产城逻辑如何理？三位产业达人的经验漫谈_网易房产南宁
产城逻辑如何理？三位产业达人的经验漫谈
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（原标题：小镇见未来 | 产城逻辑如何理？三位产业达人的经验漫谈）
产业地产作为未来重要增长点，在行业内已达成共识，但如何才能走好产城融合这条路，还没有明晰的答案。观点地产网 如果说房地产行业现在有什么热门的话题，产业小镇绝对上榜。今年以来，传统地产开发商宣布进军产业地产领域，寻项目、找合作的消息 “不绝于耳”，其中不乏万科、碧桂园、华润、雅居乐、金茂等已过千亿或即将冲刺千亿的规模房企。然而，由于模式、盈利截然不同，开发商如火如荼布局产城融合项目的同时，关于产业地产不好做、难算账的声音又随之而来。“做产业是"啃骨头"的活。”近期举行的2017城市观点论坛广州行现场，在产业地产领域浸淫已久的星河产业集团副总裁阎镜予，言简意赅地向众多行业人士分享了他的经验总结。产业地产作为未来重要增长点，在行业内已达成共识，但如何才能走好产城融合这条路，还没有明晰的答案。在以“产业小镇的未来派”为主题的论坛现场，除了阎镜予，亿达中国华南区域董事长魏巍、中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明等业内人士，分享了他们对产业地产的思考和经验。无论是“老司机”还是入门“新手”，都试图在不断地摸索与试错中寻找合适的产业发展轨道。产业地产为什么难做？“为什么大家都开始做产业地产？很简单，什么东西好赚钱，大家都去做。”快人快语的阎镜予一开始便直入主题。过去一年来，行业分化趋势越来越深刻地凸显：一二线市场获取宅地压力与日俱增，以产业升级为主要方向的产业地产却极富想象空间。对于风向的变化，阎镜予的看法是：行业有朝阳、夕阳，资本却没有。“资本是哪个地方好赚钱就往哪个地方聚集和涌动，这也侧面反映了一点，住宅确实不太好拿地了，好的地方大家争得头破血流，去做不好的三四线地方，收益率又不高。”
以前总有这样的说法——“宁要江北一张床，不要江南一间房”，江南片区虽与南宁主城区仅一江之隔，却一直是城市发展的边缘地带，与其他城区相比基础设施也相对较落后，其中江南的沙井片区更是如此。但随着这几年交通、商业、教育、医疗配套不断升级，众多知名的房地产企业纷纷争先入驻沙井片区，使得这里也成为南宁人购房的热门之地。
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下面小编就带大家先来看看沙井片区的配套如何？首先要提的就是商业配套方面，作为中国-东盟商品交易中心的华南城落户以来，给沙井新区带来了翻天覆地的变化。项目落户以前，沙井大道西侧一直是农田、木材厂、停车场及农民自建矮层民房，商业配套相对落后。而南宁华南城作为一座时尚、高端、繁华的物流城，聚集人气、财气，提升城市知名度，让沙井新区成为投资的热土。（图为华南城）
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说到吃喝玩乐、购物的好去处，自然也少不了富士汇商业中心。富士汇商业中心位于同乐大道52号，占地约22亩，是中国铁路建设投资公司倾力打造的针对富士康员工及周边居民的商业综合体项目。富士汇商业中心建成后将极大助力沙井区域商圈繁荣。（图为建设中的富士汇商业中心）
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教育配套是每个有小孩的家庭都非常重视的配套之一，在教育配套方面，据小编得知，江南沙井片区将建设16所小学、8所初中及3所高中。目前，图中的富乐小学已投入使用，三十八中基本建成，沙井中学迁建及沙井小学在推进阶段，如今的沙井片区优质教育资源扎堆，孩子的教育问题一步到位。（图为富乐小学）
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论医疗配套方面，医疗设施正不断升级。江南人民医院已经建成，既填补了江南无三甲医院的空白，也填补了沙井片区在医疗这一块短板。（图为江南人民医院）
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对于没有车的上班族来说，交通问题是重中之重，在交通方面，连通南站大道和白沙大道的沙井南站立交建成、通车已近一年的时间，江南实现与南宁各城区无缝链接的便捷交通路网，进入高速发展新时代。沙井南站立交桥通车后，不但对沙井片区的发展以及南宁铁路货运的发展起重要的促进作用，同时还对提高道路通行效率，改善节点及区域交通状况，对于促进南宁市社会经济发展具有重要意义。（图为交通实景图）
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说起交通，怎么能少得了地铁呢。南宁地铁规划中的4、6、7号线这三条线路都经过沙井片区，地铁4号线全线已于7月底正式进入隧道挖掘阶段，计划2020年年中开通运营。地铁的开通对区域的发展作用不言而喻，相信未来随着多条地铁线路的开通，沙井片区的区域价值也可以说是不可估量。（图为交通实景图）
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此外，不得不提的是富士康南宁科技园，科技园是南宁市承接东部产业转移的重大招商引资项目之一。富士康南宁科技园位于江南区沙井街道同乐大道51号，建设内容包括基础设施、厂房、员工宿舍、人才公寓，总投资约为172亿元， 富士康南宁科技园不仅有利于促进南宁电子产业的跨越式发展，还能带动区域经济建设发展，吸引更多的人才，片区内的各大房地产项目也将直接受益，带动大量的置业需求。（图为富士康科技园）
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随着交通、商业、教育、医疗等配套不断升级，众多知名的房企纷纷争先入驻江南区，使得这里成为了南宁人购房的热门之地。说完各项配套设施，当然就要提到沙井片区内的重点楼盘项目。中昂国汇是中昂集团在南宁打造的第一个住宅项目，占地约50亩，规划有Mini商业Mall、商业街、广百家超市、泳池等多功能生活休闲业态，且规划有一18班幼儿园，整体配套丰富。（图为建设中的中昂国汇）
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中昂国汇已于9月9日开盘，这个江南“地王”首开均价就达到了10500元/㎡，这也标志着沙井片区进入了万元时代。（图为建设中的中昂国汇）
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天健西班牙小镇位于江南区智兴路3号（沙井大道西侧），天健西班牙小镇是天健地产在南宁倾力打造的系列品牌第五站，是前期产品的升级力作。（图为天健西班牙小镇）
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天健西班牙小镇规划有9栋住宅，呈错落围合式布局，还规划有体育馆、游泳池、知名品牌幼儿园、情境体验式商业街区以及多个主题园林广场。项目目前推3#楼76-132㎡（建面）奢阔央景毛坯产品，参考均价8000元/㎡。天健西班牙小镇现在是南宁为数不多的出售毛坯房的楼盘之一。（图为天健西班牙小镇）
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荣和公园里号称是拥有“两江·一湖·双公园”超级景观的58万㎡湖居大城，项目位于南宁市江南区仁和路55号，北面毗邻城市重点景观绿化配套——凤凰江水系公园，南靠广西规模做大的综合商贸城——华南城，东面经定津路与城市主干道沙井大道接壤，区位优势独特、交通发达、景观资源得天独厚。（图为荣和公园里）
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作为荣和公园系的全新升级产品，首次在沙井片区引入室内泳池、室外大型戏水池、豪华会所、漫咖啡、800米健康跑道及三大主题亲子乐园等高标准配套设施，凸显荣和品牌的品质追求和人文关怀理念，力争将项目打造成片区的品质标杆项目。（图为荣和公园里会所）
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除了以上楼盘外，今年6月碧桂园、绿地、万科三大房企在沙井片区纷纷拿地，碧桂园沙井项目为商住项目，占地面积约77亩，绿地沙井项目和万科沙井项目均为纯住项目，占地面积分别为129亩和118亩。随着众多房企的入驻，相信沙井板块未来将会越来越热闹。（图为碧桂园项目地块）
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总的来说，近几年，随着富士康、华南城、中昂国汇、天健西班牙小镇等项目的陆续进驻，富乐小学、江南区人民医院等教育、医疗配套逐步建成使用，市政基础设施不断完善，众多隐藏价值尚未被发觉，未来的沙井片区或将成为以电子信息产业为主，商业、居住功能为辅的综合性生态宜居新城，令人期待。
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但产业地产又为什么难做？提出第二个核心问题后，阎镜予随即给出了答案：“产业地产是To B的业务，客户已经不是一个个人，而是企业，企业跟个人有本质的差别。”随后演讲的刘爱明也提出了类似的观点：如果一直用开发商的思维来做产业地产，几乎是死路一条。作为两位颇具经验的行业人士，阎镜予、刘爱明思想共通，对产业地产的生存路径实际上也有着相似的体会。阎镜予指出，真正有实力的优质企业并不需要入驻产业园区，可以直接找政府合作，这导致开发商在招商时面临很大的挑战。要使产业项目获得强的溢价能力，就要做好资产管理和服务。首先，对于多数产业园里所做的孵化器，阎镜予总结出了“两条半”生存路径：一是做好资产运营，提供更具优势的物业服务；其次不能只做孵化器，要与投资客户结合，便于投资者有指向性地找项目，并促进两者深入合作。“半条命”则是建议让孵化器成为园区里的配套之一，“产业园发展都需要孵化器元素，这对于整个产业园来讲，可能只是非常小的面积，但是讲一个完整的故事，未来可以拿到很便宜的地价，效果非常好”。除了基础配套服务，对于产业园区招商问题，刘爱明分享的经验则是“做专业的园区，提供更专业和针对性的垂直服务”，以此吸引客户。俗话说隔行如隔山，类似医疗器械、智能制造、新能源、新材料等不同专业涉及的话题其实完全不同。刘爱明认为，若做成大杂烩般的园区基本做不了太多很专业的服务，“房子盖得再漂亮也没用。”据此他得出结论：为了能弥补产业引入和运营方面的不足，开发商往往会选择产业合作伙伴，共同发展项目。观点地产新媒体了解，碧桂园首个产业小镇项目惠州（楼盘）潼湖科技小镇的其中一个重要股权合作伙伴，就是刘爱明所在的中城新产业。“我们经常说一句话：安居乐业。"安居"是由碧桂园解决，"乐业"这个事由中城新产业解决。”双方的合作从项目最初的项目规划便已开始，在产业地产中，如何在前期规划时就按照企业需要来打造相应的办公空间也将决定着后期的招商和管理、服务。以写字楼为例，据刘爱明介绍，由于需要营销展示、办公、研发、组装等，产业企业一般不需要标准的写字楼，若不根据特定的行业企业需求来规划，做出来的空间毫无意义。亿达的产城棋盘观点的碰撞和交流，不仅需要理论，也需要有实际的案例呈现作为支撑。谈到实际操作，作为目前国内为数不多纯产业园区和产业地产商，已开发运营30余个项目的亿达中国显然具有发言权。不同于阎镜予、刘爱明偏向于理论的分享，亿达中国华南区域董事长魏巍更多基于具体产城实践，从实例中阐释产业项目的落地问题。不同的行业对办公空间有不同标准，为了避免刘爱明所说的“无意义空间”，亿达中国是在规划阶段便考虑引入的产业需要怎样的办公环境、配套服务，在项目落地之前，也会做前期的调研评估，判断所在区位的资源等是否符合产业方向要求。观点地产新媒体了解到，亿达的产业项目主要集中文化创意、智能制造等几个大的方向，手中的资源也往往以此为主，因而，并不是所有的城市和区域都会成为亿达的目标。魏巍认为，某个城市和区域适合做什么产业项目，最核心的因素在于自然资源和人才，“政策、交通、配套都是可以人为解决的，但天然的禀赋和人才资源是解决不了的。”长沙（楼盘）的亿达智能制造小镇所在片区周边均是成形的制造业，且拥有自然生态资源，却缺少相应的配套服务和系统性的区域划分。亿达接手后，将负责智能监控测试和研发等机构引入到了项目产业园区中，与厂区分离，同时按一定比例配建商业、办公、公园、学校及不同层次的住宅等业态。“如此一来，这一片就彻底盘活了。”后续管理运营方面，亿达形成了吸引和增加客户粘性的两项核心竞争力：客户管理中心、亿达服务。换言之，在项目落地之初，亿达便可通过梳理手中大量的客户资源，解决多数同行所头痛的“招商难”问题；客户入驻后，还有专门的产业运营中心承担辅助招商角色，利用先行落地的几家企业，在当地寻找匹配的其他上下游客户资源，形成整体协调联动。除了自主开发自持项目，目前亿达也在不断拓展轻资产项目，借此继续快速扩大客户规模，魏巍表示：“很多人认为亿达做轻资产是为了赚钱，我们真正的目的是扩规模、增加客户的基数。”此外，服务是亿达的另一个重点，但这并非一般的物业服务，而是介于客户和物业之间的“办公管家服务”。通俗而言，就是帮助园区企业对接政府、开发商、物业，同时解决园区居民日常生活教育、医疗等问题的服务平台，从而增加客户粘性。利润不会比住宅少？总结阎镜予、刘爱明、魏巍分享的观点可发现，他们均认为要提供基础配套和针对性专业服务，为企业提供便利，而这些其实都同时指向了产城融合之路的关键——产业生态。在阐述“安居乐业”问题时，刘爱明表示，营造产业生态，需要做的就是为企业解决产业链中的技术、资金、人才、市场问题。其中技术与人才是最基础的，而技术又来源于人才。据刘爱明介绍，在中城新产业与碧桂园合作的潼湖科技小镇中，首先被建出来的就是人才中心，为产业企业培训人才，“产业需要大量的技术人才，没有软件人才这个软件园就不成立”。市场方面一个重要的问题则是帮助企业链接上下游企业，例如将目前越来越多希望打造智能家居的地产开发商与提供高科技产品的产业企业嫁接到一起，“你要采购，那边产业企业卖东西，把他们嫁接起来，这个就是市场。”至于资金层面，自然就是如何实现盈利平衡。正如阎镜予所言，开发商转型产业地产，最大的目的就是希望能从中获取利润；刘爱明则直接表示，“商人不赚钱，光有理想和情怀没有用。”所以，前期系列的规划、招商、服务投入之后，后期到底怎样才能算好运营管理的帐，于转型期的传统开发商来说，显得尤为迫切。对此，阎镜予给出的第一个建议是，租金要覆盖利息。“租金能把建造之后每月、每年的利息还掉，意味着不用再投入了，否则就是一个无底洞，还得继续养这个项目。”租金解决利息，第二个运营则解决物业的增值。阎镜予指出，如果通过运营能提升物业价值，就可以通过出售或证券化等手段实现资产变现。主张“做产业也一样赚钱”的魏巍，在论坛现场接受观点地产新媒体专访时，道出了亿达中国运营的秘密。实际上，亿达中国在做首个产业项目“大连（楼盘）软件园”时也有过漫长探索的时期，经过多年实践，已实现了整体的扭亏为盈。据魏巍介绍，亿达中国的利润来源主要有三部分，租金是其中之一，目前部分项目的租金已基本可以覆盖所有的财务成本；其次来自于项目中配套的公寓、商业、住宅等业态的销售；第三就是持有性项目做成资产包进行融资。此外，亿达正大力扩张的轻资产为其带来的利润比重也在不断增加，魏巍直言，虽然一个项目的盈利确实不多，但基数增加之后，由一到十再到二十，就可以产生可观的资金流量，“要是能把项目运转起来，做好客户跟整个项目的衔接，利润不会比住宅少”。
本文来源：观点地产网
责任编辑：蓝利利
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南宁富士康科技集团富士康在线招聘是富士康科技集团授权招聘。富士康科技集团是专业从事计算机、通讯、消费电子等3C产品研发制造，广泛涉足数位内容、汽车零组件、通路、云运算服务及新能源、新材料开发应用的高新科技企业。凭借前瞻决策、扎根科技和专业制造，自1974年在台湾肇基，1988年投资中国大陆以来，富士康迅速发展壮大，拥有百余万员工及全球顶尖客户群，是全球最大的电子产业科技制造服务商。2012年进出口总额达2446亿美元，按海关统计，占中国大陆进出口总额的4.1%；2014年跃居《财富》全球500强第32位。查看更多
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2005-版权所有|京公网备案信息||乙测资字||违法信息举报：&&南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
公司性质：
公司规模：
10000人以上
公司行业：
电子技术/半导体/集成电路,通信/电信/网络设备
公司地址：
南宁市江南区沙井同乐大道52号富士康科技园
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富士康科技集团1974年在台湾肇基，1988年投资中国大陆，是专业从事计算机、通讯、消费电子、数字电容、汽车零组件、通路等6C产业的高新科技企业。目前全球拥有上百万名员工及全球顶尖客户群，是全球最大的电子专业制造商。连续13年雄居大陆出口200强榜首，2016年位居《财富》全球企业500强第25位。
FG次集团是富士康旗下子公司，是全球最大的网络通讯产品研发制造商之一。南宁园区自2011年6月投产以来，工业产值从2011年的12.4亿元跨越到亿元，其中年产值分别突破100亿元、200亿元大关，实现了南宁市百亿工业企业、200亿工业企业的零突破。
南宁科技园，主要生产智慧手机、平板计算机、GPS、高端路由器、高端交换机网卡等电子产品。目前已成为全球最大的机顶盒生产基地。
日，广西区政府、南宁市政府与富士康集团签订“十三五”项目合作投资协议，计划于“十三五”时期扩大富士康南宁科技园投资，建设现代智能制造基地、现代智能物流基地、东盟硅谷科技园，打造富士康南宁千亿电子信息产业。富士康科技集团位于2016年《财富》全球500强企业第25名2016年南宁富士康位列广西企业100强第11强广西制造业企业50强第6强欢迎社会各界精英人才加盟南宁富士康，共同开启“富桂梦”
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：大专
职位月薪：元/月
一、工作简介： 1.培养方向：研发类/工程技术/品质类/供应链类/周边服务类/自动化类岗位 2.工作地点：南宁 二、职位要求： 1. 2018年应届毕业生，博士、硕士、本科、大专学历； 2. 电子类、计算机类、机械类、自动化类、数学类、财会类、工商管理类等； 3. 英文达CET4（425分）以上。 三、校园招聘行程链...
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：3-5年
学历：大专
职位月薪：元/月
岗位职责：出口物流，完成空海运订单运输，包括海运booking,空运等
任职要求：大专以上学历，国际贸易或物流管理等专业，熟悉国际贸易术语，相关物关物流工作操作经验三年以上，工作地点：南宁，有过第三方物流工作经验者优先。
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：1-3年
学历：大专
职位月薪：元/月
岗位职责：
1.Monitor供货商质量数据推动供货商针对物料异常进行改善；
2.收集及整理物料质量数据,完成DPPM weekly/monthly report；
3.供货商score card评分；
4.协助分析产线异常及跟进处理MRB异常物料；
5.对供货商进行QSA/QPA年度稽核及项目改善稽核； ...
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元/月
任职要求：
1.大专以上学历﹐2年以上采购﹑物控﹑供应链管理经验﹔ 2.具有主/被动电子元器件或机构及五金件报价﹑采购经验﹔ 3.了解电子或机构产品生产流程﹐有大型CM厂工作经验者佳。
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元/月
任职要求：
1.大专以上学历，两年以上制造企业生产排配或物料管控相关工作经验； 2.熟練操作常用办公软件，熟練操作SAP或ERP系统； 3.能读写常用英语Email； 4.具备丰富的生管知识，具备较强的生产计划、产能规划逻辑或物料管控能力强； 5.掌握电子厂一般的生产工艺流程；
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元/月
任职要求：
1.机械/机电电业，本科以上，2年或以上机械设计经验， 2.熟练CAD,会PRO/E或SOLIDEWORKS等3D软件，会2D兴3D转换， 3.有自动化机台设计经验优先， 4.思维敏捷，具有创新和团队精神。
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元/月
岗位职责：
1.新機種SOP准備
2.機種Layout & capacity plan
設備數量評估
3.機種MOH...
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：本科
职位月薪：元/月
岗位职责：
新产品试产及量产的导入，新产品开发进度跟进及物料
定期向客户以及各单位更新产品
状况及导入状态追踪；
对新产品进行生产
风险管理；
产品成本核算，毛利分析及产品降价执行；
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：大专
职位月薪：元/月
1. 英文能力达到 4 级, 具软件测试等工作经验者, 熟悉TCP/IP等网络协议, 具CCNA 证书者佳; 2. 熟悉软件编程,至少具一种程序语言(C/C++、VB、JAVA、Tcl/Tk、Python)设计之能力; 3. 了解网络产品的测试 具ADSL、Wireless、Cable Modem、STB、VOIP、...
南宁富桂精密工业有限公司（富士康科技集团）
地点：南宁
公司性质：外商独资
公司规模：10000人以上
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元/月
生产线长（SMT线长/组包装线长）：
1.高中﹑中专及以上学历；
2.3年以上电子类产品SMT段或组包装段工作经验，其中至少1年以上生产现场管理经验；
3.具备基本的人员安排、线体协调管理能力；
生产组长（SMT组长/组包装组长）：
1.大专及以上学历；
2.5年以上电子类产品SMT段或组包装段生产现场...