客户没有购房资格买卖合同仍有效吗
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新闻提要 &&&
今年5月3日，外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍，看中业主李某位于天河区某房屋，并于次日双方签订《房屋买卖合同》。
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二手房交易中，不少消费者对自己和方之间的关系（居间合同关系）的性质、特点不够了解，有部分市民认为，只要房屋未完成交易手续，费无须支付。昨日，市房地产协会在最新一期的投诉与纠纷分析报告中，就透过案例剖析指出，方只要促成买卖合同成立，如非该方过错导致合同解除的，委托方应依约支付费，否则方可主张权利，向委托人追讨费。
案情回放一：买家认为隐瞒信息拒缴费
日，买家卢某通过某公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》，购买位于越秀区的某物业，并约定全部交易税费由卢某承担。同日，卢某与该公司签订了《服务收费确认书》，承诺在签订买卖合同当天支付费3.8万元。但是，由于卢某现金不足，当天支付了费1.9万元，剩余费用下次支付。
买卖双方在履约过程中，卢某发现上述房屋非陈某唯一物业，此次交易需缴纳个人所得税，认为是该公司隐瞒信息，导致其面临比预算多出的数万元税款。于是，卢某与陈某协商解除合同，并认为交易未完成，余下的费无须支付。但是，某公司认为卢某拒付余下费1.9万元的行为，损害了公司利益，经多次索要未果，诉至法院，要求卢某支付费1.9万元及违约金1万元。
最终法院判决认为，卢某向该公司支付费1.9万元及违约金1万元。
专家解读：促成签订《房屋买卖合同》后 公司居间行为已经完成
市房地产协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍，本案涉及两个合同关系，第一个是居间合同关系，当事人是某公司与卢某。根据合同法规定，按照《服务收费确认书》中居间合同条款的约定，在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后，某公司的居间行为就已经完成了。
另外一个是《房屋买卖合同》，当事人是陈某和卢某。本案中，在没有某公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下，买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，居间合同关系并未解除，买卖双方的行为，对某公司并不具有约束力，某公司收取费的权利并未丧失。
市房地产协会法律咨询服务中心律师提醒：二手房买卖过程中，作为居间人的公司只要促成买卖双方签订买卖合同，即已完成居间任务，就有权收取全部的费。如需解除买卖合同，应一并考虑尚未缴纳的费由何方承担。
案情回放二：客户没有购房资格，买卖合同仍有效
今年5月3日，外地户籍的买家杨某通过某公司的介绍，看中业主李某位于天河区某房屋，并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后，杨某发现自身在未连续购买3年社保，按照当地现行的限购政策，不具备购房资格，故认为该合同无效，且业主李某明知限购政策，不履行告知义务，对合同无效存在严重过错，应无条件返还已经收取的定金10万元。但李某拒绝向杨某返还已收取的定金。买卖双方争执无果，最终杨某一纸诉至法院。
法院经审查，签约的买卖双方均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。因杨某没有取得市购房资格，导致合同客观上无法履行，杨某与李某已于日达成一致解除涉案合同（李某无需返还定金）,并签订了解除涉案合同的协议，该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请，欠缺理据。最终，法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。
杨某随后又向上一级法院提起上诉，二审最终还是维持了一审判决。
专家解读：不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》，合同仍生效
市房地产协会法律咨询服务中心的张旭锋律师表示，这类纠纷中，买家显然是违反了市的限购令，但《房屋买卖合同》有效。因为合同法规定，合同如果违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效，但是限购政策属于地方政府调控房地产市场的政策文件，并非国家的法律、行政法规，所以不会导致合同无效。
协会分析指，在限购区域内，不符合购房资格的买家如果签订了《房屋买卖合同》，合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求，将会被法院依法驳回；相反，主张合同生效或要求依法解除的请求，将会被法院依法支持。
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热门城市房价：夫妻单方签订房屋买卖合同是否有效
核心提示：从法庭上所列证据证实，习某没有理由相信韩某的处分行为是韩某和张某共同的意思表示，最为关键的习某不是善意第三人。
　　随着社会经济的发展和繁荣，家庭做为最基本的社会单位，其财产数额、种类等与过去相比有了极大的扩充和发展，夫妻之间或夫妻和外部之间因财产发生争议的现象时有发生，如何避免争议的发生，发生争议后如何解决纠纷，也成了百姓十分关注和关心的一个问题。房屋是人生存最基本的物质条件之一，在现实社会生活当中因房屋买卖而引发的争议屡见不鲜。
　　这即是一起发生在夫妻之间、夫妻一方和外部之间房屋买卖合同纠纷案。
　　原告张某与被告韩某为夫妻关系，被告习某和张某又是亲表兄、妹关系。
　　原告张某与被告韩某夫妇，在科左中旗宝龙山镇有土房2间、厢房4间、车库1间。2004年丈夫张某将以上各类房屋产权登记在自己名下，领取了由科左中旗人民政府颁发的房屋产权证书。
　　2005年5月被告韩某向被告习某借款50 000元，截止2011年1月，本息合计85 000元。日，被告韩某将上述房屋以85 000元的价格抵债给了被告习某，随即二被告签订了一份“卖房协议书”。买方为被告习某及丈夫尹焕富，卖方为被告韩某及丈夫张某。当时尹焕富、张某均不在场，被告韩某将房屋权属为其丈夫张某的房屋产权证交给被告习某，但至发生纠纷之日仍未办理房屋产权过户手续。且被告习某又将此房屋以原告张某的名义与房地产开发商签订了回迁楼协议。
　　2011年6月，张某知情后，要求被告习某退还房屋。在双方协议不成的情况下，张某将其妻子韩某和习某作为共同被告诉至法院，要求确认被告韩某和习某之间签订的房屋买卖合同无效。
　　被告习某认为，原告张某与被告韩某系夫妻关系，争议房屋是原告张某与被告韩某的夫妻共同财产，夫妻双方有平等处理权，他人有理由相信其为夫妻双方共同意识表示。买卖双方虽未办理过户登记，但不影响合同效力。韩某和习某签订的房屋买卖合同合法有效，请求法院驳回原告张某的诉讼请求。
　　如何认定该买卖房屋合同是否合法有效，应当分析夫妻单方擅自处分共有财产是否存在第三人善意取得该财产的情况，是否具备善意取得的“善意”要件。
　　我国民法规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。
　　在本案中，争议房屋是原告张某与被告韩某的夫妻共同财产，属于夫妻共同共有。被告韩某事先未经过原告张某同意，与被告习某于日签订的房屋买卖合同，属于效力待定合同。这个合同只有经过张某的追认才能变为有效合同。可是张某拒绝追认,故该房屋买卖合同不能生效。法院在审理中还查明，韩某与习某签订的房屋买卖合同书上，张某的名字并非其本人所签，而是韩某代签，在张某没有授权的情况下，韩某无权代表张某处分夫妻共有财产。根据法律规定，除第三人习某对该房屋善意取得外，韩某与习某签订的房屋买卖合同为无效合同。习某对该争议房屋是否构成善意取得，首先要看受让人受让该不动产时是否善意。具体到本案中，争议房屋登记在原告张某的名下，习某对该房屋产权属于张某和韩某的事实即韩某无权单独处分是明知的。明知韩某无权单独处分该房屋而与其签订房屋买卖合同，显然，习某不属于善意第三人，不具备善意取得的“善意”要件。另一方面，韩某与习某虽然签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，房屋所有权并未实际转移给习某，也不符合“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”善意取得的这一构成要件，所以，习某对该房屋不构成善意取得。同样，《中华人民共和国》解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
　　在本案中，更重要的就是应该明确《》中规定的家事代理权的概念。夫或妻对共同所有的财产有平等处理权，这种代理权属家事代理权，其范围一般限于处理家庭日常的衣食住行和子女教育费用等问题，对于重大家庭事务的处分，如不动产处分，显然排除在日常家事范围之外，对这种非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。从物权角度来说，夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系，《中华人民共和国》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。《城市房地产管理法》第三十七条也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分房屋的行为当然无效。
　　本案中，房屋出卖属于张某和韩某双方对“夫妻共同财产做重要处理决定”，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需经双方同意。从法庭上所列证据证实，习某没有理由相信韩某的处分行为是韩某和张某共同的意思表示，最为关键的习某不是善意第三人。据此，韩某对争议房屋无权单独处分，法院判决韩某和习某签订的房屋买卖合同无效符合法律规定。本案的问题有了正确答案，夫妻单方签订房屋买卖合同无效。
　　本案经过法院裁判已经告一段落。但是通过本案给人们以深刻的启示：社会形势已经发展到今天，经济关系纷纭复杂。公民在家庭生活、亲属相处当中同样不可忽视对法国家法律、法规的学习、运用和协调处理家事纠纷，就本案来讲，处理得好就会实现法律效果和社会效果相统一。我们假如，当事人之间按照法律规定严格履行合同签订程序就不会有这不该发生的故事。再者，如果原告张某真的知晓签订合同真相只是由于卖出房屋回迁增值而反悔，也可以协调处理这一亲属圈内部的房屋产权纠纷，最起码互相均得受益，就不会引发这起亲属之间反目为仇的对簿公堂。
责任编辑：海星
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是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果在签订合同前，购房人就没有购房资格，这样的合同可以要求解除，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，以减轻可能给对方造成的损失：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《合同法》，根据不可抗力的影响，是符合规定的，应当解除无论客户是否有购房资格，买卖合同都是有效的。如果是签订合同后，不得擅自变更或者解除合同。　　依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，合同虽然可以解除，但购房人应当承担违约责任，因为政策调整，这种情况属于不可抗力，购房人无需承担违约责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，并应当在合理期限内提供证明
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