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时评：中西部房价涨幅明显 一线城市补涨凶猛
　　昨日（1月29日），据统计显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1。根据国家统计局的定义，定基是指以2010年住房价格为100，这也意味着新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。
　　房地产调控迈入2013年，回首望，涨价仍然是主流。　　昨日（1月29日），据统计显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1。根据国家统计局的定义，定基是指以2010年住房价格为100，这也意味着新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。而在这70个城市中，房价出现上涨的有65个，下降的有5个。　　记者发现，在房价下降的城市中，浙江占4席，而温州更以高达17.7%的降幅领跌，也成为国家统计局监测的70个城市中近3年来跌幅超过两位数的城市。　　中西部城市涨幅明显　　2010年4月，国家祭出史上最严厉的房地产调控政策，随后又两次加码，地方也纷纷出台各自区域内的“限购令”等。尽管调控威力无可否定，但仅以数据来看，绝大多数城市房价相比2010年仍处于上涨区间。　　据统计，在年区间内，70个大中城市房价仅上涨4.1%，其中上涨的城市有65个，下降的城市有5个。　　处于上涨前五位的城市分别是：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙和秦皇岛，乌鲁木齐以12.2%位居全国涨幅首位，也是涨幅突破两位数的城市。　　上述报告显示，分地区看，东、中、西部城市新建商品住宅价格比2010年分别上涨2.71%、5.33%、5.29%，中西部城市成为本轮调控过程中房价上涨的主力，尤其是西北、华中地区房价涨幅势头强劲，华中地区整体涨幅6.33%，西北地区整体涨幅8.10%。　　“一些地区价格上涨较快与它们基价较低有关。”专家告诉记者，由于中西部城市购房结构以自住性需求为主，调控政策实施的影响要小于东部沿海城市。此外，东部城市的严格限购也让少量投资投机性需求转向中西部。　　不过，也有部分三线城市如营口、常州等，由于库存达到“天量”，房价也面临较大下行压力。专家分析认为，像房价涨幅较高的秦皇岛，可能由于旅游产业支撑等因素房价还有上涨空间，而某些非热点城市的房价则存在一定风险。虽然部分城市及区域房价涨幅明显，不过总的来看，已脱离暴涨、疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。　　一线城市补涨凶猛　　自去年下半年以来，国家统计局公布的房价指数已经连续7个月上涨，在12月还出现一线城市同比环比均上涨的明显回暖现象。专家认为，房价或许正面临拐点，今年楼市可能在震荡中上行。　　去年12月，我国一、二、三线城市新建商品住宅价格定基均值分别为104.60、104.57、103.67，即新建商品住宅价格比2010年分别上升4.60%、4.57%、3.67%，一、二线城市涨幅基本持平，均高于三线城市。　　专家表示，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，反弹迹象明显。未来楼市政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。　　链家分析师张旭认为，在市场长期回暖趋势下，政策环境没有出现明显收紧，涨价成为主流。大部分购房者预期向好，对于后市看涨情绪较为普遍。　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的“抑需求”政策不会出现根本变化，短期内一、二线城市的“限购”政策很难退出。　　温杭楼市仍处“寒冬”　　在楼市重归红火的强烈预期下，浙江省可能与全国整体趋势不太一致。数据显示，自调控以来，5个房价下降城市除青岛微降0.2%外，浙江占了其余4席，而且降幅均超过青岛，分别是：温州、杭州、宁波、金华。　　温州的房地产可以用 “泡沫破裂”来形容。从房价定基数据来看，2012年12月份温州新建商品住宅价格指数相比2010年下跌17.7%，位居全国跌幅首位。温州楼市近3年来的悲喜，也成为本轮调控目标和效果的一个典型样本。　　专家表示，2009年至2010年温州房价曾一度快速上涨，其中数月房价领涨全国。当调控政策出台之后，温州楼市开始降温，随后转为直线下跌，尤其是投资市场明显萎缩，部分高利贷资金等流进房地产开发领域的资本迅速逃离。这其中既有浙江省调控力度较大、执行从严的原因，也有该省自身经济环境改变的原因。“浙江作为民营经济大省，经济下行压力、融资环境恶化等对楼市的影响较大。”　　2011年，浙江省11个地级市中有8个进行限购，限购城市数量为全国之冠。当年上半年，浙江省房地产行业的税收收入对地方财政的贡献率由2010年的63.7%降至27.9%。2012年下半年，浙江省房价连续数月领跌全国。责编：潘学凤
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号三大都市圈与中西部二线城市房价强弱大PK
& & 近日研究各地二手房价格走势，翻看了一下代表性城市的二手房价格，安居客上的城市挂牌价走势图。不究个案（报价没有链家准），只看总体趋势，有较大参考价值。略加点评吧。
& & 一、京津冀：领跌全国
& & 北京3.17之后，房价下跌。但4月跌幅夸大了，9月反弹也夸大了。总体仍在下跌，只要明白这一点即可。
& & 天津6月开始下跌，持续下跌。
& & 作为环京重灾区，廊坊领跌全国，其中北三县最惨。
& & 二、长三角：绿肥红瘦
& & 上海房价下跌中，跌幅小于北京。
& & 南京连跌三个月，没戏了&&
& & 合肥跌幅大于上海，今年以来持续跌&&
& & 苏州跌势明显，但园区较坚挺。
& & 杭州全市数据有异常，拉出萧山区，能代表大势，持续上涨，当前全国最强！
& & 嘉兴基本见顶了！
& & 三、长三角：高位盘整
& & 深圳今年春季小反弹，8月以来盘整。
& & 广州跌两个月了，见顶！
& & 东莞高位盘整。
& & 四、中西部：顽强上涨
& & 武汉仍在小涨，但势头放缓了。
& & 长沙振荡上涨。
& & 成都涨势仍然明显。
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高房价向中西部转移！最新买房风险名单出炉
来源：第一财经日报 作者：实习记者 姚亚楠 记者 胡易 时间： 16:44
中西部区域的二线城市开始接过房价上涨的接力棒。手握重金的你，知道在哪些城市投资买房风险大、哪些城市能大赚么?
　　中西部区域的二线城市开始接过房价上涨的接力棒。手握重金的你，知道在哪些城市投资买房风险大、哪些城市能大赚么?　　近日，上海易居房地产研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告显示，根据预测，未来一年(2016年下半年~2017年上半年)内呼和浩特、海口、太原、兰州、长春楼市风险最大;南昌、广州、郑州、杭州、宁波的风险最小。　　市场需求：乌鲁木齐最强，大连最弱　　从市场需求方面来看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。　　市场需求排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强;排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高;宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象;贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。而市场需求排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱;排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱;排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。　　(注：依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，报告得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。)　　市场供应：兰州压力最大，石家庄最小　　从综合排名看，兰州、太原、海口在市场供应方面排名最靠前，这表明以上城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。　　而石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。　　(注：通过城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进了行对比研究。得分越高的城市，市场供应压力越大，企业进入风险越大。)　　供求关系：呼和浩特去化压力最大，南京最小　　在市场供求关系方面，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。　　南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。　　(注：主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。)　　房价收入比：深圳、上海、厦门明年中或进入调整　　报告显示，偏离度属于正区间的城市有23个，这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高;处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。　　对于偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，同策咨询研究总监张宏伟认为，从目前情况来看，这些城市房价上涨较快，地王频出，推动房价进一步了上涨，但由于承载了过大的上涨压力，三地楼市未来有调整的趋势，预计2017年年中会进入调整状态。　　而偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，张宏伟判断，未来趋势还是以去库存为主导，价格上涨预期不强烈，整体价格走势相对平稳，不会出现快速上涨的状态。　　(注：依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，报告得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。)　　买房风险：南昌最小，呼和浩特最大　　综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，报告最后得出综合得分，根据该评分，买房风险排名前五位的城市分别为呼和浩特、海口、太原、兰州、长春;风险排名后五位的城市分别是南昌、广州、郑州、杭州、宁波。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一些经济欠发达的城市，楼市的发展潜力也不会太大。比如呼和浩特、兰州等城市本身整个城市的投资也不是很大，而且当地的部分空城现象也比较严重。而类似太原此类市场，一直以来都非投资重点，这也影响了此类城市的房地产投资。　　而对于南昌等城市来说，房屋均价总体偏低，后续成长性也不错，从实际情况看，目前购房者也比较认可此类城市的核心地段的投资。大体上此类投资的风险会比较小，而且从后续情况看，也不排除会出现房价快速上涨的可能。　　同时，严跃进提醒，风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。　　(注：得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。)
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