贷款买房的压力
按揭买房，银行贷款利率调整，还款要调整吗？问题详情：如果银行利率调整，我们按揭的贷款是不是会增长，还款压力是不是大了推荐回答：谢邀！买房是给房地产商家磋商的，或者给房地产中介商讨的。一平方米多少钱，买家和卖家直接磋商，达成￣致就成交。如果买家有现金，￣次性付清，每平方米就要少好几百元钱，甚至上千元。如果买家没有一次性付清的现金，那必须银行贷款一次性付清给卖家，至于每平方米多几百元钱就是银行贷款利息了。按揭买房就是银行贷款￣次性付清给卖家，卖家什么都不担忧，￣点压力都没有。按揭买房就是每月分期付款，至于付多少，根据自己的收入情况而决定。分期付款时间越长，利息越多，相应的房价越高。相反，分期付款越多，时间越短，利息越少，相应的房价越低，这是水涨船高的。按揭买房先是首付百分之多少，然后每月分期付多少。买￣套房多少钱，多少时间付清，银行早就给你算出每平方米房价是多少。至于银行利息调整，按揭买房也是根据银行利息调整后决定的，对买家来说没有什么压力，还款照常一样，不需要调整。总之，按揭买房每月分期付款买家是自由交易的，如果按照银行规定每月付多少钱，买家没有什么压力，生活照常运转。如果买家每月的收入除了生活费以外，能多付银行贷款最好，早￣点付清，早一点到银行被抵押的房产证拿回家，不是更放心安稳了吗？按揭最主要的是银行抵押买家房产证，在指定的时间內必须还清贷款。如果还清贷款拖的时间更久，甚至到银行指定时间还贷款不到三分之￣，银行可以把抵押的房产证作证据拍卖。房产证银行作抵押时间是有限制的，￣般不超过30年，3O年內，买家银行贷款必须付清，拿回房产证。房产证的有效期限不超过7o年，过了70年，那是下辈人的事了。是全款买房还是等条件贷款？问题详情：我在外地普通事业单位上班。26岁，父母都农村人，家里存款20万。本来想在我上班地方付个首付让我结婚的，可房价现在到12000了，又限购，需要本地户口或三年社保，所以我不符合购买条件。现在有几个选择，①等房价回落或社保缴够三年，自己再攒些钱，再买房结婚。现在得女朋友已经因为没有房子结婚跟我分手了，连句话都没有。②是等今年公助房下来，我申请购买一套，或者租一套，因为有公积金，压力也不大。③是购买现房。有一套法院抵押房，一年半后下房本，需要全款。均价9000，位置，环境都不错。周边房价在12000左右。但我钱不够，东借西凑还得贷款才能买的起。你们说我怎么办？刚需一族，退伍士兵，手里没钱，工资一般。推荐回答：现如今越来越多的人走在了买房的路上，而其中最纠结的问题无非是贷款还是全款买房。下面是学习啦小编带来关于2017年买房全款还是贷款好分析的内容，希望能让大家有所收获!　　2017年全款买房利与弊分析　　全款买房可以免除各种手续费以及银行的利息等，支出比较少。同时，全款买房直接和开发商签订合同，不用找银行贷款，省时还方便。另外，全款买房可以不用受银行贷款的约束，房价上涨时可以快速的出售，经济困难时用于房屋抵押也是比较方便的。　　全款买房有利还有弊，全款买房压力比较大，对于收入低的人来说是一个不小的负担，如果资金不充足，全款买房后也会对其他的投资产生不好的影响。另外，大部分人买的房子是期房，如果开发商没有按时交房或者产生烂尾楼的情况，对全款买房的人是一个很大的风险，充满了变数。　　2017年贷款买房利与弊分析　　贷款买房可以使用公积金贷款，可以用较少的钱买到心意的房子，可以减轻买房者的压力。另外，购房者由于是按揭贷款，会有一些资金的剩余，这些钱还可以用于其他投资或者子女的教育。此外，由于是借银行的钱买房，银行会对房产项目把关，增加了购买的安全性。　　但是，向银行借款买房会增加银行的利息，给购房者产生债务。并且，贷款买房还不易迅速的变现。　　贷款买房的条件程序　　按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料:　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。　　2、购房协议书正本。　　3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。　　5、开发商的收款帐号1份。　　贷款买房的手续程序　　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。　　然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。　　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。　　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。　　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。 80后面临还贷，生活压力大怎么办？问题详情：我是80后，房贷后两年多生意不好，门市关闭，收入直线下降。现在实在没办法，找个厂在上班，但刚开始试用期，工资低，尽管有时空余时间还在外面兼职挣钱，无奈，远水解不了近渴，挣的钱远远不够还贷。买房，房子装修，早已花光所有积蓄。拆东补西也没办法，因为贷款的原因，征信已经很差，无法再贷，唉！没有人能帮我，已接近崩溃了。有人能帮我想想办法吗？求助啊……推荐回答：我也曾经有过这一段经历，当时买房手里就两万块。也是被逼无奈另外看好房地产市场，算上10万元信用卡
另外借了20万，赶上国家政策好，可以首付20% 免免强强的买了，可是面临得是每月高大4000元的房贷另外还有一套去年买的小平米每月2800元房贷，买房时用支付宝贷了32000，每月要还两千多。也就是我一个月啥都不干！就要收入1万才够，正好赶上媳妇生孩子，我快疯了。借的的20万都是这个亲戚两万那个亲戚一万的，还有朋友的。
偶尔有朋友催债，还了房贷还借款。狼狈不堪，幸好还有父母每月能给我3000。我运气好
这一年不仅仅买了房子，生了儿子，工作上也很顺利。 平均月入3万，销售行业。不仅还清了所有欠款，还把信用卡都还上了。 所以面临困境，要勇敢面对，我最难的时候把媳妇的金项链金戒指金耳环手链加上我的项链和戒指全卖了还债。过年都没钱给小朋友发压岁钱，还是在年前最后两天成交了一单 有一万元顺利过年。
朋友，不要灰心，要坚持。另外开源节流，开源就是挣钱，什么挣钱？除了非法犯罪的不干，那就是销售！节流就要发挥不要脸的精神，怎么省钱怎么过。最后日子会好起来的！在国企没有关系薪资和上升渠道被堵死，买房买车刚生小孩，贷款压力较大，你会怎么办？问题详情：推荐回答：有父母啃父母！再说国企普通工人哪来的首付买房！那点工资连吃饭都不够，别的就别说了！房和媳妇还有孩子都是父母给的父母养着的！盼着国企改革给工人执行什么劳动法！不查查一般的国企从不执行，连劳保都是自己买，还说养房养孩！今年25，二线城市，家里凑钱准备买房不想让贷款，可只能买个小户型，合适吗？问题详情：最近房价长的太快，一处偏僻地月初开盘5500多，月底就涨了两千多，现在手里就四十多万，亲戚们凑的将来挨家还，可现在要是买的话只能买个60-70平的小户型，现在买差不多就是婚房了，还没女朋友，最近在看现房跟二手房，家里不想让贷款，担心压力大，可现在房价这么高，想买个稍大点的至少还得添钱，也拿不出更多了，现在不买将来也凑不出这些了，怎么办好呢？推荐回答：建议:贷款买房 ～ 贷款100万30年月供大概5300，贷款50万月供30年大概2650～房子得找位置好一点的，然后就是在能力接受范围内面积尽量大
～ 面积不重要，好的位置，升值快一点的 ～ 可以过几年把位置好的卖了，再买你想要的位置没那么好，面积大的没有房产证可以贷款吗？问题详情：房产证的存在是为了证明房子的权属问题，当然，房产证的存在还可以被拿来用来进行相关抵押，办理贷款之类的事项。在现实生活中，为了减轻买房的压力，一般情况下，老百姓都会去银行办理贷款买房，那么，没有房产证可以贷款吗？推荐回答：没有房产证可贷款需要符合一定的条件如果申请人只是暂时没拿到房产证，可通过提供购房合同、按揭贷款合同等材料向银行办理抵押贷款。但银行会对借款人的还款能力、征信情况进行综合评估，以决定是否贷款以及贷款额度。一般要求申请人每月月供额不得超过其收入的50%，且按揭房贷逾期次数不得超过银行规定。否则是很难申请抵押贷款的。如果借款人能提供银行认可的抵押或担保，如提供汽车、债券等质押物或有房产的担保人，将大大提升批核率。如果是购买的安置房、回迁房或是自建房，想要向银行申请抵押贷款就比较难。除了以上这些，想申请贷款的朋友也可以选择无抵押贷款，无抵押贷款只要自己工作及收入稳定，信用记录良好就可以申请。但信用贷款额度相对要低一些，贷款利率也要高一点。贷款人要具备的条件1、具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;2、有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;4、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。90后应该先贷款买房还是先观望存点钱呢？问题详情：想在老家县城买套房子，由于去年买了车，手头预算也不大，买也只能选择贷款分期，父母也没什么经济支持，到时成为车奴房奴压力会较大。不知道现在有没出手的必要性？推荐回答：最近有关年轻人不要买房的话题很热，原因跟说这话的都是大佬不无关系。安家融媒小编对于年轻人该不该买房，也是苦口婆心说了无数遍了。真正的刚需该买就买，不要过于关注市场，否则你永远买不上，因为市场给人的信号总是高了就必然要回去，但回不回那是另一回事，所以不要犹豫，有钱就可以买，早买早好。对于炒房者，我从来不赞成。如果你是刚毕业的大学生，基本上我不赞成买房，你有什么资格？钱还没赚多少，就想着没房的事，那是不务正业。如果刚毕业的大学生都嚷嚷着自己是买房的刚需，那就更扯淡了。谁也不敢否认，其实，房子越来越贵，跟不是刚需的人都参与进来有很大关系，一部分是完全没有购买力的，另一部分是炒房子的。炒房的是看着刚需的，因为我认定了你必须得买，所以炒房者利用这个机会趁火打劫。购房者更是好笑，越买不起越想买，越想买就越推动房子贵。如此下来，刚需们都买不起了，炒房者就更加制造房子紧缺气氛。买房成了终身大事。这正常吗？成功人士都说不正常。可是你是听成功人士的，还是听现实和眼前的？他们到底是什么居心？他们建议年轻人不要买房，是他们看得太透，还是站着说话不腰疼。安家融媒小编觉得，不管他们说得有没有道理，不无有故作深沉和故意吸引眼球之嫌。也有人说他们是想进军存量房市场了，所以才喊出这样的口号。不是没有道理，不少大佬已经与中介合作开发二手房市场和租赁市场了。你说他们不是做房地产的，他们才黑房地产。但其中也有不少就是老本行房地产大佬。李嘉诚说年轻人不要急着买房，10年后房子会一文不值。大家听起来很好笑，不管他说的是不是真的，至少李嘉诚的行为可以看出，他在不断卖物业，或许他真是这么想的。另外一个，芬尼科技创始人兼CEO宗毅也说，不要轻易买房子，一套房子足以毁掉一个大英雄。你信吗？可能还会有不少人是买房成就一个大英雄吧。房地产外的人认为如此，或许好理解。联想控股董事长柳传志也曾经说过，年轻人不要着急买房。因为他懂得电脑科技是越来越普及了，越来越不值钱了？房子会如此吗？还真不好说。最近最火的就是马云了，他比喻未来房子如葱如树叶。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子了，年轻人不要买房。有人猜测马云是进军房地产一直不得志，还有就是担心人们都买了房子影响了淘宝的消费，还有说是跟王健林赌气。可是王健林的儿子王思聪在买房的观念上也给我们爆了一个大冷门。王思聪说，租售比不合理，租房更合适。花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。这绝对是王思聪在我们印象中的一个颠覆。或许有钱人的生活我们普通人是无法理解的，可能在有了安全感之后就不会刻意从房子上寻找安全感。而多数普通老百姓真的把所有的幸福和安全感都寄托在了房子上。王思聪这么说还是要体现出他公子哥的优势？另一个做房地产这么多年的潘石屹，居然也说房地产行业的基本面已经不太支持市场大升了。年轻人不要急着买房子，租房是一种共享经济。他这又是什么居心呢？其实安家融媒小编一直觉得，潘石屹从来就没说过什么住宅市场的好，这可能跟他所从事的业务有关，他不做住宅地产，所以才会这么说。这么多人都在说年轻人不买房，安家融媒相信，他们的话大家听不进去。因为大家看到的只是当下，只是眼前，或许没有成功人士的前瞻眼光，也或者是他们说话的有其他居心和目的。但安家融媒也想说一句，未来或许真的房子不像现在这么值钱，就因为我看到了现在所有人都认为会越来越贵，这就是问题。至于大佬说的以后的房子一文不值问题，我认为10年太长，变数太多，去年商住房卖得还那么火热，今年就不让卖了，你能想到10年以后的事？最后，安家融媒想说，如果你真的无法顾及长远，那么必须屈于现实，因为你无法等个十年八年那就该买就买吧。大佬说话轻松，他又不会帮你买。当然如果你真认为未来的房子依然像今天这样，我也不服气。如果你好好活着，将来房子一定不会如此稀缺，随着炒房者的退出，一切都会改变。而如何让炒房者退出，大家都清楚，就是那一招，难并不难在本身，而是其他，不信走着瞧。
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2013年10月份购买的房子，当时用父亲的公积金贷款15年，房子所有人写的我的名字，还款压力依然较大，现在我工作了两年了，还能提取我的公积金吗？
提问者：j***7
地区：济宁
您好！偿还首次购房本息的，可以提取借款人及其配偶的住房公积金余额。不能提取您的住房公积金。
您好！已申请住房公积金贷款的，且同套购房手续从未办理过提取的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取购房人本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额。
您好！已办理住房公积金贷款的，偿还购买自住住房贷款本息可以提取借款人及配偶住房公积金存储余额，提取金额不超过12个月还款本息。您父亲申请的住房公积金贷款，不能提取您的住房公积金账户余额。
您好！职工偿还购买自住住房贷款本息的，可以提取借款人及共同借款人账户内的住房公积金存储余额，提取金额不超过12个月还款本息。偿还商业住房贷款提取住房公积金应提供，商业住房贷款合同、合同约定的还款存折或还款银行卡、贷款银行出具的还款存折或还款银行卡的流水表（盖章）、贷款还款流水表（盖章）以及包含贷款剩余余额的还款计划表（三表都需要提供12个月的）、借款人夫妻双方身份证、结婚证、住房公积金联名卡（如果没有住房公积金联名卡，需提供单位收款账户信息）、贷款合同和还款卡等需原件和复印件一份。填写一式两份《住房公积金提取申请书》加盖各自单位行政公章，请您提供以上材料到住房公积金缴存地的住房公积金管理机构办理。
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获取验证码核心提示　　继上个月青岛建行个贷余额突破300亿元大关，青岛工行、中行等也向这个数字逼近，其中个人房贷成为最大的“贡献者”。在这快速增长的数字背后，有相当一部分超级“房奴”们，他们买房贷款额动辄七八十万，多的甚至超几百万元。他们究竟是刚需购房？还是投机炒房？近日，记者走近多名贷款超百万的“房奴”，调查他们买房的动机，以及买房背后的酸甜苦辣。　　买房故事 1　　80后小夫妻贷款196万　　见到马君（化名）是在前日下午，他和妻子趁周末来看新房项目建设进展。马君刚买的这套新房位于同安路上，精装均价每平方米1.9万元，他和妻子相中的那套面积为144.6平方米，裸价281万元，加上购房税费、车位费，总额达310万元。“我和我对象收入还可以，工作八九年攒了100多万元，最后从银行贷了196万元买下这套大房子。”说这些话时，马君显得很平静。在常人看来，贷款七八十万元买房还可接受，100万元也说得过去，而为买套房子贷款196万，这确实令人惊愕。　　贷款196万还款期限30年，马君和妻子需要每月还款1.1万元，他们能负担得了么？经过了解得知，大学毕业后马君进入外企工作，而妻子则考到银行上班。经过辛苦打拼，马君和妻子的收入逐年上升。“我现在平均每月能拿到一万四五，我妻子在银行每月能进账七八千元。”照此计算，马君和妻子每月偿还1.1万元的房贷并无多大负担。不过，马君还透露，每个月他还要负担现住的房子3000多元的房贷。　　原来马君和妻子结婚时，父母垫付首付，在山东路家乐福附近为他们购买一套90平方米的套二住房，这套房子产权证上是父母的名字，但贷款需小两口偿还。“这样每个月光房贷就要支出1.4万元，压力其实很挺大的。”马君说，妻子以前比较爱逛街买包，如今发现喜欢的包也不舍得买，平时俩人支出主要就是周末外出吃个饭，度假旅游等基本与他们无缘。　　“接下来准备要孩子，老人也要过来看孩子，买这套房就是为自己住得方便。”马君表示，由于还贷压力有点大，目前他们准备将现住的房子出手卖掉。当时狠下心贷这么多钱，马君称主要是为享受现在首套房贷的八五折优惠。　　买房故事 2　　十年前贷款买大房赚大了　　51岁的朱虹是大额房贷的超级受益者，如今一说起买房故事，她话语中洋溢着骄傲和自豪。“2003年我在石老人买了套170多平方米的房子，当时贷款69万，如今卖六七百万没问题。”朱虹介绍说，她2005年在海信慧谷又买了套157平方米的房子，这次她贷款80多万，而现在这套房子市值在370万左右。　　两套房的贷款加起来近150万，当时朱虹在朋友中的确属于个异类。“那时候一提贷款，大家伙都很看不起，大家最愿意说的就是　　不用贷款能买上房子。”朱虹此前一直　　做纸张批发生意，主要是将国外进口　　的纸张等批发给国内的一些城市，平　　时使用的流动资金也比较大，但朱虹　　还是瞅准时机买下这两套房。“做生意　　有时资金周转也很困难，当时每个月　　还近万元的房贷，压力的确很大。”但　　朱虹还是咬着牙坚持下来，目前她首　　套房贷已基本还清，第二套房子只需　　要2至3年便可还完。　　回顾10年买房还贷路，朱虹只说　　了一个字：“值”。　　买房故事 3　　房贷200万婚事得等等　　“你说现在的年轻人怎么这么不会过日子？有多少钱买多少钱的房子呗，贷了200万怎么还呢？”昨日下午，在四方区一居民小区的大树下，56岁的彭阿姨向邻居们诉苦。周围几个相熟的邻居，不停地劝解她：“孩子挣得多，你就听孩子的吧。”　　原来，彭阿姨和儿子在四方租了一套过渡房，前不久刚在崂山区大剧院附近买了一套300多万元的住房，再过一个月他们就要搬过去。彭阿姨一直没有工作，没有劳保，现在就靠儿子养活。“我老了靠儿子养，你说他还把钱都压在房子里，这生活压力多大啊！”彭阿姨很头疼儿子的“疯狂”举动。　　彭阿姨的儿子陈先生今年35岁，一直未婚，算是个单身贵族，打拼了多年后手头有些积蓄，这次他首付100万、贷款了200多万元买了一套复式住宅，没想到这一出手就把老妈给“吓着了”。陈先生告诉记者：“我就是想一步到位。今后我妈肯定得和我一起住，我结婚了家里又要多几口人，老婆、孩子，如果再雇保姆，家里没个200平方米根本不够住的。经常换房也不现实，还不如这样省事。不过压力当然有啊，现在是给银行打工。不过，有压力才有动力，这两年生意上了轨道，还贷不成问题。”要说难处，陈先生笑着说：“这两年不敢结婚了，再等等吧。”　　记者调查　　“高月供”已成常态　　近日，在记者调查的30位有房贷的市民中，月供占收入比没有低于50%的，基本上是50%-70%的工资收入用于支付房贷，最高的达到80%。一位市民以青岛房价为例算了笔账,现在买套房总价100万不算啥了，如果贷款70万元期限20年，月供需要4000多元。如果月供是收入的三成，月收入至少要13000元以上。“如果真有13000元的月收入，谁还愿意每个月只还4000多元贷款呢？”不少市民表示，如果月供是收入的一半，那么月收入是8000多元，那还差不多。　　一位银行业人士在接受记者采访时表示，出现调查和实际数据差距比较大可能有几方面的原因。一是客户在填报收入时 “拔高”了自己的真实收入水平，因为填少了贷不到那么多款。而调查数据有可能就是基于被“拔高”的收入水平而测算出来的。另外，还有市民算出70%-80%的收入在付月供，很可能只算了自己的收入，没算上配偶的收入，导致这一比例比较大。针对银监会“月度偿付率不能高于50%”这一规定，不少市民认为“一刀切”并不合理，越是高收入人群50%的比例越不合理。有市民建议，应该针对不同收入家庭的比例标准进行细分。　　本版撰稿 记者 锡复春 景虹　　作者：锡复春 景虹
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贷款风险案例分析
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【贷款风险】第 3 章 某国有商业房屋抵押贷款风险控制分析 3.1 案例 广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕 http：／／www．rednet．corn．cn
13：42：57 红网 资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限可以说是国 内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于 1997 年， 注册资本为 500 万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占 55'k 和 45％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘” ，占地 30 万平方米，规划居住人口 2 万人。在运营之初，广地公司受益于 1998 年华南快速干线通车，在广州 市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方 米 1600 多元涨到了 3000 多元。1 999 年，通过一家会计师事务所的 评估， “广地”的注册资金扩到 5000 万元人民币。然而即使在这一时 期， “广地” ‘仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的 高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从 1998 年开始的。“广地” 在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广 地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名人员透露“广地”的财会一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998 年至 2003 年 8 月问， 其中一位高层人士在从广地公司以 “借条” 形式借走的钱至少达到 1500 万元。至于以各种名义用于“公关”的 经费，高达 1000 多万元。“他们打麻将挥金如土” ，一位员工告诉记 者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项链，一掷万金。2001 年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地 公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可 以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务” 。有时，杨 会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨 就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以 在多家银行办理购楼按揭。与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术” ，荆用同一的身份证 到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量 的双重抵押。据透露，从 1998 年 5 月到 2001 年 11 月，为解决严重 的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按” ，利用员工、亲戚、朋 友的身份证，到 5 家银行办理假按揭，共发生抵押 450 宗(已经解押 1 0 宗)，从中骗贷近 2．7 6 亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参 与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行 房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然 而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四 五次之多。这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采 访中了解到， 番禺国土房管曾对同一套房子出具了两次不同的住 房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是 F-302A， 而后一次标的是 F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗 满南说， 他们的工作存在着两个漏洞一是办公现代化的工作没做好。2000 年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。2 000 年后， 虽然实现了办公现代化， 但电脑程序比较简单， 不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人 员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、 与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任的番 禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过 1 亿元，损失最为严重。它 的上级行――工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说， 他们在 2001 年 7 月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通 报。他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在 广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有 引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请 材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量 的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记 证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依 据办理按揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵 押，通过售楼来解押。但此时的广地公司已是强弩之末，情况连走下坡，公司运作资 金严重不足， 致使公司部分员工连续 9 个月没领到工资。2003 年， “广 地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉， 番禺建行等银行在 200 3 年 8 月就委托番禺华隆公司接手“广地”的物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件 发生的数月前，还有拍卖行受银行委托， ．要对广地花园的物业进行 拍卖。，11 月 30 日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨 勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而 非潜逃。但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实 不是孤立现象。去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链 断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠 花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假 按揭缓解资金压力属于流行手，如果不加强监管，未来几年将出现 虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还 有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。”广东省房地产业协会副会长 蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多 时达到四五次。在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将 247 套 房产及商铺重复出售、抵押，共骗取 2．29 亿余元人民币和 5 30 万 港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞 相争夺的一块“肥肉” ，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面， 房地产按揭周期长， 少则七八年， 多则二三十年， 有问题不容易暴露， 也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。有关部门在抽查建行广东省广州地区-8 家支行的楼宇按揭贷款时， 就发现有 1 0 亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经超过 1 万亿元，只要出现 1％的虚假按揭，银行的坏账将增加 1 00 亿元。专家认为， 虚假按揭事实上已经成为影响金融稳定的一大隐患。央行Ⅸ2003 年第二季度中国货币政策执行报告》称：目前，我国房 地产市场 6 o％以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业 银行各项贷款余额的比重高达 1 7．8％。上海申银万国证券研究所 的研究人员高新宇认为， 目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上， 贷款对金融的稳定作 用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行 贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。如果银行 监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因 几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。据悉，番禺国土房管部门正式 通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按” 。这意味着“广地” 业主的权利已经开始得到有关部门的保护。但银行将如何处置那些被 撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的 研究。3.2 案例中出现的风险 3.2.1 风险 1 假按揭风险 一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形 成建设资金缺 1：3 时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们利 用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、 建材 供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女多重复销售骗取银行贷款。实际上这种行为本身就是一种欺诈行为， 也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程度非常普遍，花样繁 多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较 大。假按揭有以下特征(一)假按揭的购房人通常都是开发商的职工及关联人员， 在假 按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。具体做法一般 是以给公司职工提供优惠住房为名， 让本单位职工及关联人员冒充客 户，与开发商签订虚假购房合同，并对名义买房人的资料进行精心包 装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。(二)假按揭的首付款不是由购房者本人支付。商业银行规定，个 人办理住房按揭贷款必须要交 20％以上的首付款，不得办理“零首 付”按揭贷款。住房按揭贷款的首期付款，应该由购房者本人支付， 并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内， 由银行出具收款证明作 为办理住房按揭贷款的首付款凭据。但凡被认定是假按揭的，通过对 首付款资金来源的审查，要么酋期款由开发商支付，资金是从开发商 帐户上划转的，要么首期款根本未付，而开发商向银行出具的购房人 已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付” ， (三)假按揭的本息由房地产开发商偿还， 个人住房按揭贷款还本付 息方法有利随本清(一年以内含一年)和分期还款(一年以上)两种方 式，分期还款又分为等额还款法和递减还款法。无论采用哪一种还本 付息方法，从还款资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑按期还款本息的应该是购房人，而假按揭贷款在款项还清之前，都是开发商 按期从自己的帐户上直接划转偿还贷款本息。显然，开发商才是真正 的买主。(四)假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象。由于开发商与购房 者之间的买卖行为是虚假的，购房者并未真正购房，所以就谈不上办 理房屋产权证书，更谈不上按转押。待房屋有了真正的买主，发生真 实买卖行为后， 并非一次性付清购房款， 购房人可能会办理按揭贷款。这种情况房产鉴证登记部门理应在购房人第二次办理鉴证登记能够 发现。但现实中，一些房产管理部门往往存在工作不负责任，只要交 费便给予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重 要原因。因此， “假按”普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售与 第二人的现象。(五)为了多套贷款，开发商往往将房屋价格提高进行按揭，目前我 国对房产评估机构缺乏有效的监管，相关的法律法规还不完善，评估 机构为多收评估费，常将抵押物过高估价。而条件不具备的地方根本 没有评估这一环节，房价的高低完全掌握在开发商手中。几乎在所有 的虚假按揭中，办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价格，因为这 样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。3.2.2 风险 2 银行经营管理风险 各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种 服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多 或少的还存在以下问题一、贷前调查不严格，受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估不 充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目， “五证”不全， 给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能 形成半拉子工程、烂尾工程，签订《商品房合作协议》的目的是套取 银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑，有的房地产开发商领导 班子素质差，管理能力、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查 不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。二、个人资信评估制度尚未建立，还款能力难以衡量。在涉及个 人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收 入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观、被动地 去评定， 缺乏统一的标准格式和制约措施， 过分依赖第二还款来源(抵 押物)，忽视了第一还款来源(合法收入)。三、银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。一是由于屋抵押 贷款业务属于新业务，尚不健全，相应的配套管理措施跟不 上，一些银行缺乏对操作环节的重视，在人配置上不合理。二是业务 管理处于交叉兼职状态， 造成从业人员不齐， 素质不高， 预测、 评估、 应变、控制信贷资金运用中的不因素的能力差，造成在贷款管理上， 跟踪调查房地产开发商、个济发展趋势和监控力度不够，贷前、贷中 和贷后管理相对脱节、滞后 三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在， 有些经办行信贷人员对于期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收， 这就向借款人 出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，不利于贷款的按期回 收。外，缺乏先进的管理系统也是贷后管理薄弱的_r 个重要原因。四、法律意识不强。近年来，银行法律意识有所改善，但在日常 操作过程中大多注重大事项的规范，未能深层次地探讨、研究细节问 题，尤其是个人房贷款，由于时间长、金额小，往往被忽视。五、道德风险。有的信贷员缺乏职业道德，利用审批权限，和开 发商勾结串通从中捞取好处， 共同骗取银行信贷资金， 造成银行风险。3.3 针对以上案例作出风险控制的对策和建议 3.3.1 3.3.1 提高贷款审查力度和管理水平 从贷前调查、贷时审查、贷后管理三方面着手、完善屋抵押贷 款管理体系。首先，加强贷前调查，把好屋抵押贷款发放关。作为控 制贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款能力、购买房 产的真实性等情况进行认真的调查， 核实贷款的真实性与还款的可能 性，有效降低借款的道德风险。同时，还应重点调查客户还款来源是否稳定、长期，对客户的 道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用等情况做到心中有数。在 发放贷款时，应坚持集体审批和审贷分离原则集中集体智慧，切实加 强风险防范。其次， 贷时审查过程中要加强贷款抵押物价值评估管理， 严格重要法律文书、合同的签订及填写，加强房地产项目的合法性、 开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实性、合法、合规性等审 查；再次，在贷后检查工作中，建立健全贷后管理制度，采用专人监管、责任到人的管理体系，加强对开发商售房款的监控，对屋抵押贷 款的借款人定期回访及开发项目的进展情况跟踪了解。另外要加强屋抵押贷款档案的管理。针对屋抵押贷款量大户多 的特点，要对所用档案资料的完整情况进行彻底检查、清理，如发现 资料缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档，确保屋抵押贷款 档案资料的准确、完整。加强信贷人员的管理，建立有效的内部管理 机制，调动信贷业务人员的积极性。一方面，要将有一定业务经验或 经后具备一定业务水平的高素质人员，充实到个人信贷业务中， 定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培训现较好的经济效 益。3.3.2 3.3.2 通过保险降低风险 一、建立住房质量保证体系 住房质量虽然不属于住房抵押贷款的范畴，但它己经成为违约还 款的一个重要因素，以及恶意欠款的借口。从发达国家的一个经验来 看，政府机构作为质量保证体系的监督者荠不合适，美国在 70 年代 后就没有出现过住房质量问题，但是政府从不介入住房质量，ISO 质 量认证机构只是民间组织。另外，开发商必须在保险公司投保住房质 量，保险费高达房价的 0．2％。今后的住房质量问题由保险公司负 责。可见住房质量保证不仅需要法规的健全，而且需要走向市场化。我国虽然可以不完全照搬美国的模式，但是对于开发商竣工完毕，会 有一个工程质量的全面审核，作为审核部门应该严格把关，按照工程 质量给予级别评定。不按照规划条件设计的、工程质量不合格的坚决不予发授竣工合格证书，将审验不合格且不采取补救措施的建筑商、 开发商列入黑名单，不允许二次开发，对于购房人，用先期开发商交 纳的保证金或者保险金作为赔偿。二、引入保险和政府担保制度 目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式。一是来自保险 公司的担保，二是政府担保机构的担保，这两种形式都可以有效的防 范银行贷款的各类风险包括道德风险， 其区别在于保险公司的担保属 于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持，那么两种 担保方式就可以在市场投放上有所侧重。(一)保险公司担保 目前在我国商业银行运作中，仅要求客户投房屋财产险，而真正 导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失， 而是借款人由于种种 原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险， 将保证保险、 抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内， 那么商业银行的风险就 可以控制在一个很小的范围之内。问题是：承保范围扩大费用肯定要 增加。如果由借款人负担，无疑增加借款人的负担，不利于屋抵押贷 款的推行，如果由银行负担，则压缩了利润的空间，打消了银行的积 极性。唯一的解决途径是将该种保证保险贷款适用于高档商品房或别 墅。首先，这部分购房人收入高，负担能力强，能够承受综合保险的 费用，不会真正因为保险费用的提高而改变购买意愿。其次，可以作 为政府变相微调房地产市场的投资和购买方向的手段和导向性政策， 将市场的投资重点转移到经济适用房和中、低档住宅上来。(二)政府担保的贷款模式对于高档房， 政府可以引入保险公司的保险机制防范 风险，而对于经济适用房和中低档住宅，政府可以对信贷双方进行信 用担保，增加金融企业的性。在许多发达国家，政府极少直接提 供贷款资金，而是为住房抵押贷款提供风险担保。例如美国，联邦住 宅管理局和退伍军人管理局作为行使担保职能的住房金融机构， 为住 房抵押贷款提供保险或担保。政府承担住房抵押贷款风险，就能增强 城镇居民的信贷能力，作为政府和单位补贴职工住房的一种方式。在 政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少 的费用，即可办理住房贷款，同时用购买的房产作为反担保。一旦客 户发生了违约行为，造成 3 个月以上的不还款行为，那么担保公司就 会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物回收资金。现行的担 保费用多是以贷款金额为依据， 如果将费用收取的基点定为抵押率和 市场认同率会相对合理。因为担保公司收取担保费用的依据应该是房 产变现能力和难易程度。房产的抵押率低、市场认同率高，那么担保 公司变现就相对容易，负担的风险就小，按照风险与收益对等的经济 规律，就可以用降低担保费用，而不能仅凭贷款金额、一概而论的收 费。3.3.3 3.3.3 银行对风险的控制 银行完善内部管理制度，打造服务品牌 银行加大监管力度、 完善内部管理制度是现有市场条件下防范住 房贷款风险最有效、 最直接的方法， 也是切实防范假个贷的重要途径。一、建立严格的内部管理制度(一)加强内部审查制度，控制抵押贷款的风险 商业银行在办理屋抵押贷款业务时，应该通过贷前调查、贷中审 查、贷后检查三个环节来时时把握借款人、开发商和项目的情况。1、对借款人的审查：通过贷前调查和贷中审查，掌握借款人的 基本家庭情况。购房动机和资信状况，依据其还款能力决定贷款的成 数、期限。对于风险较大的客户，可以签订按揭回购协议。建立借款 人资信管理系统，时时监控借款人的还款情况，及时发现各种不利于 银行风险防范的因素。2、对开发商的审查：关注开发企业过去开发业绩和管理团队的 组成分析，着手发展一些与银行有着良好合作关系、实力雄厚的开发 企业，放弃不恪守信用、心存欺诈的客户。建立对开发商的动态跟踪 系统，及时掌握开发商的工程进度。资金运用等重大的企业行为，为 贷款继续发放提供依据。加强对借款人首付款的管理，对资金账户实 行封闭管理，控制资金投向。3、对项目进行审查：项目资料必须合法、有效、完备，同时还 必须调查项目所在位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合 实际，是否有好的市场销售前景等等，要定期实地查看项目进展的情 况，以免有不能按时完工的事件发生。(二)建立内部严格的管理制度和考核机制 i、建立屋抵押贷款还款催收制度。对拖欠贷款本息的借款人， 客户经理应及时向借款人电话告知，敦促其还款，对拖欠 3 期贷款本 息的，客户经理应向借款人发催款通知书或上门催收，了解原因，对拖欠 6 期贷款本息的借款人， 应根据情况通过诉讼程序处置抵押物清 收贷款。2．建立屋抵押贷款信贷风险监测台帐。银行在贷后管理中，应 该建立屋抵押贷款系统信贷机的各项查询功能， 随时为客户经理提供 个人还款纪录，没有使用屋抵押贷款系统的银行，应建立详细的信贷 台帐，随时记录个人还款隋况。3、实行贷款管理责任制。在选定按揭项目后，应落实专人对该 项目实行专项管理，以防范欺诈行为可能给银行带来的风险。4． 建立合理的屋抵押贷款监管考核机制和科学的激励约束机制。应把屋抵押贷款的发放、回收纳入全行业务进行考核，建立健全激励 约束机制。落实责任，严明奖惩，不能单纯考核贷款的发放和市场占 比，要更加重视贷款质量和贷款的回收，形成人人有责任、自觉追收 贷款的良好风气，激发员工催收不良贷款的积极性。5、建立严格的档案管理和抵押物权证保管制度。信贷管理和档 案管理应实行分开管理，对借款申请书、合同、贷转存凭证等档案资 料要制定专人负责管理，房地产权属和抵押登记文件、抵押财产保险 单、 质押权力凭证等重要单证需入库保管， 同时建立严格规范的交接、 退还制度。(三)加强培训力度， 培养一支专业的房地产金融业务队伍商业银 行应在开办屋抵押贷款时，强化培训力度，提高信贷人员业务素质， 培养和选拔--j=tL 素质高的屋抵押贷款业务客户经理。该客户经理 应该了解本地区的房地产市场和房地产评估、了解开发流程、开发品质和公司内部运作，熟悉银行信贷知识和法律常识，还需要有一定的 公关能力和道德素质。除了培养个人素质，商业银行还应该着手培养 金融业务人员的团队精神、参与意识、责任感、事业心和敬业精神， 树立正确的信贷理念和信贷价值观，增强凝聚力和工作动力，培育一 支专业化的金融队伍。二、完善服务，打造品牌 (一)提供多层次、全方位、差别化的服务品种 首先， 单一的借款品种己经无法满足不同市场、 不同客户的需求， 这要求银行根据新“客户群”要求，制定出多层次、差别化的金融体 系；例如对于高收入阶层人士，除了提供屋抵押贷款服务外，还可以 推荐电话银行、个人理财等附加服务，对于资信程度低的贷款人，可 以适当降低按揭贷款比例等等。其次，开办个人住房与其他消费韵组合贷款。借款人以所购住房 做抵押，同时向银行申请购房贷款和其他消费组合贷款，如住房装修 贷款、家电产品贷款、房车组和贷款等。第三，将批发业务与零售业务相结合，消费信贷与开发信贷相结 合，努力提供“一揽子”金融服务。住房建设与住房消费之间的有机 联系，决定了屋抵押贷款与房地产开发贷款之间的循环效应。对于有 发展潜力的优质客户，银行应给与企贷与个贷双重支持，以企贷促个 贷，以个贷还企贷，在防范风险的前提下 j 进行打包营销，提供优质 配套的金融服务，也有利于银行对企业的全面监管。(二)服务效率提高，服务手段先进目前，服务水平和服务效率己经成为商业银行竞争的主要手段。由于房地产属于资金急聚的行业，尤其在项目开始销售阶段，开发商 需要按照工期兑付工程款、设各款、各种税费及其他款项，因此对于 资金的回笼要求很高。充分利用高科技设施和互联网技术，尽快实现 电于化操作轨道，提供现代。敏捷的屋抵押贷款服务。目前，我国商 业银行现有的服务方式基本上是利用遍布各地的分支网络未进行的， 随着计算机和通讯技术的飞速发展， 金融服务己经进入到一个全新的 领域，电话银行、网络银行，不但能大大提高服务的便利性，而且使 服务成本大幅降低。(三)积极创新，推出新产品 产品生命周期理论认为，任何产品都有一个引入、发展、成熟和 衰退的过程。只有不断地开发新产品，产品才不会断档，企业才会持 续发展。个人住房信贷的发展需要及时掌握市场热点，创新产品。i、住房逆抵押贷款 美国近年来实行了一种新的房地产集资方式――住房逆抵押贷 款。逆抵押贷款放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自 有住房作抵押，定期向借款人放贷， ．到期以出售住房的收入或其他 资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而 上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相 反，故被称为“逆抵押贷款” 。2、桥梁贷款 桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，如先买下 一套住房，搬入后再出卖原有住房，还掉银行垫款，以后再按月偿还 银行的消费信贷。通过桥梁贷款，可以协助客户购买新房或大房，进 一步扩大有效需求。3、多种还款方式 根据具体情况， 为防范和化解因利率波动过大而引起的倾斜问题 而设计出分级递增、递减的抵押贷款等金融工具。对于二三十岁的青 年人，他们观念新，工资收入在未来有潜在增长的趋势，因而，递增 还款方式较适合这一消费群体的需要。可设计还款额以第一年为基 数，以后每年按一定数额或一定比例递增的办法。也可以设计气球式 还款， 即还款初期每月仅支付利息， 后期还款额增加， 最后一笔本金、 利息偿清的方式。对中老年居民，可以其退体时间为界，分段设计还 款额，退休前月还款额大些，退休后小些。根据有些单位有季节性收 入分配的特点，可设计允许借款人在保证年还款额的前提下，采取每 月不等额还款的办法等等。4、循环住房贷款(REVOLVING MORTGAGE)：对那些偿还能力强、 信誉高的购房户，不限其贷款额度，并允许其在己取得的借款外，按 同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延其还款期，对追加部分承担 较高的利率和费用。5、可转换的可调利率贷款：这种方式是指借贷双方预先约定一 个时间段，在此期间允许借款人把贷款转化为固定利率贷款。由于银 行提供给借款者一项选择权， 故其贷款利率高于一般可调利率贷款的利率水平，具体利率水平根据市场利率确定。若借款人对利率变化趋 势预测准确的话，将减轻偿息负担，反之则银行将获得比一般可调利 率贷款较多的利息回报，随机性很强，所以对借款人具有很强的吸引 力。(四)加强信贷力度、营销品牌形象 品牌是商业银行塑造企业形象、推介金融产品的最有力手段，实 施品牌营销战略是贷款创新发展的必经之由。实施品牌营销，应坚持 回地制宣、形式多样。内容创新、效益突出的市场营销原则，制订消 费信贷的品牌综合立体营销策略。一方面通过广播、电视、报纸等媒 体进行广告营销，另一方面可以通过创新产品的退出、延伸服务内涵 等开展特色营销。(五)消费信贷的流程再造与优化 屋抵押贷款一个重要的特征是其专业面广、政策性强、流程多， 最能适应客户的需要设计是“～门一步式”的～条龙服务，在同一城 由统一的“按揭中心”集中办理。个人住房按揭中心，强化了市场营 销、房地产评估、法律咨询、贷后管理专业人才的市场分工，实现屋 抵押贷款的集中化、专业化、规范化。三、有进有退，服务增值 客户营销方向转为良好开发业绩、实力雄厚的优质企业，贷款扶 持的应该是收入稳定、信用良好、有较高素质的借款人，金融服务应 处处体现有偿和增值。针对屋抵押贷款中的提前归还现象，商业银行 应形成金融联盟，收取一定比率的费用，作为承受开发风险、违约责任和利息损失的相应赔偿，逐步适应现代商业银行经营管理的要求。总之，商业银行只有建立和完善内部管理制度、制定正确的营销 策略，精心打造服务品牌，才有可能更好地防范风险、发展市场。第4 章综述综上所述，屋抵押贷款的风险多种多样，风险源头也各不相同， 加强对屋抵押贷款风险的防范与控制，引导个人住房金融市场正常 发展、良性循环，应从两个方面入手：作为金融机构，应该制定长远 发展规划，大力扶持有开发潜力。适销对路的房地产项巳严格项目审 批，完善内部管理制度，加速金融创新，作为政府部门，在完善健全 法律制度的同时，建立个人信用体系和社会保障体系，以抵押银行债 券代替住房抵押贷款证券化，充分发挥政府宏观调控的职能，培育完 善的市场体系。屋抵押贷款的风险虽然遍及各个开发环节，但通过有效的风险 防范措施，还是可以做到防范和化解的。保证屋抵押贷款市场健康 稳步发展，不仅可以提高银行的经营利润，促进房地产市场的繁荣与 发展，更有利于有效促进人们的消费信贷需求，成为国民经济新一轮 增长的内在动力。发展屋抵押贷款业务有着深远的意义。
【贷款风险案例分析】参考资料二集团客户大额贷款风险案例分析［案例背景］N 集团曾被誉为“民企航母” ，它位于南海区沙头镇，号称占地 1700 亩，厂 房面积 77.4 万平方米，年产各类板材 120 多万立方米，年贸易额达 1.4 亿美元， 总资产 46 亿元，被称作“亚洲最大的胶合板生产基地” 。集团董事长王某也因此 于 2003 年获得 G 省和 F 市的“优秀民营企业家”荣誉。假如没有 2003 年审计 署对中国 A 行的全面审计，也许 N 公司这艘欲坠的“航母”至今仍在摇曳而行， 而现在却因巨额骗贷，只落得个衰败的下场。据调查核实，从 1999 年开始，王 某就利用 N 集团内部控制的 13 家关联企业，编造虚假财务报表，与银行内部员 工串通，累计从 A 行南海支行取得贷款 74.21 亿元，至审计时尚有余额 19.29 亿 元。经初步核查，银行贷款损失已超过 10 亿元。［昨日的辉煌 今日的衰败］N 集团的前身是 N 市沙头镇华光装饰板材厂(1990 年成立，注册资本 230 万 元)，主要生产胶合板、中纤板、贴面板等，并于从 1996 年 12 月与 A 行南海支 行建立信贷关系。而 N 集团真正发家是在 1998 年至 1999 年间。1999 年 4 月， A 行 G 省分行同它签订了银企合作协议》承诺给予其 5 亿元人民币的授信额度， ， 并将其列为该行重点支持企业。此后 N 集团在 A 行南海支行贷款余额急剧增加， 2001 年为 16.5 亿元，2002 年达到 17.99 亿元。截至审计时，N 集团共欠境内外 8 家金融机构贷款 28.8 亿元，其中 A 行南海支行贷款 19.29 亿元，占该行总贷款 余额的 15.26％。［相同的遭遇 不同的结局］征兆不止一端。同样的情况，B 行南海支行也遭遇过。2001 年 4 月，王某 以粤华厂名义向 B 行南海支行提出贷款要求，抵押物是进口木材原料和成品板 材，及人民币 3 亿元的定期存款。此项申请得到了 B 总行的批准，核准授信额 度为 5 亿元。据 B 行南海支行一位业务人士介绍，在办理贷款抵押手续时发现了三个问题一是贷款主体和经营主体并不一致。王某以粤华厂的名义提出贷款 要求，但贷款却准备用于华光公司，其抵押资产也属于华光公司。二是所报材料 不实。B 行调查发现，王某提交的资料中，谎报粤华厂注册资本为 5000 万元， 而信贷人员在粤华厂营业执照上看到的注册资本却只有 230 万元。三是抵押物不 实。用作抵押的成品板材竟是用空的纸皮箱伪装的。最后，B 行南海支行没有发 放这笔巨额贷款。行南海支行不是没有看到类似的虚假问题， “A 而是出现了 “内 鬼” 。时任 A 行南海支行行长的李某就是主要参与者之一。”一位银行业务部门 人士说， “不仅如此，连上级分行有关人员也参与了违规放贷。” 早在 2000 年 9 月，A 行 G 省分行信贷管理处在对 N 集团的《统一授信审批 报告》中就指出：①该集团为家族式管理，财务运作不规范，透明度不高，我行 对掌握该集团真实财务状况有一定困难；②该集团贷款真实用途难于监管，贷款 回笼有在银行监管体系外循环的情况； ③该集团目前在我行系统融资总额高达近 10 亿元，风险较为集中，而且贷款抵押率为 50％，贷款的第二还款来源落实不 足。在这样的警告之下，A 行南海支行仍继续采取种种违规行为：逆程序审批， 超权限审批； 违规发放流动资金贷款用于股本权益性投资和项目投资； 短贷长用， 未落实有效抵押； 贷后管理严重失职， 未按贷款用途监督贷款的使用。不仅如此， 这家银行还严重违反储蓄管理条例和现金管理规定，对 N 集团一路“开绿灯” ， 大量资金被公款私存和提现，致使大量贷款资金非法转移境外。由此导致了 A 行南海支行的资金被“套牢” ，万般无奈下，就使出了最后的“招术”――发放 虚假贷款。2002 年 9 月，这家银行以 N 市伟怡纸业有限公司、N 市沙头镇迎宾 馆、N 市资产经营管理有限公司等 12 企业名义，向 N 集团发放虚假贷款 1.95 亿 元。据查， 上述企业中有 4 家企业在工商管理部门批准成立的次日即取得了 贷款，而贷款审批手续在企业成立前就已办好。[小小的技量罪恶的深渊]N 集团的骗贷手法，让资深审计人员都颇长见识。手法之一：提供虚假购销合同，虚构进出口贸易额。2002 年 N 集团以从香 港华森公司购进原材料为由，向南海支行申请新增贷款 4.09 亿元。但根据原 N市外汇管理局提供的进口付汇数据，N 集团 2002 年进口付汇 2705 万美元，折合 人民币只有 2.24 亿元，N 集团从中虚构 1.85 亿元的贸易额。手法之二：勾作当地国土部门联手造假向银行提供虚假抵押物。经审计，N 集团在南海支行抵押的 1725.3 亩土地中， 只有 76 亩具有真实合法手续。1574.3 有 亩是在没有土地使用证的情况下，由当地国土局出具国土证明文件，并由当地房 地产管理局负责办理了房地产他项权证；另有 73 亩虽有土地使用证，但土地地 址与房屋坐落地址不符，而当地房地产管理局却张冠李戴办理了房地产他项权 证，并擅自将土地面积虚增至 145.7 亩。N 集团在各家金融机构的贷款，表面上 看都有抵押， 但绝大部分是虚假的， 一座房产， 经当地房地产管理局 “合法批准” ， 可以出具多个房地产他项权证。手法之三：抵押物严重高估。N 集团在南海支行的土地抵押物价值普遍高估 8 倍左右。例如 2000 年 N 集团向原 N 市土地资源开发总公司沙头分公司购入位 于沙头镇中线公路的土地 587.48 亩，转让单价每亩 12.65 万元，总价 4901.62 万 元。而原 N 市正平房地产评估所出具的评估报告，土地评估单价高达每亩 109 万元，是购入价的 8.66 倍。审计还发现，N 集团财务管理相当混乱：账证不全，部分关联企业甚至未设 任何账簿。集团从银行获取的大量资金到底用到了哪里？从银行获取的资料显 N 示，N 公司贷款大部分用于项目投资，如国内的中密度纤维板厂、胶合板厂、汽 轮发电厂、 自用码头、 原木和装饰板材交易市场等五个项目， 投资总额 9.8 亿元， 收购某上市公司股份 3.5 亿元，海外投资 1 亿多美元。但实事上，这些只是 N 公 司向银行申请贷款时冠冕堂皇的理由。以收购某上市公司为名义获取的 3.5 亿元 贷款， 就有 3 亿元被挪作他用。所谓 1.02 亿美元的海外投资， “马来西亚 2500 如 平方公里和新西兰 1． 亿立方米原始森林采伐权， 5 ” “运输船 4 艘， 每只吨位 8000 吨”等，存在非常大的虚假成分，在新西兰投资未见任何合同和付款资料，马来 西亚价值 380 万美元的森林采伐权已到期失效， 价值 595 万美元的飞机和设备并 非属于 N 集团所有。提到 N 集团贷款资金的真正去向， 必须提及这家公司的组织架构。集团” “N 其实并不是一个法律意义上的主体，它是对王某成立的一系列关联企业的统称， 其巨额银行贷款， 除依托华光公司之外，更多的是通过一系列新成立的关联公司来实现的。对于银行， “N 集团”指的是其中三个贷款主体：N 集团装饰板材有 限公司、南海粤华装饰板材厂、N 市华泰木业有限公司。N 集团内部的多家关联 企业，主要目的实际是为了贷款和“洗钱” 。一方面，通过虚假关联交易任意虚 构现金流、 虚构销售收入， 达到随意编造财务报表以骗取贷款的目的。另一方面， 通过多家关联企业在各家金融机构开设账户大量提现和公款私存， 为将贷款资金 非法转移境外提供便利。据审计抽查， 2001 年以来 N 集团从南海支行取得的 10.27 亿元人民币、2500 万美元新增贷款资金中，转入个人储蓄账户或提取现金的资 金达 8.23 亿元，其中直接转入王某个人名下的有 1449 万元，部分资金通过地下 钱庄流向境外。[案例评述](一)风险评判 近些年来， 集团客户成为各家商业银行竞相争夺的贷款对象。商业银行将市 场份额高、结算量大的集团企业视为优质客户，认为这些客户授信风险小，管理 成本相对较低，资产损失后承担的责任也小，而忽视对其经营风险、财务风险、 系统风险和法律风险的分析和把握，盲目增加授信额度和扩大授信范围。再加上 国有商业银行信贷营销机制落后，挖掘和开发中小客户的激励制度不健全，导致 国有商业银行向集团客户的集中授信、过度授信，形成风险隐患。本案就是一起 集团客户使用多种手段骗取银行大额贷款，导致银行巨大损失的案例。细究这起 集团客户大额骗贷案的缘由，我们不难发现这其中既有 N 公司公司本身的信用、 道德因素又有贷款行在集团客户大额贷款风险管理和控制机制上的缺失等因素。本案涉及到的风险点主要有以下几个一是本案中的银行贷款存在过度授信，风险过于集中的问题。根据 2003 年 10 月银监会布的《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》的规定，商业银 行超过风险承受能力是指一家商业银行对单一集团客户授信总额超过商业银行 资本余额 15％以上，或商业银行视为超过其风险承受能力的其他情况。本案中 贷款行之一的 A 行南海分行就向华光公司贷款 19.29 亿元， 占该行总贷款余额的 15.26％。显然，A 行南海支行向华光公司的贷款超过了其风险承受能力，风险 过于集中。同时， 《指引》还规定商业银行对集团客户内务个授信对象核定最高授信额度时， 在充分考虑各个授信对象自身的信用状况、经营状况和财务状况的 同时，还应充分考虑集团客户的整体信用状况、经营状况和财务状况。最高授信 额度应根据集团客户的经营和财务状况变化及时做出调整。本案中的 A 行南海 支行不仅没有仔细调查华光公司的信用状况、经营和财务状况，更没有依据自身 的情况合理地制定授信额度，最终致使 A 行南海支行深陷泥潭，无法收回巨额 贷款。二是本案中存在着虚假抵押的风险。如华光公司的抵押房地产缺乏合法的手 续、抵押房地产虚假、抵押物价值高估等等。对此，依据们旨引》 ，商业银行在 给集团客户授信时，应进行充分的资信尽职调查，要对授信对象提供的资料，对 重点内容或存在疑问的内容进行实地核查，并在授信调查报告中反映出来。调查 人员并应对调查报告的真实性负责。三是本案中存在道德信用缺失的风险。本案中的华光公司实际上是“王某的 家族合资公司” 。此外， 集团”其实并不是一个法律意义上的主体，它是对王 “N 某成立的一系列关联企业的统称。而其巨额银行贷款，除依托华光公司之外，更 多的是通过一系列新成立的关联公司来实现的。不但如此， 王某还利用多种手段， 串通各种社会关系向银行骗取大额贷款。如“华光”以 40 亿元巨资越洋收购马 来西亚一处山林， 其实是个 “骗局” 它的实际成交价格仅为 2100 万美元广华光” ， 收购的山林面积仅为 6.4 万公顷，而非“华光”号称的 10 万公顷。从贷款行方面看，面对同样一笔贷款业务，A 行南海支行与 B 行南海支行 所做的决定截然不同。这并非是两行信贷人员的业务素质差异而导致的是，因为 银行内部人员的道德素质差异所致。行南海支行不是没有看到华光公司的虚假 A 问题，而是内部人员的道德出现了问题。(二)教训与防范措施 在管理和控制集团客户大额贷款风险方面，本案给商业银行带来的启 示是一是商业银行在给集团客户授信前，应查询集团客户的贷款卡信息、负债信 息、大事记、关联方信息、对外对内担保信息和诉讼情况等，防止对集团客户过 度授信。当一个集团客户授信需求超过一家银行风险的承受能力时，商业银行应 考虑采取组织银团贷款、联合贷款和贷款转让等措施分散风险。二是商业银行在给集团客户授信时， 应当注意防范集团客户内部关联方之间 互相担保及虚假抵押的风险。对于集团客户内部直接控股或间接控股关联方之间 互相担保，商业银行应严格审核其资信情况，并严格控制。三是商业银行应加强对集团客户授信后的风险管理， 定期或不定期开展针对 整个集团客户的联合调查， 掌握其整体经营和财务变化情况，并把重大变化的情 况登录到信贷管理信息系统中。结合本案出现的风险用启示，商业银行在针对此类贷款的贷前、贷中、贷后 阶段应采取如下的防范措施一是要建立落实有效的贷款信息打假机制。当前有些集团关联企业骗贷得逞 的手法无非是假新闻造势、假注资充“肥胖”以及假财务报表“做秀” 。此外， 有的集团关联企业还采用“空物抵押”“低值高估”“关联企业相互连环担保” 、 、 等骗贷手法。有鉴于此，建立落实有效的贷款信息打假机制势在必行。二是要建立落实有效的贷款核查责任机制。王某的“瞒天过海”术骗过了 A 行南海支行，却没有骗过 B 行南海分行。2001 年王某以其集团关联企业粤华厂 名义向 B 行提出贷款要求，抵押物是进口木材原料和成品板材及 3 亿元的定期 存款，此项申请得到了 B 总行的批准，核准授信度为 5 亿元。按理说上级行已 批准的贷款，作为承办行的 B 行南海分行就可以放心的放款了，然而，该行信 贷员在办理贷款手续审查时却没有“大意” ，发现了此笔贷款“承贷主体与经营 主体不一致、 材料申报企业注册资本与营业执照注册资本不一致、 企业抵押不实” 三大问题，并立即否决了该贷款的办理，使该行避免了一笔巨额贷款损失风险。所以， 当前基层行对集团关联企业贷款的核查， 务必要坚持 “贷款制度高于一切’ ’ 的经营理念，即使是上级行审批了的贷款，也必须按制度逐环节严格审查，发现 问题立即纠正，绝不能“一批放之”和“一贷了之” 。三是要建立落实有效的贷款运作监督机制。俗话说“家贼难防” ，从该案暴 露出的情况看，很大程度上与银行出了“内鬼”有关，如时任 A 行南海支行行 长的李某就是其中的主要参与者之一。这个事实表明，当前防范集团关联企业贷 款风险，除通过加强贷款监督，防止贷款客户将贷款挪用、转移外，防止信贷人 员出现权力期酬化、 警惕关键部位的一些关键人员发生道德风险也是一项重要措 施。对此，我们应该做到：一是要防止内部人员帮客户进行贷款条件“包装” ，使银行贷款制度“关口”被突破；二是要严防内部人员对外秘密提供有关客户贷 款管理信息， 使客户脱离有效贷款使用监督；三是要防内部人员贷后管理工作不 到位，使银行集团贷款处于不设防状态而形成贷款风险。[相关知识点](一)集团客户的界定 根据《指引》的规定，集团客户是指具有以下特征的商业银行的企事业法人 授信对象①在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他 企事业法人控制的；②共同被第三方企事业法人所控制的；③主要投资者个人、 关键管理人员或与其关系密切的家庭成员(包括三代以内直系亲属关系和二代以 内旁系亲属关系)共同直接控制或间接控制的；④存在其他关联关系，可能不按 公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。商业银行可根据上述四个特征结合本行授信业务风险管理的实际需要确定单一 集团客户的范围。下面是其他几种主要的制度中对集团客户企业的认定范围。《企业会计制度――关联方关系及其交易》对关联企业的认定为：①直接或 间接地控制其他企业或受其他企业控制， 以及同受某一企业控制的两个或多个企 业(例如：母公司，子公司，受同一母公司控制的子公司之间)；②合营企业(按合 同规定经济由投资双方或若干方共同控制的企业)；③联营企业(投资者对其 具有重大影响，但不是投资者的子公司或合营企业的企业)；④主要投资者个人 (直接或间接地控制一个企业 10％或以上表决权资本的个人投资者)， 关键管理人 员(有权力并负责进行指挥和控制企业活动的人员)或与其关系密切的家庭 成员／在处理与企业舶交易时有可能影响某人或受其影响的家庭成员)；⑤受主 要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。《关联企业间业务往来管理规程(试行)》对关联企业的认定为：①相互 间直接或间接持有其中一方的股份总和达到 25％或以上的；②直接或间接同为 第三者所拥有或控制股份达到 25％或以上的；③企业与另一企业之间借贷资金 占企业自有资金 50％或以上， 或企业借贷资金总额的 20％是由另一企业担保的； ④企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业所委派的；⑤企业的生产经营活动必须由另一企业提供的特许权利(包括工业产 权、专有技术等)才能正常进行的；⑥企业生产经营购进原材料、零配件等(包括 价格及交易条件等)是由另一企业所控制或供应的；⑦企业生产的产品或商品的 销售(包括价格及交易条件等)是由另一企业所控制的；⑧对企业生产经营、交易 具有实际控制的其他利益上相关联的关系，包括家族、亲属关系等。从上述对比可以看出，不同的制度对集团企业的认定是不一样的。虽然《指 引》 相比商业银行对集团客户有了更广泛的界定，但是除税务部门有较详细的量 化指标外，其余标准主要还是以定性为主，可操作性不强。(二)集团客户大额贷款存在的风险 在过去的一段时间里， 央行曾要求各级人民银行以纠正和打击逃废银行债务 为重点，继续整顿和规范金融市场秩序。之后，各级人民银行、各家商业银行都 在喊打逃废债行为，也确实解决了不少历史遗留问题。然而，近期暴露出来的企 业集团在额贷款给银行带来的呆、坏账却有增无减，即使银行系统联合司法机关 加大力度严惩， 也难以挽回已经挥霍一空的真金白银。监管机构已经意识到出了 问题再堵，不如事先疏通，扫清贷款过程中可能布下的雷区。现今银行向企业集团贷款的风险可以归结为五大雷区：其一，商业银行与企 业集团之间信息不对称。在现行的经济秩序和信贷制度下，商业银行常常凭借对 规模化经营及上市公司的信任来发放贷款，真正掌握企业真实财务状况的不多。其二，关联企业内部相互担保。央行在一些调查中发现，某些企业集团的成立， 纯粹是为了便于互保。其三，银行间恶性竞争。随着各类融资渠道的拓宽，企业 对银行贷款的信用需求总量相对缩小，银行间的竞争日益激烈。同时，传统的存 贷款量完成指标，仍然是考核各级商业银行工作绩效的重要参数。于是，能显著 增加“产量’ ’并相对有安全感的企业集团客户，便成为各家银行争夺的对象。竞争激烈， 往往使银行对企业的资信状况疏于把关。其四， 社会信用缺失。当年， 深圳泰明的彭氏兄弟为骗开信用证，制造出 27 家空壳公司，这些公司既无办公 地点，又无管理人员，多数由彭氏兄弟手下的一帮人挂名负责。空壳公司非但不 开展经营， 还伪造有关财务报表， 骗取银行信任。其五， 企业集团内部资金串用。由于不少企业的财务管理还是多分散少集中，在资金规划上欠缺全盘考虑。一家 子公司出现偿贷困难往往便“拆东墙补西墙” ，长此以往，问题变得更加复杂难解。[前沿问题探究] [对集团客户大额贷款信用风险控制措施的思考]近年来，蓝田、银广夏、深圳彭海怀兄弟等企业集团贷款相继问题出现，充 分暴露了商业银行在集团客户授信业务方面存在的信用风险， 并引起了广泛的关 注。客观上， 集团客户内部关联交易的复杂性和隐蔽性造成银企信息的严重不对 称，银行事前很难掌握和监控关联交易的具体信息。同时，商业银行对于企业集 团这一特殊客户群体的性质和地位难以界定，缺乏把握，针对其风险的信贷管理 尚未形成一套系统的制度和操作规范。正确对待企业集团的信用风险，并采取相 应的防范措施，不仅具有必要性。也有紧迫性。1．集团客户大额贷款风险管理中存在的问题 (1)信贷向集团客户集中，形成风险集中。监管中发现，商业银行的贷款呈 现“双重集中”的特征。所谓“双重集中”是指一家商业银行贷款集中某一集团 客户和多家商业银行集中贷款于该家集团客户并存的现象。某国有银行支行 2003 年新发放贷款投向交通行业 10.95 亿元，占上新发放额的 47.07％，而投向交通行业的贷款额中，将近 50％投向了某一大型集团客户。信 贷集中投向大企业集团将使银行信贷投入过分依赖于少数优良客户， 业务经营易 受企业的左右。双重集中一般与银行间恶性竞争有直接的联系。银行的营销方式逐渐向争取 大的贷款客户方面转变。资金的软约束有可能诱使贷款企业从事投资风险高的项 目和行业，使银行信贷资金的违约风险加大。与此同时，集团各成员企业利用银 企之间、各家银行之间信息不对称，沟通不及时，在不同地区、不同银行多头开 户，多渠道融资，使得单个的银行很难从总体上把握企业的真实负债，难以控制 信用投放总量， 重复授信、 多头授信现象比较普遍， 这也构成了信贷风险的集中。(2)信贷信息管理系统不力。目前，各家商业银行的信贷信息管理系统无法 对集团客户的识别、 贷后管理和监控提供信息支持，银行未能建立起有效的对集 团客户的信息管理和预警机制。为了解决这个问题，各家商业银行对现行的信贷 信息管理系统进行了升级和完善，但效果尚不理想。(3)缺乏分行层面的对集团客户授信限额的管理规定。国际上对单一客户或 集团客户授信额度一般都有数量规定， 如巴塞尔委员会规定该限额不超过银行资 本的 25％；世界银行建议对此类客户的无抵押贷款不超过银行资本的 15％。我 国《中华人民共和国商业银行法》规定，对同一借款 A 的贷款余额与商业银行 资本余额的比率不得超过 10％。但在我国商业银行现行体制下，分行是非法人 银行，无独立资本金，对单一客户授信限额如何规定或者说如何管理，尚有待研 究制定。另外，对集团客户授信业务风险管理尚不完善，据调查，商业银行的管 理办法大多未将集团客户的对外担保纳入授信范围之内。2．改进集团客户大额贷款信用风险管理的监管建议 (1)加强对集团整体信息的调查分析，建立有效的识别集团关联企业的方法。集团企业由于其结构关系复杂， 外部人员很难完全掌握其关联关系，企业之间在 资金、 财务和人事方面通常有着千丝万缕的关系，对企业的真实情况难以做出准 确的判断，银企间信息不对称。这种情况下，在贷前调查阶段加强对集团整体信 息的调查分析， 建立有效的识别集团关联企业的方法是很必要的，应把组织结构 及财务管理模式、资本构成、注册资本到位情况、合并报表范围及合并内容作为 贷前调查重点。建立集团企业结构网络图，动态把握关联企业的基本网络架构及变动情况。摸清集团客户的管理体制、组织结构、治理结构，及时掌握客户、重大关联方的 主要业务往来，建立关联企业结构网络图，理顺集团成员之间的法律关系。(2)有效落实担保措施，建立针对集团关联企业相互担保贷款的风险控制机 制。根据《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》的要求，商业银行在给集 团客户授信时， 对子集团客户内部直接控股或间接控股关联方之间互相担保，商 业银行应严格审核其资信情况， 并严格控制。目前， 集团客户一般信用需求量大， 很难提供足够的资产抵押， 动产质押不易监控和操作，又无法找到有代偿能力的 保证人。在这种情况下，集团公司为股东担保、集团成员企业之间互保、连环担 保现象十分普遍。这种形式的担保存在很多问题， 集团客户如何落实好担保条件， 也是当前集团客户授信管。在实际操作中， 应尽量避免由关联企业提供连环保证担保，坚持以集团客户 核心资产设置抵押， 对集团母公司与子公司之间提供抵押担保的，要审查抵押物的权属， 抵押人必须是对抵押物依法享有所有权或处分权的企业，对于集团公司 以自己的名义将子公司的财产进行抵押酌，应坚决拒绝。(3)规范借款合同，设立相关约束条款。以合同的形式来约束双方的行为， 以法肇手段来防范和控宥／集团企业的信用风险是商业银行信贷管理的一项重 要内容。商业银行应通过在借款合同中设置预防性条款如信息披露条款、消极保 证条款、 关联交易限制条款、 利润分配条款交叉违约条款等对关联企业的行为进 行约束， 对集团企业的贷款以合同形式进行法律控制。在合同中要明确约束借款 人须及时、准确、完整地向债权银行披露经营及财务信息，重大事项，包括关联 方关系、 关联方交易及对外提供的担保等相关信息；贷款人在偿还贷款之前不得 以其财产向其他债权人提供保证、不得在其财产或收入上设定任何抵押权、质押 权、留质权或其他任何担保物权，除非经债权银行同意；借款人与其关联企业之 间的重大关联交易影响到银行债权安全的以及借款人各利益方的利润分配须取 得银行同意等等。若贷款人未按合同履行条款即构成违约，债权银行有权宣布合 同提前到期或解除合同， 并追究贷款人的违约责任。同时合同还应约定集团企业 中任一成员企业对债权人的违约， 均应视为关联企业所有成员企业对债权银行的 违约，债权银行有权要求所有成员企业偿还贷款。(4)加强贷后管理，并保证一定的检查频率。一是要重点监控借款人的关联 交易构成， 注意剔除因关联交易引起的非正常利润因素，严格监控关联交易中有 关资产(资金)的无偿或低价转移行为，尽可能通过设立限制，性条款来约束对银 行授信不利的非正常关联交易。二是要防止信贷资金在集团内不同法人之间的随 意流动， 防止以子公司名义多头套取银行贷款而由集团公司长期占用。对于随意 改变贷款用途、用贷款进行股本权益性投资、将短期借款用于长期投资的，商业 银行应根据情况及时调整信用额度或追究其违约责任，不能一味姑息迁就。三是 密切关注企业集团的法人治理结构和核心管理层的个人素质。企业集团法定代表 人或经理人的个人素质对企业的经营和发展是至关重要的因素， 应客观地评价其 品行和能力，不能被其头顶的“光环”所迷惑，而且在与集团客户贷款关系存续 期间应对其予以不间断地关注。(5)建立健全信贷管理信息系统，为企业集团贷款的监控提供有效的信息支 持。由于集团客户内部企业之间的特殊关系，集团客户内部关联方之间有可能不按公允价格进行关联交易、转移资产或利润。因此，商业银行对集团客户授信， 不仅要掌握授信对象的有关信息，而且要掌握整个集团客户有关关联方的信息。集团客户有多个关联方， 有的是跨地区甚至是跨国经营，商业银行各分支机构在 给集团客户授信时， 一方面很难判断集团客户经营与财务信息的真实性；另一方 面很难全面掌握集团客户整体的授信情况及相互之间的担保关系。商业银行给集 团客户贷款后， 贷后管理也有很大的困难。因此商业银行要在全系统建立健全信 贷管理信息系统， 并建立与之相适应的运行机制，加强集团客户有关信息的收集 和传递，同时加强商业银行之间的合作和商业银行与社会咨询机构之间的合作 等，为企业集团贷款的监控提供有效的信息支持。信贷管理信息系统应能够识别同一企业集团下的所有企业， 能够使银行各个 机构共享企业集团的信息， 以支持银行全系统的风险预警，它应该包括以下几个 方面：一是企业集团真实、完整的信息资料，包括企业集团的公司构架、股权结 构、所辖企业、关联企业及其财务状况、担保情况；二是在给企业集团贷款前， 应查询人民银行信贷咨询系统， 防止对企业集团过度贷款；三是做好企业集团的 信息收集与整理工作， 贷款的变化和企业重大事项必须及时反馈到人民银行信贷 咨询系统和本行信贷管理系统； 四是对单个企业集团的贷款总额，根据其经营能 力和财务状况，设置预警线和报警机制；五是上下联动，信息共享，完善对企业 集团的贷款主办行制度， 防止企业集团多头套取银行贷款的行为，杜绝发放交叉 贷款。(6)银行监管部门应加强对企业集团贷款的监管。中国银监会就商业银行对 集团客户授信业务风险的管理提出指导性要求， 并为各商业银行提供必要的信息 服务是有效控制集团客户授信风险的重要保障。中国银监会应加强对商业银行集 团客户授信行为的监管和加强对集团客户授信的信息服务。同时，中国银监会应 加强对商业银行集团企业授信业务的制度建设和信贷信息系统建设的监督检查。在德国、 比利时和保加利亚等国家的集团客户授信业务管理中，银行监管机构建 立了严格的监管制度和信贷咨询系统， 对控制集团客户授信业务风险发挥了积极 作用。监管部门应根据商业银行上报的信息定期向商业银行通报企业集团的贷款 情况， 对同一个企业集团， 或两家以上的贷款人向银行监管部门报告贷款情况预警时，人民银行信贷咨询系统可向所有对该集团有贷款的贷款人发出预警通报。通过向各银行反馈企业集团在各家银行贷款的汇总数据和各行发出的预警信号， 控制单个企业集团在银行系统过度借贷。此外，银行监管部门应通过现场检查和 非现场监管评估商业银行对企业集团贷款管理制度的建设水平和信贷信息系统 的控制能力，及时提出监管意见。此外， 商业银行还需提高授信人员的综合素质，这样才能更好地执行尽职审 查的原则和控制集团客户授信风险。这就要求商业银行深化内部人力资源改革， 建立健全激励机制， 选派综合素质高的员工到集团客户授信一线，对集团客户授 信实行客户经理制和监管员制度。3．实践中集团客户大额贷款风险控制的措施 集团客户整体授信管理是控制集团客户大额贷款风险的一项重要措施。商业 银行传统的授信方式是个别授信， 即商业银行一个分支机构对当地的独立的借款 人给予的授信。个别授信一般适合单一客户的授信风险管理，因为单一客户在经 营中与其他经营者之间不存在以资产为纽带的关联关系。整体授信是近几年一些中资商业银行推出的一种新的适合集团客户 的授信方式，即商业银行按规定程序对集团客户实行整体授信的审批。具体措施为上级行在核定授信额度时， 除了进行与单一企业相同的授信审查之外，还应增加 审查关联企业中的所有企业，包括控制企业、从属企业的所有经营情况、财务情 况并作综合分析。要着重分析其内部关联交易的情况，剔除重复、高估的因素， 合理确定关联企业的整体最高授信额度，避免过度融资。同时还应核定关联企业 总的信用敞口， 包括关联企业间的关联互保。对关联企业为关联以外的企业担保 则应扣除相应的授信额度，以避免新的关联互保导致信用过度。整体授信不仅对集团客户提供了一个统一的授信平台， 使其可以大幅度地降 低融资的谈判成本， 而且也可以使商业银行在一定程度上控制集团授信业务的风 险。商业银行通过整体授信， 使该集团客户的主要信息在商业银行内部得到高度 的集中， 这样可以揭示集团客户复杂的产权结构，可以分析集团内部各关联企业 的关联交易的成本或利润转移的正常度、 资产重组的资产或负债转移价格的公允 性， 可以判断其或有负债对银行授信保障的影响程度；商业银行通过整体授信可 以遏制因分支机构多头授信、 过度授信和授信额度分配不当引起的授信过度集中的风险； 商业银行通过整体授信可以及时掌握授信风险预警信号；商业银行通过 集团客户经理负责制和整体授信， 使商业银行对该集团客户的主要营销策略得到 了高度的统一， 这样商业银行对该集团客户实施进入、退出策略就有了可靠的保 障。但在实践中，整体授信中有几个问题值得注意一是总行集中审批跨分行(指跨中心分行)合作的集团客户授信业务。对跨分 行合作的集团客户的授信业务， 不管其金额大小，都由集团客户经理直接报送商 业银行总行审批。这不同于单一客户或 “非跨分行” 合作的集团客户的授信程序， 将有利于商业银行避免各中心分行授信风险偏好不同， 而带来的授信条件差异的 弊端；将有利于商业银行防止授信额度的不合理分配。同时，还可以减少商业银 行授信审批环节，提高授信审查速度。二是各关联企业对整体授信额度的使用原则。整体授信是指商业银行对该集 团客户各成员(独立的法人)，在一定时间内授予的授信总额。这意味着该集团客 户成员(各独立法人)只能按照整体授信中规定的份额、条件使用，而不能在成员 间自主交叉使用。这一使用原则是根据各法人的偿债责任和偿债能力确定的。三是财务报表的使用。在通常情况下，商业银行在做集团授信业务时，会对 该集团客户的合并会计报表做好分析，但容易忽略对借款人――集团各成员(独 立法人)自身会计报表的分析。集团客户的合并会计报表对分析集团整体财务状 况和发展趋势较为有利， 但在判断借款人的借款用途是否正当、还款是否有能力 等问题时， 应该重点分析借款人的自身财务报表。在对集团客户母公司进行授信 时， 尤其要注意对其自身报表的分析，应该注意避免用其合并会计报表或其控股 的上市公司报表来替代， 因为投资收益的现金流量相对于经营性的现金流量要小 得多， 投资分配有时还会受制于一些其他条件，这些因素对于还款能力的判断都 有较大影响。四是采用内部授信方式着力提高整体授信效率。实施整体授信确实对整体营 销起着强有力的支撑作用。整体授信不仅有利于集团客户降低融资的谈判成本， 而且有利于商业银行集团授信业务的风险防范。但任何事物的存在都有其两面 性，整体授信也不例外。由于整体授信涉及的授信对象较多，有时多达几十个借 款人的关联交易多；内部参与的人员多(集团客户经理助理一般都应对自己协助管理的授信对象提出初审意见)，所以送审的时间一般较个别授信的时间长。为 解决这一矛盾， 建议采用内部授信方式来提高整体授信效率，即对现有的集团客 户(特别是关联企业多，关联交易复杂的集团客户)或潜在的优秀的、同业竞争激 烈的集团客户， 在其提出公开授信申请或商业银行主动营销时，就展开内部授信 审查工作。
【贷款风险案例分析】信贷风险评估决策 与案例分析内容简介?风险与信贷风险源的理解 ?信贷项目风险点的识别 ?信贷项目常见风险预兆分析 ?常用风险控制和化解方法探析 ?信贷机构风险总控体系的搭建 ?触发信贷项目风险原因探究全面风险管理的内容? 风险的识别 ? 风险的预警 ? 风险的化解 ? 风险的管理全面风险管理的两个风控层面：“判断”和“手段”一、风险不要发生――要会“判断”是风险发生前的防御