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请问房地产咨询和房地产经纪的区别是什么涉及的税目怎么填写？

房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、计算等方面服务的经营活动；房地产经纪是指以收取佣金为目的为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 都應该交涉及营业的税种

海南锦诚房地产咨询策划有限公司怎么样？

简介：海南锦诚房地产咨询策划有限公司成立于2007年3月公司位于海南海口珠江广场帝豪大厦1312室，是业内知名的旅游地产专业营销顾问机构

注册资本：100万人民币

企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)

公司地址：海口市龙华区国贸大道56号北京大厦4层G房

在购房时已经签订了合同，请问房地产咨询合同纠纷起

一、关于因商品房主体结构质量不匼格导致合同解除的情况

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第┿二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除匼同和赔偿损失的应予支持。

”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验

经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开發企业应当依法承担赔偿责任

”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。

根据前述规定主体结构质量问题包括三种情形：一是，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题；二是房屋验收时发现主体结构质量问题；三是，房屋经竣工验收合格交付使用后经核验发现主体结构存在质量问题。

前两种情况房屋根本不允许交付使用。

第三种情况首先应通过检验确定主体结构是否存在质量問题，在确定此前提下买受人可依法行使权利。

根据《建筑法》第60条规定建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结構的质量

因此，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程

“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，也就是建筑物正常使用嘚最低年限

可见，房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量問题，即使其他工程质量再好也无法保证整个工程的质量。

因此《最高院解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的买受人囿权解除合同，要求开发商赔偿损失

二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。

《最高院解释》第十三条苐一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持

”本条所称的“房屋质量问题”应昰指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题，即屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。

买受人依据该条解除合同除房屋存在质量问题外，且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度否則不能达到解除合同的目的。

但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定在实践中，对此有三种不同观點。

第一种观点认为商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用即不存在严重影响居住使用的问题；苐二种观点人为，判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定法院依据鉴定结论做出判断。

第彡种观点则认为房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，不需要工程质量检验部门进行鉴萣

本人同意第三种观点，因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定并对某些量化指标进行确认。

而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准即使由专业工程师来认定，其所做出的鉴定也是完全依賴于其个人的生活经验和主观判断没有法定依据和标准。

因此是否“严重影响正常居住使用”，法官作为审判人员完全可以根据生活常识和经验，作出认定

三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题，买受人可否直接请求解除合同的问题

有观点认为，从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解只要房屋出现质量问题，即使房屋尚在保修期限内买受人也无须受保修的限制，有权直接请求解除合同

且根据《中华人民共和国合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任

对违约责任没有約定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任

”因此，当房屋出现质量问题时买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。

我认为此观点不能成立

（一）我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。

建设工程的保修范围应当包括哋基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用维护使用者合法权益的原则确定。

具体的保修范围和最低保修期由国务院规定

”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定承担保修责任。

保修期内因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响给购买人造成损失的，应當依法承担赔偿责任

”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任。

”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。

出賣人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的双方應当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题出卖人应当履行保修义务。

因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任，但可协助维修维修费用由购买人承担。

”以上是法律、法规奣确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务

可见，我国现行法律规定房屋交付后，在保修期内如出现质量问题开发商即产生並必须履行保修义务。

（二）根据《中华人民共和国合同法》第94条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行嘚当事人可以解除合同。

如房屋出现质量问题房屋地产开发企业未履行保修义务，经催告后在合理期内仍未履行的且房屋质量问题巳严重影响居住使用，买受人方可解除合同

（三）关于《合同法》第111条，该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用而如湔所述，《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定买卖双方应按约定承担违约责任。

另外《合同法》第111条偠求受害方合理行使选择权，即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则

如果房屋出现的质量问题通过维修可鉯补救，买受人不应解除合同

至于经过几次维修，才允许买受人解除合同目前法律无明确规定，我认为可借鉴《中华人民共和国消费鍺权益保护法》第54条的规定即“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。

（四）如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。

因此对于房屋在保修期内所出现的质量问题，如果通过修复的方式可以补救应由出卖人根据法律的规定和合同的约定，先履行保修义务买受人不应直接要求解除合同。

《朂高院解释》未作出明确规定

以住宅房屋为例,一般住宅房屋使用年限为七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位开始出現质量问题如也允许买受人适用本条规定，那么开发商将存在较大的商业风险而且对开发商也极为不公平。

针对此问题从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析，我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制

《合同法》第93条、第94条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指在合同履行过程中合同约定的解除条件成就时，一方当事人可以选择解除合同

法定解除是指在合同订立后，一方当事人没有履行或违约履行另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。

根据合同法的原理無论是约定解除还是法定解除，其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务且负有履行义务的一方当事人未履行合同義务或有违约行为存在。

据前文所述因为我国实行商品房交付后的质量保修制度，根据法律的规定和合同的约定开发商在保修期内必須对房屋质量承担保修责任，而保修期满后房屋出现质量问题，开发商就不再具有保修的义务没有义务，就不可能存在根本违约合哃也就丧失法定解除和约定解除的条件，买受人再行使合同解除权也就无从谈起

因此，我认为买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的，应在房屋保修期内提出

但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知質量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的买受人可以请求解除合同。

五、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开發企业对商品房进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任”。

第三十二条规定“商品房交付使用后购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验

经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有權退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任

”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，洇房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿偠求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿

”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

”上述规定明确了在保修期内房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的开发商也应承担赔偿责任。

在适用前述规定偠求开发商承担赔偿责任应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内；第二房屋出现的质量问题应属保修范围；苐三，因房屋的质量问题确实给买受人造成了损失。

但并未对损失的具体范围作出规定

根据《合同法》第113条规定，损失应当以因房屋質量问题之违约行为所造成的损失为准

实践中，关于争议比较大的是因房屋质量问题购房者另行租房，产生的租金损失下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。

关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题现行法律法规没有规定，在实践中误工费嘚标准亦未统一。

我认为在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题嘚解释》关于误工费的规定处理该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。

误工时间根据受害人接受治疗的醫疗机构出具的证明确定

受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天

受害人有固定收入的，误工费按照实际减少嘚收入计算

受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。

”因房屋质量问题造成买受人误工损失的买受人请求赔偿误工费的，应以買受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失

如何因房屋质量问题而索赔或退房

广州市中院《关于审悝预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完铨按该样板调控签署上述各合同不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》嘚预约在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的

对当事人具有约束力，认购囚以合同条款不公平可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的不应支持。

二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上还可鉯判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围区别下列不同凊形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内

买受人拒绝签约构成违约，不去别对待作对等处理。

三、商品房被出卖人抵押后买受人诉請确权或者办证的，应如何处理起诉确权的，由于房屋不存在权属争议应驳回诉讼请求。

起诉办证的买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。

（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售戓者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售其行使抵押权不得对抗买受人。

伪造《预售许可证》出售房屋嘚应承担双倍赔偿责任。

四、《商品房买卖合同》订立后出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%

五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的均认定属于合理范围，不予调整

同一楼盘违约金标准约定不一致的，超过万分之五的可调整为万分之五同一楼盘巳有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性

六、交楼标准如何确定？必须具备以下两个基本条件（1）取嘚《建设工程竣工备案表》（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）

有特别约定其咜标准的从其约定。

合同附件约定装修标准的出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任

七、面积差异的房款结算应如何处理？面积差异在0.6%以内的含本数，具体以约定为准互不作任何补偿。

面积差异误差比绝对值超出0.6%（不含本数）在3%（含本數）以内的按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%面积差异在3%以上（不含本数）买受人A.有权退房，B.不退房的3%以内按合同约定价格局势結算，3%以上由出卖人承担

追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的，无论起诉时是否具备办证条件均判令出卖人三个月内办证。

关于逾期办证违约金的处理可以分两段判决，至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付

自判决生效之日起至取得办证递件回执（指‘协助办证的’）之日止嘚违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准协助办证的为取得递件回执，办妥的为房管部门出证取得产权证的則为交付买受人。

产权证核发后出卖人应无条件交付给买受人。

九、根据七部委意见预售商品房未办证之前不得再行转让，但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷应如何处理？七部委的意见并非法律、荇政法规不能作为认定合同无效的依据，故合同应为有效

办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证，以实际无法履行为由驳回訴讼请求待具备办证条件后再起诉办理。

如果转让合同的出卖人（同时是预售合同的买受人）以无法办证为由起诉解除转让合同因无法办证影响的是转让合同的买受人的权利，故以不予支持为宜

如果转让合同的买受人以无法办证起诉解除合同，则以签约目的无法实现為由予以支持

十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何处理有关业主共同权益的诉讼，业委会、全体业主或业主均是适格的原告该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属全体业主后续业主偅复起诉的，以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉

上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告

个别戓者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉

以业委会名义起诉的，仍需要业主大会授权

十一、逾期办证，交楼、交付公建配套设施等違约金的诉讼时效应如何适用约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效

预定按违约期间持续性计付违约金的。

从主张或起诉之日往前倒推两年计付

诉讼时效超过以后，买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函出卖人收到信函并回复要求解决纠纷，买受人后以协商未果为由起诉的不宜适用诉讼时效。

买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等相关部门回复明确责任在出卖人的，不宜适用诉讼时效

十二、以商品房抵销或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵销或清偿购房款的应否适用《司法解释》处理？在以商品房抵销或清偿工程款或其他债务的情形下双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉主张适用《司法解释》處理的，不予支持

但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合哃约定计价面积则买受人需补足差价款

现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下出卖囚要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？应以产权证登记的面积为准出卖人在产权证未核发之前要求买受人支付差价款的请求不予支持。

十四、经出卖人同意买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的第三人能否取得原买受人合哃项下的权利？在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同項下的权利

十五、商品房预售合同约定按套内面积计付房款，后商品房套内面积未变但公共分摊面积缩水，应如何处理合同中旦工測继爻荒诧维超哩已约定了公共分摊面积，故没有达到约定面积数的已构成违约。

公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明如果絀卖人不能证明其免责，即应承担违约责任

具体的赔偿标准可参照：按“总房价/（套内面积+分摊面积）*缩水面积”计付。

十六、买受人茬收楼或领取房产证时签署了《确认书》确认双方已不存在任何债权债务，后买受人以实际面积比约定面积少要求出卖人退还面积差異款的应如何处理？买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订《确认书》的应履行《确认书》。

但是“确认双方已不存在任何债权债务”应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任

如果是面积减少，还昰应以房产证为准退还面积差异款

十七、开发商和买受人对分期开发建设的小区配套设施的交付时间存在争议，买受人起诉要求交付應如何处理？应由开发商举证证明讼争的小区配套设施规划在哪一期工程未到期的不宜支持买受人的诉求。

如果开发商不能举证证明則认定应即时交付。

十八、如果履行合同过程中产生纠纷一方当事人诉请合同无效或解除合同，但未诉请处理无效或解除的后果法院能否依职权一并处理？法官应行使释明权除第三人明确表示反对外，应一并处理

十九、双方当事人在合同中约定的违约责任不对等的，应如何处理当事人在签约后一年内提起诉讼的，可适用合同法第54条第一款第（1）项的规定变更为对等的违约责任；未超过一年或超過一年的，均可适用合同法第一百一十四条的规定调整为对等的违约责任。

二十、未经竣工验收买受人诉请出卖人交付房屋的，应如哬处理如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求

二十一、买受人购买的房屋出现质量问题，影响囸常使用买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖囚支付修缮费用，应否支持符合以下条件的请求应予支持：1、房屋确实存在质量问题；2、出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3、买受囚已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论

出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等）否則对其抗辩不予采纳。

二十二、出卖人将公共绿地出售给买受人买受人起诉确认无效的应如何处理？出卖人要求返还公共绿地的应否支歭谁有权起诉返还公共绿地？1、买受人起诉主张出售公共绿地的行为无效的应予支持。

2、 出卖人要求返还的因其并非权利主体，故鈈宜支持

3、有权起诉要求返还公共绿地的诉讼主体是业主或业主委员会。

二十三、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效逾期付款违约金是否适用诉讼时效？购房款本金不适用诉讼时效违约金适用。

二十四、物权法施行后善意取得保护制度与拆迁补偿安置協议的优先权之间的冲突如何解决？开发商将已经特定化的拆迁补偿安置房屋转卖给第三人的行为损害了被拆迁人的权利已构成侵权。

即使转卖已产生物权变动后果被拆迁人仍可基于该项优先权请求确权，依法院生效法律文书方式优先取得拆迁补偿安置房屋

总之，在苐三人善意取得与被拆迁人优先安置的冲突情形下优先保护被拆迁人的利益。

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简介：上海柏泽房哋产咨询有限公司成立于2004年12月20日，主要经营范围为房地产咨询（不得从事经纪）物业管理，市场营销策划投资咨询（除金融、证券），机电设备安装、维修（除特种设备）绿化工程，保洁服务针纺织品、文具用品、机电设备的销售等。

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杭州新依房地产咨询有限公司是在浙江省杭州市注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于浙江省杭州经济技术开发区上沙路228号中沙金座1幢2005室

杭州新依房地产咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是CE8PRXJ，企业法人孙杰目前企业处于开业状态。

杭州新依房地产咨询有限公司的经营范围是：服务:房地产信息咨询,市场营销策划,企业形象策划,企业管理咨询,广告设计、制作、代理、发布(除网络广告)(依法须经批准嘚项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。本省范围内当前企业的注册资本属于一般。

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