老赖只有一套房 法院照样拍卖它|纠纷案|被执行人_凤凰资讯
老赖只有一套房 法院照样拍卖它
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只有唯一一套住房，不再是老赖逃避法院执行的理由。昨日，重庆晚报记者从市一中院获悉，家住大足区的被执行人徐某、陈某夫妻，以法院执行拍卖自己唯一一套住房为由，提出执行异议及复议，经两级法院审查，法院最终裁定驳回异议及复议申请。这是最高法在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后，我市审结的首例唯一住房执行异议案。
原标题：老赖只有一套房 法院照样拍卖它只有唯一一套住房，不再是老赖逃避法院执行的理由。昨日，重庆晚报记者从市一中院获悉，家住大足区的被执行人徐某、陈某夫妻，以法院执行拍卖自己唯一一套住房为由，提出执行异议及复议，经两级法院审查，法院最终裁定驳回异议及复议申请。这是最高法在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后，我市审结的首例唯一住房执行异议案。2010年4月，云阳县法院对肖某诉徐某、陈某夫妻借款纠纷案作出判决，徐某、陈某偿还肖某借款474500元。二审驳回徐某、陈某上诉维持原判。判决生效后，肖某申请云阳县法院强制执行，由于徐某、陈某在大足区玉龙镇有房屋可供执行，云阳县法院依法委托大足区法院执行。大足区法院2013年6月委托评估机构，对徐某、陈某在大足区玉龙镇一套建面133.31平方米的住宅进行评估，评估价48.58万元。大足区法院依法对房屋进行公开拍卖，竞买人张某以31.0912万元购得。之后，张某于日到产权部门办理过户手续，但被执行人徐某、陈某拒绝搬离房屋，还对大足区法院的执行行为提出异议，认为法院在执行过程中，评估拍卖的房屋系被执行人唯一住房，执行行为违反最高法关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的规定，要求法院撤销拍卖行为。大足区法院审查后认为，被执行人徐某与其父等人在户籍地大足区拾万镇将军村，有面积为171.83平方米的农村住房未分割，仍可共同居住，在大足区玉龙镇的房屋不是其唯一住房，徐某、陈某的异议理由不成立，依法裁定驳回异议人的异议申请。徐某、陈某不服，向市一中院申请复议，请求撤销大足区法院的执行裁定。市一中院审查认为，根据最高法今年5月5日发布的司法解释第20条规定，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金（给被执行人）的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。市一中院认为，5月19日该案听证时，申请执行人肖某书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费给被执行人，所以对徐某、陈某的异议及复议申请不予支持。背景保障居住权而非房屋所有权今年1月1日，最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》颁布施行，第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该规定出台后，一些人认为这是明示对被执行人的唯一一套住房不得执行。一些不良债务人自以为有了逃避法律责任的尚方宝剑，对于法院的强制执行更加不放在眼里，使得原本就存在的法院执行难雪上加霜。今年5月5日，最高法又发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，明确在三种情况下，被执行人名下的唯一住房可以执行。最高法执行局副局长张根大就此表示，在执行程序中，法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。同时，这种居住权应是被执行人及所扶养家属生存所必需的，否则就不属于必要的保障。这个保障是有期限的，所谓救急不救穷，不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。说法唯一住房三种情形不豁免《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。比如说，被执行人50岁，其子25岁且有房产，即便被执行人只有一套房屋，也可以被执行；被执行人名下只有一套100平方米的房屋，申请执行人按照廉租房标准，为被执行人提供一套小面积房屋，用于维持其生活必需，那么被执行人名下这套100平方米的房屋就可以被执行；申请执行人按照当地平均租房价格，为被执行人提供5到8年的租房费用，则被执行人名下这套100平方米的房屋也可以被执行。支招对付唯一住房老赖四步走如果你遇上老赖以唯一一套住房抗衡法院执行，怎么办？重庆晚报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强支招，当事人可采取四步走：1、申请人提出申请，法院审查被执行人住房情况。2、委托评估机构对被执行人的房产进行评估。3、依法拍卖被执行人房屋。4、在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋，最终实现执行。
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48小时点击排行唯一住房被拍卖怎么办？
现在来说，欠钱基本是大爷!因为他们可以说“房价跌太多了我就断供，让银行当业主去!”或者这样说“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走!”
但实际情况是，亲，你!想!多!了!
一、“唯一住房”就可以钻空子?
“唯一住房不能拍卖”~以前的确是这样。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定中称：“如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以查封但不得拍卖”。
为规避风险，基层法院和执行法官一般会在被执行人仅有一套房屋时，停止执行。
很多被执行人也就钻空子，通过恶意转移房产，藏匿、变卖财产等方式，躲避法院的追责。
债务人名下明明有房产和财产，但就因为一些限制不能进行查封/拍卖等执行。于是，现实生活中就出现了，债务人住在宽敞的楼房里吃香喝辣，债权人却因收不回钱在外租房受饿的事情。
来到房地产领域，有些拥有多套住房的炒房者就会想：如果我按揭的房子变成了负资产，我就不还贷了，房子给银行就是了。
但是，如果购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭付了100万。这时候出现房价暴跌，房子市价只有500万左右，这时断供，任由银行收房、拍卖，几乎没可能拍卖能拍到700万。如果只卖到了400万，银行就有了300万的亏损。
二、小心法院新规和银行手段!
银行可不傻，它不但会派贷后管理催收专员天天“光临”你家，而且会逐一盘点你的资产，一旦发现购房者还有其他资产，那就继续查封拍卖，直到银行追回自己的损失。
要知道，2015年仅上半年17家上市银行的个人住房贷款放贷总额就达到10.7万亿元(Wind数据)，1月住户中长期贷款也高达4783亿元(央行数据)，银行绝对不允许这么大比例的房贷追不回帐的。
更重要的是，如今最高人民法院公布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定三种情况说，法院不支持被执行人提出家庭唯一住房的异议。
其中就包括有多套住宅、恶意转移资产、以及申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。
所以，那些觉得房子贬值就不还贷或者还不起贷的，千万不要再仗着那是自己的家庭唯一住房就理直气壮了。
三、唯一住房被拍卖怎么办?
换个角度来说，有些购房者并非投机取巧钻空子，而是真的无法偿还银行债务，当家庭唯一住房被强制拍卖时，自己和家人无法解决居住问题，该怎么办呢?
上面的法规提到过的，这种情况下经法院核实，可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房(这种临时住房，从地段配套到面积户型，都是参照廉租房标准来的)。
也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖，但需要在一段时间内给他租一套便宜的房子。待拍卖结束后，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主。
但想必绝大多数人是不太愿意接受这种选项的吧。所以提醒大家两点：
第一，如果无法继续还贷，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出的价格“先卖为强”，因为你自己卖总比拍卖损失小些吧。
第二，在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房，会“更容易”被查封拍卖。但如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院不能轻易查封你的住宅。如果你仅仅是因为普通债务，被人逼迫出售或强制查封/拍卖惟一住房，你是有申辩空间的。
最高法联手银行，严控老赖存款
据最高人民法院网站消息，近来，最高法与银行业加强沟通合作，双方在信息共享及网络查控机制建设方面取得重大进展。目前，最高法已与中国人民银行、中国银监会、200多家银行业金融机构及网络银行完成了网络对接，强力助推执行难问题的解决。
为有效克服被执行人及其财产难查、难控的问题，近年来，最高人民法院加强执行联动，先后与中国工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、建设银行(601939,股吧)、中国银行(601988,股吧)、交通银行(601328,股吧)等21家全国性银行业金融机构建立了“总对总”网络查控系统，通过各银行总行查控被执行人在其所有网点的存款及其他金融资产。此后，最高人民法院又陆续与中国人民银行建立了网络对接，可查询被执行人在全国范围内银行业金融机构开立银行结算账户情况。
为全面推进人民法院与全国所有的银行业金融机构建立网络执行查控机制，最高人民法院与中国银监会加强沟通配合，于日联合下发工作规范，要求各银行业金融机构通过最高人民法院与中国银监会之间的专线完成本单位与最高人民法院的网络对接工作，及时上线网络查控功能。
最高人民法院与各商业银行、城市商业银行、农村信用社、村镇银行等银行业金融机构加快了建设步伐，及时改造接口，开发系统软件，截止目前，已与200多家银行业金融机构实现了网络对接。
同时，最高人民法院将网络查控的银行从传统银行拓展至网络银行，与支付宝和腾讯财付通、京东金融等网络银行也建立了“总对总”网络查控系统。全国各银行业金融机构营业网点共约22万个，目前，最高人民法院“总对总”网络查控系统已经覆盖了其中的70%，全国已有3298家法院开通了全国法院网络执行查控系统，累计查询147.99万件案件，查控银行存款共计25646.83亿元。
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你好，一、执行期限　　1、被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结；非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。但中止执行的期间应当扣除。　　2、有特殊情况须延长执行期限的，应当报请本院院长或副院长批准。申请延长执行期限的，应当在期限届满前5日内提出。”　　3、如超过六月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查，可以责成原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。　　二、执行方式　　针对被执行的财产，人民法院在执行中可采取冻结、划拨存款、提留;搜查、查封、扣押、拍卖、变卖财产;强制迁出房屋等多种方式。但人民法院在采取这些措施时，应保留被执行人及其所抚养家属的生活必要费用。　　三、执行监督　　当事人及利害关系人认为执行人员的具体执行不当或有错误的，有权向该执行人员所在的人民法院反映，人民法院应及时处理。　　当事人及利害关系人有权要求执行人员依法履行职责，对执行人员在案件执行中的违法行为，有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。
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被告名下有三套房屋，我起诉他后，提出财产保全，法院查封了其中两套房子，后被告将未查封的房子过户与妻弟名下，判决后被告未履行义务。我申请执行，要求拍卖已保全的两套房子，但法院说只能拍卖一套，保留一套给他居住，原因是另一套未查封的房子现在不是他本人的名字。请问我能要求法院拍卖已保全的两套房子吗？能否，有什么法律依据吗
那你首先得证明他之前有三套房子，在你起诉后他才将其中一套过户给别人，从而避履行义务。这样才可以申请拍卖这两套房产。
案外人(我于2011年财产保全后，案外人2015年4月左右买的我所保全的房子，我于2015年7月向法院提出强制执行措施，我个人认为案外人在法院通过其他渠道行贿了法官，故此，案件很明确的事到现在迟迟没有落实)提出执行异议之诉，让我2017年2月作为被告应诉。在一个月之前执行法官破天慌主动联系我，说刑事自诉材料给我备好了，让我过去签字后去刑事立案庭立上案即可抓被执行人了，可是到现在材料又转回到了原执行法官手中，说被执行人行踪不定需要我去找到他的行踪后告知法院后再实行抓捕！我需要咨询的是我把被执行人的财产保全了，案外人现在取得的不动产是不合法的，案件很明确，可是我们当地法院这样处理，我觉得需要您们帮助解决这个问题！
您好，被执行人已明显构成拒不履行法院判决罪，可以向法院提出自诉要求抓人判刑。建议委托专业律师提供帮助，不明事宜可以致电张思星律师
通过法院保全了别人的房子，到期限别人没有还钱，向法院申请拍卖房子后，对方的银行卡会不会被冻结？
您好，房子和银行帐号没有直接关系，如果保全过冻结都需要向法院提出申请。
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执行异议申请书
申请人：xx置业有限公司地&址：市xx号院xx号楼东x单元法定代表人：&xxx&职务：董事长请求事项：1、中止对郑州市金水区xx路西a7-2104、a7-2105、&a7-2106、&a7-2109号四套房屋的拍卖。2、解除对上述四套房屋的查封。事实和理由贵院在办理周某某执行案时，查封了周某某仅在房管局办理了备案手续的四套房屋，并拟对上述四套房屋进行拍卖。由于申请人与周某某已解除人《商品房买卖合同》且房屋自始没有向周某某交付，如果贵院拍卖该四套房屋将严重侵犯申请人作为房屋所有人的利益，申请人希望贵院执行庭立即中止拍卖行为并解除对上述四套房屋的查封。一、上述房屋所有权自始归申请人，不属于周某某，法院虽有权查封，但无权拍卖周某某于日购买申请人开发的上述房屋四套，但房屋仅依照行政管理法的相关规定，仅办理了《商品房买卖合同》备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同与预告登记，更不同与权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。本案中，周某某因《商品房买卖合同》违约而导致申请人解除合同，则本案四套房屋所有权一直都在申请人名下没有变更，更不属于周某某。因此，贵院查封的周某某仅办理了《商品房买卖合同》的房产，贵院虽有权查封，但无权拍卖。《》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定，本案中，被查封的四套房屋并未进行物权登记，周某某尚未取得物权，《商品房买卖合同》被申请人解除后，房屋的物权仍在申请人名下，周某某自始至终未取得上述房屋的所有权。二、周某某对申请人严重违约，申请人已于日向其发出解除《商品房买卖合同》通知，并于2012年8月向金水法院提起了确认合同解除之诉周某某在购买上述四套房屋时仅支付首付款4690775元，又向光大银行银行贷款465万元后，由于资金链断裂，出现“断供”，致使光大银行自2012年2月份开始从申请人账户扣划近100万元保证金，而且该扣款行为还将继续。由于周某某没有偿还能力，合同已经根本无法履行，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，申请人被迫于日向其发出《解除合同通知书》，解除了与其签订的房屋买卖合同，并日向郑州市金水法院提起了确认合同解除之诉。周某某也没有在申请人发出解除通知三个月之内提出合同解除的异议，因此，上述四套房屋的《商品房买卖合同》解除从法律上已可以认定。目前，只是由于周某某不主动协助申请人到房地产管理局办理《商品房买卖合同》备案解除手续，应房地产管理局的要求，申请人向法院起诉，以取得确定合同解除的《判决书》或《调解书》。三、金水法院虽然预查封《商品房买卖合同》登记备案状态下的上述四套房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件，贵院应中止拍卖程序，并解除对上述房屋的预查封措施1、预查封与查封最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，创设了“预查封”司法限制制度。它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，参照房地产买售过程中的预告登记制度，经与国土资源、房地产管理部门协商，创立了该项制度。《通知》第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。即“预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的”。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。2、本案因周某某的严重违约行为，申请人已通知解除了同周某某所签订的《商品房买卖合同》，周某某已不可能取得《房屋所有权证》，法院对上述四套房屋的“预查封”也不可能转为“查封”《通知》第十六条：房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。即在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。由于周某某的严重违约行为，申请人已于日通过邮政局的特快专递通知周某某解除了同她所签订的《商品房买卖合同》，并于2012年7月向法院提起确认合同解除之诉。申请人已不可能将上述四套房屋的权属登记到周某某名下，不可能为周某某办理《房屋所有权证》，法院对上述四套房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。3、上述四套房屋所有权现在不属于周某某，以后也不会属于周某某，在以周某某为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件，法院应当中止拍卖程序，并解除对该房屋的查封金水法院执行局在不知晓申请人同周某某解除四套房屋的《商品房买卖合同》的情况下，因以周某某为被执行人的其他案件，预查封了周某某尚未取得房屋所有权的上述四套房屋，防止周某某向其他人转移合同权利，这并没有错误，申请人不持异议。但法院执行局拟对这种预查封的房屋进行拍卖，该拍卖行为没有法律依据，是违反《物权法》等相关法律规定的。如果法院在房屋预查封状态下，拍卖仍属于申请人所有的房屋，这种做法，将成为全国首例，应是违反法律规定。4、法院依法可以通知申请人就《商品房买卖合同》解除后应退还给周某某的款项协助法院执行目前申请人已同周某某解除了《商品房买卖合同》，周某某对上述四套房屋已没有交付请求权和所有权转让请求权，周某某只有对四套房屋《商品房买卖合同》后，针对已付购房款在申请人扣除相关款项后所剩余款项享有请求权。作为执行局只能依据申请人与周某某解除《商品房买卖合同》而形成的周某某对申请人的债权，让申请人协助执行应退还给周某某购房款，而不是执行属于申请人所有的房屋。对于周某某所欠银行贷款，应从周某某房款中退还银行。由于申请人为周某某银行贷款提供了保证担保，申请人已通知光大银行解除《个人贷款合同》。余下房款申请人在扣除周某某依法应对申请人承担的损失(如申请人代周某某支付的银行贷款、等)后，可根据法院向我们送达的《协助执行通知书》，将应退给周某某的款项交予金水法院执行局指定账户。对周某某的执行案件，法院可以通过这种合法的方式来要求申请人对周某某剩余房款协助法院执行，而不是通过违法拍卖尚属于申请人的房屋(仅有合同备案)来完成对周某某其他案件的执行。本案中，申请人同意按法律规定的程序，对周某某的购房款在扣除银行还款、申请人被扣的保证金及周某某违约金后，协助法院执行庭将剩余全部款项交予金水法院，合法了结此案，维护周某某其他债权人的利益。综上，依据《》及其他相关法律的规定，申请人作为案外人特向贵院提出明确的执行异议，请贵院立即终止此拍卖行为，解除对四套房屋的查封。基于上述事实和理由，特向贵院提出异议申请。此致郑州市金水区人民法院申请人：xxxx集团·河南xx置业有限公司年&月&日
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专业律师优质解答只有一套房子，能否强制执行或申请强制执行？能否拍卖或被拍卖？
【据新华社北京5月5日电】最高人民法院5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，保障当事人、利害关系人和案外人行使异议权，满足人民法院办理执行异议和复议案件的客观需要。其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。
据最高人民法院执行局副局长张根大介绍，根据最高法相关规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。
此次出台的司法解释，对执行被执行人名下的唯一住房的情形，按照申请执行的债权种类是金钱债权还是交付房屋的不同作出了不同的规定。
“在执行程序中，人民法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。同时，这种居住权应是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则就不属于必要的保障。”张根大说，“这个保障是有期限的，所谓‘救急不救穷’，不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。此外，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。”
针对实践中一些司法拍卖严重违反法定程序，该司法解释明确，竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益，违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件等情形下，司法拍卖应当撤销。
此外，司法解释还明确，公证机关依法赋予强制执行效力的担保债务应当执行，执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，不动产承租人主张租赁权必须在法院查封之前占有不动产。
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