-- 南充晚报 --
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浅谈如何加强我市物业小区公共收益管理与使用
　　近年来， 随着我市房地产市场的持续发展， 物业小区从功能配套到服务都越来越完善，极大改善了居住环境。在物业小区内， 因对公共部位的使用而产生的公共收益也越来越多， 但管理政策及对业主合理运用这笔收益的指导却没跟上，致使对这笔收益的管理混乱，各自为政，不能做到合理使用。根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》165号令的相关规定，参照部分发达城市的具体做法， 结合我市物业小区公共收益现状， 对小区公共收益的界定及权利归属、分配和管理提出建议。　　一、小区公共收益的界定　　小区公共收益是指小区全体业主的共有部位、 设施因经营利用而产生的收益。小区公共收益种类很多，常见的包括电梯内、楼顶、走道、小区道路、墙体等处的广告收益， 小区公共道路车位出租收益，小区内物业用房、业主委员会议事用房出租收益，住宅共用设施设备报废后回收的残值，企业和商家进入小区内活动占用小区的公共场地所交纳的摊位费等等。　　二、小区公共收益的权利归属　　从我市现状看， 物业小区公共收益大多被开发商或物业公司收取占用，尤其是业主委员会未成立之前， 业主委员会成立后， 也有部分物业小区因业主通过维权而争取到部分利益。 那么小区公共收益到底归谁？根据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、 收益分配等事项，有约定的从其约定；没有约定的或者约定不明确的， 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。上述规定表明：针对专有部分以外的共有部分产生的收益属于公共收益， 业主享有共有和共同管理的权利。同时《物权法》也规定物业管理企业仅仅有服务小区的权利， 对其他包括公共收益不享有所有权。显然，我国的《物权法》规定小区的公共收益在权利属性上归全体业主所有。　　三、小区公共收益的分配　　根据《物业管理条例》第55条规定：利用物业共有部位、 公用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、 业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修金， 也可以按业主大会的决定使用。《住宅专项维修资金管理办法》（住建部165号令）第二十七条规定： 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：1、住宅专项维修资金的存储利息；2、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；3、 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益， 但业主大会另有决定的除外；4、住宅共用设施设备报废后回收的残值。其中第三款对公共收益的使用进行了明确。但实际中，物业管理企业常常以小区业主委员会还未成立为借口， 将公共收益直接收归己有， 更不用说把该收益用于补充专项维修资金。　　借鉴其他城市的做法， 就小区公共收益分配约定，常见情形主要有两种：一种是直接利用小区共用部位、 设施就可以产生收益，不需要物业服务企业服务；另外一种是除了利用小区共用部位、设施， 而且还需要物业企业提供管理服务才能取得的收益，下面分别说明：　　（一）公共收益归相关利害关系业主共有　　在一些小区里， 若只有某一栋或几栋的电梯内、屋顶、外墙等共有部分被设置广告，其他地方没有设置。在这种情况下约定，其设置广告所得的公共收益主要归于这一栋或几栋的业主。根据《物权法》第72条的相关规定，这些业主需要更多地关注楼梯的安全和接受有关声音、光源及视觉上的污染，其承担了比其他业主更多的义务，如果还把所得的共有收益划为整个小区共有，显然有失公平。　　（二）公共收益归物业服务企业部分拥有　　在利用小区公共道路划作车位的出租管理收益上，物业服务企业承担了义务，管理和维护了车辆及车位。物管人员付出了劳动，本着权利、义务相统一的原则，物业管理企业对这部分的公共收益也享有部分权利。 在双方具体如何分配上， 有些城市出台了相关的规定，如北京、杭州等一些城市就规定车位租金按照三七分成，即物业得三成，业主委员会得七成，并由物业进行财务管理，用于小区设备维修等，业主委员会则负责监督使用等。　　四、对我市小区公共收益的管理建议　　（一）完善相关政策。在我市出台的相关文件和《南充市房屋维修资金管理办法》中明确小区公共收益界定、归属、分配和使用办法，规范其流向，强化监管力度。同时加强宣传，让小区业主知晓相关规定。　　（二）加强业主权利意识，突出业主的知情权和决策权。业主是小区的主人，业主要增强权利意识， 积极参与到小区管理中来，尽早成立业主委员会，实施小区自治。要根据相关法律法规、政策、文件的规定，充分运用业主的决策权和监督权，小区公共收益的使用由业主大会决定。明确公共收益的归集方式、监督管理及使用占比，物业服务企业可以参与归集，并由业主委员会管理，定期公布使用账目，接受业主的监督。　　（三）对公共收益较多的小区，指导其用大部分收益补充专项维修资金，减轻专项维修资金续筹的负担。 房维宣&
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物业专项维修资金，这样用你知道吗
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& & 说起我市物业维修资金制度的建立与规范，也经历了一个比较漫长的过程。
& & 记者从市物管中心了解到，中心作为海曙区、江东区、江北区及高新区物业专项维修资金的管理机构，负责四区内的维修资金交存、使用及管理工作。其他县（市）区的相关事宜则由各县（市）区人民政府指定属地维修资金管理机构负责运作。
& & 那么，目前多少居民有物业专项维修资金？每户建账到户的资金又有多少呢？
& & “我们花了整整两年时间，逐步理顺了各项物业管理资金的归集，摸清了已交纳维修金小区资金状况，并建账到户。”物管中心负责人说，根据《办法》规定，我市现阶段的物业专项维修资金有五大资金来源。
& & 首先是物业专项维修资金，自日起，业主在购买新建房屋或原有房屋作产权分割时，需交存的物业专项维修资金。其中有房产开发商按规定先替业主垫付，后再跟业主结算的维修资金，也有房屋作产权分割时，由业主向维修资金管理机构主动交存的维修资金。
& & 其次就是房改房维修资金，即曾经的公有住房，业主和单位共同交存过的维修资金。“日之后，市物管中心接收了由市公积金中心移交过来的市四区的房改房维修资金，并通过‘建账到户’的方式将其转化为物业专项维修资金。”物管中心负责人说。
& & 三是物业管理专项资金，“年，为了补贴物业管理费用不足，对于该时期内交付的新建小区，以小区为单位，按每平方米26．8元的标准向小区业主收取的物业管理专项资金。”据了解，《办法》规定，该项资金作为小区物业专项维修统筹资金，专项用于小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。目前，海曙区、江东区、江北区及高新区共106个小区交存了物业管理专项资金。
& & 其他还包括被拆迁房屋维修资金和小区公共收益。
“截至2016年5月底，上述四区有专项维修金并建账到户小区有331个，涉及房屋套数16．7万套，资金13．81亿元。”物管中心相关人员告诉记者，上述资金还有资金增值收益，每年度分息。“业主可通过登录宁波市物业维修资金管理信息网，查询所有已建账到户小区专项维修金结余和使用增值情况，也可以拨打电话进行查询。”
& & 动用资金，需征得三分之二以上业主同意
& & 物业专项维修资金使用，分中修以下、中大修两种。汪弄小区的雨漏维修，属于房屋维修中的中修以下。徐素明告诉记者，完成整个维修过程，首先得确认这幢楼的住户是否缴存过物业专项维修金，其次还得征得三分之二以上相关住户的同意。其间，维修方案及资金预算都需业委会签字认可，修完后还有审核程序。“我们是经纬物业的一个下属管理部门，没有财务权，最终形成的支出需要上报公司，由公司在物管中心监督审核下使用资金。”
& & 为了监管中修以下维修资金的使用，市物管中心通过招投标，指定了六家物业专项维修资金代理银行，要求申请中修以下维修资金的物业服务企业或者社区需在代理银行开设小区维修资金账户，划拨的维修资金将转入该账户中，在得到业主委员会授权同意后，方可进行中修以下维修资金的列支。同时，市物管中心聘请第三方专业审计公司，每年度抽取海曙区、江东区、江北区及高新区的部分小区进行中修以下维修资金使用免费审计，对于审计有问题的小区，要求予以整改，并以五年为周期，对四区所有申请中修以下维修资金的小区进行审计。
& & 对缴存过物业维修金的老小区，日常维修金的一年一划拨，极大缓解了小区日常维修难题，但对于新小区，是否也可以申请使用这笔资金呢？
& & 对此，物管中心人员表示，这还得取决于业主，“如果同意在维修资金账户内列支日常维修费的，物业服务企业不得再向业主收取日常维修费；如果业主不愿意，物业服务企业仍然可向业主收取日常维修费。”据介绍，按照相关办法，多层（6层及以下）以及无电梯的中层（7层至9层）住宅的日常维修费每平方米每年1．5元；经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年2元。但前提是对于交存过物业专项维修资金的业主，物业公司必须先征求每位业主的意见，不得自作主张直接向业主收取日常维修费。
& & 据了解，小区申请动用物业专项维修金，一共需要四个步骤：首先，业主委员会或受其委托的物业服务企业通过宁波市物业专项维修资金管理系统网上填写申请表，打印表格，盖业主委员会章（未成立业主委员会的小区，要社区居委会盖章确认。）；其次，将小区业主中修以下维修资金列支清单及相应告示在小区内明显位置公示7天；再次，公示无异议的，报辖区物业管理部门备案；最后，报市物管中心划拨资金。
& & 中修以上维修资金的申请与使用更加严谨。
& & 申请中修以上维修资金的小区可以委托物业服务企业或者社区代为办理，其申请流程为：向市物管中心申请小区房屋中修以上维修资金时，需征得维修项目专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即“双三分之二”同意并公示后，向市物管中心提交申请材料。市物管中心经审核后，根据项目预算金额，划拨维修项目的预拨款，待项目完工审计决算通过后，划拨维修项目剩余尾款。如果维修项目存在部分业主未交存物业专项维修资金，则该部分业主需自行承担维修分摊费用。同时，对于维修资金账户余额不足首次交存金额30％的业主，需先补交维修资金，再予以划拨中修以上维修资金。
& & 目前，对于中修以上维修项目的维修费用总额超过15万元、单项工程费用超过3万元，市物管中心出资聘请专业的第三方审计公司，免费为业主提供维修项目审计服务。
& & 值得一提的是，公示时，在规定时间内已对施工方案、工程预算进行表决的业主人数不到总业主人数二分之一的，申请人可采用“倒三分之一”制度征求全体业主意见。“也就是说，反对意见占比少于三分之一的，即视为三分之二业主同意。”
& & 中修以上维修资金申请，由于维修项目金额较大，采用维修项目单独申请的方式从业主维修资金账户中列支，其中对于住宅中修以上维修项目，且业主维修资金账户余额充足的，财政将给予维修费用50％的补贴。“这是宁波市独有的优惠政策，目前已有多个老小区在实施较大维修项目时获得了政府补助。”物管中心负责人说。
& & 应急维修作为小区公共维修的一种，因其短时间紧急维修的特性，需要特殊对待，因此，物业专项维修资金对于应急维修的使用，遵循“紧急报告，紧急维修，紧急公示，紧急划拨”的原则，进行维修资金的应急划拨。目前，应急维修的范围为：
& & 1、电梯故障，导致无法正常使用，质监部门已出具停运证明书或特种设备安全监察指令书的；
& & 2、消防设施损坏致使不能正常使用，消防部门已出具整改意见或整改通知书的；
& & 3、水管爆裂、化粪池外溢倒灌，严重影响业主正常生活的；
& & 4、因地震、洪水、台风等不可抗力因素造成房屋共用部位和公用设施、设备严重损坏的；
& & 5、辖区房管部门认定房屋有使用安全隐患的。
& &&&物业服务费、日常维修费
& & 与物业专项维修资金的关系
& & 根据《宁波市物业服务收费管理实施办法》，我市的物业服务包括物业管理区域内的物业管理综合服务、房屋共有部位和共用设施日常维修服务，因此，我市的物业服务收费，包括物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费。
& & （一）物业管理综合服务应当包括以下内容：
& & 1、公共场所的清扫保洁，房屋外立面的保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等；
& & 2、公共绿地、花草树木的养护管理；
& & 3、公共秩序维护，协助做好安全防范工作、
& & 4、除房屋本身共有部位和公共设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理；
& & 5、物业的档案管理；
& & 6、合同约定的其他公共性服务。
& & （二）房屋共有部位和共用设施日常维修服务包括：
& & 房屋本身的房屋的防水层、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位和公用的污水管、雨水管、废水管、空调落水管、电梯、照明、防盗、消防等共用设施设备的日常维修、养护和管理。
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Powered by Discuz! X3.2苏州一小区给业主发红包　羡慕之外您还应该知道的几个法律问题
核心提示：大多数小区物业费用每年必涨、业主委员会徒有其名、小区设施年久失修无人问津，苏州市都市花园小区给业主发红包，堪称业界良心啊，也难怪得到了一众网友的好评和称赞。
　　一则“苏州一小区给2000多业主发红包”（《扬子晚报》日）的新闻报道称，苏州工业园区都市花园小区业主委员会办公室从2015年2月起，即开始面向小区的2000多户业主发放公共收益补贴，总金额共计126万元，每户可以拿到504元，该笔资金来源于小区公共资产出租后所产生的公共收益。
　　该报道一经发出立即在网上引起强烈反响，业委会还能给业主发红包，这也让很多小区居民非常羡慕。想想看，大多数小区物业费用每年必涨、业主委员会徒有其名、小区设施年久失修无人问津，苏州市都市花园小区给业主发红包，堪称业界良心啊，也难怪得到了一众网友的好评和称赞。
　　其实，类似小区给业主发红包的事屡屡见诸报端，都市花园小区给业主发红包也不是第一次。下面笔者就从法律角度分析一下小区发红包的法律问题，并简要分析小区业务会、小区居民应该如何处理公共收益。
　　一、哪些属于公共收益？
　　很多小区各类广告牌林立，有的小区还将公共场地划成了停车位向业主出租，但大多数业主都不清楚这些公共收益的归属。无论是按照《》还是《物业管理条例》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，由这些公共部位而产生的收益自然应归全体业主共有。
　　从公共收益来源看，在大多数小区，公共收益的构成，主要是依靠小区路面停车费收益及电梯轿厢广告收益区内其他动、静态广告费及各种临时设摊费。部分小区的特殊来源是已归属业主大会旗下公共经营公建配套不动产的租赁收入或变更使用性质补偿费。
　　具体来看，以下收入都属于公共收益：
　　1、公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；
　　2、小区公共区域的停车位收益；
　　3、小区公共区域内租赁的摊位收益；
　　4、利用公共配套，如活动场地、会所、游泳池经营收入；
　　5、部分通信运营管理费；
　　6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿；
　　7、自制售水机运营费用；
　　8、物业管理用房的收益。
　　大多数小区的公共收益大致有以下4方面用途：
　　1、冲抵物管支出。有的小区物管收费低，有的小区较大比例业主不交物管费，通过业委会或业主大会同意，直接将公共收益冲抵物管支出。
　　2、用于业委会开支。小区业委会大都无经费来源，就以公共收益补足。
　　3、用于小区维修。经业委会同意，直接将公共收益用于小区维修项目。
　　4、用于小区活动。小区物管公司通过业委会或业主大会委托开展活动。
　　二、公共收益应归谁所有？
　　依据《》第79条、第80条的规定，建筑物的共有部分的使用所产生的收益应由全体业主共同所有，由全体业主通过业主大会决定该收益的使用；同时，依据国务院《物业管理条例》第55条规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，建筑物的共有部分的使用收益应由全体业主共有，并由业主大会确定其使用。
　　三、业主委员会应尽到哪些义务？
　　业主委员会肩负着全体业主的重托，掌握着公共收益、维修资金等的使用支配权，要真正发挥业委会在操作公共收益与维修资金上的作用，让公共收益取之于民、用之于民。
　　1、公共收益的公开透明运行。小区公共收益等原则上因由业主委员会具体操作实施，其公共收益也应由业主委员会掌握，应定期向全体业主公布这部分款项(如电梯广告、户外广告、停车泊位)的收支情况，并由业主代表监督；对于没有业主委员会的小区，可以由物业公司代为实施，定期向广大业主公布收益，有盈余则需返还业主。
　　2、维修保养义务。小区公共收益在事先经业主代表大会、业委会同意后，可用于小区日常物业管理和硬件改善上，改造与更新或添置小区内各项设备设施和环境建设，改善小区面貌和居民生活。
　　四、业主应该如何参与公共收益的分配、管理？
　　1、成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理，同时要求物业公布公共收益收支账目。如果物业拒绝公布账目或者敷衍作假，业主甚至可以联合业委会解聘相应的物业公司。
　　2、我国法律只规定了小区的公共收益归小区全体业主共有，但并无对公共收益使用的具体规定。如果业主认为物业账目有问题，在经全体业主同意后，可聘请相关审计部门审核收支账目。
　　3、业主的权益要靠自己去关心、去争取，要改变目前很多业主都对自己居住的小区漠不关心、对社区事务参与度不高的现状，培养和形成社区自治和社区管理的意识和制度。做到小区在物业管理事务上的“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”。诺贝尔经济学奖获得者埃莉诺?奥斯特罗姆曾说过，“在不强迫任何人的情况下，让所有人都能享受到利益，这是共同自治的精妙之处，也是困难之处”。至于哪种管理模式、方式好，我认为只要是适合自己小区、能够体现业主集体智慧、维护全体业主利益的并受到全体业主拥护的，就是好模式。
　　五、公共收益是属于全体业主的，能否拒绝发给没按期缴纳物业费的居民？
　　业主即使未缴纳物业费用，小区业务会也不可以拒发公共收益的红利。原因是：物业费是物业公司向业主提供服务而收取的费用，业委会无权来收取这部分费用，业主也没有义务对其缴纳物业费。在没有权利及义务的前提下，业委会无权以业主未缴纳物业费为由，来侵犯业主对公共收益的处分权，也没有理由拒绝向未缴纳物业费的业主发放公共收益。
　　六、相关法律依据
　　1、第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
　　2、第79条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
　　3、第80条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”
　　《物业管理条例》
　　第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
　　七、业主认为公共收益受侵害的，有哪些维权路径？
　　1、向辖区街道、居委会投诉。按照《》的规定，街道、居委会将受理此类投诉。
　　2、向业主大会或业主委员会求助。
　　3、向行业主管部门反映。
　　4、向法院提起民事诉讼。
　　以上可知，对业委会将公共收益以现金发放给业主这一做法，只要依据相关规定，由业主大会决定，并在小区维修基金充足的前提下，符合法律的规定，自然得到广大业主的拥护和支持。
　　（作者单位：江苏法舟事务所）
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龙岩业主快看 福建物业管理条例拟修订 小区公共收益归业主所有调整物业费 应经“双过半”业主同意物业费标准怎么定？定高了，业主不满意，有的甚至拒交；定低了，物业服务企业难以运转，造成恶性循环。修订草案针对物业费怎么定作了规定，即保障性住房的物业服务收费实行政府指导价；商品房的物业服务收费，实行市场调节价，采取酬金制、包干制等方式。为避免乱涨价，修订草案规定：前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经“双过半”业主同意，参照当年物业服务市场价格行情在合同中约定。合同履行期间需调整收费标准的，也应经“双过半”业主同意后重新约定具体收费标准。明确何种情况 可紧急使用维修资金住宅专项维修资金续交难、使用难，对此百姓反映强烈。修订草案明确，专项维修资金应存入银行专户，以物业管理区域或建设项目为单位设立总账，按房屋户门号设立分户账或者以幢为单位设立分账；首期专项维修资金由建设单位按建安成本5%交纳。修订草案对专项维修资金的续交也作出规定，要求专项维修资金余额不足首期专项维修资金金额30%的，由专项维修资金管理部门向业主和业委会发出续交通知，业主接到通知后应及时续交，未能及时续交的，由业委会督促其续交。业委会可对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。修订草案还明确了紧急使用专项维修资金的几种情况，包括电梯故障、消防安防系统故障、二次供水设施故障、屋顶或外墙漏水等。在这些情况下使用专项维修资金要简化审核拨付程序并缩短时限。有成立业委会的，业委会自收到申请之日起5个工作日内完成审核，经审核符合拨付要求的，有关部门或业委会应及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金通知。专项维修资金申请、使用情况，应在小区内醒目位置公告。小区公共收益 归全体业主所有按物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但一些小区仍因公共收益分配问题纠纷不断。为此，修订草案明确，物业服务企业利用共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，并应当予以公布；前期物业服务期间，公共收益可由物业服务企业与全体业主按一定比例分配，物业服务企业所占比例不超过50%；业委会成立后，应在物业服务合同中约定分配比例。对业主关心的小区停车收费问题，修订草案明确，共有的车位（库）停放车辆收取车辆停放服务费的，业委会可委托物业服务企业统一收取，并支付代收酬金。
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&小区的公共维修资金到底有多少， 很多业主不知道。 说是公共维修资金要维修电梯， 可修电梯花了多少？ 我们都不清楚。 & 业主代表张俊杰还表示， 他们小区有不少业主不缴纳维修资金， 去征求意见是否要动用维修资金时， 还遭到反对。
省住建厅有关负责人坦承，住宅专项维修资金使用难、 增值差等问题反映比较强烈， 为此， 省住建厅研究制定了 《山东省住宅专项维修资金管理办法》 ， 已于5月1日起正式实施。
据介绍， 办法首先改革了专项维修资金的使用方式。 从过去一种使用方式为主， 改为计划使用、 应急使用和一般使用三种并存。 再就是改革了表决模式， 由过去的需面积、 人数双三分之二的业主同意， 改为反对的不超过三分之一即视为表决通过， 解决了业主不表决， 难以形成决议的大难题。
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