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承租公房的拆迁款如何在家庭成员之间分配 张生贵律师 承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房
承租公房的拆迁款如何在家庭成员之间分配
张生贵律师
承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。
案例一：孙子？女儿？去世职工的单位公房谁继承
杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999年某房产公司搞开发，杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有。
那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢？
律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：&承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。&这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员；三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工；二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房；而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：&购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。&依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，杨某都无权以自己的名义购买该房，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。
案例二：公房款是不是遗产？法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承。
众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢？近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。
邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。２００４年９月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋费１3.８７万元。国庆节期间鲁某用１3.２万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。１２月初，邢某病故。由于对安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱&购买&房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。
邢某的儿子鲁某在法庭上解释说，他母亲生前多次向兄弟姐妹们表示，鲁家只有他这一个儿子，她再买房子就要买到儿子家的附近，买了房子也直接&落&在儿子名下，省得百年之后再过户又花钱又麻烦。所以，母亲才将住房手续全部交给他，让他全权处理拆迁及购房等事情。为了使母亲能够住上冬季供暖的房屋，他领到拆迁安置补偿款后，就迅速置换了一套公产楼房，并按母亲的意愿由他来承租，目的就是让老人家生活得舒适、温暖。只可惜母亲病故，未能住上所买的房屋。鲁某据此辩称，母亲在生前就已经处置了房屋安置补偿款，所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公房，产权不属于个人，那么基于而产生的房屋使用权自然不能列入遗产，由公房拆迁而产生的货币补偿金也不应列为遗产。为此，鲁某要求法院查明事实，尊重老人的真实意思，驳回三姐妹的诉讼请求。
法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费１3.８７万元，应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各3.２５万元。
案例三：北京薛氏家族因父母承租的公房被拆迁后，引发拆迁款分配争议。
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军队公寓房分配标准---有最新的规定吗？
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在原来的单位买了经济适用房，现在工作调动到另一个城市。) [$ y9 G. [7 L, Z4 @4 O3 R8 c
原来买的经济适用房在几年前就已经交钱，也已经装修，所以要退的话也非常麻烦，损失也很大，而且，以后退休了，还是有些想回到原来的城市。
现在，军队公寓房管理规定是什么样的呢？ 在不退以前的经济适用房的前提下，在现在的城市现在的单位，能有资格分到公寓房吗？
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看单位。。。。
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到现在没看到分房的影子
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分房就别想了吧！
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有些单位搞集资有好几套，随便卖卖房就有好几百万了。
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目前清房力度很大，原单位的房子不退，基本不可能再分到公寓房，否则就是违规
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目前清房力度很大，原单位的房子不退，基本不可能再分到公寓房，否则就是违规
如果是不符合规定的，根本就不会再和他们扯皮。
我们无意超越政策。! D5 Y2 x& D4 N0 z: v7 m9 ^6 T9 d
公寓房管理规定：如果在驻地买了房改房的，就不再分公寓房。....注意是在“驻地&,如果两个城市相隔了十万八千里，总不能说是“驻地”吧？
违规住房的清理规定：如果经批准在异地买了房改房，现有的公寓房允许保留，离职腾退。
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在现有的规定中，都没有看到：必须退回“经批准的唯一的经济适用房”之类的规定。6 }. g7 a& c5 I2 n) v, A/ F
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其他的，还有相关的一些规定，总体意思同上。
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所以说，异地的原单位的经济经适用房，违规吗？
在现在的单位分公寓房，离职后腾退，不合规吗？
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如果这些算违规的，那么应该出一条这样的规定，所有在职干部都不允许购买经济适用房，只能退休后买。
因为，理论上来说，任何在职的都有工作调动的可能。
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如果因为工作调动，购买的经济适用房必须要退的话，经济损失由谁承担？当初谁批准的？既然是官方批准的，有什么理由要求退回？官方文件是一纸废言吗？
如果工作调动了，因为外地有经济适用房，就不给分公寓房的话，那么是不是每天“飞的”来回？机票谁出？每天在天上时间5小时，机场来回侯机时间4小时，9小时，还需要再上班吗？
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所以说，规定是合理的，不合规的是那些执行规定的人的专业素养。
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自己有房子一般就不给分了。。。。。。。。。。
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自己有房子一般就不给分了。。。。。。。。。。1 P* W6 t' H4 T& \
从一般人的角度，会有这样的想法，可以理解。
在没有看到正式的文件前，我也忐忑，即使ZHYFB的人很肯定地告诉我，这种情况允许分公寓房，但要求离职后腾退。
在充分阅读了相关的文件后，只要有基本的语文水平和正常的逻辑思维，肯定可以确认，这种情况允许分公寓房，离职腾退。, k! O4 G! [+ s7 D( M2 V# f, R
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制定政策的人，还是站的高度要高一点，想问题也更全面点。+ G2 ~% x% {" C- f
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针对这次清房，四总部、军委纪委发出通知要求，明确提出四条意见：一是进一步推动离退休干部违规住房清理工作；二是多处占房按商品房最高价计收房租直接从工资中扣除；三是违规购买的房改房由售房单位无条件原价收回；四是拒不退交的个人暂停各种服务保障中止福利发放。一些单位不知出于什么动机误读这次清房工作的精神，凡涉清房问题不问青红皂白搞一刀切，肆意扩大清房范围，将一些不符合条件情况纳入其中，以这次清房为例，《关于住房清理有关具体问题的处理意见》房清字[2009]5号文件第8条规定：转业复员及其他地方人员已购买了房改房、商品房或承租了其他住房，住用的军队公寓房必须腾退。这条规定赫然将转业复转人员在地方购买商品房的行为一并纳入清理对象，这个是严重的侵权行为，将成本或福利性质的房改房与商品房直接并列划等号，浑淆了公权力和私权力的界限，粗暴剥夺公民的权力和自由，是一种彻头彻尾的错误行为，这不能不说是谷俊山在总后营房部时的一大“创举”。/ X+ \&&e* b- k' v. n7 W/ s6 s
由此联想到当年受王明左倾思想影响，进行的肃反扩大化带来的恶果，说明一些领导人政治上还不成熟，在处理复杂政治问题方面还缺乏经验，政策观念不强，凭感情用事，把复杂问题简单化。这里说一下，这个文件是谷俊山时任总后营房部部长时以军队住房专项治理工作领导小组的名义下发全军的，这个小组连起码的军队编制都没有，出台的意见能被下级单位执行，真是怪事！如果不从实际出发，严格执行政策，不问青红皂白扩大清房范围和采取种种敌对措施，其直接后果是产生甚至激化与没有违规住户之间的矛盾，在军队内部也会产生不稳定因素，影响和扰乱军心。
柴青海律师! z. X0 A; g& k) F
就近期军队清房问题的热度升级问题，前些天做了一些梳理，《军队清房问题的症结何在？》文章发在博客、微博、微信等网络媒体上，有不少媒体链接进行了转载，微信公号的阅读量也超过了2000（仍在增加），转发过百，互动、打电话的也纷纷表示关注，更有一些军转打电话咨询就此涉及的法律问题，现再梳理一下与此有关的情况，在此作一下分析。; v9 h# A& h. f( M" z
一、政策把握失当，定性不准、随意曲解是这次清房工作中最大的失策% a2 S, f: `+ R3 r2 |& A& b
清房问题由来以久，究其真正原因是长期以来没有落实政策、制度保障，这个责任即在军方，也在地方（政府等部门），但也有一些责任应该由单位党委、分管部门的主要领导承担，在追逐利益的时代潮中，纵容私欲滋生漫延，置民情国法党纪于不顾，运用职务权力之便，采取暗箱操作等手法，谋一己之私或团伙、“集团”之私。这次清房四总部的文件写的清清楚楚、明明白白，将以下情况做为工作的重点：进一步推动离退休干部违规住房清理工作、多处占房按商品房最高价计收房租直接从工资中扣除、违规购买的房改房由售房单位无条件原价收回、拒不退交的个人暂停各种服务保障中止福利发放。可以说，清房工作的重点是离退休干部超标多占的问题、违规购买房改房的问题。这是个老问题，也是个新情况，超标多占是老问题，违规购买房改房是新情况（不少单位在全军住房体制改革中将公房改变性质，实行房改房买卖，这个是可以取得产权证的，但这个买卖的机会和份额被这些离退休干部把持，有不少将此购买房改房和经济适用房的让与其子女户下），严格讲这份福利是不能够转移的，这也是违法的（部队用了个词叫违规），所以说这也是这次清房问题的重点。清房问题从上而下从权贵开刀，类似于顶层设计，上面血脉打通了，往下推自然就有力度了。但往下，一些单位会误读这次清房工作的精神（不排除有意识），不从单位的实际出发，而是从自身需要出发，凡涉清房问题搞一刀切，肆意扩大清房范围，将一些不符合条件情况纳入其中，以这次清房为例，《关于住房清理有关具体问题的处理意见》房清字[2009]5号文件第8条规定：转业复员及其他地方人员已购买了房改房、商品房或承租了其他住房，住用的军队公寓房必须腾退。这条规定将转业复员人员购买商品房纳入清房的范围，可谓是一大“创举”（违法侵权及其无效性理论分析在上一篇文章已述）。这里说一下，该文件是谷俊山时任总后营房部时以军队住房专项治理工作领导小组的名义下发全军的，这个小组连起码的军队编制都没有，出台的意见能被下级单位执行，真是怪事！而这条却恰恰成为这次清房工作的利器，许多单位的这类情况的转业复员人员纷纷躺着“中枪”，上周南方报系一篇报道对此多有提及，此不赘述。
二、选择性失聪与近年的所谓选择性执法有异曲同工之处1 P$ u&&]5 f8 t, T5 K" ^- O/ f
这次清房也不例外，同为转业干部，转业时有一部分已经购买到军产经济适用房（实际上与垫资公寓房没有差别，只是部队内部的叫法而已），有些没有得到仍然居住在公寓房，出于年龄和对子女的生活考虑在地方上贷款购买了（纯）商品房，但这次清房赫然将这部分人群列入其中，显然是不合适的，有失公平，自然招之转业复员的众怒，个中情绪，每一个有此类似经历的人体验和体会更深，加之昔日分配不公、领导干部多占房屋引发的愤懑将会逐渐加剧。
三、清房工作方法简单粗暴加之违法动用兵力的法律风险加剧
为了配合这次清房，总部机关做了积极部属，官方媒体也即时跟进，“刚性制约”、“必须腾退”字眼出现在不同的报道中，在此情况下，部队内部在对文件理解认识程度上天然将采取强制措施做为这次清房工作的手段，想当然以为可以直接动用兵力进行强制性清房。
仔细查阅军队有关清理住房问题的规范性文件（包括通知），并没有出现“强清”两个字，这次四总部的文件中与此有关的文字叙述中是这样规定的：对拒不腾退住房的遗孀和子女，向当事人所在单位通报情况，必要时采取行政或法律手段予以清退。可以看出清退的最后方案是采取行政或法律手段（注：行政手段是对其本部人员适用，对涉地人群则是要通过法律程序进行解决）。5 N6 }, {* ?! `9 B' @- n, Y
军事法规对用兵性质的界定非常严格，军事行为必须限定与军事或国事相关的范围和层面（一般来说，执行任务限于作战、训练、抗灾救险、反恐防暴、维和护航或国家进入紧急状态等军事行为），且有明确的国家或军事授权用兵规模权限归属，军队现在的清房工作涉及的是军地或军内的民事纠纷，动用军力介入违反军事行为法规，已涉嫌滥用职权。性质判断错误，在用兵审批程序上也属于越位，按照相关规定，动用一个连队的兵力用于作战类行为须由军事作战机关下达，目前，各单位在未得到总部机关及以上部门授权的前提下动用兵力介入清房工作，显然属于非法。
四、非法动用兵力强行介入清房可能涉及到以下几类刑事法律问题4 S: P7 Q! E&&n" ?8 Q4 F! q
一、非法侵入住宅（解释略）。第二百四十五条【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
二、故意伤害（解释略）。刑法第二百三十四条【故意伤害罪】故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
三、过失致人死亡（解释略）。刑法第二百三十三条【过失致人死亡罪】过失致人死亡的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。
四、违反职责。刑法第四百二十七条【指使部属违反职责罪】滥用职权，指使部属进行违反职责的活动，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑。
五、正当防卫。刑法第二十条【正当防卫】为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。/ y) W! ?: ^9 p
此外，非法动用兵力还面临军事行政法规方面的法律风险。因涉军事内部规章，此处略。0 l% Y6 h" [6 O' Y8 s5 l
【支持依法清理违规占房，反对违法强制清理合规用房】/ c3 c9 ?" L* _$ I7 W&&`0 W6 S
& && &【题外话，这次清房工作是全军响应习主席依法治军战略的一次全面检验，对今后的军事工作也将起到示范和指引作用，但清房工作涉及改革的深层次问题，直接触动的是既得利益集团（大部为权贵阶层和投机分子）的根本利益，形成的阻力也非常巨大，南方周末《军队大清房：吃到嘴里的肉谁也不想吐出来》说的就是这个意思，不排除政策的制定者和执行者中本身就有既得利益成员，借本次清房之机，混淆是非，颠倒黑白，转移视线，搅动浑水，非法扩大范围，蓄意制造事端，引发一系列群体性事件，在当前环境下，再次触动民意反弹，引发其他社会类问题，以达到迟滞改革，干扰部队正常清房工作正常进行，借机巩固既得利益的图谋。】& p9 z+ M&&@4 f/ G6 r' S&&|2 y
对总后清房政策的解析9 {&&A& c+ a% a2 V7 p
21:30:32 * |- Z# J$ |% L4 R, S
违规住房清理工作应以相关政策为依据，客观、理性地开展。对于政策、法规要吃透精神、领会实质。仅拿出某项政策里的只言片语无限放大，胡乱解读，不考虑上下文的前提条件以及文件的精神实质，势必将清房工作引入歧途。对于政策的理解和把握，我们认为有以下几点非常重要：
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1、《军队转业干部住房保障办法》（国办发〔2000〕62号）是军转干部住房政策中级别最高，效力最大的文件。
根据《中华人民共和国立法法》的规定，国务院发布的文件属于法规，总后勤部发布的文件属于部门规章。两者有冲突时，要以法规为准。很明显，涉及军转干部住房问题，《军队转业干部住房保障办法》级别最高，效力最大。无论总后勤部及其下属部门发布什么清房文件，只要违背《保障办法》的精神，就是无效的。
2、对军转干部政策性住房范围的理解。
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《军队转业干部住房保障办法》和《军队转业干部安置暂行办法》（中发〔2001〕3号）中明确规定，军转干部享受与其转业时军队职务等级相当或同等条件地方人员的各项住房待遇，主要采取“购买经济适用住房、现有住房或租住周转住房，以及修建自有住房等方式”解决。
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后续总部出台相关文件，涉及军转干部的“住房”、“房、”“其他住房”等概念，范围均为此四类政策性住房。总部在出台住房清理类文件时，也明确提出以《军队转业干部住房保障办法》为指导（如后联〔2009〕3号），文件精神和相关概念应保持高度一致。军转干部享受此四类政策性住房后，仍住用原部队公寓住房的应腾退，这才是清理军转干部公寓住房的基本原则。+ h5 \4 U0 k! V/ s5 c
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3、对房清[2009]5号文中所提“商品房”概念的理解5 A' b, i. X) _5 V
很多单位清理转业干部住房，以转业干部自购商品房为由。文件依据是《关于住房清理有关具体问题的处理意见》（房清〔2009〕5号）。该文件第八条规定：“转业复员及其他地方人员已购买了房改房、商品房或承租了其他住房，住用的军队公寓房必须腾退。”但把这里的“商品房”理解为转业干部“自购商品房”是错误的。原因如下：' G) @/ z1 w& M) |! a
一是文件在第四条中明确提出两类概念：“自购商品房”与“商品房”。其中“商品房”指 “由单位统一组织建设或购买的商品房”。按照文件中的解释，后者是享受土地划拨、基础设施建设费减免等优惠政策的商品房，实质就是“经济适用房”。7 G6 [) D9 {- e& q- h
二是如果将第八条中提到的“商品房”指 “自购商品房”，而不是与房改房、廉租房等政策性住房并列的“经济适用房”，那么就可以说房清〔2009〕5号文提出了一种全新的解决军转干部住房保障问题的出路，即靠军转干部自购商品房。这不但明显违背《军转干部住房保障办法》的规定，而且将“自购商品房”与房改房、廉租房等政策性住房同等对待，既不合逻辑也不合情理。房清〔2009〕5号文根本没有资格作出如此重大而又荒唐的理论创新。
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三是如果将第八条“商品房”理解为“自购商品房”，房清〔2009〕5号文将与所有其他住房清理政策文件发生矛盾，变得彻底孤立。它甚至与同一部门相继出台的其他文件相抵触。如《关于搞好在职师以下干部住房情况认定工作有关问题的通知》（房清办[2009]2号）规定：在认定离退休干部、职工、复员转业及其他人员住房情况时，参照对在职干部住房认定的规定执行。这说明在认定违规住房时，军转干部与在职干部采用相同标准。如果军转干部因自购商品房而将公寓住房认定为违规住房，那么势必推理出在职干部拥有自购商品房，其公寓住房也必然认定为违规住房这样荒唐的结论。
所以，房清[2009]5号第八条里的“商品房”指的是“经济适用房”。
部队年所出台住房政策文件，恰好是谷俊山任解放军总后勤部基建营房部部长、全军房改办公室主任期间制定的。其特点是比较粗糙，概念界定不清，留下错误解读的空间。各单位在理解文件时，应结合上下文，充分考虑政策的连贯性，参照更高级别的政策规定解读。
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你这种情况，好像可以给分集体宿舍吧。
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你这种情况，好像可以给分集体宿舍吧。/ x( f3 t8 X3 `4 q8 Y
那我家人爱人孩子呢？...和我一起住集体宿舍？
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请问你分到公寓房了吗？8 t6 z# b6 f&&?6 s- k1 z
我和你情况类似，只是我的经适房是地主政府的，在同一个市的下面一个县也很偏的，我也想知道我能分到不
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现在还分房子吗？& && && && && && &
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调往异地的可以分配公寓房# V+ l: d, x! I7 K5 k* K1 ?: i
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请问你分到公寓房了吗？# _4 I- l1 Y&&p7 ^4 O5 x/ T&&a
我和你情况类似，只是我的经适房是地主政府的，在同一个市的下面一个县也很偏的， ...3 H3 s- g/ c7 U- i0 S
异地的可以。+ y. n/ A( A& p, l% @- Z; `
不知道你这个“同一个市的下面一个县”，算不算异地？
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单位分房正在进行中，已经给我答复，可以参见分房。
我的情况，不是同一个省，两地相距很远，坐飞机都要 几个小时的，所以按照规定是可以分公寓房的，离职腾退。
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我觉得还是公寓房比较好，就像外国的官邸制度就比较好。货币补贴也好。