七大注意事项让商铺租赁合同无后顾之忧
在商铺投资中，租店是很常见的，很多情况下，投资者要租的店铺往往不是新房，而是过去的房子，也可能不是大量的由开发商来制定统一的合同形式来签这个店，因此往往是一个单独的店铺给您去买或者去租，在这样的情况下，有时候转铺的人心思就比较多，希望让买家多出钱，而如果不了解一些细节，就很容易吃亏。大通公司为您详细介绍商铺租赁合同文本中的注意事项，希望对您的投资有所帮助。
商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所；房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋状况及修缮责任；有关转租的一些约定；合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。
下面我们就来详细的解读一下合同中需要注意的事项。
一、 明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途
1、比如本店铺位于成都市某个区某条街多少号一定要明确，具体的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。
写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定，在合同上写明。要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避免可能的冲突。一定要限定明确的表达用途，如果将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商量。
二、 明确租金的相关事项：
1、租金的支付方式：
首先，要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、还是按年，一定要有明确的标明。最好不要说每三个月支付，要更明确一些，最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延，比如每月3日要支付这笔钱，但是10月3日大家都休息，这个是要顺延的。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东，另外要注明拖延交租金应该付的滞纳金数额。再有，还要表明支付的方式，就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方式，否则也有可能说用什么给您抵押了，造成不必要的麻烦。
2、租金的调整：
在合同中要注明对租金的调整时间和方式，一般的常规情况是三到五年后房东就可能会递增租金，所以承租方不要觉得三到五年递增2％等等就不愿意。如果房东不能判断会涨多少的话，他就会一年一年的去签。但是如果您是在做高投入实体的时候就要多签些时间，否则一年以后房东完全可以把您哄出去不跟您签，那么您的装修就全浪费了，所以这些一定要考虑。
3、免租期的问题：
通常的免租期是在30天到45天，是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款，但是有时候争取不到免租期，比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期，也可能需要给出租方一定的经济补偿。
4、租赁保证金和定金：
一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金，这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您，如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约了这个保证金就不退还了。
租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话，在签订正式协议支付房租时就可以折合为租金。其次还有定金，它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内一直会存在房东的身上，用在承租方违约的时候，实际上起到押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个租赁期结束以后，一些该还的费用全部向房东还清以后，会退还给承租方。
但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣，直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。
三、 改造与装修的问题：
承租方另需装修或者增设附属设施和设备的，或要做一些重大的、关键性结构的改造，应事先征得出租方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由出租方委托承租方报有关部门批准后，方可进行。比如城管，还有市政部门，一般去这里审批，如果涉及到一些其他问题，比如环保、消防，还要去这些部门审批。有些情况则可能要去所有部门进行审批。比如装修的时候，消防通道变了，就必须得到消防部门的许可，另外交通部门也要去。承租方增设的附属设施和设备及其维修责任由承租方负责。
装修的时候怎么申请许可，这些一定要写进合同里去。比如一个品牌，不会像其他的一些独立的业态那样灵活的去变换外立面的装修、LOGO。品牌需要统一，如麦当劳一定要有大M，如果空间限制做不了，那么它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确，要按照品牌要求来达到承租方设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。
其次，关于招牌也要写进去。可能很多人会觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊？实际上不是这样，一定要写进合同中去，而且要保证无偿的提供招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以一定要提前把这些考虑进去，让出租方能够提供满足您要求的招牌的位置并且写进合同里去。招牌是需要允许政府部门批准的，并不是出租方允许就可以了，这也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦，正式审批的时候需要一定的手续，但是前期去咨询一下就可以。比如这个地方可不可以挂招牌，他会告诉您的，然后再继续下一步工作就可以了。
四、 明确有关交付场地的条款：
第一点，一定要明确在什么时间，在什么样的条件下交付房屋，这个也要写在合同中。如果不明确这个，有可能造成协议已经签可，但出租方会时时的拖延您的时间，或者说并不是房东人为的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有这一条的话，可以用来约束出租方。
第二点，在交付场地时一定要要求房东提供详细的、所承租的房屋的所有结构图、各种相关的证件以及上下水、供电等方面的资料，另外要明确交付场地的条款。
还有一条，就是在交付场地这方面，如果涉及到在这个地方注册您的营业执照，那一定要确认有没有相关的手续可以申办营业执照。
五、排他性条款：
不管是经营品牌服装，还是餐饮或娱乐，想排除您的竞争对手，最好加进这一条:可以在合同当中约定，比如一个大厦，您租下了其中的店铺，让甲方保证在您的合同期内，任何与您所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内，而且最好也要详细的列举出来，哪些品牌不能进来，这是某些有经验的商家或大型品牌的一个做法。可能很多人不了解有这样的条款，而这是作为合同签订时需要注意的一个排他的条款。
六、确定唯一使用权：
要能够保证您所承租的物业中您拥有唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的，但有时却不是这样的，一定要在合同中明确，以防止同时租给别人的事情的发生类似住宅租赁中出现的一些不良现象。另外，还要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生了变化，但这不能因这个隶属关系的变化而影响到您的租赁权益。
七、建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律准备工作：
（一）核实出租方是否具有法定出租资格：
承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租商铺的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。
（二）核实租赁房屋的法律性质：
1、承租方应根据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现；
2、为保障承租方的利益，建议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担情况；
3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，合同的目的也无法实现。
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广州商铺租金谨慎上涨 不少商铺未租满高德置地春广场在风尚广百撤离后，目前仍在继续招租。中旅商业城一楼街面华联BHG时尚百货已撤场4个多月。上周末，马云的无人超市在杭州开业引发众议。在此前后，广州、上海、北京、深圳、佛山、重庆等城市都有无人超市（商店）落地开业。传统商场、街铺的招商，似乎重迎生机。实际上，各种原因之下，零售商业，甚至批发市场的境遇均没有想像中乐观。南都记者本周抽查广州主要的18个商场、步行街、批发市场及重要商业街的商铺，其中12个去年比前年都没有涨租，与前年相比则降租明显。而在今年上半年，这些商场租金大部分都维持稳定，部分则出现降租。与此同时，新一批的竞争对手———下半年广州至少还有建筑面积80万平方米的商场开业。
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商业地产租金五年翻两倍 “房东”笑零售业哭
来源：第一财经日报 日 08:50
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据了解，近两年来，中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势，核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到两位数。广州市国土房管局今年上半年发布的《2011年广州市房屋租金参考价》显示(一般而言，参考价比市场执行价略低)，2010年~2011年仅广州地区，商铺整体租金年升幅在5%~10%左右，热门区域租金的上涨幅度更是达15%以上。长期从事商铺拓展，熟悉广州商圈行情的易正伟对记者透露，近五年来，广州商铺租金平均上涨了2倍左右。
记者在采访中发现，租金成本已经成为企业不可控的压力。以餐饮企业为例，近年来，租金压力已经突破安全线(15%)，占到了营业额的20%。据易正伟估计，广州地区百货零售业的租金成本不会低于20%。
据天虹商场公告，支付其他与经营活动有关的现金由上年同期的9.99亿元上升至13.39亿元，同比增长34%。天虹商场方面表示，主要原因是本报告期内水电及房屋租赁费支付产生现金流较去年增加。同时，天虹商场的管理费用也较上年同期增长了34.18%，主要原因是新店增加及人工成本的增加。
广百股份同样面临着租金上涨带来的压力。今年第三季度，广百营业总收入16.01亿元，比上年同期增长了5.29%，但归属于上市公司股东的净利润却同比下降了30.94%。广百方面表示，受宏观经济环境影响，公司销售收入增长乏力，租金、人工等费用同比上升，促使公司业绩变动较大。
&与十年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降了五到九个点，&广东流通业商会执行会长黄文杰表示，&但租金的价格却在近两年突飞猛进。&
易正伟告诉记者，近五年来，广州商铺租金平均上涨了2倍左右。2007年，岗顶商圈商铺租金每月200~300元/平方米，如今800~1000元/平方米都不见得有机会。而正佳广场、中华广场商铺租金也由2007年的100元/平方米，上涨到如今的250~300元/平方米。此外，广州天河区街铺的月租金2007年起步价大概是1000元/平方米，现在基本到了2000元/平方米，&这还是在入驻的店面符合物业招商条件下的价格。&
有业内人士也称，广州地区的商铺租金都在上涨，其中天河、珠江新城等新兴商圈租金上涨的幅度更大。珠江新城街铺每月租金起价在600~800元/平方米之间，商场租金的起步价则在250~300元/平方米。因此，特别是近两年新开的店面，或者合约到期续租的企业将承受着较大的租金压力。
而从全国范围看，就北上广深一线城市来说，广州的商铺租金相对较务实，上海、北京商铺租金价格涨幅更高。某连锁品牌负责市场拓展工作的经理介绍，就商铺租金而言，上海的大环境更加严酷。一般商铺每平方米租金价格以千元为起步计算单位，某服装品牌经营商表示，今年以来，有些一线城市的黄金商铺租金上涨幅度高达30%。
另外，在商铺押金上，北京、上海比广州门槛更高。广州一般是押二交一，一月一结，而北京、上海押金一般都是交一年或者半年的租金额，租金是半年或者一年一交。对投资者的现金考验比较大。
[责任编辑：张丽莉]
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