在王先生面前。第一份，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万(实际)元价格签订了买卖合同。第二份，在签订合同时，由于王先生是以银行按揭的方式购房，中介劝说他签订了一份成交价格为44万(贷款)元的买卖合同，理由是向银行申请贷款就可以多贷些钱。第三份合同用来登记备案和缴税，成交价格被写成36万(登记、纳税)元，这样就能达到少交税的目的。
　　案例二：吃差价
　　不久前，刘女士为换套大房子，找到一家中介公司登记卖房并协商卖价150万元。由于买房时急需资金，刘女士答应了中介公司提出的预付现金收房，即与中介公司签订委托卖房包销协议后，把房产证交给中介，先预支40%的房屋订金，剩余房款待两个月房子卖出后再另行支付。
　　不到两个月，中介公司告诉刘女士，那套房屋已经卖掉，要她来取剩余的款项。取款的时候，中介颇为“体贴”地让刘女士与他们再签订一份《全权委托公证》协议，这样不用刘女士再舟车劳顿，代其办理过户等相关手续。刘女士答应了中介的建议，并取走剩余款项。后来在一次与朋友的聚餐中谈及此事，而刚巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了刘女士的那套房子，房子的成交价竟然达到180万元。
　　案例三：挪用交易金
　　家住上海的林先生准备将自己原来居住的房子卖掉，重新购买大房。今年1月中旬，他来到某房产中介公司登记卖房。几天后，中介公司业务员打电话告之，一位叫周某的买主看中了他的房子。1月底，林某、周某、中介公司三方签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定周某以139.6万元价格购买林某住房，房款三次付清。其中123万元通过银行贷款支付。由于中介公司协助周某办理银行贷款，中介公司答应在30个工作日内将这部分房款付给林某。
　　十几天后，林某来到中介公司提款时却提不出钱。他发现中介公司利用买卖双方买卖房子的房款在公司账户上有十多天的滞留时间，提取部分资金用于其他交易。中介公司还采取用后收的房款填补、偿付前面的资金这种“拆东墙补西墙”的方式进行隐瞒。由于无法及时拿到房款,林先生将中介公司告上法庭。
　　12、擅自挪用房款投资陷阱
　　许多不法中介充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利，拿出大笔款项进行股票、期货、基金的短期投资甚至在银行吃利息，以让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。实际上，由银行进行交易资金监管的运作模式由来已久，收费标准为千分之三至千分之五左右。统计，逾七成人不愿支付监管费而放弃银行资金监管。
　　律师提醒：大笔交易资金由银行全权负责监管、律师见证提存、公正提存都是非常稳妥的办法，虽然要交付一些监管费，但是安全系数过了很多。
　　例子：是先过户还是先交钱的问题。特别是在不知根不知底的卖方人的情况。
　　例子：不老屯郭女士的案例。(交钱40万---网签---要余款---垫付----放贷----说错---中介要求另外价钱---过户。
　　13、答应退费但收走协议书及收款收据的原件
　　当客户与中介发生争议时，中介假意退费，要求客户将合同、收款收据都拿到中介公司退费后收回。到中介公司后，中介公司以核实收款收据的真伪为理由将收据原件及合同撕毁，然后矢口否认中介公司与客户间存在合同关系，否认收取任何款项。如果客户报警，即使警察到了现场，如果没有发生治安和刑事案件名警察在调解不成的情况下，只能告知客户打破法院起诉。
　　这种情况因没有证据材料，记事起诉到法院客户也不会胜诉，因此，客户在中介公司没有退款前切不可将收据或者发票的原件交给中介公司，只有拿到退款后才可将合同或者发票、收据的原件退给中介公司，以保证安全。
　　例子：撕毁证据的会计例子。录音。
　　14、霸王条款陷阱
　　很多不法中介在与业主签订代理合同时，有意在隐蔽处设置不合理条款，不然就仅规定业主该负的责任，而对中介公司应当承担的责任采取模糊化处理甚至是“避而不谈”的办法。市建委即将出台二手房买卖和居间合同范本，将最大限度避免不合理合同的出现，从而进一步保护消费者的利益。规范化合同的出台，将杜绝二手房买卖合同中隐藏的对消费者不利的条款，黑中介在合同上做文章恐怕不再那么容易了。
　　例子：密云的房屋中介合同。
　　第二部分 二手房买卖中的刑事欺诈常见方法
　　房屋刑事诈骗案件极大威胁消费者的安全，给受害人造成重大经济和精神上的损失，而且赃款很难追回。
　　律师根据多年办案经验，总结房屋刑事诈骗案件常见方法进行介绍，希望引起居民注意：
　　(1)一房多卖诈骗 (2)以办理买卖回迁房方式诈骗
　　(3)假扮购房人诈骗 (4)拆迁诈骗 (5)私卖夫妻房产诈骗 (6)利用承租的房屋骗走房款 (7)假冒中介公司诈骗 (8)真正中介公司诈骗
(9)制作假证件诈骗
　　(10)截流购房保证金诈骗 (11)中介公司工作人员逃跑
　　(12)高利贷、黑社会参与房屋诈骗
　　1、刑事诈骗方式1：一房多售现象
　　有的犯罪嫌疑人将自己所有的一套房屋作为诱饵，签订数个房屋买卖合同，一房多卖，骗取购房人的首付款和定金，数额达到一定程度，卷巨款逃跑。根据实践状况，在一房多售案件中，也有不少中介人员参与其中。
　　例如：包括密云出现的房主委托某人卖房子，而总是见不到房主的事情就要引起特别的注意。
　　同时，在某些房地产开发商的案件正也出现过类似诈骗的案件，最后追回房款难度很大。
　　2、刑事诈骗方式2：以办理买卖回迁房屋的方式诈骗
　　一般来说，回迁房的价格比较低，涉案犯罪嫌疑人采取虚拟房产的方式，谎称能搞到低价回迁安置房，为让被害人信以为真，犯罪嫌疑人一般是结伙份分工作案，有的冒充警察，有的冒充房管局工作人员，有的冒充开发商的工作人员，有的冒充拆迁公司的他人员，有的甚至以拆迁办领导的名义直接和被害人联系，他们不仅伪造有公章的政府文书，而且各式各样的合同也一应俱全，一般都要求先交房款，拿到房款后便逃之夭夭。
　　3、刑事诈骗方式3：假扮购房人骗购
　　o中介机构派出员工，或指使熟人假扮购房人骗购住房也是一种欺诈手段。有知情人称，指证个别中介公司常指使员工或其他人假扮购房人，在支付少量的定金或者部分房款后，将房屋过户至虚构购房人名下，最后将骗取的房屋转卖或抵押从中获利。此外，还有些中介利用为购房人代办银行贷款之机将方差抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有;或者靠公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金。
　　o 这里，提醒一定要在全额房款有保障的前提下，亲自到房产登记部门办理过户手续。
　　4、刑事诈骗方式4：拆迁房诈骗
　　o北京旧城改造，拆迁力度比较大。一些不法分子，就是利用此类拆迁房迷惑买家，再获得拆迁房款后，又将房屋以出售的名义骗取买家的定金和首付款。
　　o案例：不久前，张先生购买了一处老城区二手房，价格非常便宜只有一半额，其一次性付清后便入住了，过户手续仍在办理中。不料，第3天，该房屋已经列入拆迁范围。房地产开发商要求签订拆迁协议，并通知年底就要拆除房屋。张某随即电话联系原房主，但是此时原房主手机号已经变为空号码。后来，当他拿出与原房主签订的购房协议要求补偿时，却因为房产证显示仍是原业主，因此：开发公司不同意与其签订拆迁补偿协议。
　　o律师提示：原《拆迁协议》规定：房屋拆迁公告发布后，被拆迁人改建或者装修房屋及附属物、改变房屋用途、变更租赁关系和转移房屋产权的，不作为拆迁补偿、安置的依据。
依照我国有关法律、法规的规定，属于拆迁范围内的房屋在拆迁范围确定后不能转让，房地产交易所应冻结过户手续办理。
本案因为在购房协议达成前，房屋已经列入拆迁范围，故双方之间购房协议因违反的强制性规定而无效。
　　5、刑事诈骗方式5：私卖夫妻房产行骗
　　o案例：某中介公司成立不久，经验不足。一天接受业主委托，要求卖一套房产。其交给公司《家庭协议书》，说明与妻子协商一致，同意出售房屋，并委托公司全权代理有关手续。而且伪造了妻子的签名，私自盖了她的印章。不久，公司推广下，为此房屋找到买家，并签订了房屋买卖合同。过户前2天，来了个中年妇女，声称公司伙同其老公私自出售共同房产。原来两人已经分居1年，谁知老公因为婚外情欲将房屋出售。公司此时将她签名的《家庭协议》给她看，之后才发出现签名是假的。幸运房子还没有过户。公司找当事人协商撤单，的那是买方不同意，称是公司审核不严导致，最后公司和业主各支付5000元违约金。
　　o提示：房屋权属是否是“净房”，夫妻共同财产，出卖人是否经过共有权人有效授权和同意非常关键。房屋买卖中要注意共有人的问题，，出售证明要由其本人亲自签字才有效。在整个交易中，如果见不到业主和共有人，购房人更要小心求证。
　　6、刑事诈骗6：利用承租的房屋骗走定金或房款
　　o这类案件一般是犯罪嫌疑人先租用一套房屋，然后通过中介公司或者其他方式发布出售房屋的信息，与来看房的人谈判买卖事宜，收取多人定金或房款，然后逃走。
　　o1、伪造《房产证》的事情;
　　o2、密云发生的多起美容美发店租赁等事情。
　　7、刑事诈骗方式7：假冒中介公司诈骗
　　o一些犯罪分子为了短时间内连续诈骗，租办公场所设立假的没有任何证照的“房产经纪公司”，对消费者进行诈骗。在骗足巨额钱财后，就关店门逃之夭夭。有些消费者对房产经纪公司比较信任，没有履行必要审核手续，导致被骗巨资。
　　8、刑事诈骗方式8：真中介公司诈骗
　　o有些中介公司刚刚成立起初是合法经营，但是由于经济亏本或者想一夜暴富，就采用诈骗的方法骗钱，比如收取买房人的房款不转交，在一定时间内积累大量的未转交房款后逃跑。
　　9、刑事诈骗方式9：制作假证件诈骗
　　o犯罪嫌疑人制作假证的范围非常广，包括假房产证、假土地证、假共有权证、假他项权证、假身份证、假结婚证、假户口本、假公证书、假委托书、假共有权人声明、假商品房买卖合同、假发票、假完税证明。犯罪嫌疑人用制作的假证来进行诈骗。
　　10、刑事诈骗方式10：截留购房保证金欺诈
　　o“涉房欺诈”中，出现最多的就是中介违规收取并截留购房者的购房保证金。“房屋中介”利用购房者急于购房的心理，让买房人将购房保证金、首付款、购房款等存入中介公司指定账户，由他们“代为保管”。中介公司通常利用办理购房手续时间差，用该款项从事投资、转贷等风险项目，获取中短期利益。这种“拆东墙补西墙”的做法一旦出现问题，最终会导致资金链断裂造成损失，中介公司人员卷款逃走的时间时有发生。房管部门每年接到的此类举报最多。、
　　o提醒：对不具备一定规模和资信的公司，轻易不要支付任何预付款项。
　　11、刑事诈骗方式11、中介公司工作人员收款后逃跑
　　o有的中介公司管理比较混乱，由业务员代收客户定金、房款或中介费等，有些中介公司管理虽然正规，但是不排除个别业务员违法。绝大多数中介公司都是由专业财务人员收受各种款项并出具盖有公司章的财务收据。有时中介公司的业务员代收款项后并不交给公司，而是携款潜逃。业务员的这种做法已经构成刑事犯罪，应该向公安机关报案。基于以上风险，客户在与中介公司打交道时，交款后一定要求其出具发票，至少是收据(并盖有公司章)。且不可让其业务员打个欠条，签个人名字。
　　12、刑事诈骗12：卖房人“忽悠”欺诈的方法有哪些
　　o个别房地产开发商和房屋所有人在售房时也有欺诈行为。从发现的时例反映出：(1)房地产开发商或者个人在预售、出售房屋时，隐瞒房屋已经抵押或者已经给你出售的事实，采取一房多卖的方式骗取购房款;(2)虚构商铺等房产投资项目，以承诺高额返租等为诱饵，诱骗投资者进行投资，以骗取投资款。(3)以能够帮助购买回迁房、单位房等低价房为名，虚构房源，诈骗他人购房款。
　　o(4)利用《拆迁补偿房协议》漏洞榨取产权人房款。(例如：密云 史小东回迁楼案例)。(沿湖高层、五中高层案例)
　　13、地下钱庄、典当行、高利贷、涉黑组织诈骗房屋案件
　　o京城近些难发生围绕黑社会、高利贷结伙诈骗房屋案件：
　　o 海淀案例、东城案例
　　o周边朋友(赌博、做生意、吸毒的人)要引起注意------以各种困难为借口，要求将房屋抵押，借款高利贷------然后以各种方式让你签署《房屋买卖协议》《收条》，而且是本人签字------然后，威胁你，立即起诉：利用司法要求房屋过户。而且目前法院的判决确实有问题。
　　o目前发生的几起案例：判决对诈骗人有利。而且刑事很难立案。
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期房私下买卖是否可以？签订的合同是否有效？
上海－奉贤区&02-15 14:28&&悬赏 0&&发布者:wqnqwq…… & 回答:(10)
我在上海买了一套期房，现在还在建设中，还没办房产证，但是我已经把他卖了，这样卖房在法律上有效吗？&和对方签了份买卖合同，但我现在不想卖了，这份合同是否有效？房款对方已经付了一部分，我不卖房了是否要赔款？
问题补充：
我能不能说期房买卖无效？
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合同有效的，你违约要赔偿
[上海-虹口区]
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回复时间：
房屋买卖合同具体法律效力，你违约需要按合同约定支付违约金。
我是私下双方签的自己写的合同也是有效的吗？
合同内容不违反法律的强制规定就有法律效力。
现在好像说期房是不可以买卖的，我现在卖掉了有效吗？
合同具有法律效力。
[上海-徐汇区]
回复时间：
1、合同是有效的，受法律保护的。
2、如果不再卖房，则需要按照你们之间的合同约定，承担相应违约责任。
[上海-普陀区]
回复时间：
合同是有效的。如果你要解除合同，需要和对方协商。如果无法协商一致，你需要承担违约责任。
[上海-黄浦区]
回复时间：
合同有效，根据合同约定承担违约责任。
合同上并没有写清违约金是多少，那怎么赔？如果对方一定要买我能不卖 吗？
没写违约金，赔偿实际损失，实际损失由其举证证明；
如果双方无法协商一致，则通过法院或仲裁机构加以判决或裁决。
[上海-奉贤区]
回复时间：
你好，合同本身是有效的。但你现在构成违约，需要承担违约责任。建议委托律师提供法律服务。
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合同有效，你需要根据合同约定承担违约责任。
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合同一般是有法律效力的。
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合同是有效的，如果你不卖的话，可能面临着承担违约责任。
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合同有效，需要承担违约责任。
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房屋买卖合同什么时候签？
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我来帮他解答
你好，定购合同中应当明确合同签订时间，如果没有确定时间，定购合同的效力将会无效或待定!签订了预售合同不用再签订买卖合同，在预售合同无效或房屋已竣工验收合格的情况下才签订商品房现房买卖合同。
按规定在缴纳首次房款（定金）时就要签订合同、才能依据法律规定和合同约定最大限度的保护购房者
正常情况是交房后120天内办出。在房管局办理，一般来说，现在都是由开发商统一办理。
根据城市房地产开发经营管理条例，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
签认购书时，认购书上会注明7天后签正式合同，并交首期款，再14天后交余下的款项。建议看清楚开发商给你签的各类文件。有些是交付定金后签订合同。　
1、按照认购协议书上约定的时间签订协议。
2、如果认购书上没有约定时间，可以和开发商达成一个补充协议，约定签约时间。
3、还有一种情况，可以在付清规定的首付之后签订合同。
有烟无火80&回答：基本上你签认购书时，认购书上会注明7天后签正式合同，并交首期款，再14天后交余下的款项。建议看清楚发展商给你签的各类文件。
买房签合同注意事项首先提醒您在决定交纳首付签订合同之前，要确定项目的证件齐全，您可以在其销售部要求查看这些证件，只有证件齐全才会减少购房风险，也可以办理按揭贷款。现在西安市已经取得预售证的期房都实行网签，网签和纸质合同内容相同，只是签订方式不同而已。签合同时，需要注意以下事项：
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前西安实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同。
第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
第四，　面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
wxq941&回答：可以改的
　　陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
　　陷阱二：合同主体认定不明，购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约
　　的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
　　另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
　　对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。
　　陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
　　签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
　　对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
　　陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，
　　法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
　　对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
　　陷阱五：约定提前交纳部分费用
　　开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者
　　的侵害。
　　购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
　　陷阱六：卖方解除合同
　　在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
　　这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
　　对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，
蝌蚪&回答：二手房交易签合同前十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
qq&回答：签订购房合同注意以下问题：1.买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。若遇到在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，可以申请走法律程序。2.二手房交易以来，产权陷阱就是导致最多购房者中招的陷阱之一，产权陷阱主要有以下几种形式：首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，最好是当即付款后，当即交接产权。产权陷阱还有很多其他的形式，还需要注意，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非仅为使用权人。还需要留意，房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。
没有昵称_0108&回答：1、条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。
2、形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举证，不便于有关部门及时处理。
3、手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。
4、文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。
5、合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应注意下列几项：
(1)房屋的客观情况：在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。
(2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。
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