广东国税：销售不动产、其他个人出租不动产实务答疑
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广东国税：销售不动产、其他个人出租不动产实务答疑
& & &一、问：营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？&　　答：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，具体如下：&　　（一）纳税人销售其取得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。&　　所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。&　　所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。&　　因此，暂由地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。&　　（二）其他个人出租不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。&　　其他个人是指自然人。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责征收增值税。&　　&&　　二、问：增值税中所称不动产是指房屋吗？&　　答：增值税规定中，不动产包括房屋，但不限于房屋。具体是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。&　　&&　　三、问：纳税人转让土地使用权是否属于地税机关代征增值税范围？&　　答：转让土地使用权属于增值税销售无形资产征税范围，由国税机关负责征收增值税，不属于地税机关代征增值税范围。&　　& &　　四、问：自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，一般纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？&　　答：一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：&　　（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 &　　（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 &　　（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 &　　（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 &　　&&　　（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 &　　（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。&　　&&　　五、问：自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，小规模纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？&　　答：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税： &　　（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 &　　（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 &　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。&　　&&　　六、问：对个人转让住房，营业税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还延续吗？&　　答：营改增后，对个人出售住房征收增值税，基本延续了原营业税优惠政策，具体为：&　　（一）全额征税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算应纳税额。&　　（二）分地区适用优惠政策：&　　1.北京、上海、广州、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。&　　2. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。&　　&&　　七、问：能否举例说明如何计算纳税人转让其取得不动产的增值税？&　　答：（一）某单位（一般纳税人），转让其2016年4月30日前自建的厂房，建造成本300万元，现以350万元价格对外销售，选择适用一般计税方法计税，应如何计税？&　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%&　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%&　　该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。&　　&&　　（二）某企业（小规模纳税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，应如何计税？&　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%&　　应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%&　　该纳税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。&　　&&　　（三）某自然人将其购买的商铺以350万元对外销售，购买原价为300万元，应如何计税？&　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%&　　该纳税人应向地税机关申报缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。&　　&&　　（四）其他个人转让其取得的住房的案例&　　1.某个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？&　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%&　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。&　　&&　　2.某个体工商户将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？&　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%&　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%&　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。&　　&&　　3. 佛山某个人，转让其购买3年的住房，应如何计税？&　　北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，其他个人转让其购买超过2年的住房，免征增值税。&　　&&　　4. 广州某个人，转让其购买3年的普通住房，应如何计税？&　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的普通住房，免征增值税。&　　&&　　5. 广州某个人，以200万元对外销售其购买3年的非普通住房，购买原价为100万元，应如何计税？&　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的非普通住房的，应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%&　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。&　　&&　　八、如何计算其他个人出租不动产的增值税？&　　答：其他个人出租住房、非住房，增值税计算方法有差异。&　　（一）出租非住房：其他个人（自然人）出租不动产（不含住房），应按照5%征收率计算应纳税额。&　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%&　　例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。&　　（二）出租住房：其他个人（自然人）出租住房，应按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。&　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%&　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。&　　九、问：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要提供哪些凭证？&　　答：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。&　　&&　　十、纳税人发生哪些业务可向地税机关申请代开增值税发票？&　　答：以下情况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是其他个人出租不动产。 &　　纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。&　　&&　　十一、个人销售二手住房征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？&　　&答：营业税下，个人销售二手房需缴纳5%的营业税，符合规定条件的，可免征营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。&　　例如，某人将其购买不足2年的住房以100万元对外销售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳营业税100×5%＝5万元。因此，营改增后，个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元，税负下降。&　　&&　　十二、其他个人出租不动产征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？&　　&答：营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。&　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入10万元，其每月应纳增值税：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143万元，原月应纳营业税10×1.5%＝0.15万元。因此，营改增后，其他个人出租不动产应纳增值税较原营业税减少70元，税负下降。&
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作者：樊其国
来源：中国会计报
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企业都要缴纳什么税？办国税还是地税？
发布时间： 15:51
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经常有客户会问注册公司后，企业（公司）都需要交纳哪些税？办国税还是地税？其实这个问题没有标准答案。因为根据公司具体的业务和事项不同，企业什么税都有可能缴纳（代缴）。
&&&&&&& 目前，我国还在征收的税种有18个，包括：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税等。
&&&&&& 逐个分类，大概地说一下：
一、营业收入：增值税或营业税
&&&&&& 增值税和营业税是对货物和劳务的生产、流通环节征税，一般来说，一家公司，产生了一笔主营业务收入，要么缴纳增值税，要么缴纳营业税，不会重叠。不过也有特例，但细分之后，还是很清楚的，比如快餐店，堂食要按餐饮服务业缴纳营业税，外卖则按食品销售缴纳增值税。怎么区分呢？
&&&&&& 截至到2015年年中，可以按照以下区分：
&&&&&& 由国税管理的「增值税应税项目」：
&&&&&& ● 实体商品和货物（含电力、热力）的生产、加工、修理、批发、零售、租赁；
&&&&&& ● 交通运输业：包括陆路（含铁路）、水路、航空、管道运输服务；
&&&&&& ● 部分现代服务业：包括研发和技术服务，信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视等服务；
&&&&&& ● 邮政与电信业。
&&&&&& 由地税管理的「营业税应税项目」：
&&&&&& ● 房地产、建筑安装业：土地、房产及其他不动产的建造、安装、转让、销售、租赁、修缮、装修、装饰；
&&&&&& ● 金融保险；
&&&&&& ● 文化、体育和娱乐；
&&&&&& ● 住宿和餐饮；
&&&&&& ● 居民服务、其他服务；
&&&&&& ● 教育、培训；
&&&&&& PS:随着营改增的继续，以上项目划分还会继续变化。
&&&&&& 增值税和营业税也被叫做主税种。每位纳税人在办理营业执照和税务登记时，都要登记主营业务范围，根据其业务范围涉及主税种的不同，我们可以将纳税人分类为「增值税纳税人」和「营业税纳税人」。
&&&& 「增值税纳税人」按照规模大小等标准又可以分为「」和「」。【相关阅读：】
&&&&&& 通常地来说：
&&&&&& 「增值税一般纳税人」按照增值额缴纳增值税，常见税率17%；
&&&&&& 「增值税小规模纳税人」按照销售全额缴纳增值税，常见征收率3%；
&&&&&& 「营业税纳税人」按照营业全额缴纳营业税，常见税率5%。
&&&&&& 「增值税纳税人」由国税局主管，地税局协管；
&&&&&& 「营业税纳税人」由地税局主管，国税局不管；
&&&&&&& 业务范围同时涉及增值税和营业税的纳税人，由国地税共同管理，根据其具体的涉税行为再划分；
&&&&&& 二、特殊商品：消费税、资源税、烟叶税
&&&&&& 从事消费税应税产品的生产、销售的企业需要依法缴纳消费税。这些产品包括烟、酒和酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮烟火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子和实木地板、涂料、电池等。
&&&&&& 消费税向国税局申报缴纳。
&&&&&& 开采原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿和生产盐的企业要缴纳资源税；
&&&&&& 烟草企业收购烟叶要缴纳烟叶税。
&&&&& 三、附加税费：城建税、教育费附加、地方教育附加费
&&&&& 实际缴纳「三税」的企业，必须同时申报缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加费。其中，在市区的纳税人的税（费）率是实际缴纳「三税」金额的 7%、3%、2%。
&&&&& 这一税两费都向地税局申报缴纳（部分地区地税局会委托国税局代征）。
&&&&& 四、利润：企业所得税
&&&&& 盈利的企业必须缴纳企业所得税，名义上的税率是会计利润的25%（实际计算很复杂，还有各种优惠和减免）。
&&&&& 一般来说，新办企业的企业所得税随着主税种的归属缴纳。所以:
&&&&& 新办的「营业税纳税人」向地税局缴纳企业所得税;
&&&&& 新办的「增值税纳税人」向国税局缴纳企业所得税。
&&&&& 五、发钱：个人所得税
&&&&& 企业向员工发放工资，向股东发放分红、股息，向临时工发放报酬，向客户赠送奖品等。需要代扣代缴个人所得税。
&&&&& 六、房地产：城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税
企业使用自有房屋进行生产经营，或者无租使用免税单位的房屋，以及对外出租房屋，需要缴纳房产税；
企业使用了城镇的土地，需要缴纳城镇土地使用税；
企业因非农原因使用了农村的耕地，需要缴纳耕地占用税；
企业销售房地产，其中土地价格增值了的，需要缴纳土地增值税；
企业购买了房产土地，需要缴纳契税。
&&&&& 七、证鉴：印花税
&&&&& 企业书立凭证和合同要缴纳印花税。
&&&&& 印花税向地税局申报缴纳。
&& & 八、车船：车船税、车购税
& && 使用车辆和船只，企业一般要缴纳车船税。
&&&& 向地税局申报缴纳（一般和交强险同步扣缴）。
&&&& 购买车辆，要缴纳车辆购置税。
&&&& 向国税局申报缴纳。
&&&& 九、国际贸易：关税、船舶吨税、增值税（进出口）、消费税（进出口）
&&&& 企业从事进出口行为，要向★ 海关缴纳关税；
&&&& 企业从事进出口行为，要向★ 海关缴纳进出口增值税和消费税（国税委托海关代征）；
&&&& 企业从事国际船运要向★ 海关缴纳船舶吨税。
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