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二手房交易热 你会处理中介费纠纷吗？
    核心提示：日前，江苏省高级人民法院公布了三起典型案例，教您在买二手房时维护自己的权益。        随着房产市场的升温，由消费者购买二手房引发的纠纷也在增加。大多数二手房交易是通过中介来进行的，但如果跟中介方因为中介费用问题而发生纠纷，应该如何处理？日前，江苏省高级人民法院公布了三起典型案例，教您在买二手房时维护自己的权益。    案例1    房屋买卖合同未成中介费可不付    2014年10月，金女士通过中介公司的介绍，欲购买佟先生的一套别墅，价格为400万元。三方签订《房屋买卖定金协议》，约定金女士向佟先生支付定金10万元，于日前支付117万元，直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款由金女士办理商业贷款后直接存入资金托管账户。买卖双方办理首次资金托管时，支付中介佣金50%，剩余50%佣金于卖方领款、买方领证前支付。    此外，协议还约定，佟先生需向中介支付佣金6万元，金女士需支付2.6万元。但这笔买卖最终没能交易完成，佟先生不愿支付佣金，中介将他给告了。吴中法院审理认为，原告只促成被告与金女士签订了《房屋买卖定金协议》，而未促成双方签订房屋买卖合同。根据《房屋买卖定金协议》 的约定被告应在办理首次资金托管时、领款前各付原告50%佣金，但被告与金女士并未办理资金托管手续，故协议约定的付款条件并未成就，遂判决驳回了中介的诉求。    ◆法官点评◆    居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。    案例2    房东原因致买卖不成 中介费还得付    日，卖家黄某、买家张某和中介公司签订了房屋买卖合同。6月29日，中介协助张某和黄某签订了网签合同。可是，7月上旬，因黄某的债务纠纷，导致该房屋被法院依法查封，这场二手房交易也陷入僵局。由于迟迟收不到中介费，中介公司起诉了张某。    张某认为，房屋买卖合同还没有解除，所以中介费还没有到支付期限。法院审理认为，中介方已促使张某与黄某达成了房屋买卖合同，并且组织双方签订了网签合同，原告已按居间合同之约定履行了其义务，因此被告应当按合同约定支付中介费。吴中法院认为，尽管原、被告和黄某在房屋买卖合同中约定“任何一方违约则双方中介费由违约方全额支付”。但该约定之前各方亦明确约定“网签合同当日，甲乙双方各自支付中介费给中介方”。但因黄某的违约行为发生在网签之后，被告不得以此来抗辩其在网签时即应当支付中介费的义务。据此，判决张某向中介公司支付中介费8000元。    ◆法官点评◆    本案中，如案外人黄某确实存在违约行为，导致合同无法履行，张某支付的中介费可作为损失要求违约方赔偿。但若因中介公司未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告购房人，造成房屋买卖合同无法履行，则购房人有权拒绝支付中介费。    案例3    故意跳单 中介费还是逃不掉    陈某将卖房信息发布在网上。甲中介公司得知后，促成周某与陈某达成交易意向。三方于日签订了合同，并约定陈某缴纳中介费2.5万元，周某缴纳中介费3.68万元。    在合同签订的次日，周某提出因资金紧缺不再购买该房屋，卖方陈某表示同意，周某向甲中介公司支付2000元。但仅过了一天，在乙中介公司的促成下，由陈某母亲和周某家人出面，签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。甲中介公司将二人告上法院，要求二人分别支付中介费。    吴中法院审理认为，本案被告周某与陈某之间关于涉案房屋的信息均由原告向对方提供，且由原告从中磋商，在房屋交易中起到了较大作用。后两人在乙中介公司另行签订合同，属逃避居间费用的恶意跳单行为。考虑到居间服务合同除签订居间合同外，还包括签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续等后续工作，法院酌情认定居间费用为合同约定金额的65%。    ◆法官点评◆    为了降低购房成本，不少购房者会动规避或少缴中介费的脑筋，但是在享受中介机构带来的便利服务的同时也应履行相应的义务，否则将承担法律的后果。法官在此提醒广大市民，无论是买卖双方还是中介公司，都应以诚信为交易的基本原则，才能最大限度减少二手房交易中的纠纷。
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二手房交易热 你会处理中介费纠纷吗？
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    核心提示：日前，江苏省高级人民法院公布了三起典型案例，教您在买二手房时维护自己的权益。        随着房产市场的升温，由消费者购买二手房引发的纠纷也在增加。大多数二手房交易是通过中介来进行的，但如果跟中介方因为中介费用问题而发生纠纷，应该如何处理？日前，江苏省高级人民法院公布了三起典型案例，教您在买二手房时维护自己的权益。    案例1    房屋买卖合同未成中介费可不付    2014年10月，金女士通过中介公司的介绍，欲购买佟先生的一套别墅，价格为400万元。三方签订《房屋买卖定金协议》，约定金女士向佟先生支付定金10万元，于日前支付117万元，直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款由金女士办理商业贷款后直接存入资金托管账户。买卖双方办理首次资金托管时，支付中介佣金50%，剩余50%佣金于卖方领款、买方领证前支付。    此外，协议还约定，佟先生需向中介支付佣金6万元，金女士需支付2.6万元。但这笔买卖最终没能交易完成，佟先生不愿支付佣金，中介将他给告了。吴中法院审理认为，原告只促成被告与金女士签订了《房屋买卖定金协议》，而未促成双方签订房屋买卖合同。根据《房屋买卖定金协议》 的约定被告应在办理首次资金托管时、领款前各付原告50%佣金，但被告与金女士并未办理资金托管手续，故协议约定的付款条件并未成就，遂判决驳回了中介的诉求。    ◆法官点评◆    居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。    案例2    房东原因致买卖不成 中介费还得付    日，卖家黄某、买家张某和中介公司签订了房屋买卖合同。6月29日，中介协助张某和黄某签订了网签合同。可是，7月上旬，因黄某的债务纠纷，导致该房屋被法院依法查封，这场二手房交易也陷入僵局。由于迟迟收不到中介费，中介公司起诉了张某。    张某认为，房屋买卖合同还没有解除，所以中介费还没有到支付期限。法院审理认为，中介方已促使张某与黄某达成了房屋买卖合同，并且组织双方签订了网签合同，原告已按居间合同之约定履行了其义务，因此被告应当按合同约定支付中介费。吴中法院认为，尽管原、被告和黄某在房屋买卖合同中约定“任何一方违约则双方中介费由违约方全额支付”。但该约定之前各方亦明确约定“网签合同当日，甲乙双方各自支付中介费给中介方”。但因黄某的违约行为发生在网签之后，被告不得以此来抗辩其在网签时即应当支付中介费的义务。据此，判决张某向中介公司支付中介费8000元。    ◆法官点评◆    本案中，如案外人黄某确实存在违约行为，导致合同无法履行，张某支付的中介费可作为损失要求违约方赔偿。但若因中介公司未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告购房人，造成房屋买卖合同无法履行，则购房人有权拒绝支付中介费。    案例3    故意跳单 中介费还是逃不掉    陈某将卖房信息发布在网上。甲中介公司得知后，促成周某与陈某达成交易意向。三方于日签订了合同，并约定陈某缴纳中介费2.5万元，周某缴纳中介费3.68万元。    在合同签订的次日，周某提出因资金紧缺不再购买该房屋，卖方陈某表示同意，周某向甲中介公司支付2000元。但仅过了一天，在乙中介公司的促成下，由陈某母亲和周某家人出面，签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。甲中介公司将二人告上法院，要求二人分别支付中介费。    吴中法院审理认为，本案被告周某与陈某之间关于涉案房屋的信息均由原告向对方提供，且由原告从中磋商，在房屋交易中起到了较大作用。后两人在乙中介公司另行签订合同，属逃避居间费用的恶意跳单行为。考虑到居间服务合同除签订居间合同外，还包括签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续等后续工作，法院酌情认定居间费用为合同约定金额的65%。    ◆法官点评◆    为了降低购房成本，不少购房者会动规避或少缴中介费的脑筋，但是在享受中介机构带来的便利服务的同时也应履行相应的义务，否则将承担法律的后果。法官在此提醒广大市民，无论是买卖双方还是中介公司，都应以诚信为交易的基本原则，才能最大限度减少二手房交易中的纠纷。物管费用拖欠、中介公司违规，二手房交易遇到这些纠纷怎么办？-装修流程-装修界
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物管费用拖欠、中介公司违规，二手房交易遇到这些纠纷怎么办？
来源 ： 装修界
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双方签订了房屋买卖合同后，一方指责对方变相涨价，另一方则提出应先付款协助办理房屋解押手续，因两人意见分歧较大。遇到这样的纠纷怎么办？二手房楼市已经持续升温半年，但随之而来的问题也越来越多。现在就整理出来典型的二手房交易流程中出现的典型案例，让实际事例告诉你，二手房市场中应该注意的10大买房注意事项。& & && 纠纷一：房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。纠纷二：土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。纠纷三：房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。纠纷四：交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可&买卖不破租赁&，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。纠纷五：福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。纠纷六：市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。纠纷七：物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。纠纷八：单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。纠纷九：中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。纠纷十：合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房交易流程问题多多，在决定签约之前，一定不能掉以轻心。买房子是大事，特别是选择二手房的时候，买房注意事项一定要了解清楚在做决定。小编提醒你：一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据。如果出卖房屋需解押，双方如何约定解押要在合同中明确写明，若对方违约，要及时提醒并在沟通时进行录音或找第三方作证；如果通过中介介绍买卖房屋，要加强与中介的沟通，让中介证实在整个合同履行过程中双方的履行情况；而且，在签订合同时对房屋过户、交付及后续的物业交割等的时间点要明确补充约定，让对方签字认可。
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房屋中介交易流程是什么，房屋中介纠纷如何处理？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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导读：二手房买卖行为有一定的复杂性，为了避免纠纷稳定市场我国对二手房买卖也有很多具体的规定。想要顺利的出售二手房，首先一定要了解出售二手房的流程有哪些。与此同时，要了解出售二手房有哪些注意事项，才能趋利避害，最大限度的维护自己的权益。下面本文就将从这两方面为您具体分析，希望能对您有所帮助。
一、出售的流程有哪些？出售二手房主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节，下面为您具体介绍。（一）挂牌时明确委托方式和期限卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。（二）签约时要注意三点一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。（三）尽量取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。（四）交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。二、出售二手房有哪些注意事项？（一）选取大中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。（二）两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。（三）不要轻易提前交房即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，不建议提前交房。虽然现在办理的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。（四）合同细节要讲清由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。但是这些细节如果不约定好，很容易出现纠纷。以上就是对“出售二手房的流程有哪些，出售二手房有哪些注意事项”的解答，二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此建议如果不是很精通二手房交易的话，在二手房出售二手房时一定要咨询专业法律人士，以保障自己的合法权益。
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一、二手房交易流程是怎样的（一）二手房买卖双方建立信息沟通渠道，二手房买方了解房屋整体现状及产权状况，要求二手房卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（二）如二手房卖方提供的房屋合法，可以上市交易，二手房买方可以交纳购......
一、普通商品房交易流程是怎样的？（一）全款买房的流程1、根据自己的实际情况，确定自己的买房需求；2、搜索相关楼盘信息，挑选楼盘、房源；3、现场查看户型周边等，选...
无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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违约如何调解 市房管局教市民如何解决房产中介纠纷
来源：武汉晚报
买方董先生认为，双方只是签订了一份购房诚意书，并未签订正式购房合同，且毁约是意外原因造成，卖方应当谅解。而卖方孟先生也有自己的苦衷，他定居上海，为签订购房诚意书，往返耗费了不少交通成本和时间、精力，认为买方理应赔偿。
&&买方董先生认为，双方只是签订了一份购房诚意书，并未签订正式购房合同，且毁约是意外原因造成，卖方应当谅解。而卖方孟先生也有自己的苦衷，他定居上海，为签订购房诚意书，往返耗费了不少交通成本和时间、精力，认为买方理应赔偿。【】
&&双方僵持数天，这场纠纷该如何解决呢？?为此，买方董先生找到房屋所在地房管部门，工作人员经多方了解情况，并组织中介方，与卖方通过协商达成一致。在房管部门的积极调解下，卖方孟先生同意仅由买方董先生支付一定数额的交通费用，不再按购房诚意书约定条款索赔其他费用，所签购房诚意书经三方协商达成一致后解除。
&&五花八门。除了中介误导、买卖双方存心欺诈等，其实很多纠纷产生于买卖双方疏忽大意或所签合同条款不清造成的。
&&为此，市房管局提醒市民：不同类型的房屋租赁、买卖纠纷，有不同的解决渠道和投诉部门。例如，涉及房产中介无照经营、发布虚假房源信息的，可向工商部门反映；涉及中介违法违规乱收费的，则向物价部门反映；无房地产经纪服务备案证、伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗取或骗贷住房公积金、规避限贷的、签订&阴阳合同&规避税费的，可向房管部门反映。因一方违约所签合同无法推进时，三方可协商解决，协商不成的可以提交武汉仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。
&&不少通过房产中介机构租房买房的朋友，或许遇到过这样或那样的纠纷。中介发布虚假房源信息，可向哪个部门反映？如乱收费，又向什么部门投诉？买卖双方自身原因毁约，通过什么途径使合约解除？不少市民朋友在房屋租赁、买卖遇到纠纷时，由于对相关政策法规了解不够，不知通过何种渠道解决，产生了不少麻烦与误会。
&&签订诚意书后买房毁约卖方索赔市房管部门参与调解房产中介纠纷
&&汉口的董先生通过某中介看中了一套二手房，并和卖方孟先生签订了购房诚意书，几天之后，买方董先生由于临时出现资金困难，在双方约定时限内无力支付房款，向卖方提出取消购房意向。卖方孟先生得知后，坚持向董先生索赔。
&&房产中介纠纷五花八门不同类型有不同解决渠道其实现实生活中，中介纠纷产生的原因可谓
&&产权是否清晰，水电是否结清，二手房交易注意事项有哪些？二手房交易相对比较复杂，再加上二手房中介机构及从业人员的素质和责任等不确定因素，使得二手房交易纠纷很容易发生，那么买卖双方在二手房交易时应注意什么呢？
&&市房管部门提醒，二手房交易一定要核实产权是否清晰，了解房屋权利情况，如使用权类型、使用期限等，同时核实房屋状况，如房屋坐落、户型、结构、朝向等。另外，二手房屋物业费、水电费是否结清，卖方户口是否迁出也需要调查清楚。在签订购房意向时，更要明确违约责任。最后，市房管部门表示，审查中介机构的合法资质，市民可以登录&兴房网&在&中介备案&(/)栏目查询房地产经纪机构的合法资质及经纪人相关情况介绍。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323中介房产纠纷：私下协商不成怎么办？
由于房地产案件涉及到土地使用权纠纷、房屋参建和联建纠纷、房屋销售纠纷、房屋租赁纠纷、房屋动迁纠纷、房地产工程款欠款纠纷，以及房屋中介、房屋置换、房屋物业管理等方面的纠纷，十分复杂。当遇到中介房产纠纷协商解决不了怎么办?
解决购房过程中发生的房产纠纷，走司法程序包括了以下几个方式：
1、仲裁解决。
仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。
2、行政解决。
购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。
3、诉讼解决。
购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织，另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼，由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。无论是民事诉讼，还是行政诉讼，均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服，可向其上一级人民法院提起上诉，如再对二审(终审)人民法院的判决不服，可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书，债权人可申请法院强制执行。
打房地产官司的技巧
针对一房二主的情况，作为商品房的买主，在房屋买卖合同生效后，要及时地办理房屋过户手续，如果商品房卖主不方便办理的话，也可建议其委托他人代理，以免购房落空;作为商品房的卖主，要有合同意识，合同一经签订就具有法律效力，任何一方不得擅自撕毁合同，否则，要负法律责任，且往往得不偿失。这就是法律--公平和正义的保护神。《城市私有房屋管理条例》第六条规定："房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。"因此，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这里的"过户登记"是物权发生变动时具有公示性质的登记，其目的在于向他人展示，标的物所有权已发生转移;若没有进行公示登记，则不发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条也规定："法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"按照《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋买卖中的过户登记就属于这种情况。
针对已出租的房屋的买卖，所有权人在出卖已经出租的房屋时，必须按照法律规定的要求去做，才能使自己的愿望变成现实。由于法律对此规定得比较抽象，这里笔者给大家介绍一下具体方法和步骤。首先，如果房屋所有权人想卖房，应提前3个月以书面形式通知承租人，送达时让其签字，并给承租人一定的思考和决定时间，最好约定具体的时间，如可以约定让承租人在15日内给以买还是不买的答复。其次，约定期限已满时，应该到承租人处进行确认到底买还是不买。如不买让其签字，不能空口无凭;如果买，双方可以进一步协商;在协商过程中，如果出现对方不想买的情况，应该让其再签字。这样就不会出现麻烦了。
本文整理自微信公众号House-agent
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