成交量升了 广州各区房价成交量还要看跌吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-04 21:26 标签： 成交量与房价的关系
机构看跌三四线城市房价 楼市分化今年或将持续 _ 东方财富网
机构看跌三四线城市房价 楼市分化今年或将持续
作者：张玉玺
中国新闻网
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　　受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三、四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。　　此外，中国科学院预测研究中心26日发布的信息显示，今年三、四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一、二线城市却有望保持上涨。如此看来，楼市的分化势头，在今年或将持续下去。　　“鬼城”频现机构看跌三四线城市房价　　在刚需入市的推动下，去年下半年楼市开始回暖，但一些三、四城市却未能受惠这股“暖风”，反而频频被曝出“鬼城”。　　26日，中国科学院预测科学研究中心发布信息显示，在调控政策保持稳定的情况下，预计2013年全国商品房销售均价走势为前高后低，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨，三、四线城市则出现下跌。　　机构的这一预测，再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。　　截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。　　再比如贵阳，其住宅待消化库存已高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。　　中原地产市场研究部总监张大伟称，“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”　　亚豪机构市场总监郭毅认为，有的三、四线城市比较发达，购买力比较强，对房地产市场能够形成一些支撑；而一些经济欠发达的城市，或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。　　市场分化严重部分房企受困三四线城市　　与三、四城市的楼市交易冷清状况不同，一、二城市延续了去年年末的火爆情形。一线楼市及土地市场更是一片红火，甚至有媒体报道称“北京有购房者凌晨2点排队过户”；虽存在媒体炒作的嫌疑，但楼市的分化已是板上钉钉。　　对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏在其微博上称，“两年调控重点在一线城市，北上广深严厉限购，逼迫投资转入不限购城市。为何部分三四线城市出现&过度开发&？原因是楼市调控。”　　而三四线城市的“过度开发”，也让不少房企受困其中。据公开资料显示，侧重一二线城市的销售额同比增长36%，中海增长近30%；而侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样情况的碧桂园增长6.5%。　　近日，恒大集团董事局主席许家印在接受媒体采访时也坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。　　有媒体近期在报道中指出，“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名也全部是三四线城市。　　不过，随着中央关于“推进”的提出，不少业内人士认为，城镇化将给三四线房地产市场带来巨大的发展机遇。但也有业内专家表示，要警惕房地产市场对城镇化存在的曲解问题。　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，如果市场有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，相反可能会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
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关注天天基金潘石屹看跌中国房价 称房价会跌至09年初水平
发布时间： 09:46:58
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　　认为四季度一系列政策实施后将可看到影响网友认为分析比较中肯但或对政府力量有所夸大
　　经过多日的酝酿，一向对中国住房市场问题保持积极观察和踊跃发言态度的SOHU中国董事长潘石屹对未来一年房价的走向作出了明确预测。昨日上午9时许，他在自家博客上撰文称，未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌，而下跌幅度预计将回到2009年初的水平。
　　面对楼市一年一度的“金九银十”，且在国务院出台抑制房价过快上涨的“新国十条”数月后，近两周杭州、深圳等城市的楼市的价格和成交量都开始有所上升，而广州楼市的房价近日也有起升之势。潘石屹这番明确的“看跌”预测，引发一片哗然。
　　潘石屹看“跌”中国房价
　　连日来潘石屹在自家微博上不断透露，针对目前房价走势的问题，他正在思考写作一篇全面观察住房市场走向的博文。经过修改后，昨日上午他没有食言，把这篇文章放在了自家博客上，还特意配上一幅漫画，称：“昨天写一博客说房地产承担的很多，又要帮助GDP增长，又要帮助地方财政收入，又要解决老百姓住房，银行和开发商要赚钱，负担的确太重了。我的同事连夜画了一张漫画，配今天的博客。”
　　在潘石屹的这篇博客中，主要观点是从今年第四季度将开始实施的一系列政策如加大对保障性住房建设的决心、银监会“三个办法一个指引”、住建部对预售收入监管的办法以及清理闲置土地等，都将对未来一年住房价格产生下跌的压力。
　　昨日，这篇“看跌”博客挂上后，潘石屹在自家的微博上作了一个推介。随后即有不少网友留言称该文比较理性中肯，但是有点夸大了政府的作用。也有网友认为，该文观点符合潘石屹一向的观点和立场，因此大呼与他来往密切，却习惯唱“黑脸”的另一位谈房价“名人”——华远集团董事长任志强赶紧对此发表看法。
　　记者了解到，多年来一直对楼市“看涨”的华远集团董事长任志强，在今年四月房产新政后终于在今年7月首次呼吁开发商“降点价”。近日，他在公众场合依然保持这个观点：降价是为避免政府出台更加严厉的政策。开发商如果继续不“从”，很可能被继续出台的政策打压。
　　“金九银十”会来吗？
　　针对近日国内有部分城市的房价已经有上涨之势，潘石屹也专门作出了解释。他认为，杭州和深圳属于特殊情况，并不能代表全国走势。在今年第四季度预计实施的四大政策压力下，房屋供应量将继续增加、开发商资金链也会进一步收紧，因此预计未来一年内房价下跌压力仍很大。
　　记者了解到，虽然即将迎来一年中楼市的“金九银十”，但今年下半年房价将继续下跌也成为很多行内专家和开发商的共识。
　　谢国忠
　　今年7月，独立经济学家谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上再次强调：“从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉，时间点可能就出现在2012年。”
　　国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲也在同一个月表示，本轮楼市调控还未达到预期效果，调控远没有到位，但房价一定会向下有所调整。
　　曹建海
　　中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海则在本月明确宣称，从目前的空置率和房价下跌60%的压力测试两方面来判断，预测最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有40%至50%的回落。
　　万科董事长王石则认为，虽然目前观望的低谷已经过去，但中国一线城市房价还有往下调的空间，下调幅度在10%~15%。他也早早作过预测，楼市在2010年终将破裂，而万科为此已经提前准备。
　　编者按：
　　随着“金九银十”的到来，政府与开发商历经数月的政策博弈和心理博弈都将从“暗战”进入实战。未来两个月，开发商的营销动作、买楼者的接盘能力、政策的风向无疑将决定接下来一年的楼价走势。潘石屹的分析正确与否也将在明年得到检验。
　　潘石屹：
　　影响未来住房价格的几个重要因素
　　前几天我曾说过，在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌。今天我把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。
　　一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出，但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉，如每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助，通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等，但“国十条”中加上了问责制，这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的。
　　二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。
　　三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法。这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。
　　四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展。今年国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。
　　以上这四方面的政策，预计在四季度都可能实施，造成的影响是两方面的：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。
　　今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平。
　　受这些因素影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。市场上总是买涨不买跌的，在房价下降过程中成交量自然会减少。
　　有朋友问，最近两周杭州和深圳的住房市场在恢复，价格和成交量都在上升，这是不是又一轮房价上涨的先兆？我认为，这两个城市比较特殊，不能反映全国的情况。全国来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上，这些超出了这个行业承受的极限。
　　在香港分析员会上，又有人追问我这个问题，我说可能会回到2009年初的水平。
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