房地产公司破产清算实务问题研究_百度文库
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房地产公司破产清算实务问题研究
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你可能喜欢个人之间可以房产抵押吗推荐回答：个人之间可以房产抵押，房产抵押权人可以是自然人，也就是俗称的个人。房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。抵押给银行的房子能过户么？推荐回答：抵押是指债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。贷款抵押房屋是指，为取得资金将房屋抵押给他人并办理了抵押权登记的房屋。取得《房屋所有权证》，并已贷款抵押的房屋，是否能过户要根据不同的情况区别对待，在符合一定条件情况下可以办理买卖、继承、变更登记等过户手续的，以下举例说明：一、在抵押期间的房屋，如果办理买卖过户手续(转移登记)，需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。二、在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，经银行同意，由夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请。在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，离婚后欲办理更名(离婚析产)的，也需经银行同意，由原夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请为什说直接把抵押的房子过户给债主是违法的？推荐回答：这叫“流质条款无效”，抵押权的实现方式是有严格规定的：《物权法》第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。实际上，抵押押的是物的价值，而不是物本身，所以在实际抵押权时，应当考虑物的价值有多少，以物的价值冲抵债务，多退少补。房屋抵押不还钱，把房子转让给他人不合法吗？推荐回答：1、以房屋作为抵押借款的，应当到房管局办理抵押登记。登记后，未经债权人同意，房屋所有人不能转让房屋所有权。未办理抵押登记的，房屋抵押权不成立。房屋所有人可以自由买卖。2、办理抵押登记后，债务人到期不能偿还欠款的，债权人可以申请法院将抵押的房屋予以拍卖、变卖，用于偿还欠款。看中了一套二手房，但是这个房子因为房主原因被人起诉房子被查封了，查封之前这个房子在银行做了抵押贷款推荐回答：1、银行抵押贷款房银行第债权项权利借款款情况银行权处置房产处置优先偿银行欠款扣除相关费用剩余归给借款款账户其债权权干涉起诉冻结银行卡内资金2、类涉诉房产建议购买等银行处置候才购买定要调查清楚该房产涉及债权租赁情况比水、电、气、垃圾处置、物管等欠款否签订租赁合同外租（买卖破租赁）般情况参与购买要求全款付房款请关注该套房产处置公告般程序委托给拍卖公司进行公拍卖具体程序付款式拍卖公告准3、银行拍卖房产同按交易户纳税能省卖家税费（税）买家部照需要纳税4、房产抵押给银行房管局办理抵押具单本项权利证书区房屋所拿房产证部区按惯例具单本项权利证书般都房产证记事项打印或者填写抵押项权利记载房产证存放贷款行金库才放款房产证拿所属房管局审验真伪我重庆区贷款介有抵押的房子如何购买才安全推荐回答：房价103W起初卖家愿意自行清贷款再签购房合同现卖家凑齐抵押款且抵押贷款已逾期卖家贷款银行提解决案由我与卖家签订借款合同借卖家77万用于偿贷款同银行配合做二顺抵押我作房第二顺位债权卖家与我签订该房全权委托处理合同并公我负责卖家77万贷款偿掉银行认情况银行顺债权解除我即顺债权且受全权委托保证房安全交易与户于建议我几明白想请律师帮助： 1银行建议程序否行否合2二顺抵押能抵押房价除顺债权部余价值与我借给卖家金额相比3银行顺债权解除我否能合理合立即顺债权房卖家与其债务纠纷涉及房否债权排我面其种房产涉及律纠纷户期间查封（些报纸报道）我第债权实际意义能拿房4请律师给帮忙析吾等民实经起首付损失浙经律师事务所 王增：1、关于问题银行建议种做并违反律、行政规强制性规定银行讲机解套于说存风险2、关于问题二按案能享房价（抵押登记价值准）除顺债权部余价值保障风险3、关于问题三银行顺债权解除我否能合理合立即顺债权要看办理房产抵押登记前房卖家否其纠纷诉至院及除银行外否其抵押权等诉讼案件院处理、房产抵押登记办理、房产户登记办理间间差所房卖家与其债务纠纷涉及房并院房查封即使已经合理合顺债权若要拿房仍件简单事更何况房卖家已经抵押贷款款逾期本身已存重风险于房产处置需慎重考虑法院查封的房产如何处理推荐回答：法院查封房产后，房产不能转让和抵押。被告有权利不到现场处理，但是法院如果最后出对被告不利的判决，可能会涉及到依法拍卖被查封财产的风险。积极履行法院判决，因为现在出台了拒不履行判决罪！法院查封房产的法律依据：一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室(馆)加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人(案外人)书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。债务人将房产抵押给债权人后,债权人可以将房子卖掉或者做其它处理吗（未到还款日期）推荐回答：1、在债务未到期的情况下，债权人对房屋所享有的抵押权未满足实现条件，不能处理抵押的房屋。2、债务人将房产抵押给债权人的，债权人取得房屋的抵押权，在债务人到期不履行的情况下，债权人可以在房屋的变价款中优先受偿。《担保法》第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。展开全部下一篇：老房子电路改造费用主要看业主在电路改造的时候所使用的材料档次，肯定是越好的越贵，但是在这里想和业主说明的是，虽然不一定要买特别好的但是也一定老房子的电路如何改造？暖暖日光、温质的深邃木色，以及复古味浓厚的人字拼木地板，让75㎡的单层住宅带有岁月复刻感的沉静美好，以经典美式风定义内涵，延续老房子独有的温老房子厨房卫生间装修主要看业主是怎么考虑的，是想把那些老的隐蔽工程、防水等重新做一遍呢，还是想换一个不同的样子尝尝鲜呢？一般情况老房子卫生间装修无外乎有几种情况，年久失修，防水或者下水道等出现问题必须要重新做，另外一种就是希望能利用更加先进的装修技术来弥补老房对于老房子小卫生间装修不同的业主肯定是有不同的需求，比如有的业主想装修就是因为老房子小卫生间的防水或者水管出现了问题，需要及时修复下，但是有老房子卫生间管道装修的主要原因是管道老化会导致业主在使用卫生间的时候出现各种各样的问题，这对业主的正常生有很大的影响，重新装修老房子卫生间的80年代老房子卫生间装修看起来似乎是势在必行的，毕竟已经不仅仅是不够好看的问题了，下水道、水管等等老化的情况是非常严重的，而且由于在80年代卫生间本就是一个容易汇聚很多细菌的空间，老房子的卫生间更是如此。异味儿、下水道堵塞、漏水等等真是让人头疼不已。老房子住的时间久了，里面的装饰和装修难免会破旧，因为，很多人都会选择老房子翻新一下，那么老房子重新装修的时在风水上需要注意哪些问题该如何装修免费发布咨询，坐等律师在线服务
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如何申请法院查封房产
很多人应该都听说过查封财产的情况，当房屋所有人不履行判决时，或者债权人申请诉讼保全的，法院经过他人申请，是可以采取查封房屋的手段，督促债务人履行义务。那么如何申请法院查封房产？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读!根据现行相关法律规定，通常是在提起或强制执行的程序时，人民法院将有可能对房产进行查封。手续如下：1、法院向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书;2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：(1)&被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表;(2)&被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表;(3)&被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。查封会在不同情况下进行，一般有立案阶段的诉讼保全期、诉讼阶段、执行阶段。从立案开始直至强制执行前的执行阶段是可以继续居住的，强制执行阶段是不能住的。至于是否强制执行，法律上是有规定的，家庭唯一的普通住房是不允许强制执行的。当然，法院还会继续查封。强制执行的主要处置方式是拍卖。根据现行相关法律规定，通常是在提起财产保全或强制执行的程序时，人民法院将有可能对房产进行查封。手续如下：1、法院向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书;2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：(1)&被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表;(2)&被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表;(3)&被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。延伸阅读：
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开发商用已售房产办抵押 12户购房人新房遭查封维权难
事发湖口县
原因是所购房产未先行登记备案
专家提醒购房者可申请预告登记
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：舒晓露&&作者：
　　核心提示
　　9月3日，当湖口县海正明珠小区12名购房人正在装修新房准备入住时，九江中级人民法院的一纸查封通知却给了他们当头一棒。
　　原来，小区开发商为筹措资金将已售给购房人的房屋先行登记备案抵押给他人，而在借贷纠纷爆发后，债权人向法院提出财产保全申请并获批准，12名购房人的房屋旋即遭查封。
　　眼看着新购的房屋遭此变故，12名购房人抱团维权，却深陷困境：警方难以立案，房管局工作组调解工作陷入僵局，负债累累买来的房子随时可能被拍卖用于开发商还债。
　　当地政府&亡羊补牢&式的新制度虽能有效监管到购房资金，但对于房地产商的上述行为仍是监管缺位的状态。
房屋大门被贴上了法院通知
　　12户购房人 房产突遭查封
　　廖广云怀孕后，就盘算着买套更大的房。
　　海正明珠小区位于湖口县新街，小区周边是宽阔的马路和一栋栋拔地而起的高楼，与湖口中学仅一路之隔。
　　廖广云最终选择了建筑面积140.33平方米的19栋601室，价值近60万元。她东拼西凑，花光了包括父母的所有积蓄，终于在今年1月3日签订了购房合同，随后付清了全款。
　　当在4月份拿到房时，廖广云的儿子也呱呱坠地了，生活的大船似乎正向着最正确最光明的方向驶去。
　　但在9月3日，贴在房子大门口的《江西省九江市中级人民法院协助执行通知书》和《江西省九江市中级人民法院民事裁定书》打破了这个家庭的希望。
　　&民事裁定书&和&通知书&显示，海正明珠小区的开发商九江海正房地产开发有限公司（以下称&海正公司&）卷入了一起民间借贷纠纷案中，海正公司的债权人余某向法院提出财产保全申请，请求对海正公司名下的海正明珠小区五十六套房产予以查封，且已提供了担保。同时，要求湖口县房管局协助执行，&查封期间，未经我院书面解封或同意，不得对被查封房产进行转移、变卖、租赁、抵押、典当、赠与，查封时间为日至日&。
　　这对廖广云和家人来说犹如晴天霹雳，&凭什么查封我买的房子？&
　　据新法制报记者走访了解，与廖广云情况相同的购房人有12名。
　　&海正公司已经把房子卖给我们了，他欠别人钱凭什么查封我们的房子？&12名购房人开始了维权之路。
　　开发商&耍花招& 抵押已售出房产
　　购房人随后了解到，海正公司为向余某借款，于今年3月14日将56套房产作他项权证抵押给了后者。
　　&我们先签的合同，是善意购房人，实际占有了房产；而海正公司将自己不享有实际处分权的房产抵押给他人，明显恶意，是违反法律规定的。&购房人刘萍说。
　　然而实际情况并非如此简单，虽然购房人在此前就已签订了《商品房买卖合同书》，但由于一直未在房管局备案，房管局对12套房子的买卖并不知情，这就使得海正公司和余某得以成功申请到了房管局核发的《土地他项权证》。
　　&可是从来没人告诉过我们购房要去房管局备案呀，而且购房合同载明了这是海正公司的责任。&刘萍拿出了《商品房买卖合同书》，其中第十五条&关于产权登记的约定&载明：海正公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由海正公司提供的资料报产权登记机关备案。
　　这意味着在商品房交付购房人使用后，海正公司有近1年的时间去房管局备案。
　　江西财经大学法学院教授、博导熊进光虽同情购房户们的遭遇，但他认为购房人亦存在疏忽，&如果购房人知道必须要备案，那么他们就可以拿着合同主动到房管局去咨询，让房管局知道房产的真实买卖情况，就可以避免现在的情况&。
　　对于目前的情况，熊进光说，根据已登记备案优于未登记备案的原则，目前这12套房产的所有权仍然属于海正公司，法院在判决时很有可能会拍卖这些房产用于偿还余某的债务，&购房人可以选择聘请律师调查海正公司名下的其他资产，用于赔偿；或者选择报警&。
　　得知九江市中院将在11月针对该案进行庭审，按捺不住的12位购房人去了一趟法院。&考虑到我们的实际情况，法院表示暂时不会拍卖我们的房产。&为了能够彻底消除顾虑，他们还报了警。
　　难以立案使事件陷入尴尬
　　&这种案子有争议，严格执行法律规定的话，是不好立案的。&当记者来到湖口县公安局时，该局经侦大队副大队长余栋华答道。
　　余栋华表示，海正公司的行为并不是一般意义上的&一房两卖&，所以不能就此立案，&在商品房买卖合同订立后，海正公司未告知购房人即将房产抵押给第三人余某的情况，是否能够立案目前仍存有争议，我们就此咨询过经侦总队，尚未得到明确的答复&。
　　余栋华同时也表示，由于尚未接到12名购房人的正式报案，且无其他政府部门提出请求警方协助，所以不好直接介入，&如果购房人直接来报案，或房管局对警方提出请求，我们会酌情考虑&。
　　在接到购房人的举报后，当地政府立即成立了工作组，工作组随后介入调查。
　　10日，工作组成员、县房管局房控股股长刘毅告诉记者，由于开发商经营的另一个楼盘也出现了同样的情况，海正公司负责人周某已被彭泽警方带走协助调查。&我们了解到，周某经营的楼盘遍布九江大部分区县，当其中一个楼盘资金链出问题时，他就会挪用其他楼盘的资金进行填补，甚至将已售出的房产抵押给第三人换取资金。&
　　刘毅分析说，表面上看，这种方式似乎只是公司的内部运作，如果不出问题的话，开发商有了充足的流动资金，待开发商还款给债权人之后，抵押关系终止，购房人也可以拿到房产证；但实际上，一旦开发商经营遇到问题，造成还款困难，就会导致债权人和购房人争夺房产。
　　购房人深陷维权困境
　　12名购房人无法接受这样的结果，但他们四处维权的结果并不乐观。
　　&我们了解到，周某其实已经资不抵债了，他仅剩的资产要先还给银行和抵押人，等轮到我们的时候，很可能就什么都没有了。&廖广云说。
　　10月10日，当新法制报记者来到廖广云已装修入住的新房时，她的母亲介绍说，不久前，为了赶走廖广云一家，余某曾叫人焊死了她家的大门。
　　而被购房户们寄托了希望的工作组，其开展的调解也陷入了僵局。
　　&因为周某与余某之间的借贷纠纷是民事案件，政府不好过多介入，所以我们主要做的还是调解工作，但效果并不理想。&刘毅介绍说，目前工作组的思路是通过说服余某解除对12套房产的抵押关系，取消他项权证，让其仅接受其他44套房产，以此让12名购房人&解套&并重新办理登记备案，&但是余某担心若44套房产无法还清周某的欠款，他就可能要蒙受巨大损失，所以一直不愿接受&。
　　&房管局难道就没有责任么？作为主管部门，他们没有监管好房地产商买卖房屋行为，是失职。&面对困境，刘萍和其他购房者开始向房管局发难。
　　专家提醒购房者预告登记
　　针对购房人的质疑，刘毅表示：&房管局真的很难监管到房地产商。&他还说，虽然要求房地产商将房屋销售数据每月上传到房管局的资料库，但如果房地产商刻意隐瞒，而购房人又未主动反映的话，房管局无法核实房屋的真实销售数据。&房产销售是个动态过程，我们不可能派人下去一户一户地核实。&
　　考虑到监管漏洞，今年7月15日，当地政府出台了《关于印发湖口县商品房预售资金监管暂行办法的通知》，其中第五条规定：房地产商应在商品房预售之前，在银行机构开立商品房预售资金监管账户，委托开户银行为预售资金监管银行，并由房地产商、预售资金监管银行签订房管局监制统一格式的《商品房预售资金监管协议书》，明确三方的权利、义务和法律责任。
　　&这意味着房地产商在楼盘竣工验收前，没有房管局、监管银行同意不能擅自挪用购房资金；若房地产商不出示购房资金已存入预售款监管账户的证明，则无法在房管局办理预售合同备案登记，楼盘也就无法进行预售，从源头制约了房地产商。&刘毅分析说。
　　但针对房地产商拖延登记备案时间，将已售出的房屋抵押给第三人的行为，房管局目前仍未找到有效监管办法。&现在采用的是事后监督。若房地产商出现了一次上述行为，我们会责令其整改并处罚，然后录入到全省联网的诚信档案中，并在省住建厅的网站向社会公布。&刘毅介绍道。
　　这种监管方式所暴露出的问题是，一旦购房者走入了房地产商设下的陷阱，那么就只能依靠自身进行维权。
　　对此，熊进光提醒购房人应尽早进行预告登记，&当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权&。他同时建议，房管部门也应加大宣传力度，普及购房所涉法律知识，尽量减少购房人上当受骗的可能性。
　　还有一些法律界人士认为，应规范购房合同中的格式条款，缩短开发商房子卖出后到房管局登记备案的时间，并不得在此期间将已售出的房产进行抵押贷（借）款写进合同，同时约定违约责任和房管局的监管责任，惟此或能杜绝开发商作出损害购房者利益的事情发生。
　　◎文/图 记者郭俊
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