从一宗案例看农村宅基地司法执行难题
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中国国土资源报 &&
作者：胡永康
王某因与谢某、蒋某和谈某间的三起借贷纠纷，被三人先后在法院申请强制执行，总标的额为111万元。执行过程中，王某向法院表示，他目前没有其他收入，仅有一套位于老家农村的房产，希望能折价抵债。
针对王某提出的请求，法院委托评估公司对其在老家的房产进行评估。经评估确认，该房产建筑面积为288平方米，重置价值为16万元。
根据评估价，该房产远远不够偿还债务。但上述房产位于市郊的开发区范围内，该区域的土地供大于求，虽然房屋本身价值较低，但只要拆迁，拆迁补偿应远高于评估确认的价格。经协调，三位申请执行人愿意以100万元价格受让上述房产。但三人中，只有谢某是本村人，且未申请宅基地。于是，由谢某以100万元的价格受让王某的房产，并向法院交付了高于其债权的差价款。经执行，变现款按一定比例分配给其余所有债权人，其余各债权人均书面同意该分配方案。
执行农村宅基地和房屋面临困境有关法律、政策严格限制性的障碍。现行法律对农村宅基地和房屋予以严格的限制：一是宅基地范围要在法律规定标准之内。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。二是宅基地不允许自由交易。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。三是在政策上农村房屋不允许自由销售。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。以上诸多限制性规定，导致法院在执行农村房产时只能对其进行查封而难以通过拍卖或变卖程序予以强制处理。
农村宅基地和房屋保障功能的限制。宅基地和农村集体经济组织成员身份紧密相连，是集体组织成员依法享有的福利保障，只有在农户全家丧失社员资格、农户迁移后放弃原处宅基地、农户全家死亡且没有继承人等情形下，宅基地才会被收回。当执行标的指向维系农民根本生存利益的宅基地时，债权利益与弱势农民群体的生存利益之间就产生紧张关系。
根深蒂固传统习俗的抵制。一是买房置业的传统。农村居民在发家致富之后，最重要的投资决策就是翻建老宅、新建住宅。在土地交易为法律禁止后．这一现象尤为显现。二是传统的祖屋情结。在农村，老宅已经成为家族文化符号和精神象征。在司法执行权面前，承载着农村居民精神利益的宅基地和房屋显现出强大的传统惯性阻力。
有必要变通执行农村宅基地和房屋
虽然，执行农村宅基地和房屋面临诸多问题和障碍，但在条件允许情形下，变通执行也是有必要的。
债权最大化实现的需要。最大化实现债权既是维护法律文书权威性的需要，也是构建社会诚信体系的需要。良好的社会诚信体系是市场经济发展的重要因素，如果债权人在进入执行阶段后，又一次面临债权的丧失，其对社会诚信的预期也会降低。因此，从保护债权实现民事执行价值角度出发，亦有必要执行被执行人的宅基地和房屋。
农村居民可供执行财产不足。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要原因就是农村居民可供执行的财产短缺。农民收入来源少，一旦负担沉重债务，对其宅基地和房屋予以执行也是最后的无奈之举。
符合统筹城乡发展的政策导向。现行城乡二元体制的形成有其历史原因。目前，城市居民对其房产及相应的建设用地可以自由买卖、抵押、继承，但广大农村居民对房产的处置仍然受到严格限制。在某些情形下，对宅基地和房屋采取执行措施，实现土地使用权在城乡之间有限流转，有助于破解城乡二元的封闭格局。实际上，在我国很多地区，早已就包括宅基地使用权在内的集体建设用地的流转进行试探性的改革。因此，执行宅基地和房屋符合统筹城乡发展的政策导向。
如何变通执行农村宅基地和房屋？有选择地执行农村房屋所有权。农村居民对其自建房屋享有所有权，现行法律对农民转让房屋的行为并无禁止性规定。问题是，房屋项下的宅基地能否在执行中一并予以转让呢？笔者以为是可以的。《土地管理法》第六十三条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。该条立法本意实际上是在规范宅基地的申请行为，是对农民宅基地分配申请资格上的限制，而并非对宅基地使用权转让的禁止。
在执行过程中，法官可召集当事人就以房抵债进行协商。如果房屋是可区分的，可执行其中相对独立的一部分。如果当事人不能就此达成合意，可对房屋进行拍卖。此处，考虑到政策性限制，可以在受让主体上变通：由符合受让条件的申请执行人自己受让；由与被执行人同宗的其他亲属受让；由本村或本乡镇其他行政村中的村民受让；由所在村集体根据土地使用规划回收。在实践操作中，为避免将来可能产生的纠纷，可以就宅基地是否一并转让予以明确，即在裁定中明确该房屋项下的宅基地也一并转让，以法律文书形式保障受让人确定的权利。如本文执行案例中，执行法院就房屋受让价款中明确包含了土地价值的对价。
执行农村房屋使用权。在难以执行房屋的所有权时，可以考虑执行房屋的使用权。如果房屋的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项不属数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。此时，房屋所有权、宅基地使用权都置身于执行之外，房屋使用人的受让范围扩大，不论是本村或外村村民，还是城市居民，都可以依法取得该使用权。且有利于充分发挥房屋使用价值，为顺利实现拍卖、变卖及抵偿提供可能性。
执行农村房屋拆迁补偿利益。随着城镇化进程不断加快，邻近市郊的农村房屋面临大规模的拆迁。如果被执行人的房屋已经纳入拆迁规划或正在拆迁进程之中，可以就其可期待的或已经获取的拆迁利益予以执行，这也是本案的执行思路之一。如果该房屋尚未拆迁，法院可对房屋直接查封，并送达协助执行通知书给拆迁部门，请求予以协助，等待实际拆迁时再予以执行。或如本案处理方式，以可期待的拆迁利益为价值基础对房屋予以转让。
变通执行莫忘与政府部门沟通在变通执行时，应积极与有关部门沟通。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行时应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实房屋建筑面积、宅基地的四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。
（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院江苏省扬州市邗江区人民法院）
法律要点：由于法律、政策的禁止性规定，农村宅基地和房屋不易直接执行。考虑到民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。
一般来说，法律体系包含多种法律制度，各种制度在其自运行过程中或许顺畅，一旦制度之间产生关联时，则各制度互相冲突的现象就会出现。在我国法律体系架构尚待完善的今天，此种现象颇为明显。正因如此，当以最大化实现债权为直接价值的执行制度，遭遇现行农村土地与房产流转制度时，难免引发执行困境。如何寻求突破，需要执行者仔细甄别，找准平衡支点，寻求变通办法，在实践中保障当事人的利益，不断促进法律制度的优化。当然，这种窘况的根本解决之道还是要期待在土地制度改革中真正实现农村土地财产权能，构建城乡一体化的土地格局。
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地址：北京市西城区羊肉胡同甲30号&&邮编：100034 &&&电话：010-&&&邮箱：　　农村宅基地是批男不批女，也就是女性无法建房子的。比如说，张家五个女儿，向村里要宅基盖新房，那是门也没有的。李家有一个儿子，且年满18岁，立马妥了。当然这宅基地以后办证的话多以男方儿子来办，因为男方父母已经有了一套宅基。　　假如以后男方娶了媳妇，拆迁会不会有女方的份呢？有些地方的具体拆迁政策，按法律应该是有的，只要女方已经把户口迁过来了，比如不按老房子面积而按人头给面积的，或者只按宅基地分的（这种情况我觉得只要女方户口来了，房子没她的份，但宅基地应该有她的份，宅基地不是个人财产，而属于集体所有） 。有些方案对女方就极为不利，比如按老房子面积分的，就没女方的份了。没办法，现在国家的政策，地方土政策，包括新婚姻法，对农村女性都是极为不利。
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　　批给儿子,结果公婆出钱,怎么办？
　　有些城市人，坐井观天，总以为城市的那一套就是比农村正确的，拿着不知道哪来的优越感苛责农村女性，简直贻笑大方。
　　坦白说，农村的这些政策的确对女性非常不利...
　　LZ你可搞错了，城市没重男轻女，但是城市女性并没有对农村女性怎么样。　　真正苛责并且压迫农村女性的往往是同家族的农村男性。
　　按照我们这的城中村的拆迁方案，比如说5年后拆迁，5个女儿的张家能得160平方，5个儿子的李家能得960平方的房子，也就是多花十几万或几十万在分配的宅基地上盖了房子。
　　呵呵。。。。路过看看
　　我家那拆迁不管儿女只要有18岁就给回迁平价指标。没到18到18后还会给。很公平 这样就有条件就都可以买。钱是另补的。　　
　　@微风之优雅1
11:15:00　　按照我们这的城中村的拆迁方案，比如说5年后拆迁，5个女儿的张家能得160平方，5个儿子的李家能得960平方的房子，也就是多花十几万或几十万在分配的宅基地上盖了房子。　　-----------------------------　　是的，农村里就是这样的。农村的离婚，媳妇基本是净身出户。　　
　　我们那儿没有。我记得我们村当时卖地的时候，我妈以我没出嫁为名，帮我挣了8000块钱。　　后来的再一批，就没有了。　　那个时候，我的户口已经在外地了。　　
　　我们这边有个村10多年前分宅基地，是按人口分，户口本上每一个人多少平方！不分男女！　　
　　@微风之优雅1
11:15:00　　按照我们这的城中村的拆迁方案，比如说5年后拆迁，5个女儿的张家能得160平方，5个儿子的李家能得960平方的房子，也就是多花十几万或几十万在分配的宅基地上盖了房子。　　-----------------------------　　@平平安安911
12:44:00　　是的，农村里就是这样的。农村的
，媳妇基本是净身出户。　　-----------------------------　　因为本身也是净身入户的。而且还掏了彩礼。
　　农村的宅基地政策，本来就是非常合理的。集体土地怎么来的？都是解放前一个村同宗同姓的土地（贫农的几亩地+地主的几十亩地+供养村里小孩读书的公共学田）合在一起重新洗牌的。实际还是家族田地。　　家族田地只分给家族的人，女孩子嫁人后不算一个家族的人了。所以不能分。媳妇离婚了也不算一个家族的人了，也不能分。
　　我老公离开农村二十多年，户口迁到潍坊市里，是不是从这之后批宅基地就没我老公什么事了？　　
　　新婚姻法怎么对农村女性不利了？　　新婚姻法是保护个人婚前财产，又不是只保护男方婚前财产，女方自己有一样受法律保护啊。要是自己父母重男轻女不给予或者自己没能力那也是怪自己家庭。　　管法律什么事？占不到便宜就算吃亏么？
　　不过，老家农村的具体分法，我还真的不是特别清楚...　　主要是目前既不在娘家，也不在婆家，从来没考虑过这方面...
　　我老公上学时，户口迁出农村了，就没地了。　　毕业后又落回农村了，虽然是非农户口，但有给地。　　我结婚后，因为从原单位离职，没有其他可以接收落户的单位，户口就从集体户迁到了老公家，和老公一样非农户口，但也给地了。　　如今我和儿子的户口迁来定居市，老家就没我们娘俩的地了。　　公公如今在老家的房子，将来是我老公继承的，但和我没半毛钱关系。　　而且，假如我老公的户口也迁到定居地，老家的房子仍然是他继承，仍然和我没半毛钱关系。　　就这么回事~
　　@妞妞小狐狸
14:39:00　　我老公上学时，户口迁出农村了，就没地了。 　　毕业后又落回农村了，虽然是非农户口，但有给地。 　　我结婚后，因为从原单位离职，没有其他可以接收落户的单位，户口就从集体户迁到了老公家，和老公一样非农户口，但也给地了。 　　如今我和儿子的户口迁来定居市，老家就没我们娘俩的地了。 　　公公如今在老家的房子，将来是我老公继承的，但和我没半毛钱关系。 　　而且，假如我老公的户口也迁到定居地，老家的房子仍然是他继承，仍然和我没半毛钱关系。 　　就这么回事~　　-----------------------------　　嗯，是这么回事。农村的房子，就是，不离婚，分房有你的，离婚了，什么也没有。　　所以，农村的女人，离婚很受限。　　
　　我们那儿是按户口本人头来。我婆婆那儿是只算男的～～～　　
　　我娘家好像没批宅基地这说法。记得小时候听说，当初村人迁来时还很荒，然后谁开的山就归谁。那个地就是用来起房，传男不传女。但是农田不一样，20年左右重新分一次，按人口分。基本人人有田。不像我老公家，一家五口才一亩多地，吃都不够吃。
　　我96年大学。户口迁出前分的地。三十年不变。利益延展。但是回迁有钱无回迁房指标。　　
　　我嚓，到底是谁在苛责农村女性啊，城里人苛责的着吗，关城里人个鸟事啊，几千年来都是你们这帮村男在苛责农村女性！楼主这号人，愚昧无知透顶，城里人搭理你个鸟啊！　　
　　农村宅基地如果不动迁，貌似也不值几个钱吧……　　
　　政府一边叫着男女平等一边干着重男轻女的事儿　　
　　你们那重男轻女也是重的可以轻的可以，我们这女孩是可以申请地基的。
　　@微风之优雅1 我们这里的风俗，宅基地默认属于老一辈男人，哪怕是乡镇街道买地盖房子，也没有房产证这回事，户主基本上100%是公公名字，默认儿子家就是公婆家。。。　　基本上一个儿子，基本上不会是已经成家的儿子名字，更不可能有儿媳名字，婆婆名字也不会有，而是公公的名字，大部分是公婆出大部分钱借的欠的部分公婆儿子儿媳一起还，要是结婚的时候还没盖好装修好，儿媳的钱也是必须全部拿出来用在房子上的。。。　　默认房子属于公婆儿子儿媳，默认不离婚，父子闹翻可能性非常小，但要是离婚了，房子自然跟儿媳没关系，所以像婆婆这种年纪的基本上被打死也不会离，因为离了就算房子的钱都是你出的也是你老公的地盘你老公的名下，跟你没关系
　　楼主说的农村是指自己家乡附近的农村还是泛指全中国的农村，再甚至是泛指全球的农村啊？
　　楼主不要用自己那土鳖地方来代表全国农村~~~~你要骂就骂自己祖宗辈，别代表别人祖宗~~~好重男轻女，楼主自己花多少钱娶来的老婆，自己说一下，自己的儿女有没有跟老婆姓~~想要做妇联主任，大内总管，请先自证起身，别说一套做一套，自己做不到的，却天天瞎BB
　　我老家，我爷爷有宅基地，爷爷有3儿一女，按道理说宅基地就算没女儿的也有儿子的，但是我爷爷三个儿子因为计划生育一人生了一个女儿，所以宅基地就没我们的事了，农村就是这样打官司也没用，而且如果我爸要是想要这个宅基地必须从本村过继一个儿子以后这个儿子养老，哪怕不给我爹妈吃喝挂个养老的名字也可以，我是不舍得我爸妈这样，宁愿没这块地，有什么办法，农村没道理可讲，有儿子才是天　　
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农村宅基地管理存在的问题及对策
来源:《基层建设》2016年16期文/李建光
[导读]摘要：随着社会主义新农村的建设、农业的发展以及农民收入的增加，我国农村住宅建设进入到了一个全新的发展时期。为了保障农民的合法权益，我国高度重视农村宅基地的管理工作。但是，我们也必须承认，农村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空间。笔者结合自身多年管理农村宅基地的工作经验，分析了现阶段农村宅基地管理普遍存在的问题，并进一步提出了有针对性的农村宅基地管理对策，以供参考。
&&&&&&& 李建光
&&&&&&& 摘要：随着社会主义新农村的建设、农业的发展以及农民收入的增加，我国农村住宅建设进入到了一个全新的发展时期。为了保障农民的合法权益，我国高度重视农村宅基地的管理工作。但是，我们也必须承认，农村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空间。笔者结合自身多年管理农村宅基地的工作经验，分析了现阶段农村宅基地管理普遍存在的问题，并进一步提出了有针对性的农村宅基地管理对策，以供参考。
&&&&&&& 关键词：农村；宅基地管理；问题；对策；参考
&&&&&&& 前言：随着&三农&问题被解决，农村经济发展环境得到了很大的改善，农民的物质文化水平得到了很大的提升，这为农村住宅建设提供了机遇和挑战。机遇即是在新的时代背景下，为农村宅基地的管理提供了更为完善的法律法规；挑战即是传统的农村宅基地的管理模式滋生了诸多问题，严重阻碍了农村宅基地管理实现公平、公正。目前农村宅基地基本纳入了依法管理轨道，但是在管理效果上依然存在着缺少村庄规划、法律法规不健全、管理手段滞后以及监管力度不到位等问题。探讨农村宅基地的有效管理，提升宅基地管理水平就显得非常重要。
&&&&&&& 一、农村宅基地管理存在的问题
&&&&&&& 1.缺少村庄规划
&&&&&&& 我们频繁听到的是&城市发展布局与规划&，而很少听到&农村村庄布局&以及&村庄内宅基地选址&等内容，这就足够说明相关人员以及当地村民极度缺少村庄规划的做法。造成此尴尬局面的原因在于：首先，相关管理人员以及农民对于农村空间布局意识极其淡薄，从思想意识上缺乏重视度；其次，缺乏专门、专业的管理、规划人员，导致该项工作即使上级有部署，但是由于部门不完善、人手不充足导致农村规划这项工作被架空；另外，基层政府以及相关组织对于村庄规划的认识严重不足，导致农民不配合农村布局规划的相关工作，形成&年年规划，年年村庄无变化&。
&&&&&&& 2.法律法规不健全
&&&&&&& 现阶段，我国与农村宅基地相关的法律法规尚且不健全、不完善，表现在我国尚未颁布一部专门的、完整的有关农村宅基地管理的法律法规；同时存在对农村宅基地划分界限不明，导致管理失衡；其次，由于尚且缺少对于农村闲置土地的回收以及再利用的可操作性规定，导致农村大量闲置宅基地被在浪费，土地资源得不到有效利用。法律法规的不健全，直接导致相关政府部门以及组织在实施农村宅基地规划、管理工作中，受到来自反对方的&攻击&，失去了农村布局规划的效力。
&&&&&&& 3.管理手段滞后
&&&&&&& 由于农村特定的经济、文化背景等因素的影响，我国对于农村宅基地的管理手段还比较落后，造成农村宅基地管理手段严重滞后的原因在于：国家对于农村宅基地管理所拨的经费严重不足，导致相关的国土部门有心无力开展管理手段以及管理方法的研究工作；专业管理人才缺乏，致使新的管理理念无法真正应用到实践中来。笔者发现不少地区的国土部门，要完全依靠双脚，一步一个脚印的赶往村组监管的宅基地，管理工作执行起来更加困难。
&&&&&&& 4.监管力度不到位
&&&&&&& 首先，从客观上来说，农村宅基地管理范围相对来说比较分散，不便于管理和控制。从主观上来讲，我国基层管理部门设置的专门人员不足，管理力量不足，加上国家给予的执法设备严重不足。无论是从客观在角度，还是从主观角度，都限制了对于农村宅基地管理的监管效力；其次，不少基层部门为了缩减管理成本，故意忽视对宅基地的管理，也造成了监管的不到位。
&&&&&&& 二、农村宅基地管理对策
&&&&&&& 1.建立农民不动产登记制度
&&&&&&& 建立农民不动产登记制度使得农村宅基地以及其他性质的的土地之间界限得以清晰，并且彻底打击了&一个住户多套住宅&等现象，促使农村宅基地组早日走上登记发证的道路。农民不动产登记制度建立之前，要做好相关的准备工作：首先，要在全村范围内做好对宅基地的排查准备工作，分清宅基地以及其他性质土地的区别，并且建立起数字化档案信息；其次，为了解决农村建设资金缺乏等问题，笔者建议将土地收益应用到整体利用农村土地上，缓解土地整理资金严重不足的局面。
&&&&&&& 2.制定农村宅基地管理的法律法规
&&&&&&& 目前，对于农村宅基地的管理逐渐纳入到了依法管理的轨道，但是其尚且存在着粗放、实践性不强以及可操作性不强等缺点。完善、专业的法律法规是确保我国国土资源管理部门有效落实农村宅基地管理工作的前提。在制定农村宅基地管理的法律法规时，相关立法人员要实地走访各个农村地区，调查当地农村宅基地的管理情况，并且参照其普遍存在的问题，在法律条文中提出解决方案，确保推动我国农村宅基地管理工作早日走上有法可依、依法行政以及执法必严的道路。
&&&&&&& 3.建立农村宅基地退出和流转机制
&&&&&&& 笔者建议从以下几个方面建立农村宅基地退出和流转机制：首先，建立农村宅基地退出补偿机制，为农村闲置土地再利用创造制度支持；其次，为了建立城乡互动机制，建立农村宅基地有偿使用制度；另外，设置合理的农村宅基地产权制度，规范农村宅基地市场体系，建立起农村宅基地使用权终流转制度。对于农村布局的规划，还可以实现界限规划，将耕地区以及住宅区明确分界开来。
&&&&&&& 4.建立严格的宅基地监督管理制度
&&&&&&& 宅基地监督管理制度的建立，不是孤立的、单一的，涉及了诸多的涵盖因素，包括部门设置、人员安排等等。建立严格的宅基地监督管理制度，笔者建议从以下几个方面做起：首先，国土部门要设置专门的监督管理部门，明确职责的划分；其次，安排专业素质较强的宅基地监督管理人员，建立起清晰地奖惩机制；另外，监督以及制度是相辅相成的，制度的落实效果需要监督来保障。
&&&&&&& 结语：
&&&&&&& 农村宅基地问题的存在促使我们寻找相应的解决对策，让其获得更好的发展。只有让我国农村宅基地的管理更加科学有效，我国的农村建设才会更加繁盛，我国的农村发展才会走上正轨。
&&&&&&& 参考文献：
[1]吕晓,周晓迪,牛善栋. 改革开放以来我国农村宅基地管理政策体系的梳理与思考[J]. 上海国土资源,-19+25.
[2]马俊科,邹谢华,郭威. 农村宅基地管理的探索与创新&&以东部沿海地区为例[J]. 中国土地,-24.
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