租房旺季将至西安有区域房租却下降 背后竟有这样的原因|房租|西安|雁塔区_新浪新闻
　　近日有消息称，北上广深等一线城市出现了多年罕见的房租下跌，这可能预示房地产市场的转向。那么在旺季将至的眼下，西安租房市场又出现了什么样的变化呢?　　现象　　二手房买卖反超租房生意　　眼下，又快到毕业离校高峰，正巧碰上西安中小学学区划分出炉，按照惯例，租房市场也将进入“僧多粥少”的旺季，租房者不仅要在距离和房租上做出选择，还得提早下手到热门地段去“抢”房。但是从市场反应看，今年租房市场并没有因此火爆。　　以前合租的室友搬走了，租住在城南美院附近的小张准备换租一套一居室。“去年我在中介打听过，附近新一点的小区就是元。”小张告诉华商报记者，这个价钱能租一套精装修的电梯房，“这两天去问了问，价格和去年变化不大，只是带家具要和房东谈。”　　对于今年租房市场的平淡，海汇房产草场坡店经理赵利伟连用几个“怪事了”来形容。他表示，往年这时候虽然求租者还不着急，但房子也不至于像今年这么难租，“有的出租房源挂出去好些天少人问津，有房东不得不把租价降了10%。”　　在丁白路一家房产中介，记者看到店内挂牌推荐的出租房源有6处，但出售的房源有14处。“租的话基本还是去年价。”这里的工作人员表示，今年主要是二手房售价涨了，像永松路、吉祥路周边的高层现在单价都在8000元左右。　　“今年二手房买卖比租房市场火。”玛雅房屋草场坡店店东李周生说，以他们店为例，往年都是租房业务量更大，可今年买卖量反而占了三分之二，体现在营业额上更明显，“假设单月营收50万，差不多有40万都来自于二手房买卖。”　　也有中介人士将租房市场的平淡归咎于其他原因。省体育场一家中介门店的负责人说：“按说我们这在地铁口，房子都不愁租。可附近的长租公寓一出来，把不少要租房的年轻人都给‘抢’走了。”　　原因　　多方面原因导致租不如售　　“最近隔三差五就有中介打电话来问房子卖不卖。”高新科技六路某小区业主陈先生告诉记者，他的房子是高新一小和一中学区房，房产证早过两年，所以成了周边中介的“重点关注对象”。好奇之下，他也问了问行情，才知道现在小区的挂牌单价涨到快两万了。　　不仅在高新区，华商报记者走访城南雁环中路、城东浐河西路的多处二手楼盘的业主发现，最近几乎都接到了中介电话并被询问是否有卖房意向。巧合的是，这些小区大多有配套学校或签约有上学名额。　　说起今年房子不好租，在红缨路有套老房的王先生也觉得意外。“房虽然旧了点，但以前房客很好找，今年委托中介也只找到短租的。”王先生介绍，最后把墙面重新粉刷、又添了些新家具，“这才租给一个住家。”不过他感觉，租房这事中介也不够上心，“在我这就能挣一个月房租，都忙着联系卖房赚钱去了。”　　李周生介绍，学区房的需求一直都很旺盛，今年市场风向出现变化后，一些房东顺势由租转售，当然这种房子大多房龄比较新，或者满足了“产证满两年”的交易新规。　　独立地产评论人李连源认为，今年租房市场不够热、甚至有些冷可能与四方面原因有关：一是买卖市场火热对租赁者心态形成一定冲击;二是去年年底西安城南、城北有多个城改小区集中交付，今年这些房源装修后陆续进入市场，市面上可供出租的房子多了;三是现在政策性的保障住房不断推出，这些房子成为低收入租房者的又一选择;四是实体经济仍面临转型压力，一些外来务工者选择从城市中离开，租房需求下降。　　不过在西安经纪人协会会长邵涛看来，买卖和租赁市场并不冲突。租赁市场的冷可能是被买卖市场的热衬托出来的。而且租房市场的区域属性强，例如：某一片区的就业机会、房源选择都可能对需求产生影响。　　对比　　雁塔区平均房租在西安最贵　　西安租房市场不温不火，部分房源的房租出现松动下调。实际上，类似现象在一线城市的表现更为明显。有消息称，上海十年来首次出现房租下跌;北京的的租金回报率甚至跌破1.5%;而广州、深圳等地的房祖也在持续下降。一线城市房租下降被总结为“房地产调控加码后，由售转租现象加剧，导致租金有了浮动空间”，有金融界人士更指出：转售为租只是一个表面现象，深层原因在于本轮地产牛市缺乏基本面支撑。　　邵涛指出，房屋租赁被视为房地产市场的风向标之一，一线城市的房租变化可以看做是当地楼市转向信号，不过，这并不能用来评判西安楼市。他说，由于外来人口输入量和市场结构完全不同，西安市场大起大落的可能性很小，租房市场的变化也更多在局部区域体现。　　据中国房地产业协会旗下房价行情平台监测，近一月西安平均租金为23.45元/月/㎡，今年4月为23.67元/月/㎡，环比出现小幅下降。当然，全市各个区域的平均房租也存在一定差距。数据显示，4月份雁塔区的平均房租最贵为26.93元/月/㎡;碑林区和莲湖区紧随其后，分别为24.84元/月/㎡和22.02元/月/㎡;未央区和新城区的平均房租也超过20元/月/㎡，其他区(县)则都在20元/月/㎡以下。　　对这份各区(县)的房租价格，李连源认为，有一定参考性。他表示，高新、城南和曲江等房租较高的区域在行政区划上都属于雁塔区，所以雁塔区的平均房租较高并不奇怪，“未来雁塔区房租价格还将维持在高位，这也符合西安的城市发展特点。”　　展望　　房租涨跌出现分化是必然结果　　“在很多人观念里总觉得房租连年上涨，但实际情况却有出入。”邵涛认为，二手房租金能够更加市场化地体现一个片区的基本情况：包括收入水平、物价水平，甚至就业机会等。假设一个地方的新楼盘突然增加，租房者又没有明显增量，就会出现房子空置、租不出去的情形，这时候房东降价的概率就会增加。　　李连源也表示，房租不会永涨不降。当然在阶段性市场行情的驱使下，一些人的投资逻辑会发生转变。例如：最近半年西安楼市看涨，从长期持有转为短线投资者的比例就增加了，但并不会影响房租基本面。需求决定价值，未来各片区、不同品质的房源租价分化是必然结果，例如：一些名校周围的房源会更容易吸引到租赁者，价格也会比普通房源更坚挺。　　雅狐企划总经理冯奔指出，相比买卖市场，租房市场最大的不同在于个案影响巨大，缺乏统一的价格指标。他说，近期住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中提到对租金和租赁期限的责任界定，强调对承租人的保护;同时还要求各级政府建立住房租金发布制度，如能落实下来那么对规范租房市场会有促进，但决定房租价格的关键因素仍然是供需关系。　　也有业内人士分析，房屋租赁市场与房屋买卖市场最大的区别是，租房是完全的刚需，一般来说能租房肯定是需要居住。可是，买房就不一定了，很多外地人在西安买了房子就离开西安。所以，房租的下降能反映一个区域或城市对房屋需求的真实状况。按道理来说，房价上涨，房租也会上涨，可是西安的房价在今年三四月份出现上涨之后，房租价格不仅不涨，一些区域还出现下降，这就需要引起市场人士和有购房打算，尤其是投资性购房者的注意了。华商记者 李程
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支付宝正式上线租房平台4万亿租房市场迎来信用时代
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原标题：支付宝正式上线租房平台4万亿租房市场迎来信用时代 华夏时报记者 朱丹丹 北京报道 一直以来，
原标题：支付宝正式上线租房平台4万亿租房市场迎来信用时代
华夏时报记者 朱丹丹 北京报道
一直以来，假房源，房东随意上涨租金等顽疾困扰着租房市场。
根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等，都是常见的权益受损问题。
10月10日，记者了解到，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。
据悉，在支付宝首页搜索框搜索“租房”进入信用租房平台，可以看到经过信用评估后的房源，从源头上避免黑中介。同时，租借双方会签订电子合同，一方面避免虚假合同，另一方面，签订电子合同后，房源也会同步自动下线，以防止房源“永远在线”的情况，误导后续用户。
支付宝方面介绍到，预计在今年年底，在支付宝的租房平台上，还会形成租客，房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源，按时交租，诚实守信等行为都有助于信用积累；挂出假房源、恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。
支付宝方面称，住房租赁是个对各方信用依赖都很高的行业，不论是租客、房东、经纪公司、招租平台，守信可以帮助行业良性发展，避免纠纷。对于出租一方来说，信用好可以提高出租率，降低管理成本，对租客来说，选择信用好的房东、经纪公司，可以避免被骗，大幅降低个人资金成本，同时按时履约，有助于个人信用的积累，未来获得更好的服务。
值得注意的是，信用租房看似并不复杂，但实际上需要涉及多维的互联网能力。而在国家正在大力鼓励和培育租房市场的背景下，互联网技术和信用体系的加入，正在重构中国居民的租房体验。
“支付+信用+消费金融的这一整套多维能力，蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。”蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博表示，“电子合同需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”
寓见公寓CEO林小森也指出，“信用租房模式可以破解目前大家深陷高额流量广告费投入的恶性怪圈，帮我们更快速和低成本找到优质租客，大家自然会快速接入争取先发红利，相信这个创新模式会成为行业发展的新趋势。”
王博亦表示，目前已经有近十家公寓类合作伙伴已经在陆续接入中，房源数量总计超百万。与个人房源相比，公寓可以为客户提供更精准的房源信息、统一标准的装修，和更完善的租后服务，比普通租房省心，房租价格相对稳定，入住的又大都是同龄人，更被市场所看好。“蚂蚁金服是将支付、信用、消费金融等多维的能力输出给合作伙伴们，也包括中介公司，并逐步开放更多的城市，让用户的租房体验可以更具获得感。”
责任编辑：孟俊莲主编：冉学东
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要租房的人注意了，他们已经瞄准了你的钱包！
中国新闻周刊
核心提示：自如、相寓、优家、魔方公寓都称入住率超过95%，但没有一家品牌愿意透露利润率和成本结构。至于“分散式和集中式公寓谁更赚钱”，胡景晖认为，分散式的相寓Home是“最实在的”，集中式公寓“花样很多，其实就是一个脸面，更重要的功能是打品牌，盈利比较困难。
　 &自如、相寓、优家、魔方公寓都称入住率超过95%，但没有一家品牌愿意透露利润率和成本结构。　　没有一家长租公寓品牌　　拿出了确切的利润率　　陈如没想到从看房到签租约只用了十几分钟。她刚毕业，在北京找了工作，为省租金打算和朋友合住一间房。离工作单位近、干净整洁是俩人找房最看重的因素。　　她很快看中了一间15平米的合租房。自如配了冰箱、微波炉、空调和简易家具。正是租房旺季，她不敢耽搁，马上签了合同，和朋友共同承担3600块钱的月租。　　长租公寓迎合年轻人审美，选择低饱和度色彩　　魔方公寓供图　　在中国一线城市，陈如这样的年轻人不在少数。根据租房平台107间的数据，2016年北京市2000多万常住人口中，有近四成的租房比例。房价飞涨，涌进大城市的年轻人催生了巨大的房屋租赁市场——链家研究院预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿。　　租赁领域也是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域。九部门发文加快发展住房租赁市场、广州推“租赁十六条”、上海批地“只租不售”、北京租购并举……　　大潮之下，那些瞄准了一、二线城市租房群体，把房子改造、装修，配上智能门锁、基础家电、保洁和维修服务，再以单间形式出租的“二房东”们，迎来了春天。　　混战　　比起“二房东”这个称谓，自如们更乐意被叫做“长租公寓”。迈点研究院称，市场上有数据的长租公寓品牌多达135家。从三年前雷军的顺为基金投资优家（YOU+）公寓开始，短短3年，近100亿元资本流向了这个领域。　　长租公寓行业的玩家，按照身家背景来分无非四类：自如、相寓等地产中介；蛋壳、魔方公寓等互联网创业公司；万科等房地产开发商；华住等酒店行业。　　房地产中介最早切入　　背靠链家的自如最早切这份蛋糕。2011年自如上线之前，北京租房市场一居室价格太高，合租房条件又太差。自如简单刷新了租来的房子，配上几件家具，开始了 “1.0时代”，享受了一段并不拥挤的市场。　　陈如租的房子被称为“4.0”——粉色配灰色的“拿铁”装修风格，配了智能门锁和WIFI，双周保洁员免费上门清洁公共区域，家电维修、交租都在APP上解决。“比同地段没装修的房子起码贵五六百，但好在可以很快入住，”陈如解释她当场签约的理由。　　自如在公区配了微波炉、冰箱、洗衣机，上图为“拿铁”风格 来源：自如网　　陈如的房东是北京土著，把房子委托给自如可以得到稳定的回报，也省了带人看房、收租的时间，三年合同到期后，自如配置的电器、家具都将归她所有。　　自如称自己的中介为“管家”。黄睿是北京市西城区某街道管家，她告诉周刊君，买房受政策影响，今年租房客户比去年多；6月他拿下80多份租约，月薪超过3万，负责670多套房子的租后事宜。　　不过租后事项并不总能得到快速解决。陈如告诉周刊君，门锁坏过两次，“管家签约后就像换了个人，有事回应很慢。后来干脆不理我了，我才知道住进来三个月换了三个管家，也没有任何通知。”　　业内把陈如租的分散在小区的房子划进“分散式公寓”一类。集中式公寓要更高端一些，公寓企业会租下整栋房子，统一改造、配上健身房等配套设施。自如品牌负责人告诉周刊君：“自如现在进入了五个城市，拥有35万间房源，占全国公寓总额的35%，规模是行业第一。自如客的数量已经累计85万人，并开出了8栋自如寓。”　　集中式公寓　　图片来源：网络　　和链家比起来，伟业我爱我家上船稍晚。直到2015年，这家有17年历史的房产供应商才推出了“相寓”，彼时，自如已在北京抢占滩头，并在第二年宣布自己年租金达到90亿元，在北京实现盈利。　　和自如一样，相寓也走分散式相寓Home和集中式的相寓Park两条路。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉周刊君：“伟业我爱我家集团在全国15个城市有近3千家门店，5万经纪人。相寓已进入12个城市，房间数为 20万套，50万间。”　　长租公寓品牌擅长营造“小清新”装修风格　　上图为相寓home宣传图　　对伟业我爱我家来说，长租公寓起码不是个坏生意——北京“3.17”新政后，2017年上半年二手房交易量只有去年同期的一半，多产品线可以帮助熨平市场周期。　　创业公司：真的还是创业公司　　和拥有密集收房、出房网络的我爱我家、链家比起来，蛋壳公寓等创业公司并没有太大优势。而他们正是长租公寓赛道上数量最多的选手。　　蛋壳公寓近期因超亿元人民币融资受到关注。这家成立三年的公司目前有３万套房间出租。市场部负责人刘猛告诉周刊君，销售人员占团队60%，几十人的客服团队承担租后服务。　　为了争夺应届毕业生，长租公寓推出优惠活动　　图片来源：蛋壳公寓官网　　不过，当周刊君问到“为何仅提供分租”时，刘猛有点惊讶：“我们官网有写吗？”问及“入住率”，他表示手头没有相关数据。　　包括自如、蛋壳在内，打着“房租押一付一”口号的长租公寓品牌，实际上都是由租客和分期贷款平台签约，后者为租户一次性付清房租，租户每月再还钱给贷款平台。　　蛋壳公寓租户牛翎告诉周刊君，蛋壳曾在租期内单方面更换了合作的分期贷款平台，“我们没有接到任何通知，那段时间我和室友都没法正常交租。”　　相比之下，曾因“雷军5分钟决定投1亿人民币”名声大噪的优家公寓，规模小了很多。创始人刘洋告诉周刊君，优家如今运营4000多间房。刘洋对优家的社群运营颇为自得，他曾在杭州的创业小镇做了一个CO专属的创业社区，一百多间房要求租客都必须是“CXO”（如CEO、CTO）。他说：“周六各家门都开着，租客们相互串门。租客包括海底捞创始人和《快公司》杂志的中国区主编。”　　优家公寓官网　　不过，根据自如“泛90后”租住生活报告，租客们最看中的是交通位置、周边配套及小区环境。这么看来，起码对泛90后而言，“社群”多少有点锦上添花的意味，而非核心竞争力了。　　刘洋说广州大本营也已经进入投资回报期，但未透露利润率。　　胡景晖并不掩饰他对创业公司的担忧：“科技创业公司的长租公寓经营、行业认知和管理效益都欠缺很多，很多还是在讲故事，如果没有资金进来，未来会被淘汰掉很多。”　　“集中式公寓就是一个脸面”　　魔方公寓只关注集中式公寓。它把房子隔成25-35平米的小房间，配置后以高出同地段民宅25%左右的价格出租。这家公司如今管理着将近3万间客房，累计融资超30亿元。魔方生活集团副总裁钱智康说，投资回报年限为五年到六年，计划上市。　　魔方公寓宣传图　　集中式公寓品牌比分散式承担着更大的政策风险。房价高企的环境下，长租公寓企业很难短时间里整栋拿下住宅用楼，而国资或者厂房改成住宅，改造成本相当大，更重要的是稍有违规或者政策收紧，可能“一夜回到解放前”——今年上半年，北京严限商改住，“消防不合格”、“打击隔断”等关键词不绝于耳。　　北京电视台2017年7月报道截图　　至于“分散式和集中式公寓谁更赚钱”，胡景晖认为，分散式的相寓Home是“最实在的”，集中式公寓“花样很多，其实就是一个脸面，更重要的功能是打品牌，盈利比较困难。”　　他透露，附带硬件改造的相寓Home两三年就盈利了，租下整栋公寓的Park六年之后才能谈盈利问题。“如果做home的话，都分散在各个小区，体现不出任何品牌价值。现在都靠（集中式公寓）来拉资本风头了。”　　集中式公寓的公共区域　　魔方公寓供图　　房地产企业：多少有点“逼上梁山”　　根据房地产咨询机构克而瑞的数据，在TOP30的房企中，有三分之一已经进入了长租公寓市场。　　让人好奇的是，与房地产传统的“赚快钱”开发模式相比，长租公寓只能称得上是“赚慢钱”。房地产商怎么就看上了重资产、低利润率的长租公寓？　　细究房地产商进军长租公寓的时间，不难发现其受政策影响颇多。去年底，万科低价拍下了北京首宗100%自持土地。此后，多个城市在土拍中加入了全部或部分自持的条款；杭州要求“当溢价超过70%后竞拍自持面积。” 7月底，上海批地要求“只租不售”，还提出，“十三五”期间，预计新增住房供应170万套，其中租赁住房占比要超过60%。　　也就是说，未来房企拿地后的自持物业比例会增加，长租公寓是自持物业重要的去化途径之一。这多少有点无奈为之的意思。　　不过，用自持物业做长租公寓可不是件轻松事。世联行2016年报即是佐证——包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率为8%，比上一年度下降12%。主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。这比起世联行34%的代理业务毛利率来说，实在算不上高。　　“长租公寓要做好四五年不赚钱的准备”　　对长租公寓行业来说，获取房源只是第一步，出租、营销、租后服务等环节都考验运营管理能力。正因链条太长，长租公寓到底是否盈利，成了外界最关心的话题。　　自如、相寓、优家、魔方公寓都称入住率超过95%，但没有一家品牌愿意透露利润率和成本结构。　　哪怕是手握先发优势的自如，都只透露：“北京微盈利，整体暂未盈利。成本结构属商业机密。”相寓也没有给出明确的数据：“从整体的盈利状况来讲，基本要到两年半以后。它还要运营周期的考验。我不知道其他长租公寓是怎么讲的。”蛋壳公寓刘猛避重就轻：“从财务的角度和公司的运营的状态讲，我们公司都是一个很独特的体验。”　　蛋糕是很大，但不是谁都能分到。要盈利，最重要的是规模效应，其次是成本效率和风险控制。　　不管是开发系统、运营服务团队，还是品牌宣传，有规模效益之后，成本才能摊薄。刘猛承认，长租公寓扩张逻辑和滴滴出行、摩拜单车一样，“扩大规模比盈利更重要”。谁都想圈地，高溢价自然屡见不鲜。　　胡景晖告诉周刊君：“我们在北京国贸附近相中上亿的一栋楼，魔方公寓出了市场价两三倍的钱，不眨眼直接拿下来。根据我们的财务测算，那栋楼六七年都不一定盈利。”周刊君向魔方公寓公关部求证，对方回应“真不知道”。　　不过可以确认的是，广州万科竞标棠下泊寓时，以溢价率超 100% 拿下。助理总经理喻敏锋曾对媒体透露，“（棠下泊寓）每平方米的平均成本投入约 2000 元，整个项目共计投入了 4000 万 -5000 万元。若按每个房间平均 1500 元 / 月的租金计算，整个项目近 700 个房间一年租金收入约 1260 万元。在租金仍是主要收入来源的情况下，实现收支平衡最少需要四五年。”　　这还没有把运营成本算进去。　　“长租公寓短期是没法赚钱的，进来就要做好四五年不赚钱的准备。我们只能努力去找不那么贵的房，和不那么着急的钱。”钱智康也持类似的观点。　　租金资产证券化与REITs也许是新出路　　国内长租公寓久久未获回报，美国长租公寓运营模式可能有一定借鉴意义。　　美国市场以REITs作为公寓融资的核心来源。目前国内金融机构也表现出对长租公寓的兴趣——以租约证券化的模式，与金融机构合作，将业主和租客的合同打包成一个资产包，租户按月付房租，而公寓运营方则可以提前收回一年的应收款。　　对公寓品牌来说，这些租金有可能是用来拍下一栋新物业。这不但可以盘活房地产企业的不动产物业等重资产，还能够提高企业资产周转率。　　魔方公寓和自如已经做出了尝试。自如发行了资产支持证券产品，首期规模 5 亿元；今年初，魔方公寓曾在上交所发行了类似证券产品。但胡景晖担心的是，“在当前的商办政策下，资产里面的内容到底做成什么是个问题。”　　盈利将会是一个长期问题。刘猛说：“最终一定会形成几个非常大的企业，就像当年酒店业一样。”　　而钱智康听闻广州推“租购同权”后，声音明显有些振奋：“广州市政府很英明，我们会加大在广州的投入。”随后，魔方公寓高调入股了深圳V客公寓。　　我们尚不知道谁会摘下王冠，而吞并已经开始。　　应采访对象要求，陈如、黄睿、牛翎均为化名。
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租房金融市场正在成为群雄争夺之地
　　不到一年的时间，58同城、玖富集团、伟业我爱我家集团、平安好房等纷纷推出租房金融新产品；链家自如也正式启动了“自如信用计划”，为每一个自如客的租住信用建档，加上一些新兴的以资金垫付租房平台为代表的房司令、租了么等新生力量，服务租房者的生意——中国租房金融正在大爆发。
租房金融市场，正在成为群雄争夺之地
　　房地产作为大宗的商品，其实早就和金融公司有“勾搭”，比如买房这件事——最典型的特点是中介机构向二手房购买者介绍银行贷款，然后中介从中收取一定服务费。然而，租房市场所需资金和房产买卖相比实在是“蚊子肉”，最初并没有引起注意。
　　但随着房地产进入存量房市场和互联网金融时代的到来，许多公司开始发现：这个被视为“蚊子肉”的市场汇聚在一起，其实是一个庞大的市场。
　　一个公开的数据是，中国租房市场每年的交易金额已经达到2.5万亿元，其中最活跃的市场就是以北上广深为代表的一线城市，仅北京和上海两个城市每年就有500万以上的人需要租房。另据统计显示，2013年之前，65%的人租房主要通过传统中介门店，25%通过朋友等身边的人介绍，只有6%的人通过互联网直接找房——而到了2015年初，通过互联网租房的人已经达到了总租房人数的20%
　　纵观互联网对于租房市场的改变，主要有三个：第一解决信息不对称问题，开始将信息传递到线上；第二，转战移动端打造信息化平台，开始学会利用线上资源往线下导流；第三是进行颠覆式创新，由提供信息向提供服务方向转变。
　　这三个改变，分别解决了找不到房子的痛处、如何随时随地找房子、如何让租房过程不痛苦的问题，但这三个阶段，都没有解决一个非常现实的问题：
　　押一付三、押一付六会让租户资金吃紧，甚至会让原本能交易成功的租房交易最终流产。
　　“租房的大多为毕业3年以内的年轻人。现在年轻人消费观念和70后、60后完全不一样，消费比较超前一点，讲究品质，同时他们许多手头资金又不是很宽裕，就会倾向于这种分期消费。”玖富悟能房分期CEO钱可对记者说：“这些消费特点映射到租房市场，就是需求。”
　　一直以来，如何将房子快速出租回笼资金是房屋租赁中介（长租公寓）行业普遍面临的问题。传统的房屋中介是典型的重资产行业，为了获取房源，房产经纪人往往需要向房东缴纳全款或者部分租金，而激烈的行业竞争和房主动辄年付房租的要求，使许多中小型房产中介公司由于资金链不充足，无法承受房源空置带来的资金周转压力。
　　行业的隐痛、市场的需求，使得租房金融这一领域开始被许多公司“盯紧”。这些企业，或借租房平台发展金融业务、或借助互联网平台发展租房金融、或借助金融平台发展租房业务，它们利用各自的特点和优势，推出了不同的租房金融产品。
让钱在“二房东”和租客之间流动
　　在租房场景中，有两个主要的资金需求对象，一个是二房东，另一个是租客。
　　二房东是租赁市场的重要力量。这不仅表现在许多房源来自二房东，更重要的是，自2012年起，以自如、优客逸家等为代表的分散式公寓崛起，这些品牌二房东靠和业主签订5年及以上的房屋托管租约合同，对房子进行装修升级并提供管家式服务。拿房、装修、管家服务等环节均是重资本投入，仅链家自如在北京就有超过9万间房。
　　有需求就有市场。但据笔者了解，股权融资的资金用于业务运营的规模非常有限，二房东一类的公司要扩大规模，必须通过金融杠杆融资来扩大规模。
　　目前，银行、P2P网贷平台是房租分期公司获取资金的两种主要途径。
　　房司令的投资方是黑洞投资与玖富集团，黑洞投资是由富力地产董事长张力儿子张量创立的天使投资基金；玖富集团更是国内领先的P2P网贷平台，玖富悟能推出了无抵押、无担保纯信用“转租贷款”，帮助中介公司、经纪人一次性垫付大额收房资金、囤积优质房源，从而扩大店面业务规模、增加行业竞争力。
　　京东白条支持链家的自如，趣分期旗下分期支持蛋壳公寓等，均采取一次性为租客代付12个月房租的方式为品牌二房东融资；懒投资也通过和You+合作，为You+的已有应收账款的公寓做资产证券化后直接融资。斑马王国的A轮投资方分期乐既提供资金，又可以输送潜在客户。
　　在解决了二房东的前期融资之后，为终端的租客设置金融产品，产生收益才是金融的本质。
　　针对在校大学生和白领群体，玖富悟能推出了“悟能月付”。租户的申请可以在线上也可以在线下完成，线上主要是通过微信端提交申请，填写完整资料等待审核，也可以在悟能月付的官方网站留下手机号码，等待悟能业务人员联系，线下则是在相应的房产中介公司进行现场询问办理。租客在租房子时，悟能一次性帮助租客付清房款，租客只需按月付给悟能，从此告别“押一付三”的压力状态。客户本人只需填写身份证、工作证即可申请，审批额度3万-50万元，最高50万元，最快一个工作日放款。
　　与玖富悟能这个开放的平台不同，“58月付”针对的对象是58同城发布的房源，租户支付首期款后，可按月分期支付房租。假如租客一个月要交租金2000元，原来是给房东押一付三——一次性交8000元，3个月到期前再一次性付下一个季度的租金6000元。按照58上线的金融产品58月付，58月付为押一付一，手续费为借款金额的2.5%。此时，租客首次需要交4000元，剩余的4000元是向58月付借款，租客每月的最后一周付下月的房租+贷款金额4000元的2.5%，即每月付租金2100元。
大数据控制风险
　　租客大多是毕业不久的大学生群体，他们刚刚进入社会，没有稳定的收入作为信用评估的依托，所以一直被传统银行视为“有毒的蛋糕”，想吃（市场大、前景广）但又不敢吃（风险高）。
　　许多进入租房金融市场的公司，由于各自特点不同，风控的方式也不一样。
　　玖富悟能运用的Wecash的大数据信用模型。主要包括身份认证（身份证、手机号、QQ号以及紧急联系人）、工作认证（认证工作单位、职位、工作年限、收入、公司邮箱）、学历认证（毕业院校、学历、专业、毕业年份）、有无不良记录、违法违规现象等等。
　　通过抓取每位用户的表现、过往信用记录，社交关系和社交媒体内容记录，所获得奖项等6000个数据点，再将这些数据点归类为7大数据行为，过程中交叉检验用户的数据真实性和综合评定用户的信用等级，对真实且信用状况良好的用户，根据其工作、职位、薪资、过往信用等，依据其偿还能力评出可以给他的信用额度。
　　58历史上虚假信息泛滥导致的风控数据质量低以及线下场景的缺失，使得它在基于自有数据的风控能力以及贷后风控、催收等环节仍会有些不足。为了弥补这些不足，除了58自己的信用体系外，58同城还与芝麻信用等多家第三方征信机构合作，采用双边风控模式——58月付结合58同城平台积累的发帖人数据、房屋数据等，以及整合芝麻、腾讯、考拉、银联、平安等征信数据源，和一些合作伙伴联合做风险控制。
　　10月18日，自如启动自如信用计划，为每一个自如客的租住信用建档。
自如信用值包含加分项目、减分项目和自如黑名单。严重出现虚假自如客身份职业信息、殴打辱骂室友及扰民、室内进行违法活动、恶意损坏房屋资产并拒不赔偿等行为的自如客将被列入自如黑名单，被列入人员3年内不可再次签约自如产品。
　　逾期缴纳房租、拖欠生活费用分摊、不随手关闭水电、室内声响过大影响他人、公区着衣不当，在公区吸烟、私自占用公区空间、使用公共厨房、卫生间后不清理则会被列为自如信用值减分项。9项则被列为自如信用值加分项：提供丰富的个人信息并及时更新、爱护公区生活环境、与邻居、管家平等友好相处、邻里互帮互助点赞、自如客、管家租约期服务配合互赞、按时履行租约缴费、生活费用按时分摊、积极参与自如客活动、微博分享自如生活正能量点滴。
　　除了对租客的风控，对二房东（比如中介公司和经纪人）的风控也纳入租房金融风控的体系。
　　在玖富悟能，风控分为线上和线下两部分。线上主要通过网查核实中介公司的真实性、是否在企业信用网注册和年检、是否有案件在执行。若有，进一步了解是否为与租客的纠纷案件。另外，通过对接玖富旗下的信用评估工具Wecash闪银，依托大数据分析和机器学习算法，进行身份识别，结合个人社交行为及其他互联网信息，对经纪人个人信用进行在线评分，从而做出更快、更精准的信用决策；线下则是通过悟能风控人员，现场调查中介公司的经营地址、营业执照、注册资金、房源数量等；经纪人端则看公司经纪人的简介、房屋成交量、服务过的客户数量等。
醉翁之意不在金融
　　大数据之下的租房信用体系，增强的不仅是信用的准确性，而且对租客的了解更加深入，使得为租客提供租房衍生服务成为可能。
　　在盈利方面，各个平台大同小异，在推广初期会给出大量优惠，等市场培养起来还是会正常收费；初期是通过收取手续费或者是分期款的利差。以租了么为例，目前，租了么针对Q房网租客推行0息0服务费的优惠分期行动；针对其他市场租客实行首季免息，第二季按3%收取服务费。
　　按不同周期以住分期为例，房租季付则月费率为2%，半年付月费率为1.5%，年付则月费率降至1.2%，可以看出支付周期越长，年化费率越低。同时住分期还推出针对房产中介、二房东的“白拿计划”，将房源租下来交由二房东管理出租。
　　目前看，各家平台在相同情况下，对于用户的收费差别并不是很大。据笔者观察，众多的企业似乎都是醉翁之意不在金融——手续费、利率并不是平台获得盈利的主要来源；不论是提供租房金融服务的公司，还是以租房为主的企业，都奔向一个方向：构建一个房屋租住形成的生态圈。
　　正如钱可对记者所说：“玖富悟能的附加服务类似于家政服务、保洁这些。玖富悟能与专业保洁公司对接，拿到一个非常优惠的价格，为租客服务。此时，玖富悟能就成为这些保洁公司的渠道。”
　　搬家、保洁、个性化装饰、生活维修、管家（24小时响应上门）、代缴等服务都出现在O2O租房公司的App上。用户每月使用App支付分期款项时，看到有某某服务，如果他们确实有此类需求，只要服务价格合理、不坑人，这种点一下即可满足需求的一站式服务，的确迎合和解决了用户的深层次需求。
　　然而，租房金融市场仍然处于一种待成长的状态。许多公司只是完成了第一阶段——实现了线上往线下的导流。而金融是一个以钱为媒介的行业，能否发展下去，取决于双方合作是否融洽。如何在获取用户之后，推出其它差异化增值服务，才是每个平台需要思考的盈利点。因为，一旦服务无法吸引用户，或者用户认为衍生的服务形成了骚扰，金融最基础的一环就会断掉，另一端也无法独善其身。
　　（本文作者潇棋，《商业价值》记者）
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为什么金融平台都来租房市场“分肉”？
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金融是一个以钱为媒介的行业，能否发展下去，取决于双方合作是否融洽。如何在获取用户之后，推出其它差异化增值服务，才是每个平台需要思考的盈利点。
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北京大学国家发展研究院教授
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