本报记者 袁 辉　　张某与吴某是邻居，1990年，张某举家迁往外地，临走时将房屋及院舍托付给吴某照顾。吴某自从张某一家迁居后，将张某的房屋修缮一新，并占有使用。2004年，吴某在张某的院落内新盖两间房屋。　　2014年，张某返回家乡，要吴某腾还房屋，吴某将张某的原房屋腾出。但张某还要求吴某归还新盖的两间房屋给他。　　吴某称该房是自己出钱所建，所有权应归自己所有。如张某愿意要，可以出卖给他。　　但张某认为，这两间房虽然为吴某所建，但坐落在自己院落内，理应归自己所有。且吴某多年居住、使用自己的房屋未付租金，而且修缮老房屋的费用自己也给了吴某。　　所以，张某就坚决要求吴某用两间房折抵租金。双方争执不下，张某起诉到法院，请求判令吴某搬出两间房至并将其归张某自己所有。法院最终判决房屋归张某所有，同时判令张某补偿吴某新建两间房屋所付全部费用。　　针对这一案例，广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析认为，在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有。　　本案中，吴某是在张某的宅基地范围内建造房屋，构成对张某宅基地使用权的侵犯。张某主张新建房屋为自己所有，法院对此予以支持是正确的。　　郭律师表示，根据民法添附理论，两个以上的物因混合而使原物产生了新的价值，使得原物的价值因添附而增加。但原物所有人并不因此而当然取得新增加部分的价值，他必须支付相应的对价，以保持一种利益平衡。因此，本案中张某在取得吴某在其宅基地上新建房屋的所有权时，必须给付吴某相应的费用，以示公平，所以法院同时判令张某补偿吴某新建两间房屋所付全部费用。【宅基地上房屋所有权】- 融360
宅基地上房屋所有权
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宅基地上房屋所有权－攻略
宅基地上的房可贷款吗？
用自家房屋的房产证来办理贷款，对于很多创业者来说，都是创业或扩大经营的第一步。然而，这里的“房屋”一直以来都只能是城市房屋，很多农民有房却不......
用自家房屋的房产证来办理贷款，对于很多创业者来说，都是创业或扩大经营的第一步。然而，这里的“房屋”一直以来都只能是城市房屋，很多农民有房却不能办理贷款。
现在，政策终于开始“解冻”。近日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，该《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
据了解，目前已有商业银行试点以农村房屋为抵押物，为农户提供资金支持。如浙商银行日前推出的小微企业“农房抵押贷”产品，盘活农户的“固化”宅基地资产，增加农村地区的有效信贷投入，农户凭借其有处分权的农房抵押，即能获得额度最高200万元、期限最长两年的贷款。而在不久的将来，陕西农户也有望享受政策的红利，享受商业银行的农房贷款服务。
标签：宅基地
宅基地上房屋能不能用来抵押贷款
宅基地上房屋能不能用来抵押贷款？用自家房屋的房产证来办理贷款，对于很多创业者来说，都是创业或扩大经营的第一步。然而，这里的“房屋”一直以来都只能是城市房屋，很多农民有房却不能办理贷款。许多农户心里都有......
宅基地上房屋能不能用来抵押贷款？用自家房屋的房产证来办理贷款，对于很多创业者来说，都是创业或扩大经营的第一步。然而，这里的“房屋”一直以来都只能是城市房屋，很多农民有房却不能办理贷款。许多农户心里都有这样一个疑问：宅基地上的房子可以贷款吗？请看下文。宅基地抵押贷款　　现在，政策终于开始“解冻”。近日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，该《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。　　据了解，目前已有商业银行试点以农村房屋为抵押物，为农户提供资金支持。如浙商银行日前推出的小微企业“农房抵押贷”产品，盘活农户的“固化”宅基地资产，增加农村地区的有效信贷投入，农户凭借其有处分权的农房抵押，即能获得额度最高200万元、期限最长两年的贷款。而在不久的将来，陕西农户也有望享受政策的红利，享受商业银行的农房贷款服务。　　上面就是关于宅基地上的房屋抵押贷款的相关内容，有这方面疑问的朋友可以看看，希望上文能帮到你。
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宅基地上房屋所有权-问答
我名下的是宅基地上修建的住房房产证行吗？
可以办理贷款
宅基地上建的房可贷款么
宅基地不可以，一般要求商品房
宅基地上的房屋可以设定抵押权吗?
宅基地上的房屋不能抵押。
宅基地上的建筑物可以做抵押吗？
不可以，除非一些小公司。银行是不抵押的。
宅基地上的房产能否做贷款
每家公司有不同的要求，有些只是针对商品房才能做，主要看你在哪一家公司申请办理
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[案情介绍]
　　1984年，经朝阳区来广营乡某村村委会同意并申请，相关部门批给梁某成(原告胡某信之夫)该村房屋宅基地一块，面积为440平方米，后胡某信夫妇在此地自建房屋6间。1990年原告梁某春(梁某成长子)搬来与父母共同居住(其他子女均已不在此居住)。1991年家中失火，房屋烧毁。梁某春投资将房屋全部重新翻盖，共建房22间，后又陆续加盖400平方米房屋并进行了装修。1995年梁某成去世。1996年梁某春户口正式迁入该村。此后，梁某春及家人一直与其母胡某信共同居住于该房屋。
　　日，北京A基础设施投资公司(以下简称&A公司&)就该地拆迁事宜向居民发出拆迁函，并向原告胡某信、梁某春按照拆迁信函规定在日前搬家可以得到各项补助共计20余万元。
　　日，北京园地中心出具了《北京市评估结果报告》，该诉争房屋评估结果为：区位补偿价1,185,300元，房屋重置成新价357,820.12元，装修、设备及附属物补偿价504,014.20元，以上共计2,047,135元。
　　胡某信、梁某春及其家人按照拆迁人要求于日前搬离了居住房屋(即诉争房屋)，但是梁继永私自领取了全部拆迁款及搬家补助费用。故原告诉至人民法院要求被告返还应由原告取得的款项及搬家补助费用。
[争议焦点]
　　本案中，两原告认为，宅基地是由梁某成取得的，宅基地的使用权人是梁某成。作为梁某成的配偶和儿子，原告理应依继承取得因宅基地被占用而应得的补偿款份额。房屋、装修、设备及附属物是原告二梁某春出资建造的，相应的补偿款应由梁某春取得。提前搬家给予的搬家补助是因实际居住人，即两原告及其家人履行了拆迁人A公司的要求而实现的，故应当由实际居住人即两原告取得。
　　而被告梁继永则认为，本案所涉宅基地虽是有其父梁某成取得，但在1993年莱广营乡统一办理《集体土地使用证》，即宅基地使用证时，是其本人进行办理的，宅基地使用证上登记的使用人也是他本人，作为宅基地登记的使用权人，是唯一的被拆迁人及拆迁补偿对象，有权取得占地拆迁补偿的全部款项。
　　本案争议的焦点在于：
　　1、宅基地使用权是否属于继承范畴，即原告主张的依据是否成立。
　　原告认为：父亲梁某成虽然已于拆迁补偿前死亡，但作为法定继承人，二原告均有权继承该宅基地使用权，从而合法取得该宅基地被占用而应受领的地价拆迁补偿款。
　　2、宅基地的实际使用权人与公示使用权人不一致时如何确定全属。
　　原告观点：被拆迁房屋是原告出资建造，其实房屋的真实所有人，由于公示所有权人不一致，导致被拆迁补偿的对象差误，即本案中事实上适格的被拆迁补偿安置的对象并非被告(梁继永)，而是房屋的实际所有人和使用人胡中信、梁某春一家。被告领取补偿款项属实质上的。
　　3、拆迁补偿款在之间应如何分配。
　　本案最终虽结案，但其中相关问题仍值得商榷。[法律分析]
　　从本案诉讼过程分析，拆迁补偿只是本案的一件外衣，本案所涉的核心问题则是宅基地使用权在实践中面对的棘手问题，即公示使用权人与实际使用权人的权利认定，以及由此引发的宅基地上房屋的实际所有权人与宅基地公示使用权人的权利冲突及利益分割。
　　法院审理过程中阐明，虽然从公平原则考虑，原告的利益应受到一定保护，但从审判实践看，对使用权或所有权人的认定及其利益划分仍是以公示权利人为依据的。基于此，在公示权利人与实际使用权人之间的权利冲突尚无法律明确规定的情况下，我们律师采取了尽力从法理论证上突破上述难点，说服法官，并配合法官争取调解的方式，实现我方当事人(原告)利益的最大化。
　　现试结合诉讼的实际情况，对上述本案核心问题作以简要分析。
　　一、宅基地公示使用权人与实际使用权人的权利认定
　　(一)宅基地的概念及其权利的取得
　　1、宅基地使用权的概念
　　宅基地使用权，是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利，宅基地使用权包括以下内涵：
　　(1)依法取得
　　农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。
　　(2)永久使用
　　拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权;在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。
　　(3)随房屋转移
　　宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。
　　(4)受法律保护
　　依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。
　　土地管理法第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　2、宅基地使用权的取得
　　(1)主体资格
　　符合下列条件之一的可以申请使用农村宅基地：A.居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的;B.因等原因，确需建新房分户的;C.原住宅影响村镇规划需要搬迁的;D.经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口;E.县级以上人民政府规定的其他条件。
　　(2)申请宅基地的程序：A. 需建住宅的村民向所在的村民委员会提出申请。B. 村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经村民会议或者农村全体成员讨论同意。C. 经乡(镇)人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。
　　据此，宅基地使用权依附于私有房屋所有权，公民对宅基地只有使用权没有所有权，公民可因房屋继承而继续使用房屋使用范围内的宅基地。
　　(二)本案中权利认定及利益承继
　　1、梁某成是宅基地使用权人，是适格的拆迁补偿对象，梁继永不具有农村宅基地使用权人资格，其取得全部拆迁补偿款无事实和法律依据。原、被告之父梁某成曾任原六机部农场场长，其在任期间对朝阳区来广营乡对某村农业耕作及村建工作给予大力支援，为该村做出了很大贡献。1984年，经某村村委会同意并申请，相关部门批给梁某成(原告胡某信之夫)该村房屋宅基地一块，面积为440平方米，后胡某信夫妇在此地自建房屋6间。除此处住房外，二位老人别无其他住房。
　　梁某成取得该块宅基地使用权在1984年，在特定历史时期我国曾承认城镇居民对宅基地的使用权，如1986年《中华人民共和国土地管理法》第41条及1991年《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条、27条均对城镇非农业户口及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞使用集体所有的宅基地的权利予以认可。而且，根据日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会的意见，对于日《土地管理法》修订之前，集体经济组织之外的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞取得集体土地使用权的，应认定为有效取得。因此，梁某成对该块宅基地使用权为有效取得。另外，由于我国法律法规未对宅基地使用权设定期限，因此在梁某成去世后，其配偶及其生前共同居住的其他家属有权继续使用该块宅基地。
　　在我国，公民对宅基地的使用权是基于宅基地上房屋的存在为前提的。拆迁补偿是补偿被拆除房屋所有权人的合法财产的行为。宅基地使用权属登记上虽然署名为被告梁继永，但从相关事实判断，被告当时的办证行为系代理父亲行为，其在权属证书上的登记自己名字的行为既未得到法定权利人的授权，也没有任何事实和法律依据。(即使存在梁某成于1993年将被拆迁宅基地上房屋分给梁继永的情形，根据《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》89.共同人对享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其行为应为无效，视为权属未发生变化。)被告既非某村集体经济组织成员也未经其他合理程序或批宅基地，且其从未实际在该村居住过，并非该块宅基地的真实使用权人。被告取得的宅基地使用权证的形式合法但因主体资格瑕疵导致实质不合法。因此，1993年被告以自己名义领取宅基地使用权证之后，其父仍为该块宅基地的实际使用权人。而2006年3月，在不具备被拆迁房屋的真实所有权人及宅基地的真实使用权人资格的情况下，被告领取全部拆迁补偿款无事实和法律依据。
　　2、梁某成在前逝世，其应得区位补偿费作为遗产进行分割由第一顺位继承人继承。
　　二、宅基地上房屋的实际所有权人与宅基地公示使用权人的权利冲突及利益分割
　　在我国，公民对宅基地的使用权是基于宅基地上房屋的存在为前提的。上虽然署名为被告，但宅基地实际使用人及地上房屋所有权人仍为其父梁某成，后为原告一及原告二全家。从我国宅基地使用实践看，房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。梁某春在其父享有使用权的宅基地上和批单外建房，其是房屋的所有权人，经过一定期限后，因自主意思、公平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。因此，在其父去世后，梁某春一家与其母胡某信是该块宅基地的实际使用人。
　　综上所述，作为宅基地实际合法使用权人的梁某成应为土地利益的所有权或收益人;梁某春一家与其母胡某信作为实际使用人应享有使用的相关权益，同时，梁某春作为宅基地上主要房屋的所有人，应享有房屋相关权益。
　　三、本案拆迁补偿款在当事人之间的分配
　　(一)土地利益分配
　　1、梁某成在房屋拆迁前逝世，其应得区位补偿费应作为遗产进行分割并由第一顺位继承人继承。
　　拆迁补偿款项中的区位补偿价是政府对不同的地区宅基地占用所规定的补偿价，主要是针对土地使用权的补偿。因此，拆迁人对梁某成取得的坐落在朝阳区来广营乡某村散20号区位补偿款项应归梁某成及胡某信共有，由于梁某成已于1995年逝世，其应得的二分之一的区位价补偿款将由其第一顺位法定继承人继承，根据《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《》第十条的规定，其妻胡某信、其子梁某春、梁继会、梁继永、其女梁梅霞六人有权继承该笔拆迁区位价补偿款。2、土地利益系梁某成夫妇共有财产，胡中信应获区位补偿款的二分之一;同时作为第一顺位继承人和房屋实际使用人之一，其应获得梁某成房屋拆迁区位补偿款的六分之一及拆迁补助费和提前搬家奖金的二分之一
　　由于拆迁补偿款中的区位价补偿针对的是土地使用权，而梁家宅基地的使用权是由梁某成在与胡某信婚姻关系存续期间申请并原是取得的，根据《中华人民共和国》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，胡中信作为共有人，至少应获区位补偿款的二分之一。同时，根据《继承法》的相关规定，作为第一顺位法定继承人，胡某信应获得梁某成房屋拆迁区位补偿款的六分之一。另根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条第二款规定，拆迁安置的对象是被拆迁房屋及其附属物的使用权人。《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十三条的规定，在拆迁范围内有常住户口而没有正式住房且在拆迁范围外没有正式住房的人，或者在拆迁范围内没有常住户口但在拆迁范围内长期居住且在拆迁范围外没有正式住房的人，拆迁人应当适当给予被拆迁人安置。因此，北京宝嘉恒基础设施投资公司进行房屋拆迁安置补助费的实际对象应为胡某信及梁某春一家。另外，提前搬家给予的搬家补助是因实际居住人，即两原告及其家人履行了拆迁人A公司的要求而实现的，胡某信、梁某春及其家人按照拆迁人要求于日前搬离了居住房屋(即诉争房屋)。故作为被拆迁房屋的实际使用人，原告一胡某信、原告二梁某春各应获拆迁补助费和提前搬家奖金的二分之一。被告对诉争宅基地上的房屋拆迁安置补助费及提前搬家奖金不享有任何权利。
　　(二)地上建筑物利益分配
　　1、原告二有权获得全部梁某成原宅基地上房屋的重置成新价补偿款。
　　1991年，梁某成家中失火，房屋烧毁。此后，原告梁某春出资陆续将房屋全部翻盖，至此，梁某成原宅基地使用权与地上房屋的所有权已经发生分离，即实际投资人梁某春享有原宅基地上房屋的所有权。原宅基地上房屋重置成新价补偿款应全部归属原告。
　　2、原告二有权获得全部批单外建房房屋重置成新价补偿款。
　　与父母共同居住期间，原告在原宅基地相邻空地建房四百余平方米，虽然未经宅基地审批程序，但其建筑并未违反土地管理机关规划要求，也不在违章建筑之列，其行为并不违法。由于我国农村房地产立法存在大量的真空，对于批单外建房现象中当事人的权利判定多从法学原理及审判实践进行，根据本案原告因投资建房而原始取得房屋所有权，同时，时效取得房屋所占空闲地使用权。因此，中对建筑面积456.67平方米房屋重置成新价补偿款项应全部归属原告。
　　3、原告二有权获得全部装修、设备及附属物补偿款。
　　被拆迁、设备及附属物是原告出资建造和购买的，原告对装修物、设备及附属物享有完全所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，相应的补偿款应由梁某春取得。
　　4、作为被拆迁房屋的实际使用人之一,原告二有权获得拆迁补助费和提前搬家奖金总额的二分之一。
　　(三)其他梁某春作为尽了主要抚养义务的第一顺位继承人应多分梁某成应得拆迁补偿费份额。
　　自1990年至2006年，原告既搬到被拆迁地与父母共同生活，对父母尽了主要抚养义务，为家庭作出了巨大贡献。而包括被告在内的其他子女并不常在父母家居住，也很少照料老人。根据《中华人民共和国继承法》第十三条第三款规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三十条规定，对被继承人生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助的，应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。因此，原告作为对父母尽了主要善养义务的继承人，在分配遗产即其父梁某成应得拆迁补偿(区位价)份额时，应多分。
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