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您好王律师，我家住一楼，前几天主下水管道堵塞导致反水造成损失惨重，现在物业不管，楼上业主也不赔偿，我
您好王律师，我家住一楼，前几天主下水管道堵塞导致反水造成损失惨重，现在物业不管，楼上业主也不赔偿，我该怎么办？
吉林省 吉林 发表时间： 07:23
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物业案例分析 (4)
海雅园业委会与物业之间的纠纷 本报讯历时两年多， 引起社会各方普遍关注的中海雅园业委会与中海世纪物业之间的纠纷又 有了新进展。 日前， 中海雅园业委会与中海世纪物业在北京海淀法院进行了半小时的举证和 质证。这是 9 月 1 日起《物业管理条例》正式实施后，北京市首例小区业委会起诉要求更换 自己选定的物业管理公司案件。 据《北京娱乐信报》报道，在法庭上，中海雅园业委会主任胡密珍拿着 9 月 1 日起实施 的《物业管理条例》，以“排除妨碍”为由，要求中海世纪物业立即退出中海雅园，并将其 掌握的中海雅园小区所有材料转托给北京君豪物业管理有限公司。 而中海世纪物业对中海雅 园业委会的诉讼主体资格提出异议。他们认为，该业委会没有在小区办备案，因此无权代表 小区所有业主。胡密珍则认为，该业委会在去年 5 月，经过公开改选后，已在海淀小区办备 案。 胡密珍说，中海世纪物业公司进驻小区后，小区内的绿地草坪管理得不是很好，小区居 民曾多次发生自行车被盗、家中财物被盗的案件，小区保安形同虚设。业主们觉得，中海世 纪物业没有站在维护全体业主合法利益的立场，而是尽量去维护开发商的非法利益。 如果您满心欢喜地购买了新房， 但还没入住就发现问题一大堆： 单元管道的阀门怎么在自己 的房间里？单元燃气的总阀门居然也在自己屋里， 这样的设计有没有安全隐患？物业公司今 后将不定期地进入房间进行维修操作？这满脑袋的 “官司” 一下就冲走了购买新房的喜悦而 使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？ “一场物业纠纷的案例剖析”座谈会， 邀请京城知名专家、 律师和业主代表，共同探讨， 希望找出物业管理难点背后的问题?? 1、单元管道阀门能否设计在居民室内？ 于庆新（均毫物业管理公司总经理）：我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计 缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较低。但是，设计单位按照国家的设计规范还没 有违规的行为，只能说设计水平不是很高。 2、目前国内有没有此类设计规范？ 杨燕敏（高级工程师物业管理专家）：《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道， 包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅 套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。 但是，这是非强制性标准，是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和“应”。按照国 家标准用语，规范用词是有三个层次：第一是“必须”，这属于强制性的；第二是“应该”， 一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准；第三是“宜”，就是你尽量的选择。所 以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。黄汇（金田建筑设计有限公司总建筑师）：国家在 1997 年曾出台《建筑给水排水设计 规范》，第 258 条就增加了内容：建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候，应该在它配 水管上。 截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是说，如果一家 的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的人不需要进你们家，那么 修截门更不需要进你们家。但是这个规定是 1997 年才增加到规范里的。如果这个房子设计 是在 1997 年之前，那么就没有这一条规定，设计没有错误。 3、开发商售房时是否要提前告知？ 邓泽敏（北京英岛律师事务所副主任）：开发商售房时是否要提前告知，就要看他受用 什么法律。 比如， 明确地说商品房销售适用 “消费者权益保护法”，他就有提前告知的义务， 但从全国范围来讲， 商品房目前还是不适用消法， 从法律上并没有一个严格的规定开发商有 一个告知的义务。 杨燕敏： 开发商售房的时候， 售的是现房， 房子室内有什么阀门等等， 应该跟业主说明。 我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题， 开发商在销售过程当中， 要如实介绍房 子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套设施的使用等，供购房人进行选择。 4、如果开发商不告知算不算欺诈行为？ 邓泽敏：民法通则 129 条对欺诈有一个解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者 故意隐瞒真实情况。在这件事中，只不过没告诉你，也没有告诉你虚假情况，比如问他是公 用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒是你问他，他不告诉你， 我认为这还不属于欺诈。 5、户型图中是否要注明公用设施的位置？ 邓泽敏： 户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置， 因为户型图到底画得详 细程度如何，都不好说。有些买房合同里有的只是一个示意图，有的连尺寸都没有。所以户 型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。 6、遇到类似情况业主是否可以要求赔偿？ 邓泽敏：遇到此种情况，我觉得业主要求赔偿是对的。如果公用设施的存在侵害了我们 一定的权益，占用了我们一定的空间，从权利义务角度来，我享受一定的权利，就要承担一 定的义务，相反，我付出了一定的义务，也要享受一定的权利，这块空间是我替全体业主承 担的义务，那么相反这块权利也应该我享有。可以跟开发商协商一下，这一部分是不是可以 一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的问题。 7、物业能否有进入居民住宅进行维修活动的权利？于庆新：物业进入居民家里要看在什么情况下的进入。一种是许可的情况下，业主离开 家后希望物业公司经常到居民家里看看。 另外一种情况是物业跟业主预约了， 在其允许的情 况下进入。而第三种情况是紧急避险的情况下。 我认为物业公司是有权进入民宅进行维修。物业公司本身对这个产品承担维修责任的， 那么煤气公司、水电公司，包括物业公司都有权利进入房间内，不仅仅是你，是进入所有居 民的房间内来进行维修，首先这些设备是公共设备，不属于你自己所有的。可以说业主有足 够的权利拒绝物业维修部门，但是，你再有权，物业仍然可以破门，业主如果拒绝的话，导 致的损失，比如楼下漏水了，你就是不让他查，本来是淹木地板，后来家电全泡了，那么就 可能就产生纠纷了。 8、此类要求是否有法律依据？ 邓泽敏：如果说遇到紧急情况漏水了，或者燃气泄漏了，家里没有人的话，那么我觉得 物业公司是绝对有权利破门而入。当然他会有一个见证或者第三者在场，然后破门而入。遇 到这种情况他必须采取一定的措施， 法律上叫紧急避险。 紧急避险是指为了国家、 公共利益、 本人或者他人的人身、 财产或者其它财物免受正在发生的危险， 不得已而采取的损害另一个 较小的合法权益的一个行为。比如说燃气泄漏了，有可能不关闸，整个楼都有危险了，那肯 定要破门而入。就跟消防似的，再比如说十栋房子是连着的，中间一栋房子着火了，那么两 边的房子必须得拆，这是必须的，为了公共利益。 舒可心（朝阳园物业管理委员会主任）：有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在 23 楼， 但该业主就不让邻居进去放气。最后法院判下来，叫排除妨碍。但是我们依然不希望你使用 这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益损害其他业主的利益。 9、此类要求有侵犯私人财产嫌疑？ 邓泽敏：如果破门而入，我认为肯定是侵犯私人财产，只不过刚才说了，这是为了保护 大家的财产，然后来损害一个小家的合法的财产，这是肯定的。业主不在家，如果遇到紧急 情况当然可以进入， 像漏水、污水之类的， 给楼下漏得哗哗的， 没法弄了， 只能破门而入了。 10、新买房业主如何避免此类情况发生以防患于未然？ 邓泽敏：如果买的是现房，当然可以到现场去看，有这种管道布置的如果不满意可以不 买这个房子。如果是期房，可以要求看管线的布置图，像我们律师在帮业主买房子时，要看 哪里设备间、设备层，向开发商要一个这一层的管线的布置图，然后可以看一下是不是走的 公共的部位。 于庆新：我的建议，你首先可以不买这个房子，因为它对你的居住不方便，装修起来也 不会好看，即使你封住也不好看，你可以不买。或者，你认为影响不是很大，要求开发商就 这个设计所对你的生活的影响给予你一定的补偿；或者就是要求换一套房。高空抛物案 高空抛物被砸又见索赔：由于难觅肇事者，形同植物人的王宗华将楼上 36 户“嫌疑人”推 上被告席。昨日，该案在渝中区法院开庭。 去年 12 月 29 日晚，王宗华和妻子、孩子、外侄女离开岳父家，8 时 25 分到渝中区文 化街 48 号大楼下，准备上楼回家。 “砰??”王宗华当场倒地，头上鲜血直流，一块鹅卵石在他身边打转。原来，这块约 2.5 公斤重的石头从楼上掉下，砸中王的颅骨。 赶紧送医院抢救，王宗华保住了生命。今年 8 月，重庆法医会鉴定结论：偏瘫属Ⅱ（2） 级伤残，语言部分障碍属 X（10）级伤残。换言之，他已形似植物人。 渝中区西三街派出所出具书面材料称， 接到王宗华家属的报警后， 民警当晚封锁了现场， 对楼上所有住户进行排查，目前仍无线索。 王宗华的妻子刘莉筠昨日称， 事发后一直没人出面承担责任， 她已变卖房产和任何值钱 的东西，花了 12 万元，还欠医院 2 万元。为继续治疗丈夫并讨个说法，无奈状告所有“嫌 疑邻居”，请求赔偿损失 38 万元。 36 个被告系文化街 48 号楼上四家单位：农业银行重庆市分行、重庆渝亚房地产公司、 重庆鑫龙房地产股份有限公司物业管理分公司、中国长城资产管理公司重庆办事处，以及 32 家住户。法庭上，被告皆称无辜，部分住户还出示证据证明事发时家中无人，也有住户认为本案 属刑事案件，应由公安机关侦破后，让肇事者承担责任。 法官宣布改日继续开庭。 司法救济 众人赔偿有关法律界人士解释， 法院之所以受理该案，是根据民事诉讼法和民法通则 中司法救济的相关规定， 在无法寻找到加害人的情况下， 为保证公民的合法权益， 公民可以向具有嫌疑的人和单位提起诉讼。法院对这类案件使用：举证责任倒置 的原则， 即由被告来提供证据证明自己无过错， 若无法证明， 则要承担赔偿责任。维权记（上、中、下）维权记（上） 穆扬0.题记 “要有光！”――耶和华 “能否将你的这段经历详细地写出来，以提示、鼓励那些正在抗争和想要抗争的人们。”――秦兵说实话，我一开始想把这稿子写成维权圣经来着。我也不怕大伙说我不嫌寒馋，实在是因为觉得维权也没 那么难。初出江湖一出手我就整了个全胜，换了你恐怕也会洋洋自得。 我写出这件事的本意是想大家都和我一样努力地维权。 我觉得比我能干的人多的是(当然那样秦兵和王海就 没饭吃了)。大家都维权，我们的社会就会更公平。这是件大家都受益的事，当然首先也包括我，那该有多 好啊。你看，我的内心毫无办法地就是如此地阴暗、丑陋而且很不善良，这次还算比较高尚的。更多的时 候是我看到别人丢钱比自己拣钱还高兴。 我这次的维权结果，秦兵说还“不错”。其实他私下里对我说的是“你做的很好！”。我猜他自己也作不 到，所以才敢拿出来抖嗦抖嗦。要是您觉得我干的不行，您也维次权给我看看，然后再告诉我您干的比我 强多了，在下定当敬您为终身偶像。 好，闲话就此打住。一句话，希望我的经验能供别人参考、借鉴，或者就当反面教材也好。要不您就当聊 斋读也行，“姑妄言之妄听之”。 文中一些话是引用的，但我没记住出处，一并致谢并致歉了。 1.装修前最重要的事情是验房 实际房子盖好之前就跑过去看了多少次，估计大家都是如此。看的时候无限遐想，憧憬未来总是难免心旷 神怡。 但当时一点也没想到房子的质量会有什么问题，只记得卫生间地面做好了，又敲掉一回。现在知道是为什 么了，那时却一点也不懂，没太在意。 当时一心想的是如何装修。 从装修的书上，我知道了装修前最重要的事情是验房。但如何验，也不太知道。（看过“王海” 网站上的那些东东，但不管用。）于是拿钥匙那天就把平时有过一些接触的装修工人叫来帮着验房，聊胜 于无吧（要请内行帮忙验房。实在没有什么内行帮你，把一些装修工人叫来也胜于你自己验房。）。装修 工人指出屋顶和阁楼墙角有水迹，存在渗漏问题。要是我自己来，可能还不一定敢确定有问题。验房验得 很细致，以至于陪同验收的物业管理处的工人由于下班先走了，我们还没验完。最后共发现十余处问题， 一一写在验收单上，等待整改。 大概等了一个星期，几乎每天都往开发商指定的前期物业管理处跑。物管的工作人员每次都装模作样地把 反映的问题记下，然后叫你明天再来，最好的时候打几个电话，再告诉你负责维修的人不在。当时我没感 到问题有多么严重，所以也没太催。但是天天去。 后来，大概是物管看我几乎天天来有些烦了，物管的一位负责人对我说，你去找开发商吧。（较严重的问 题确实应该找开发商，一般问题应该由物业负责。）告诉了我开发商有关负责人的姓名、电话等情况（这 些对我后来与开发商打交道很有用。）。但又要求我不能讲是她讲的。（要不厌其烦地跑，直到对方烦了。 没工夫跑，就天天打电话。） 就在知道开发商联系方法的同时，我发现有工人来维修了。我详细地向工人了解了问题产生的原因及维修 方法（楼就是他们盖的，所以他们的话半真半假。&在这高喊'诚信'的国度里，每个人都要学会保护自己。 & ）。我对他们的维修方法的有效性产生了极大的怀疑（在我看来，在家坐等别人把你的房子修好极不明 智，在这种问题上不要指望别人，要靠自己。）。马上我辗转找到一位建筑专家请教。专家到底是专家， 仅仅在电话里听我这个外行很不精确地描述了一下现场的情况，就毫不犹豫地告诉我，渗漏的原因是屋面 没有按照规范施工造成的。（要有学习和求助意识，要不耻下问，更要不耻上问。）我立刻通知维修的工人，可以继续开凿屋面但修缮方案必须要经过我的同意。工人表示他作不了主，告诉 了我施工员 T 的电话。我立刻把 T 施工员叫到现场并要求他携带规范。片刻之后他来了但规范没来。我向 他指出屋面没有按照规范施工，对方没吭气，我意识到我讲对了（之前我心里不是那么有底，毕竟我是外 行，我也不知道施工规范里到底怎么说的。），而且这是对方的痛处。紧接着我要求对方，1）修缮方案必 须经过我的同意；2）第三天（次日是星期天）下午会同开发商、监理同我共四方共同到现场察看情况，商 讨修缮方案。对方答应。（拿到钥匙，房子就是你的。进入你家尚且要经过你的同意，更何况修缮方案。 房子有问题就不拿钥匙，我一直认为很不明智。） 从屋顶下来，我来到开发商的办公室，一位看起来很有教养的年轻的部门经理 Y 很客气的接待了我。听完 我的陈述和要求后他表示同意到现场察看问题，并将在了解情况的基础上再与我共同商定一个有效的修缮 方案。 2.修缮方案之争 看来是一个良好的开端，但由于缺乏建筑方面的知识，我明显感到底气不足，需要补课。于是上街买了几 本建筑规范（令人感到奇怪的是许多人舍得花几十万买房子但却不肯花几十元钱买书。）。次日找修理的 工人了解屋面的构造并一一记下（不懂的术语太多，得慢慢消化。），又跑到售楼处去抄图纸、验收报告， 以了解屋面的做法，材料、工艺等等。回家后研究规范至深夜（在中国买房子，要“学习、学习、再学习”。 “要带着问题学”、“急用先学”，“在‘用’字上狠下工夫”！）。大体上弄清楚了质量问题的原因（没 查明原因的修理其实是一种敷衍。必须查明原因才能修理，这是建筑修理的一条原则。）。由于施工几乎 是没有按照规范进行，所以规范上也没有写这种情况应该如何修理。打电话请教了几位内行人士，都认为 应当返工。并建议找质检站投诉，通过质检站要求返工。（质检站是建工局的下属机构，属于政府职能部 门，有义务对建筑工程质量进行监督。很多老百姓不知道这个部门，我也是经人指点，打过无数次电话才 找到这个部门的。另外这个部门接受投诉不收费，就跟到派出所报案不收费一个道理。） 第二天上午，带着数码相机和规范去质检站投诉，这给他们留下的印象很深刻。投诉内容和要求也是在去 之前就已深思熟滤八九遍并拟定了草稿的。回过头来看，这些都很重要，带着照片（最好数码摄像），是 为证据；指出建筑商违反规范 ，是由于质检站的职责之一就是监督建筑商执行国家规范，因此不能不受理 （否则你可以投诉质检站）；投诉内容和要求要写得有理有力，才会得到重视。 下午，会同开发商、监理、建筑商共同察看了现场，确认了问题的存在。监理方面主动承认他们有责任。 建筑商方面表示“谁施工谁负责”，将尽自己的维修义务。开发商方面提出了一项局部维修方案，我表示 不能接受（头痛医头脚痛医脚不解决问题而且很可能会后患无穷，我的一位邻居就是例子，现在也还在不 断的修理。）。 次日，大雨。质检站工作人员按照受理投诉规定如期来到现场。雨中的现场惨不忍睹，渗漏问题尽收眼底 （天助我也，同时也是建筑商不长脑子，哪有不看天气预报就修屋面的，而且现场也没采取任何措施。）。 察看完现场各方坐到一起商讨解决问题的方案。我首先请质检站确认问题的性质和严重程度（这很重要）， 质检员沉吟了片刻说是属于“较严重质量问题”（如果可能最好能书面确认，万一日后打官司会很有用。 另外“较严重质量问题”的标准定义是“不影响建筑物结构的承载力，却影响建筑物的使用功能或使结构 的使用功能下降，有时还会使人有不舒适和不安全感。”）。开发商作了一个很诚恳的表态，要点是：1） 承认问题存在。2）愿意承担责任，不计成本地进行修复。在具体的维修方法上，我一直坚持返工，理由是 由于原来没有按照规范施工，现有的修缮施工规范不存在针对目前状况的修缮方案。质检站表示，1）开发 商、监理、建筑商要与住户协商达成一致。2）维修方案要符合国家现行规范。随后会谈结束，我回去等待 开发商书面提出维修方案。 在随后的三天里，我上书店买了《中华人民共和国建筑法》、国务院颁发的《建筑工程质量管理条例》， 我觉得我日后维权这些必不可少，胡锦涛主席讲要“依法治国”嘛！ 拿到了建筑商书面修缮方案之后（日后我得知是监理单位精心准备的），给两位专家看了，一位对其中的某些步骤表示质疑，认为日后可能会出现问题；另一位干脆以“看不懂”间接地表明了态度。为了求证他 的真实意思，我小心地问，那么如果“返工”您认为有没有什么不妥（因为一直有人向我灌输把屋面掀掉 不见得好。），专家直接了当地说，没有什么不妥。至此我坚定了要求返工处理的愿望，但我不知道对方 能否答应。一位在建筑公司工作的朋友告诉我们，只要坚持就一定会得到同意。一位物业管理处的工作人 员对我讲，这种情况（指掀掉屋面返工）多得很，没什么希奇的。此外还讲了一些斗争中应采取的策略。 （我觉得作为消费者一定要有求助意识，这一点自始至终贯穿于我的维权过程。） 但是，建筑商在没得到我同意的情况下已经开始按他们提出的方案施工了。得知后我当即要求他们停工并 给开发商、监理打电话表示不满和抗议。开发商表示建筑商单方面擅自维修不作数，并答应次日到现场拆 除并听取我对修缮方案的意见。 第二天首先将建筑商擅自修补的部分拆除，然后四方（我，开发商，监理，建筑商）商讨修缮方案。我拿 出了头一天夜里句斟字酌精心准备的维修协议： 鉴于 X 小区 X 室自交钥匙之日起即存在“较严重质量问题”（建设行政主管部门的结论），在建设行政主 管部门的积极干与下，有关各方就整改方案达成如下协议： 1.施工单位对与该室直接相连的屋面按原设计要求全面返工。 2.要求施工单位严格按照现行国家标准及行业规范施工以确保施工质量；监理单位切实履行全程监理的责 任和义务。 3.在各主要工序开工前及完成后，尤其是涉及屋面隐蔽工程的质量检查和验收时，务请业主或其代表在场 共同检查和验收并签字确认，否则可视为验收质量不合格。 第一条和第二条绝对是冠冕堂皇的。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定“施工单位必须（！） 按照工程设计图纸和施工技术标准施工” ，目前除返工之外没有办法达到“按照工程设计图纸和施工技术 标准施工”的要求。第二条则是施工单位和监理单位的义务。讨论顺利通过。对第 3 条我强调，在拿到钥 匙之后，施工单位无权在没得到我的同意的情况下进入该物业（我的印象这是法国的一条法律规定）。在 我的私人住宅进行维修，受到我的监督天经地义。鉴于此，施工单位也只好同意。（很多人因为房屋质量 有问题就不办入住，不拿钥匙，实际上丧失了修理时的主动权。这些人考虑的大概是，按照最高法院的某 个司法解释没拿钥匙就不算交付，就可以索赔了。但“不拿钥匙”和“拿不到钥匙”是两回事，而且与索 赔相比把房屋修理好毕竟更重要一些，不是吗？顺便说一句，最高法院的那个司法解释在我看来有点近乎 儿戏， 开发商在盖楼之前就可以把钥匙交给住户， 二十年后再把楼盖好， 是不是就不用承担违约责任了呐？ 修理时要在钥匙上作文章，索赔时没必要纠缠钥匙问题，要强调“房屋实际不具备使用功能”。什么是“辩 证法”，“辩证法”就是辩来辩去你总是正确的方法，这就是我的辨证维权主义。） 协议前面的“鉴于??”部分的内容很明显是为日后索赔留下的伏笔。恐怕是出于多方面的考虑，精明的 开发商对此的态度有些迟疑和暧昧，并在签字和盖章之前，考虑对此进行修改。（在中国很多口头承诺和 协议最后都是无效的，要白纸黑字，要签字，要盖章。） 因为这个在这个问题上有所僵持的缘故，我和开发商很快地就赔偿问题举行了第一次谈判，见到了开发商 方面的一名主要负责人。对方是一名高学历人士，这在房地产业并不多见，堪称一介儒商。与我接触较多 的开发商方面的两名负责人都很温文尔雅，机智、精明但很讲道理。我很乐于同这样的人谈判。虽然是谈 判，但双方都非常优雅从容。 我向对方提出索赔的理由：尽管拿到了钥匙，但由于质量问题实际影响到了搬迁入住时间，原住房的租赁 期需要延长。同时维修时间较长，我个人必须为此付出很多精力，赔偿应体现到对此的补偿。对方答应了。 购房合同上对赔偿的约定是“同期商业贷款利息”，大概是每日万分之一点三左右（虽然这是很不公平的， 但买房之前除了签字别无它择。），谈判的结果是按照贷款逾期未还的罚息计算赔偿，每日大约万分之二 点一。这次谈判我准备的虽然不太充分但还算富有成果吧。我并不认为我是多么地善于谈判，相当一部分 原因是我的对手（那个时候还是对手，还没成为朋友）很讲道理同时懂得如何维护自己企业的形象和长远 利益（小区内很多人都认为开发商很负责。）。可以说，我碰到了在现代中国少见的合格的房地产商人。由于过错方是施工单位，因此由施工单位承担赔偿责任。这次谈判，借用一句外交辞令，“是在热情友好 的气氛中进行的”。 （《中华人民共和国建筑法》第 80 条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损 害的，有权向责任者要求赔偿”。但《建筑法》中并没有明确这种损害是否包括间接损害。在响应胡锦涛 主席“依法治国”伟大号召的具体实践中，走在时代前列的代表先进生产力发展方向的开发商和代表最广 大购房者最根本利益的我对此作了大胆的创新和成功的突破。相比之下《建筑法》有些落后于时代了。我 建议下次全国人民代表大会本着“三个代表”重要思想对《建筑法》这一条中的“损害”的含义作出明确。 要“与时俱进”。） 连上文 《维权记》（上）和这次谈判有所不同的另一次谈判，恐怕我只好说它是在“坦率和诚挚”的气氛中进行的了。这次“坦率 和诚挚” 的谈判发生在我递交协议草案之后， “热情友好” 谈判之前。 起因是由于施工单位的项目经理 L(递 交协议草案时不在现场)对协议草案有所异议。在场的依然是四方代表。项目经理 L 说，由于某处屋面只有 一处渗漏，没有道理全面返工。就是质检站的人来了也不会因为没执行规范而要求全面返工。对曰，返工 的原因不仅是因为渗漏更是因为没有按照规范和图纸施工；质检站职责之一就是监督施工是否符合规范， 对于没有执行规范的工程，你能要求他们说什么呢？再说质检站已经表示过要与用户达成一致。这时在座 的开发商方面的一位资深的土建专家也表示不同意 L 经理所说的不渗漏就可以不执行规范的说法，说规范 一定要执行，我方从没有说过可以不执行规范，问题是执行的不到位。L 经理说，如果你答应那块屋面不 返工只修理，我可以免费为你铺上地砖。答，不应该属于我的我不会要，应该属于我的我一定要。（勿以 利小而为之。）L 经理又说，我保证那块屋面不会出问题，我可以给出书面承诺日后出问题带来损失我双 倍赔偿。答：最高法院的司法解释已经明确可以双倍赔偿损失，没有你的承诺我同样可以获得双倍赔偿。L 经理表示愿以保修期延长到十年来交换不返工，我想了一下说，可以，但一定要修改购房契约。结果 L 经 理又反悔了。监理始终没表态。（2 票对 1 票，还有一票弃权，局面对我有利。）谈判共进行了近 5 个小 时，最后在开发商调节下，以我退一小步达成了协议。（谈判，就是妥协，就一定有让步。有没有人喝过 100 度的酒？） 3.形而下学――当监理 “任何伟大的设想都必须去督促、督促、再督促，直到每一根针都动起来”。 套用一下，任何完美的结局都必须争取、争取、再争取，直到每一个环节都紧紧地被抓住。 我不想将来全家生活在渗漏带来的郁闷与烦躁之中，我不想有朝一日，半夜三更起床用脸盆去接从棚顶漏 下的雨水。我必须对自己负责。佛说过只有那些依靠自己而不依靠他人的人，才会到达修行的顶点。现在 我深深地相信我必须依靠自己才可能避免这些。于是我便学着作监理了。 其实一开始我就在研究这个屋面了。不仅仅是为了修好，也是为了索赔收集证据。在开凿屋面时我经常在 施工现场，测量，记录并拍照，然后再与图纸和规范对照。即使施工队修理别人家，有时我也会去看。带 着一种已经不是鸡蛋里面挑骨头而是骨头里面挑鸡蛋的偏执，最终我认定工程 1）违反规范，2）偷工减料。 并且我得到了相应的证据。 所谓证据， 我认为只知道质量问题的现象不算什么了不起的证据 （人家一句 “质 量通病”，就能把你噎得背过气去。），知道质量问题产生的原因才算掷地有声的证据。举证责任倒置的 法学原理，我因为没有把握而没敢运用。我主动帮助开发商、监理、施工单位把问题的根源找到了。（要 主动。要敢于越俎代庖。） （说到“质量通病”，我在这顺便说一下我的观点。在工程界这是一个被用得最烂的一个推托词汇，大家 很容易被唬住，其实他在这里玩了一个小小的概念偷换的把戏。“质量通病”的一个含义是由于现阶段技 术条件、工艺水平所限，无法对问题的出现进行控制。“质量通病”的另一个含义是由于大多数施工队不 认真对某些关键的施工工艺条件加以控制（原因可能有图省事、工期紧张以及责任心不强等等）所普遍出 现的问题，这种“通病”是能够避免的而且责任就在施工单位。我建议全国人大责令建设部明确要求下属单位日后禁止使用这类模棱两可、推脱责任的词汇。其实前建设部部长俞正声早就说过，建筑质量通病不 是解决不了的难题，说到底是个责任心问题嘛！那段时间没人敢提“质量通病”这个词。但后来俞正声被 调走了，大家又开始肆无忌惮地侈谈什么“质量通病”了。） 掀掉屋面后，心里塌实很多。随后不久就开始了重建。尽管读了不少规范，但真正到了现场，我显得还是 一无所知。我借助于开发商和监理。开发商方面的那位资深的土建专家给我讲了很多土建方面的知识，我 则象学生一样拼命作笔记。有一次我问他什么是 FIDIC 条款，老先生双眼一瞪：“哈哈，你是想索赔！”一个好的监理是很容易得罪人的，为自己家当监理更是如此。由于我要求严格按照规范，随着维修的进行， 我和施工单位的龃龉渐深。当时开发商方面的态度是“规范只是一个最低标准，施工都应该高于规范。” （任何一本建工学院的教科书都会这样写，但建设部的要求却是另一回事。），监理也帮我指出施工中存 在的不少问题，这样施工人员对我的不满也只能忍在心中。（现在你明白为什么宋江“只反贪官不反皇帝” 了罢。） 时间久了，这种内心的不满还是显露了出来。施工人员开始用消极怠工、阳奉阴违等办法对付我。在与施 工单位发生多次争吵之后，我甚至受到了语言威胁。 我恐惧了一个星期，因为我曾听说很多搞工程的人的背后都有一群黑道人物。那一个星期确实很害怕，但 也不敢和家人讲。只能时常把电影《甘地》翻出来看看来排遣自己的惴惴不安。(我建议想维权的人看看这 部电影。如果你不能“走俄国人的路”、不想“枪杆子里面出维权”，那么我建议你“走印度人的路”。) 后来想到了马克思在《资本论》中的一句话，他老人家语重心长地告戒我们说： “其实啊，在?维权?的入口处 啊，正像在地狱的入口处一样呀，那就是必须提出这样的要求――这嘎哒必须根绝一切犹豫；这嘎哒任何 怯弱都无济于事啊” 。是啊，我现在正像在地狱的入口处一样，地狱的入口处，但我不下地狱谁下地狱？何 怯弱都无济于事，我反正豁出去了。我最后决定了，我要爱他们！ 我想与其让我恨他们，倒不如让他们恨我。我要爱他们。圣经上说： “要爱你的敌人” 。敌人尚且可爱，何况 他们，我们人民中的一部分。耶稣他老人家就深深地懂得这个道理。 此后情况进一步恶化， 由于不断地出现不符合规范的情况， 我也不断地叫停并要求返工， 一种“相看两相厌” 的情绪在我和施工队之间不断增长。终于，在某次我、开发商、监理分别向施工人员提出了同一个施工指 令后，但施工人员没有执行，被我们共同检查出来 。我无法再继续忍受了，向开发商提出了更换施工队的 要求。 （毛主席说， “严重的问题是教育农民” ，许多农民工昨天还在家盖猪圈，今天就跑到城里盖楼了，加上 管理和培训跟不上，就会使得这些人毫无规范意识毫无质量意识。我并不是瞧不起农民，相反我和后来的 施工队以及我家的装修工人都相处甚恰，原因很简单，干活很讲究规矩。 ） 这是一个令开发商感到非常难办的要求，但在我的积极争取下（这意思就是说我并没有除了向开发商提要 求之外什么也没做） ，开发商动用了自己的影响力，终于满足了我的要求。 新的施工队进场后，首先将现场清理得非常干净。看得出来工人训练有素，做事认真，我感到非常满意。 至此我对开发商的戒意全消。 （周星星怎么说的来的， “要用心才能烧出最好的菜！ ） ” 这时我时常请教、给过我不少指点的一位懂得工程的热心邻居（也是一位维权人士）向我建议，为什么不 趁此机会，建一个更好的屋面呢。我动了心。但我知道开发商没有义务答应我。跑去和开发商商量。开发 商研究后，答应了，同时也同意了我对材料规格等方面的要求。 就这样，后来的维修尽管由于很多不可抗力而进展缓慢，但始终是向前推进。整个施工过程，我始终象一 名监理一样参与其中。其中的辛苦我在这也不想多说了，最后的结果是，我认为我获得了一块完美的屋面。 （一直想给孩子“一个最象天堂的地方” ，所以， “虽然很累，但是很值得，也很安慰” 。 ） 维权记(中) 维权记(中)4.形而上学――赔偿理论研究 “没有革命的理论就没有革命的实践”。 虽然时不时地有些挫折，但总的来说，一直是在从胜利走向更大的胜利。但是呢，内心还是不平衡。为什 么我花了钱，却得到了不合格的房子?为什么我要投入那么多精力去谈判、去学习、去当监理（有这工夫我 能为人类社会作多少贡献啊，大家想过没有？）?为什么我要受到威胁？为什么那么多购房者有理无处说? 是他们不会说，还是我们国家的这些“法”根本就没有用？烦不了那么多了，马克思既然说过，无产阶级 必须首先解放自己才能解放全人类，我就照着作了。顺便我考证一下我国的法律究竟有没有用。 以下就是我为准备第二次赔偿谈判学习法律的一些心得体会，由于与某些谈判方的知识水平不同，没有完 全用上。但都属于独家秘籍，公布出来，希望对大家有用。 顺便说一句，我不是专业律师，法学水平低（单位里几次普法教育考试都是抄的），我在此不想与专家学 者教授们辩论。我也不管你是什么专家学者教授之流，凡是“屁话”，我就不认！ 想要进一步索赔（我一直对开发商声明保留这个权利），就必须有充分的依据。为此我查阅了一些文献资 料，其中主要包括：《民法通则》、《消法》、《合同法》、《建筑法》、《质量管理条例》，乔新生的 《从宪法的高度认识消费者权益问题》，一本关于“侵权行为法”的书（名字忘了），建设部关于《建筑 法》的一个网站上主要由王天翊所作的一些法律常识问答，秦兵的 204 及其网站上的其他一些资料，朱树 英、王盈盈的一篇关于“建筑物竣工交付后的质量责任”的文章，何山、邱宝昌、刘俊海、吴景明、刘小 平等先生的一些关于《消法》和商品房的言论以及散见于各处的一些零星文章。这些人都是我的老师，也 是代表最广大消费者最根本利益的、代表中国先进文化的前进方向的、就是鲁迅先生所说的“我们民族的 后脊梁”的那种人。 《建筑法》第 80 条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任 者要求赔偿。” 这条法律规定，确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度，即在整个合理使用寿命期内，因工程质量不 合格造成损害的，责任者均应赔偿的法律制度。 这一条规定的问题主要有两个，一个是什么叫“工程质量不合格”，质量瑕疵算不算不合格？不合格的工 程为什么能通过验收交付使用？建设行政主管部门代表政府参与了验收，政府是不是也是责任方之一？据 我所知很多开发商都会用获得了政府的合格证来搪塞业主对质量问题的追问。其实政府也不可能真正监管 到非常细致的程度，还要承担责任，何苦？再说还有监理哪，监理的职责如何体现啊？（好象现在政府只 负责“手续是否完备，程序是否合法。并不承担除此之外的实际责任。”）其实政府只要解决好两个问题 就行了， 一个是对消费者的赔偿问题， 另一个是对责任方的罚款问题。 这两条目前基本上还只是停留在 《建 筑法》的纸面上，形同虚设。本着替政府分忧的初衷（其实政府是应该替人民分忧的。说到这想起了南方 某市的一档电视节目，一脸严肃的男主持人每每把“替政府分忧，为百姓解难”挂在嘴上，当真是媚态可 掬。政府是要监督的，大哥！），我解决了第一个问题。建设部的老爷们能否抽空考虑一下第二个问题如 何解决？（在我的启发下，前建设部部长俞正声曾经要求建设部按照《建筑法》的规定，建立并推行质量索赔制度。 他说“房子坏了就得赔”。后来他调走了，部里我没有其他熟人，所以也不知道那件事现在如何了。是不 是人走政息啦？） 第二个问题是什么叫损害，间接损害难道就不是损害？无端地我浪费你几个月时间，鲁迅老先生讲是“谋 财害命”，其实用“刑法”的语言来描述就是“故意（因为无端）杀人罪”和“故意抢劫罪”的初级表现 形式，应该“数罪并罚”。刑法专家们考虑考虑，我这个想法算不算“创新”啊？“谁说中国人没有创造？” 这个问题在“三个代表”思想的指导下，我和开发商在“热情友好”的谈判中部分地加以了解决，但还不 够彻底。据我所知，建设部的所有的下属企事业单位，都不承认“间接损害是损害”这一小学生都能看懂的命题。 没办法，人家“逻辑学”学的好，“白马非马”嘛！ 我猜《建筑法》的立法者们当初对此心知肚明。为了维护法律的尊严，但还得给建设部一个面子，就故意 用了这么一个模糊的说法。这样谁都会拿《建筑法》说事。消费者会说，《建筑法》明明讲了“受到损害 的，有权要求赔偿”。对方则会说《建筑法》所说的损害是指直接损害。但《建筑法》是永远高高在上不 受指责的。厉害呀厉害，佩服啊佩服！ 相比之下国务院 2000 年 1 月颁布的《建设工程质量管理条例》的第 41 条的表述要更为明确一些：“如果 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔 偿责任。” 请注意这里用的是“损失”，“损失”和“损害”究竟啥区别呐，俺也搞不懂。反正我认为时间损失也是 损失，精力损失也是损失，精神损害也是损害。 《建筑法》解决了是否应当赔偿损害的问题，但没有如何赔偿的细则。我曾考虑过“偷工减料”是否可以 构成不当得利，由于感觉站不住脚很快放弃了。 后来看《合同法》，《合同法》基本上讲的是“违约责任”，应该赔偿“实际损失和预期利益损失”，但 如何很有说服力地确定“实际损失和预期利益损失”似乎也不那么容易。 《合同法》113 条第 2 款：经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的，依照《消法》规定赔偿。消费 者有权选择责任形式。消费者选择加倍赔偿后，并不影响要求对方继续履行合同、赔礼道歉、修理、重作、 退货等。这一款倒是挺有利的，好象可以利用，但问题是我与施工单位并无合同关系,他们也不直接对我提 供商品或服务。 最后受到侵权理论的启示，形成了一个大胆得近乎疯狂的想法：证明施工单位对我构成侵权，它的过错对 我造成了损失，那么虽然无直接合同关系也要赔偿。在这种过错是故意的情况下，就构成了欺诈，然后根 据《消法》第 49 条提出惩罚性赔偿要求。 但我对法律并不熟悉，我决定找个律师做助手，看看哪个律师能有幸和我共同完成这一创举。在这之前， 我也曾多次找过律师咨询（免费提供法律咨询是律师的义务）。在一些很初级问题上他们确实给过我一些 帮助但没有过实质的帮助。然而这次却令我大失所望，以至于改变了对律师的看法。 我找到的这位律师在听了我想放弃追究开发商的违约责任而想追究施工单位的侵权责任的想法后，惊的眼 珠子差点从眼镜后面迸出来。然后象对待一位疯子似的宽容地对我笑着说：“这不可能，因为你们之间没 有合同关系”。我问难道侵权责任需要合同吗？他说，那也不可能，没有先例，你绝对做不到。我傻傻地 对他笑笑，说要是我日后作到了，要不要通知您一声。他说不必。我告辞。我估计我一定给他留下了很缺 心眼的印象。 说实话，以前给律师打电话咨询的时候我对律师的印象就不那么太好，觉得这律师吧就是和教师不一样， 人家教师吧是有问必答，希望你知道的越多越好，恨不得你知道的比他自己还多才高兴。但律师给我的印 象是知道的很有限，还拼命地掖着藏着的你不给钱他就绝对不肯告诉你。最近 315 快到了，许多律师到电 视台讲如何维权，讲来讲去，很多人无非就讲了两条，第一买现房（买得到吗？），第二挑选信誉好的开 发商。不是跟没讲一样吗？！堂堂的律师不能成为法律的捍卫者，不能给人民提供维护合法权益的法律武 器，反过来叫人面对不公正的现实妥协，说不过去吧？假如我们国家的国防部长不去抵御外敌的入侵反过 来告诉老百姓第一躲在家里第二最好躲在地窖里，大家怎么想？我知道不是所有的律师都那样，但是，几 亿人民几律师？罗大佑的那歌怎么唱的来着：“就象那彩色的电视越来越花哨，能辨别黑白的律师越来越 少。” 连上文 《维权记》（中）找不到律师帮忙，我只能靠自己了。国际歌里就是这么唱的。后来找到了王天翊等人写的一些东西，正中我的下怀。看来中国还是有个把懂法律的律师。这些东西主要 讲解了建筑质量和侵权责任。 侵权理论的要点是任何人都不能因为自己的错误（过错）行为而侵害他人的合法权益，否则即能构成侵权 行为，要对受害方承担责任。（维权的前提是知道什么是侵权，我也是维了半天权才知道什么是侵权。） 如果这种错误（过错）行为是违法的，造成被害人损失，那么违反法律本身就构成了侵权。一个明显的事 实是，任何人都不能违反法律法规（法律规定可以理解为天然地是合同的一部分。）。由于我认为施工单 位“偷工减料”以及“违反规范并且没有完全按照图纸施工”，违反了《建筑法》和《质量管理条例》并 给我带来了损失和损害，那么就可以认为对我造成了侵权，就应当赔偿我的损失并对损害加以赔偿或补偿。 这样我向施工单位索赔就有了依据。尽管彼此没有合同关系，但对方的过错造成我的损失和损害，对我是 一种侵权，我就可以向他们索赔。 在我国追究侵权行为法律责任的主要依据是《民法通则》，该法律第六章第三节规定了侵权责任。我研究 来研究去觉得无非就是：“若损害存在，则过错方赔偿”。就这么简单。(一定要把法律概括到这种程度， 否则对方也听不懂。) 损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生（怎么评价这句话的重要性都不过分！），勘察、设计、施工 以及监理都可能成为工程质量不合格造成损害的责任者。 建筑行业的承包商、业主、工程师甚至很多律师经常错误地认为，建筑合同各方的责任仅限于合同本身， 这是一个非常严重的误解，建筑合同的责任远远超过合同本身，实际上，当事人因建筑合同所产生的责任 几乎包括所有的民事责任，尤其像产品责任这类侵权责任在建筑合同中可能根本没有涉及，但对合同各方 却有重大的影响，绝对不容忽视。侵权责任是建筑合同当事人除合同责任以外可能承担的非常广泛的一种 责任。建筑合同当事人必须对侵权责任有比较深入的了解。 （这一段一定要读两遍。） 建筑行业的另一个常见误区是，合同各方的的责任仅限于合同的各方当事人。这也是一个严重的错误。建 筑合同的合同各方经常要对那些同他们根本没有合同关系的受益第三人承担责任。 尤其以侵权责任为典型， 建筑合同当事人应当承担责任的对象完全是不确定的第三人。这是因为侵权法在于建立这样一个原则：任 何人都对他人有义务，不能因为你的过错行为给他人造成损害。建筑合同的当事人对有关系的第三人都应 尽合理的注意义务，这是建筑行业的有关人士不容忽视的一个问题。 （这一段一定要读三遍。建筑界人士 应当读三十遍。民法理论的发展早就已经抛弃了原有的“承担责任仅以有合同关系的存在为前提”这一象 化石一样古老的观念啦，侵权索赔不以合同为限！） 在法律上找了这么多依据，无非为了一个目的：绕过开发商直接向施工单位索赔。原因有四：1.开发商在 维修过程中非常负责， 而施工单位的表现却是相反， 甚至与我发生争吵 （最严重的一次差点发生身体冲突） 、 对我进行威胁；2.如果我向开发商索赔，开发商也必然向施工单位索赔。两场艰巨的谈判不如改为一场。 成本低，更直接；3.从策略上讲，向施工单位索赔与向开发商索赔，开发商采取的态度是不会一样的，只 要开发商与施工单位没有什么“猫腻”，不是铁板一块，谈判难度会大大降低；4.在合同法上一般不能对 违约的当事人收取惩罚性的惩罚。我国合同法规定的违约责任是补偿性的，不是惩罚性的。也就是说开发 商对我应承担违约责任，按照《合同法》我最多只能要求赔偿实际损失，再提其他要求恐怕难度大了点。 我知道对方一定会把“商品房是不是商品”的理论搬出来的。我一直搞不懂的是为什么很多专家学者教授 法官政府官员也这么说。解释无非两个，要么是利益驱动要么是弱智。 有人认为“商品房至多是特殊商品或者不是商品”，实际上“商品房”的特殊性只有一个，那就是必须依 附土地存在，你不可能把它搬走，是不动产。商品房没有一点不符合马克思对商品的定义。因此正确的说 法应该是“商品房是商品至多是特殊商品。” 好象某个驳回消费者双倍赔偿要求的法官曾经说过：“商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致 双方当事人利益的明显失衡，违背民法的公平原则。” 什么是屁话，这就是屁话！消费者承担的风险何等 大，开发商和卖房者从事欺诈的获利空间何等巨大，惩罚性赔偿责任有什么不公平？不可否认的是，《产品质量法》的确把建设工程排除在外，但这并不就意味着商品房不是商品。商品房和 建筑工程在法律程序中是两个不同的概念，商品房是消费者对开发商的，建筑工程是开发商对承包商的， 或者说建设人对承包商的。中国人民大学叶林教授说，产品质量法规定建设工程不适用该法。有些人据此 推出商品房也不适用消费者权益保护法，但建设工程不适用产品质量法是有特殊原因的，当时认为建筑行 业特殊，是由不同单位共同建设的，把建设工程排斥在外是先放下来。但商品房应该当作商品来看待，因 为消费者权益保护法没有将房产、不动产和商品房排斥在外。 中国社会科学院法学所研究员刘俊海说，产品质量法的调整范围和消法是不一样的，产品质量法保护的对 象除了消费者还有用户。从历史背景分析，1993 年消法制定的时候，主要是针对动产商品，当时房地产还 没有发展起来。但 1999 年房地产已经发展起来，如果要排除的话，立法者会利用合同法起草的机会对消法 49 条的适用范围加以限制，可是合同法 113 条依然重申了消法 49 条，并未对商品的外延做出任何限制。 一句话,“商品房是不是商品”绝对是一个具有“中国特色”的不是问题的问题。在中国说国王穿了衣服的 人太多。 既然商品房是商品,那么如果对商品房消费者有欺诈行为就应当受到惩罚性赔偿。“违反规范”、“偷工减 料”对于一个专业的建筑施工单位不可能是出于疏忽的行为，只能是一种故意，本质上就是一种欺诈！ 最高法院的《解释》说，主体不合格买房户请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。我认为过于保守。 为什么只有在主体不合格的情况下才能赔偿损失。其实所有的质量瑕疵都应该得到赔偿，凡是人为故意造 成的质量问题就必须承担惩罚性赔偿，不应当使那些故意的过错人因违约或侵权而保留任何好处。可能有 人担心这会使中国的房地产行业大受打击以至于垮台。但法院的职责是维护法律的尊严，法律的目的是实 现公平与正义。法院没有义务也没有必要曲解法律的本意去保护一个千创百孔、漏洞百出的行业而无端剥 夺受害消费者的求偿权。即使房地产行业因为惩罚性赔偿而垮台，责任也不在法律、不在消费者更不在法 院，小平同志说“社会主义不保护落后”嘛。《合同法》的核心是公平与诚信，《民法通则》的原则是公 平，最高法院的《解释》没有体现这一点，更没有体现“代表最广大人民群众的最根本利益”。 实际上英、美、法等国家和我国香港地区、台湾地区的法律早就支持对恶劣的侵权行为要求惩罚性的经济 赔偿，那里的人们如果遇到了欺诈可能是一件很愉快的事，因为可以获得高额的利益补偿。好象那些地方 的房地产行业也没有垮台嘛，房子卖的也不错。可见只有最大化地保护消费者的利益才是从根本上保护房 地产行业，否则就是宽容和放纵“偷工减料”、“掺杂使假”，“故意违反国家标准”等违法行为。 我认为在惩罚性赔偿这一问题上，与《消法》相比，《解释》所作出的解释是荒谬可笑的，我恳请最高法 院能否再发一个解释，解释一下为什么“可以最高不超过一倍”。 即使是《消法》，做的也是远远不够，双赔的依据是什么，凭什么不能“三陪”、“四陪”啊？要“与时 俱进”嘛！法律的目的是为了反映人民的意志，维护人民的利益。如果法律背离了它的初衷，人民就有权 怀疑并要求修改或废止。 在中国，还有一个普遍存在的误解，即使在法律界也是如此，那就是“只有在财产损失和人员伤害发生之 后”才能提出侵权索赔。实际上惩罚性赔偿的存在本身就说明法律的本意是一方面补偿被侵权者，另一方 面惩罚故意侵权者。“在财产损失和人员伤害发生之后才能提出侵权索赔”是一种对法律的荒唐的误解， 是对法律的精神的理解不全面的表现。这只能带来放纵宽容故意侵权者的后果。很多人就是利用这一点对 消费者进行肆无忌惮的侵权的。可悲的是许多陷入“法律条文”的“法律教条主义律师、法官”对此却束 手无策，难怪 315 年年要有，但却越来越象商家促销作秀的节日了。 精神损害，实际上可能恰恰是消费者受到的最大的损害。2001 年最高人民法院已经对精神损害赔偿做出了 司法解释，但实际操作还很困难。这种赔偿在法院能得到支持的很少，即使得到可能还不够支付律师费用 的。我认为施工单位与我的争吵、冲突、对我的威胁以及不能及时入住带来的种种烦恼都应列入精神赔偿 的范畴。精神损害的概念早已为大家所接受，在谈判中提出估计不会有什么问题。唯一的问题是数额。我 一向看不上那些提出一元钱精神损害的赔偿要求，那难道不是自我贬低吗？精神损害赔偿只要提出就绝对不能太少，要体现出消费者的尊严。一点都不用不好意思，要理直气壮，“维护自己的合法权益就是伸张 社会正义”。 中国的法律好象是带着镣铐前行，一方面现有的法律的模糊性得不到澄清，另一方面天天要立这个法那个 法――立法综合症，但对违反宪法的情况却视而不见。 我决定与开发商、监理单位、施工单位举行一场建立在《民法通则》和侵权理论基础上的“建设性”的谈 判，以实现全面的、实事求是的赔偿。 既然学了法，就要用法，要用到极限；还要宣传法，要宣传到施工单位、监理单位，这也是为他们好。他 们也是我们的人民啊。 维权记(下) 5.惨胜或者完胜 &概念伟大，就必须付出极大的努力，并且未必会实现。& 举行这样一场谈判是何等的难啊。我提前了一个多月开始筹备。最难的是把各方拉到一起。只要谈起来， 我认为我就已经胜了。要么对方和我谈，大家有理讲理，是为“完胜”；要么谈判破裂，我将按照我预先 想好的一系列步骤采取行动，搞出个几败俱伤、但对方比我伤的更重的局面，是为“惨胜”。屋面修好了， 我还怕谁啊！ 反正我要作到先礼后兵，即使出现了鱼死网破的情形，责任也不在我。谁让他们不认真对待谈判，这叫自 食其果。 必须使施工单位意识到我采取行动后的严重后果，否则就会出现“无知者无畏”，对方不理睬我正当要求 的局面。 为此，我和开发商作过多次“纸上谈兵”，坦率地告诉开发商如果施工单位拒绝谈判，我将采取的行动计 划。我希望通过开发商将这些透露给施工单位，以便给他们充分考虑的时间，希望施工单位能够明白不谈 判就会出现几败俱伤的局面。 行动计划基本上是透明的。除了其中的一个具体步骤，这个步骤我认为极具创意、杀伤力和惊人的新闻效 应（当然，是完全合法的。）。但我明确告诉对方存在这样一个步骤，它的效果是“让全国人民马上就会 知道这个施工单位”。可惜人不能两次走入同一条河，由于谈判最终达成了谅解，我无法对这一步骤的具 体效果进行验证了。否则《孙子兵法》也许就会改写，加上一条“第三十七计”。 然后我给施工单位的总经理写了一封信， XX 建筑公司、XXX 总经理： 由于 1.你公司在 X 小区的建造和维修中存在大量违法、违规行为， 2.你公司在 X 小区所建造房屋存在许多严重质量问题，给住户带来了巨大损害，X 小区 X 室房主将依法 与开发商于 X 年 X 月下旬就赔偿问题进行协商谈判。为厘清事实、明确责任，重塑贵公司的企业形象，维 护贵公司的市场信誉，届时务请派员参加。 X 小区 X 室房主 X年X月X日附 1，联系电话：（略） 附 2，XX 建筑公司在 X 小区建造和维修工作中存在的部分违法、违规行为及质量问题（略）我早就通过各种方式研究过这家建筑公司，公司下属若干项目部，各项目部之间基本是平行关系，平时只 要按时上缴管理费，公司就算完成了对他们的管理。这是一家很大的建筑公司，我料定该公司不会对给公 司形象带来影响的行为坐视不管，同时其他项目部也不会希望看到我大闹天宫。 这一招是施工单位的项目经理 L 没料到的，他很快地就意识到做为一个民事主体，我是存在的而且是不容 忽视的。 （不要以“弱者”自居。你确实是弱势一方，但也不必象祥林嫂一样四处哭诉。别指望对方可怜你，你要 做的是把自己变强。理论上你和开发商、监理单位、施工单位是平等的民事主体（开发商叫“甲方”，其 余的都是“乙方”。），但这是理论上，你要把它变成事实上的平等。平等地位要自己争取。具体地说就 是要有一定的手段，要用革命的两手对付反革命的两手。小平同志讲，“两手都要硬！”；我讲，“不能 缺钙！”。） 果然建筑公司很快派了一名 S 主任前来调查。走访了开发商、监理和施工工人,但却没有找我谈。我对此极 为不满，打电话责问 S 主任为什么不来找我了解情况，对方说我们只认甲方（开发商）。岂有此理，他们 建筑公司是乙方难道我就不是吗？我又打电话给建筑公司总经理并提示他对我的忽略可能引起的后果，总 经理非常强硬，说随你上法庭、找媒体还是去举报我们都奉陪。 困惑。连我这个业外人士都知道全国人大正在全国各地检查《建筑法》实施情况，难道他们不知道吗？难 道他们不知道我的信中提到的情况是人证物证俱全的吗？（我连施工工人的工作都做了，他们同意届时实 事求是地作证。）难道他们真的不怕把开发商、监理单位都拉下水吗？我知道这家建筑公司的总经理是本 地建筑业非常具有影响力的人物，但建设行政主管部门就能够不顾证据、不顾三个代表重要指导思想公然 不顾事实讲话吗？想了半天觉得是项目经理 L 的一面之词可能起了作用，但他不至于以后不想再做工程了 吧？ 什么叫“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”，第二天上午我莫名其妙地接到了这名总经理的电话，表示 已经要求 S 主任和我谈谈，并且希望能达成谅解。再次困惑。这态度转变背后的事情我能猜到，但我的确 不知道。 尽管路途遥远，但我还是不失时机的打车前往拜会 S 主任，我知道谈判成功后这车费是能报销的。 会谈中我详细地介绍了情况，在一定程度上消除了一面之词的负面影响。但对于《建筑法》、《质量管理 条例》的一些条文他有他的解释，我有我的解释。S 主任对与住户争吵也表示不满，说 L 经理要为此付出 代价。看来精神损害赔偿是成立的了。 连上文 《维权记》（下）做了施工单位的工作还得做监理单位的工作。 我同监理单位的关系在前期一直还好，但在后期不知什么缘故，总监有一次不认可我指出的房屋新发现的 一个质量问题，而且断然否认我在前期发现的“偷工减料”的事实（他大概不知道我已经拍照并且找了人 证，要么就是为自己开脱责任。）。为此我和总监发生了一次激烈的争吵。 尽管监理单位在谈判中的作用要小些，但如果他们公然否认问题，事情还是有些棘手。我决定到监理单位 去找负责人谈谈。我希望他们明白质量问题他们是负有侵权责任的，事情进一步恶化对他们不利。没料到 的是没说上几句，监理单位的负责人竟以“没有合同关系”把我赶出了办公室。 妈的，奇耻大辱！我转身开始考虑如何修理监理单位，立马买了一本《监理规范》，开始对照着出现的质 量问题琢磨开来。我准备“施工单位”、“监理单位”一锅端。 有意思的是这家监理单位的上级居然是政府机关，这就更好整，只要找到“投诉科”或“监察办”就能搞晕他们。 同样是我能猜到但不知道的原因，监理单位的态度变了。另一名负责人找我谈了一次，看了我给建筑公司 总经理的信及反映的问题并了解了我的打算。他问我，你是不是也准备象对待他们（施工单位）一样对待 我们（意思是是否也要追究他们的责任）。我表示，我首先希望在谈判中监理单位能有一个正确的姿态， 如果谈判破裂会有有关的部门来确定监理单位的责任。他表示他明白我的意思了，但在是否出席谈判的问 题上会听甲方的安排。 这就是说同意参加谈判但又要保持一下自己的矜持。我觉得我又多了几分胜算。 其实大家都没闲着。项目经理 L 也找了开发商。开发商认为虽然我的行为有几分“敲诈”的性质，但要求 谈判解决赔偿问题无可指责，如果要求不合理可以反驳。 我“敲诈”吗？我也经常这样问自己，不要依法维权一不小心整出个违法问题来。想了许久，终于想通： 手段合法，目的合法，何“敲诈”之有？象“敲诈”但不是“敲诈”！ 我和法律玩了一个漂亮的“擦边球”。 建筑商气恼的是我有这么多理论，这么多证据，但我却不想去法院。我去那干吗？不客气地说，一半以上 的法官对法的精神的理解不及我的一半。那里有没有正义或者有多少正义在我看来是完全值得考虑的。我 去法院只有一种情况――谈判破裂。那么我会先借助媒体把事情搞大，再向全国人大反映（当时全国人大 正在全国各地检查《建筑法》实施情况），要求有关部门作出定论，然后再去法院去借助国家机器赋予他 们的强制力！除此之外弱智才去法院。 “建设性”的谈判如期举行。在座的有开发商代表、监理单位代表、施工单位代表和我。我那天居然傻乎 乎的带了一大包法律文件。 谈判开始，开发商代表主持谈判。各方都郑重其事地拿出了纸笔准备记录，我首先发言： “今天我们几方坐在这里共同磋商因工程质量问题所引起的赔偿问题，这是中国商品房买卖维权史上首次 以“民法通则”、“侵权行为法”为基础而不是象以往那样以“合同法”为基础的赔偿谈判，这在历史上 是首次。因此无论我们意识到与否，也无论结果如何，我们都创造了历史。我们应当本着对历史负责的态 度来对待这次谈判，要使我们达到的目标经得起历史和群众的检验，为后来者创建一个完美的范例而不是 一个恶劣的先例。我希望这次谈判能够实现各方利益的最大化，损失的最小化而不是各方利益最小化，损 失的最大化。历史现在正面临着一个机会，那就是从今天开始跳出商品房消费者永远倒霉的恶性循环。” 监理单位代表表态，认为质量问题存在，并指责施工单位在许多地方没有按照监理的要求施工。 施工单位代表发言，他否认这次谈判在历史上是首次的说法，讲我见的多了。 开发商代表忙把话题岔开说我们还是讨论一下住户的具体要求吧。 我的要求：顺延保修期；赔偿包括违约金、延迟搬迁损失、维修产生的材料、工具费、通讯费、交通费、 相关法律和施工规范的资料费、误工损失、精神损害赔偿、惩罚性赔偿，总额达到了六位数。 实际上按照《合同法》，既然要求违约金就不能要求其他赔偿，况且违约金应该是向开发商提出。我故意 出这个题考考施工单位的谈判水平。但施工单位代表压根不懂，大谈特谈什么你家这点渗漏问题根本就不 是什么严重问题，我们去年有一位用户，房屋出现很大的裂缝，请了许多专家来看也没有定论，问题比你 的严重的多，也没有赔偿这么多。 我回答，我的问题的确不象那么严重，但问题的原因却十分清楚，那就是“偷工减料”和“违反规范”， 这一点根本不用问专家就能确定。我的损失是确实存在的，按照《民法通则》，既然过错在你方，因为数 额高就不赔是没道理的。不赔的条件只有一个，那就是你能证明我指出的损失不存在或者要求不合理。 开发商这时提出违约金与其他赔偿要求是矛盾的，我只好宣布放弃违约金。开发商同时同意了保修期顺延 的要求。 开发商又向我指出，误工损失的定义是指工资等收入的减少，实际并不存在。我承认我只是在业余时间维权并没有减少收入，但毕竟占用了我许多时间，对这种时间的损失的赔偿是合情合理的。根据我的维权日 记可以确定这件事占用我的时间大概 480 小时（凡是与此事有关的时间我都记入在内）。 在后面的时间里开发商一直在“替”建筑单位和我谈判，不断地指出我的要求的不合理之处，我则不断地 据理力争。晚饭时分，第一次磋商结束。我完成了我的“火力侦察”。 看来我的要求只有开发商能懂，能谈的起来，因为双方基本上是站在同一个知识平台。但在施工单位看来 是天方夜谈。不过如果他们肯接受这种谈判方式也行啊。 本来我早就约请了一位热心公益的维权领袖在适当的时候来作我的谈判助手，我认为他能弥补我在谈判中 的一些短处。当时还以为施工单位会带律师、法律顾问来谈判呢。但看来后来的谈判不可避免的要沦为一 场象在菜场买菜一样的围绕总额的讨价还价，这位朋友最终没能参与谈判。而我的对手也没带律师、法律 顾问前来，这让我感到非常非常遗憾。 第二场磋商平淡无奇，我在维权日记中的记录是“确认了工具费、交通费、通讯费等实际已支出费用和直 接经济损失――延迟搬迁损失”。进展不大，我对谈判渐失信心，次日通知各方十日内如不能达成谅解我 将认为对方没有谈判诚意。（时机一定要把握好，该紧就紧，该松就松。） 第三次磋商是对方对我的一次试探，试探我是否真的不在意谈判的破裂，因为对方拍了桌子。我随即也跟 着拍了桌子。丧了权就不能再辱国。 我当时揣测，对方的心态是摆出一副强硬的姿态，如果我害怕谈判破裂而拿不到赔偿态度就会变软，口气 一松他们就可以坐地还价。但我的想法是一定要实现公平的赔偿。在我看来赔偿有两种：一是以其他方式 补偿，一是把相同的东西（损害）还给对方。与其接受不公平的赔偿而丧权倒不如让对方接受公平的惩罚 而不辱国。拍桌子能唬谁呀。 百无聊赖的又过了几天，我对谈判完全失望，只等期限一到，就着手第二套行动。期间，每天都发一封短 信给各方，提醒注意最后期限还差几天。 在我所确定的最后期限的还差两天时， 开发商方面通知我开发商方面的一名主要负责人要求次日与我会晤。 儒商到底是儒商，三个代表学的就是好。开发商两位负责人和我海阔天空地狂侃神聊了一个上午，最后他 们提出三万五千元可能是他们调解解决的上限。我心里的目标是四万到六万，否则无法实现公平全面的赔 偿。我也爽快地告诉他们，我的底线是四万，能调解就调解，调解不成就算了。 次日上午，开发商来电话，通知我调解成功。 我给开发商发短信表示祝贺： “6.扬眉吐气。5.心平气和。4.差强人意。祝贺你们！” 开发商回短信表示安慰： “3.丧权辱国。2.无法接受。1.鱼死网破。都没出现！” 宽慰。我认为这结果的是空前的，是秦兵、王海们所做不到或者没能做到的。 “子在楼上曰：权而时维之，不亦乐乎？！” 一周后，赔偿兑现。我把赔偿用报纸包包，摔进自行车篓，去了银行。 从银行出来后，我孤独的立在风中，感到了一种巨大的空虚和惆怅。 尽管我捍卫了《中华人民共和国建筑法》的尊严，也维护了朱F基总理令――《建筑质量管理条例》的权 威。我用自己艰难的努力与开发商、监理单位、施工单位一道在中国房屋买卖维权事业中实践了三个代表 伟大思想。在维权事业中我作出了空前绝后的成就。但事情完了之后我的感觉就是他*的没劲！ [注：四万元赔偿的依据 如果理解为侵权赔偿：延迟搬迁损失+不低于总监理工资标准的时间损失赔偿+不少于二万元的精神损害赔偿+一千元左右的实际支出费用（工具费，交通费等）+不少于五千元的惩罚性赔偿。 如果理解为违约赔偿：违约金+不低于总监理工资标准的时间损失赔偿+不少于二万元的精神损害赔偿+ 一千元左右的实际支出费用。 基本就算齐了吧，您看哪？] 连上文 《维权记》（下）6.多余的话 故事讲完了，说几句多余的话权作总结。 一直感到心里有些发苦。315 多少年了，还有那么多权要维，究竟是什么原因？谁应该对此负责？！ 迄今为止，消费者的合法权益受到损害后，依然经常出现消费者有理却得不到开发商赔偿，法院也不受理 的局面，咋回事？消费者还有指望吗？ 我觉得还是乐观的，但有些观念要改变，供大家参考。 a.关于维权 维权是维自己的权，要靠自己。《国际歌》告诉我们，从来就没有什么救世主，也别靠神仙皇帝。只要不 损害别人的正当利益，每个人都有权利去捍卫自己的私利，也可以堂堂正正地去谋取自己的私利。只要你 的目的与手段合法并且正当，在你主观为自己的同时，其实也在客观上帮助了别人，这些自然行为最终的 平衡点，就是一个公平、公正的社会秩序。 不要迷信什么“集体维权”。这一点上，我和秦兵的观点截然相反（其实在某种程度上秦兵也不相信集体 维权）。集体维权是一个伟大的概念，但在现阶段更象集体殉道。不是有人说过吗，“一个中国人是条龙， 十个??”。这种情况会持续多久？我和小平同志的看法一致，“五十年不变”。 不用我提醒您也知道，房子是您自己买的，是您花了数十年积蓄甚至可能是毕生的积蓄买的。 维权是一种经济行为，但其本质也是一种道义行为。维权是为了维护自己的利益尊严也是为了信守自己的 社会良心。无论为了自己的经济利益还是社会的道义，权都值得一维。 可惜的是 315 早就成了王海们的祭日。鼎鼎大名的王海如今也从良了，现在的身份是商人。我看不上王海！ 而王海现象的终结，让很多人感到高兴。我认为这体现了中国人民的愚昧。 b.关于政府 要相信政府。****同志说过，违反宪法是最大的犯罪。胡锦涛同志任国家主席不久就讲要高度重视宪法。 这表明我国政府还是高度重视维权事业的。 这次宪法的修改，对维护消费者的合法权益更为有利。 首先，“三个代表”入宪，我拥护。尽管这会给宪法翻译工作者带来麻烦，可能会使海外友人、台湾同胞、 港澳同胞等不了解“三个代表”啥意思的人对我们的宪法产生一种不伦不类的感觉（谁叫他们不了解中国 国情啊？谁叫他们不了解什么叫“中国特色的社会主义”啊？不好好学习，怨不了咱们。），但却意味着 我们老百姓可以用“三个代表”来要求政府工作人员了，什么质检站啦、建工局啦、建委啦、建设部啦甚 至国务院， 都不在话下， 否则就告他违宪,WHO 怕 WHO 啊？李慎之先生说过， 宪法主要是管政府的。 要用 “三 个代表”来要求政府。 人权入宪，意义更大。什么是人权？人权就是人的合法权益不受侵害之权，保护人权就是禁止任何人有侵 权的特权。 当然，政府也经常“三令五申”??，有时政府力所不能及的情况，你也得帮政府想想办法，替政府分分 忧，毕竟我们的政府是人民的政府，况且，“国家兴亡，匹夫有责”嘛！具体地说，你得自救，象我这样 和开发商一道完整准确全面地贯彻实施“三个代表”伟大思想。政府在某种程度上已经成为了消费者维权的障碍。政府为什么会成为障碍？我记得本地的一名政府最高长 官在报纸上谈拆迁问题时曾经大谈特谈什么“政府的利益、开发商的利益、拆迁户的利益??”，大家想 想，政府为什么在这事儿中会有利益，不是人民的政府吗，政府不是靠税收养活吗？开发商是人民，购房 者不也是人民吗？ 政府要回避这种嫌疑，至少在两方面要有所改变。第一建立信息公开制度，第二建立惩罚性赔偿制度。 设计图纸、监理日记、施工日记等资料都应该公开，这些都是业主用钱买来的，不是政府的也不是开发商 的。但我除了在开发商那里见过图纸，别的都没见过，尽管我试着索取过。这使我的维权步履维坚。 我至今不懂惩罚性赔偿制度为什么那么难建立。 c.关于法律 要象乔新生先生讲的那样，要“从宪法的高度认识消费者权益问题”，只要你的行为符合宪法，就正确。 不要被其他的条条框框蒙住，否则就是作茧自缚。 打官司、暴光这些都是你的权利。但我奉劝你别打官司，除非你想吓唬开发商，但开发商有几个会怕呢。 根据我的观察，公平与正义在中国的法院是一项稀有资源，把它留给最需要的人吧。再则，中国有几个律 师啊，有良知又有水平，大概秦兵能算一个，上海那个郑恩准算一个，乔新生、贺卫方好象是法学家不是 律师，王天翊也能算一位，尽管他不那么有名，再数，我只能把史良她老人家拉出来凑数了。 要运用法律但决不要迷信法院。 要学法，要依法维权。但面对侵权，法律有时好象没牙。对于咬人者，似乎没有反咬一口的能力。但也要 看你怎么运用。有人曾对我说《建筑法》有个屁用，事实表明不但有屁用，还有别的用，至少还可以用来 维权。 不要不相信法律。法律是人民定的，不是开发商也不是政府定的。关键看你怎么用。 d.关于媒体 要利用媒体、利用网络。但不要迷信、依赖媒体，媒体不可能为你解决问题。 在利用媒体时要学会制造新闻满足媒体的需要，要象秦兵一样善于炒作。 媒体作为维权的一种手段要掌握但不应当轻易运用。要拥有核武器但不要轻易使用核武器。 e.关于谈判技巧 谈判不是表现愤怒的场所，若要表现愤怒，你就到媒体面前表现。愤怒不代表你有力量，只表明 你快失去理智了。谈判的最佳表情是满脸含怒但语气心平气和，仿佛你随时会发火，但含而待发，对方会 很小心地讲话并听清你的讲话。你需要对方知道的不是你的愤怒而是你的决心。 维权的重点是计较成本和收益，讲究谈判的技巧和策略，要讲精明、冷静、理智、算计，而不是意气用事， 争个理长理短，或不计后果只为出口恶气、求个痛快。 f.关于我和开发商、监理单位、施工单位的关系 我和开发商关系一直不错，现在也还是朋友。和监理们早就“冰释前嫌”了。和建筑单位的项目经理 L 也 早已经“切切疲缫病绷恕 总之，尘埃落定，各人都回家哄老婆、抱孩子、过日子去了。 冬天的虫子不能和它讲夏天的事情。我就是那冬天的虫子。我不能理解为什么其他开发商不能象我所遇到 的开发商一样讲道理，这样对他们也没什么损害嘛！ g.关于我的经验 我曾经以为我在维权事业中取得了里程碑式的成就。我原以为日后大家维权会更容易些。我原以为我可以 象马丁路德金一样咆哮着对全世界庄严宣告：“中国人买房还要受气还要忍气吞声的时代已经过去或者即 将过去”。但有一天我看到了孙大午对他自己的一段评价：“可彰而不可学，是一个例外，是一个死里逃生者”。我又有些心凉了。也许我的经验早就在我的不知不觉中腐败成了教条。该怎么维权您还是自己看 着办吧。贾宝玉怎么说来着，“我也替不了你。” h.关于我 我毫不讳言我的成功有很多客观原因，但我同样要说的是我的邻居们就没有这么成功的。该不会是他们不 屑吧。 遗憾和不足：没能追究监理单位的连带责任。 我保证以上内容的真实性。但无论是我还是文中的任何人，都不希望收到其他人的询问和更进一步的了解。 我恳请读者切勿对号入座且万勿加以求证。求您了！ 维权很累，我是不想再维权了。但谁知道呢？这不，物管处又找上门了?? 最后我在此感谢那些完全放下自己的私利帮助过我们的人，也感谢那些没有完全放下自己的私利但帮助过 我们的人。感谢那些凭着正义感声援我们的人，也感谢那些敢怒不敢言的人。最后感谢那些制造过障碍但 最终不再制造障碍的人。为了报答并感谢他们我写了这些，希望或多或少对别人也能有点帮助。 我对业委会工作的思考 文/北野 原载于〈现代物业〉2004 年第 6 期总第 24 期最近，我参加了一个专题研讨会，题目是“业主委员会的职能与权限探讨”。身为银枫家园的业主委 员会主任，一个“一线工作人员”，我认为这个会开得十分及时，成功。我仅结合自己的实际经验，谈一 点自己的看法。 业委会的职能与权限到底是什么？ 要想搞清楚业委会的职能与权限，首先必须搞清《物业管理条例》（以下简称“条例”）的基本精神。 简言之，“条例”把立约权，也就是小区的“立法权”给了业主大会，把行政管理权给了物业公司，司法 权掌握在政府各部门手中。业委会作为业主大会的执行机构，就相当于一个小区内的“人大”或“议会”， 她的职能与权限在“条例”第十五条有明确规定。在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业 委会简单地理解为是一个“维权”机构，或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点， 这就违背了“条例”的基本精神。“条例”第一章，第一条明确规定本条例是“为了规范物业管理活动， 维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么？靠 法律，靠合同，不能靠大家起哄，闹事，不交物业费。更重要的是，“条例”的精神是“公平”，维护业 主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。实际生活中，一般中国人对公益不感兴趣，在小区 积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上维权之路，实际就 是跟物业和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，或把小区闹得不成样子，两败，甚至是多败 俱伤。就以银枫家园为例。前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业签合同，也不关心业主公 约，只要谁一说物业或开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业、开发商心灰意懒。最后业主通过 投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间因为观点不同，伤了面子。还有的小区因为维权闹得 整天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。要么就是业委会滥用监督权力，对物业公司的日 常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业公司当自己家保姆，如果再缺乏点修养，就根本不把物业公司的人 当人。这些都背离了“条例”的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己及大家，包括自己 的邻居、物业公司及开发商的利益。不是共赢而是共输，是自毁。我曾经写过一篇文章就叫《警惕我们文 化中的自毁倾向》，主要就是讲这个问题。所以，业委会的职能与权限必须严格限制在“条例”范围内， 一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。而谁来管业委会这样的机制，在实际操作中还需要积累经验，目前我们正在实践。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员 不懂“条例”，不严格按“条例”办事就没有资格当业委会委员。这方面的监管如何落实也是问题。 业委会与物业、开发商的关系应当是什么？ 如果把一个小区中的业委会比喻为“议会”，那么物业公司就相当于“政府”，“议会”跟“政府” 不能天天对着干。业委会主要是按物业合同的约定配合并监督物业公司的工作。物业公司是大家请来的管 家，人家也是人，首先要充分尊重物业公司的专业工作。决不能干预人家的日常管理。其次，要配合物业 的工作，鼓励物业把工作干好。一定要疑人不用，用人不疑，千万别把人家象防贼一样整天盯着。物业干 不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业公司不是随便的事，必须区分是物业公司本身 不好，还是某个员工不好。目前，业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主， 特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承担后果。眼下的问题是选出的“业委会”把小区搞乱了，大 不了不干了，他不承担任何责任。简言之，业委会与物业公司的关系是在物业合同规定的范围内的民事关 系，以及监督与被监督的关系。 其实，开发商也是一个业主。它更象“土著居民”，在一块地上把房子建好。房子一卖出去，新来的 业主就象“移民”，他们进来要按自己的“规矩”习惯改造“土著居民”开发商。 如果国家发展不是这么快，法律健全或执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确有黑 心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。我就说了，如果你是开发商，你愿意把楼建坏吗？质量问 题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，影响你生存，就应采 取理性、宽容的态度。我的经验是，要想建设好一个小区，大家过好日子，业委会、业主、物业、开发商 必须以理性、理解、合作、宽容的态度共同建设。首先，任何一方与另一方为敌的思想和做法对建设新生 活都没有好处。其次，用法律保护自己的利益。要以负责任的精神对待对方，以理服人。我们业委会的经 验是定期与物业公司、开发商开会，是谁的问题谁负责，不能推诿，并将会议情况向业主报告，保障大家 的知情权。 业委会与业主相处时该做些什么？ 我们上任以来，首先让业主明白，业委会是干什么的。业委会委员也是普通业主，业委会不是权力机 构。我们无权指挥任何人，包括物业公司去做什么。的确有业主连路上堵车都向我抱怨，要我去解决，要 租房子也给我打电话等等。我们向业主解释业委会的委员不是“公务员”，也不是“国家干部”，请把我 们当成与你们一样的业主，我们从事公益纯粹是理想或“公益心”。 业委会该做的事情，除了必须限定在“条例”及物业合同的范围内，制度建设是当务之急，有太多的 事要做。比如，在实际工作中如何增加业委会工作的透明度？如何有效地监督物业公司的工作？如何发动 业主参与小区事务？如何与社区、街道、派出所配合，更好地贯彻、执行“条例”？因为，这些政府的基 层单位及职能部门有很多都不知道有“物业管理条例”。我们在实践中最大的困惑是:业委会和物业公司都 没有执法权，结果，“条例”及业主公约碰到不讲理的业主就是一纸空文。物业费没有任何理由就是不交， 高档小区私搭乱建的也有，物业管不了，街道的城管又不好管，眼看着一个好小区就变成了一个大杂院！ 在建立健全公选、监督制度方面做了些什么？ 公选本身不是问题，问题是业主的参与意识太差，他觉得小区的事跟他没关系。如今的业主有了民主、 自由权，很多人还不习惯用，不知道怎么用。因此，投票时花费的人力物力巨大，要反复敲门，打电话，有时，一个月能打上千元的电话。唤醒业主的公民意识，让他们关心自己身边的生活，行使自己的权利， 这需要全社会的重视，教育及长期的动员工作。 如何监督？我们的经验，一是“公示制度”的建立。什么事你首先要透明，尊重大家的知情权。比如， 涉及公共利益，如小区的洗车服务，以前，物业公司的经理私下就办了。现在，我们首先公示，看是否有 人反对，这是第一步。第二步，选两家以上的洗车公司，现场表演，然后竞价，最后，由业主不记名投票， 并当场公布结果。合同签署后进行公布，服务费公开，收益由物业公司用于物业服务。这样就不会有人怀 疑业委会或物业公司有“猫腻”。做公益，没有比诚信更重要的了！ 我们还在小区业委会办公室外，专门开一个“警醒栏”，供业主批评业委会，批评物业公司用。要求 是必须用真名，不得人身攻击，不得谈论宗教政治问题。 业委会的所有会议都公开，业主可以旁听。 业委会的会议记录，文件传阅都可以向业主公开。 业委会要求物业公司记录所有业主的意见，定期向业委会报告。这样就能保证各方面的沟通、监督。 而且，做到业主有问必答，让业主感到自己受到尊重并鼓励业主积极参与小区事务。 业委会打开工作局面的窍门是什么？ 在新兴的高档小区，业委会开展工作的难度之一是谁也不认识谁。我们的经验是先跟大家交朋友，创 造机会让大家认识。多搞活动。这些工作很多要有物业公司的理解和支持。我们有幸选择了银达物业，银 达的老总以注重人文及社区建设著称，他们也常组织各种文化活动，丰富大家的文化生活，拉近业主与业 主，业主与物业之间的距离。 建立每楼，以及每楼单元的业主负责制很有必要。要经常召集大家开会，向大家通报情况，倾听大家 的意见。 组织业主参观自己的产业，物业的设备部分，理解物业到底是干什么的。很多人错误的以为，物业公 司就是雇几个保安，清洁，不知道物业管理是一门科学。通过参观可以在一定程度上纠正这种错误认识。 我们工作的意义、希望及困难是什么？ 自古人类就有“理想国”。在这个国家，人人自由、平等、博爱。其实，这个理想国已经悄然地来到 了我们身边，只是很多人还没有意识到，或生在福中不知福。大家仔细想一想，谁住在一个小区是不自由， 不平等的？缺的只是一点“博爱”之精神！业委会工作的意义就是唤起大家对自己幸福生活的珍视及做出 自己作为一个公民的社会贡献。我们建“顺风车站”的目的也是唤起大家的公民意识，知道;帮助他人就是 对自己的最好帮助。总的来说我们对生活充满了希望。 我们工作中的最大困难来自两个方面，一方面是部分中国人富裕得太快，思想，道德跟不上，常干损 人利己的事，比如私搭乱建，既引起邻里不和又破坏大家的共同利益;另一方面是政府的有关执法部门存在 不作为现象，使那些干了错事的人受不到应有的处罚，其结果是使好人伤心。在社会生活中，没有比人看 不到希望更可怕的事了。我们相信，“条例”本身是一部划时代的伟大文件，如果执法能跟上，则许多现实问题都可以迎刃而 解。谈论任何物业管理问题，离开了“条例”都是没有意义的。《物业管理条例》及业主公约是中国新兴 小区的“宪法”。学习、理解、贯彻、实施“条例”仍然是我们业委会工作的当务之急！ 今天周末。 由于近段时间一直忙于小区接管验收和业主入伙，我已经有差不多一个月没有认真休息过，今天没什么日 程安排，说什么也要好好休息一下了，至少也要舒舒服服的睡个懒觉。于是，我在早晨六点半钟习惯性醒 来后，又翻身趴在床上赖着不想起来。然而，就在这时候，我的手机响了，打给我的是一个中年男音：您 好，请问您是向阳先生吗？我说是的我是向阳请问您是哪位？对方说他是一位出租车司机，在车上拣到了 一张身份证，昨天晚上一位姓袁的小姐打电话给他，说身份证可能是我的。 我想起来了，昨天晚上，我正在寒山寺斋菜馆陪客人吃饭，一位小姐给我打来电话，张口就问我的身份证 是不是掉了。由于平时很少用到身份证，我也没太在意，这时打开银包一看，身份证果然不见了。这位袁 小姐是谁？她怎么知道我的身份证掉了？她又怎么知道我的电话呢？我奇怪了，后经袁小姐一解释我才明 白过来。原来这位袁小姐是我们小区的一位业主，她在开车过程中，听交通电台里面有位出租车司机说他 拣到了一张身份证，姓名叫向阳，正好袁小姐前些天到管理处来办理入伙手续时，我们公司的工作人员给 了她一张经理热线服务卡，卡上有我的姓名和电话，于是她便打来电话问倒底是不是我掉了的。当初我们 设计这张服务卡的本意是为了向小区业主提供快捷周到的服务，类似于市长热线或服务直通车，没想到的 是，就是这张卡片，反倒让业主帮了我的大忙。 后来这位出租车司机在电话里证实是我的身份证后，专程将证件送到了我的办公室，我倍受感动，掏出 10 0 元钱表示感谢，这位中年司机再三推辞坚决不收，并一再申明这是他应该做的。就在他开车离去的时候， 我记住了他的车牌号：苏 E84443。 这起身份证失而复得的事件，本身与物业管理没有太大的关系，却给了我很大的启示与很多的感悟。因为 业主袁小姐，我对我的工作充满了信心；因为这位出租车司机，我对这个美好的世界充满了信心；因为有 了这起事件与这些感悟，业主们将对我及我们公司充满信心！物管实录（2）昨天上午 9：00 左右，小区内一些业主冒雨陆陆续续来到销售大厅，当我从小区巡视回来的时候，大厅里 已经聚集了数百人。这些业主里面有一大半我认识，还有一些从来没见过。我一面同他们打招呼，一面纳 闷儿：今天是什么日子啊，怎么这些业主全来啦？ 就在这时候我从人群中见到了“村长” ，只见他正与业主们忙不迭的交换着名片或电话号码。村长姓顾，是 某公司董事长，同时也是小区内极有威望和群众基础的一位业主，正是他主动联合小区业主，因为延期交 房问题，同开发商进行多次斗争，为全体业主赢得了近千万元的赔偿，为此，被业主们尊称为“村长” 。记 得我与村长的第一次见面极富戏剧