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1纯商业市场研修正
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融侨半岛商业市场前期研究报告
（第一阶段）
说明：本文中数据来源未作明确标注者，均来自历年重庆市统计年鉴的一次数据或对其数据进行简单计算的二次数据以及调查数据。
纯商业市场研究
第一部分 重庆市商业总量分析
重庆是长江上游的重要港口城市，一直以来朝天门都是重庆乃至长江上游地区的重要货物集散地和商贸中心。改革开放以来，由于重庆地处我国长江经济带与东、中、西部经济带的交汇处，使之逐渐成为我国西部的物资、资金、人才和信息交流中心。“九五”期间，重庆初步建立起面向全国，联动长江，辐射西南，层面清晰，结构紧密，传统商业向现代商业发展的消费品市场体系，商贸流通业发展成为市场经济时期的先导行业。
在这一历史变迁中，随着城市的建设与发展，临近朝天门的解放碑逐步发展成为全市商业零售中心，而朝天门则成为商品批发中心和货物集散中心；由于重庆有两江环抱并为山城，各行政区划分隔明显，使得各区的发展自成体系，并都有各自的中心区域。
九十年代以前，重庆基本上仅有解放碑这一商业零售商圈，各区商业发展尚不成形，解放碑成为全市消费者购物的主要商业区域。其时的商业用房都是低矮建筑，解放碑的国营百货商店和朝天门的摊位是主要的商贸交易场所，重庆百货大楼、两路口百货大楼、群林商店、友谊商店是当时最主要的商业用房，其共同的特点是类型单一，经营商品种类少，内部装饰简陋，销售手法单一，收银完全手工操作等。
九十年代初期，商业环境改善的进程缓慢，只是在原有的商业用房基础上出现了更多的类型，临街门面、地下商场以及二手市场开始出现，但其对国营商场的冲击不大，并且其自身条件也较差，经营商品种类较少，较有代表性的是重庆商业大楼、杨家坪地下商场等。
九十年代中后期，特别是1997年重庆直辖并建成了解放碑商业步行街以后，虽然解放碑的商业环境得到了极大的提升，继续保持了其龙头地位，但其它各区也开始效仿，加强了各类市政配套设施的建设，纷纷开始修建和拟建商业步行街，使得各区的商业发展加快，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了消费品市场以解放碑中心商贸区为主，周边的区域性商贸区为辅共同发展的市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业区。
到目前为止，重庆的商业用房形态已经相当丰富，商业用房分类中涉及到的各类物业在重庆市场都已出现，购物中心、专卖店、百货商场、超市、便利店等构成了目前重庆主城区较为发达的商业商贸体系，并且其功能划分和档次划分已日益明确。主要代表物业是大都会购物广场、重百大楼、家乐福超市等。
总经营规模
表1：近年来重庆商业用房宏观开发（单位：亿元、万㎡）
商业用房开发指标 1999年 2000年 2001年 2002年
房地产投资额 112.51 139.63 196.67 245.91
其中：商业营业用房投资额 30.38 31.17 36.60 37.87 *
商业用房所占比例 27.0% 22.3% 18.6% 15.4%*
商品房施工面积 3.42 5.0
其中：商业营业用房面积 508.82 614.22 670.83 708.61*
商业用房所占比例 24.2% 21.7% 18.4% 16.1%*
带“*”数据为预测值，“商业营业用房投资额”、“商业营业用房面积”分别按照其在“房地产投资额”、“商品房施工面积”的比例趋势（按平均增幅）计算而得。
总营业面积
截止到2002年底，重庆商业设施总经营面积达2200万㎡（绝对数量甚至高于北京的1350万㎡），主城区商业营业面积预计在400－500万㎡，其中渝中区商业营业面积近130万㎡，占全主城区的25－30%，而其中五大核心商圈拥有的商业面积达90万㎡。
表2：主城区重点商业业态供应情况
商业类型 已营业数量 营业规模
商场（购物中心） 55 60万㎡
超市 62 12万㎡
专业市场 66 114万㎡
调研时间截止到2003年5月；
商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中、小型零售百货商场、购物中心；
超市统计范围为主城区范围内营业面积在200㎡以上的超市；
专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专业市场。
商业集中程度
重庆城市的组团式布局特征决定了商业发展也同样具有组团式的特征，目前重庆重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中，尤其是各组团商业步行街的规划，更使商业趋于集中化。
据测算，当前几大核心商圈的商业营业面积占到整个主城区商业营业面积的20%左右，
年总经营额
由于社会经济活动主体及流通渠道的复杂性，为直观反映社会商品经营情况，我们特以社会
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成都商铺供应过剩 年底逆市淘金6000元/平起
来源：搜房网 &&发布时间：
据戴德梁行统计显示，第三季度暂无新建商铺项目问世，购物商场总体存量约在243万平米。此外，各片区目前均有较大规模的商业在建项目，其中高新区在建商业面积超过100万平米。随着成都社会消费零售总额不断攀升，市场维持较好态势，“主城区购物商场大都满租……编者按：随着、市场导向作用不断加强，商用物业已然为越来越多的投资者所关注。、、商铺等均成为成都当下的热门话题。面对蓉城众多商用项目，究竟投资“路在何方”？商业标杆，价值导向，2011年度成都投资价值商用物业排行榜，汇聚包括写字楼、式、商铺等在内的成都所有精品商用物业项目，把选择权交给广大投资置业者。随着商业地产市场的走红，从本期开始，小编将陆续采访部分品牌商家，为大家提供这些商家的发展现状以及经营选址策略。>>>点击“2011年度成都投资价值商用物业排行榜”进入投票据戴德梁行统计显示，成都第三季度暂无新建商铺项目问世，购物商场总体存量约在243万平米。此外，各片区目前均有较大规模的商业在建项目，其中高新区在建商业面积超过100万平米。随着成都社会消费零售总额不断攀升，商铺租赁市场维持较好态势，“主城区购物商场大都满租，仅来自于个别商场的业态调整导致的暂时歇业。乐观估计，四季度成都优质商铺租金还将升温，租金环比价格有望上涨约3.2%。”行业人士预判。不过随着租赁市场整体扩大，部分非热点区域的商业氛围形成仍需时日，租金上涨速度减缓。“统计显示，这些地区商铺销售价格涨幅大于租金涨幅，这使得租金平均回报率有所下降。”戴德梁行人士认为。市场消化能力有限，市场供应过剩，那么商铺还该不该入手，该选择哪些商铺呢？本次小编将为您推荐成都高品质商铺。复城国际价格：特惠价9400元/平米左右近日动态：12.3搜房岁末大型看房团特惠：针对搜房网当天销售，较高优惠9％，B户型特惠均价9400元/平米。物业类别：标准写字楼环线位置：二至三环所属商圈：暂无资料物业地址：高新区高新区天府新城益州大道项目介绍：位于成都国际城南核心的大源居住板块，紧邻天府新城CBD，周边汇聚了成都市政府办公区、金融后台服务产业园和高新产业园区；与市区连接的交通干线主要有三条：天府大道、新益州大道和剑南大道；项目北临德赛二街，东靠新益州大道，南侧是瞻远西二街；项目是纯商业综合体项目，占地58.8亩，约为23万平方米。由一栋5个A级一等写字楼、一栋创意型一等写字楼、3栋公寓、主力店商业核心及特色商业街组合而成；项目商业约72000平方米，目前已确定签约入驻的主力店商家有：华润万家20000㎡超市，四川太平洋电影院线签约8000㎡影城，另外还有一个D-MAX放映厅。价格：元/平方米近日动态：邻里核心商铺价格2万—4万/平米不等，开间面积30-600平方米，一次性付清可优惠1%。物业类别：住宅底商/社区商铺环线位置：二至三环所属商圈：外双楠物业地址：武侯晋吉北路66号项目介绍：“邻里核心”雄踞双楠2.5环核心地段，以闻名于国际的新加坡成熟都市商业模式为蓝本，定位为精品商业综合体。项目总占地约16亩，总建筑面积约3.5万㎡，地下2层，地上8层，由双翼式精品商业广场、定制式商务写字楼和全民公益市政核心三类产品组成。“邻里核心”左拥产业链，右接商业圈，在双楠2.5环少有。向外可对接武侯工业园区、红牌楼汽配产业、金花、机投、簇桥等产业聚集地，对内辐射双楠50万常住人口的日常生活需求以及衍生出的现代服务业的各种需求。价格：14000元/平方米起近日动态：优品红街目前较后8席黄金现铺抄底发售中！均价约14000元/㎡，较高价29000元/平方米。一次性付款有7%优惠，优惠2%。物业类型：社区商铺环线位置：二环至三环所属商圈：建设路物业地址：成华东2.5环 东客站旁成华区 建材路66号项目介绍：【优品红街】所在的东2.5环区域，将会被打造成为城东的国际生活核心。十多家全国排名前列的房地产巨头入驻，仓、信和、阳光100、绿地，撬动整个板块迅速崛起，1300万㎡高尚住宅区规划，为商铺带来大量的人流及稳定的客源……在城南无限风光的同时，城东正以一种悄然的姿态，迅速崛起，千亿财富商机，滚滚而来。价格：较低20000元/平方米近日动态：金色鱼凫商铺尾盘销售，起价2万/平米，主推商铺户型面积为30-70平方米，物管1.5元/平方米.月。一次性付清可优惠7%。物业类别：商业街商铺环线位置：三环以外所属商圈：温江物业地址：温江成都温江柳林路158号项目介绍：全方位可扩展空间：引入可扩展空间设计模式，让黄金土地的商铺也能延展出更宽阔的经营空间，有效降低经营成本，提升利润空间。上升式扩展：较高4.8米层高，可搭建夹层，买一得二；下沉式扩展：形成向下半私密经营空间，独具特色，纳财有方；后延式扩展空间：可连通1楼住宅，以住宅价格有效扩大商业经营面积；左右式扩展空间：铺面可户户贯通，满足各种面积的经营需求。价格：元/平方米近日动态：四季康城商铺目前已经开盘，推出商铺面积为30-400平方米，价格1万—2万/平方米。物业类别：住宅底商/社区商铺环线位置：三环以外所属商圈：龙泉驿物业地址：龙泉驿成都龙泉驿驿都大道中段项目介绍：合能四季康城位于城东副核心核心地带，世纪广场旁，总90亩，总建筑面积42万平米，由12栋18层，34层建筑组成，采用围合布局规划，主力户型74—89㎡的两房和三房组成，户型采用多变空间赠送设计，所有户型能两房变三房，三房变四房，高赠送率达20%。合能四季康城园林景观规划4个不同主题景观组团，整体风格以巴蜀风情为基础，表现四季交替的园林风格。四个园林组团分别以“浅水湾”、“桃花源”、“竹曲院”、“山景苑”组成。 合能四季康城依托地铁2号线，行政核心，居住核心，商务核心，生态核心，产业核心等城市功能配套，具有高物业增长潜力。价格：6000 — 18000 元/平方米近日动态：平乐.上河郡商铺面积最小50-500平，6000元/平-15000元/平米。另外四合院只剩一套户型719平米，预购从速。二期预计明年5月份开盘。物业类别：商业街商铺环线位置：三环以外所属商圈： 邛崃物业地址：邛崃市邛崃市平乐古镇项目介绍：平乐.上河郡总占地约100亩，是由成都市住信房地产开发有限公司在平乐古镇内打造的旅游地产项目。该项目秉承“承千年文明，造传世之作”的开发理念，全部采用低层低密度仿古建筑，和古镇原有部分融为一体，不管从文化上还是建筑形态上都一脉相承，具有极高的传世价值。 “上河郡将分2期进行开发，以休闲娱乐、度假养生为主题，分商业、住宅、四☆级酒店三大板块。其4种产品包括商业四合院、商业步街街、高端水景园林住宅区和四☆级园林式酒店。项目建成后，能够实现“一站式”满足旅游、休闲、购物、养生养老、高端住宿和会议接待的需求，整体提升平乐古镇的旅游接待能力和品质。价格：27000元/平近日动态：金花新天地二期，主推200-700平方米商铺，均价27000元/平方米。按揭享受98折优惠，全款享受96折优惠。物业类型：综合体/购物核心环线位置：三环以外所属商圈：外双楠物业地址：武侯成都市武侯区金花镇金凤路中段项目介绍：地上五层 地下一层 1-5层餐饮休闲娱乐商业体，中高档餐饮、茶楼、电玩、KTV等休闲娱乐业，建筑风格简欧，面积区间为90-1000平米。价格：均价18000元/平方米近日动态：泰达上青城商铺均价18000元/平方米。一次性付款优惠2%，按揭优惠1%。物业类别：旅游商铺环线位置：三环以外所属商圈：青城山物业地址：都江堰市青城山成灌快铁站终点站旁项目介绍：青城山少有商业核心，青城山最齐全的配套，汇集了餐饮，娱乐，休闲，度假酒店等多种业态，满足不同的人群需求。
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