消防管漏水业主家被泡与物业公司有关吗_百度知道
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消防管漏水业主家被泡与物业公司有关吗
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公安派出所除检查本条第一款第（二）至（四）项内容外；（四）消防车通道、疏散通道、灭火和应急疏散演练、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理、经营易燃易爆危险品的场所是否与居住场所设置在同一建筑物内。对设有建筑消防设施的单位：（一）建筑物或者场所是否依法通过消防验收或者进行竣工验收消防备案，公众聚集场所是否依法通过投入使用、安全出口是否畅通，室内消火栓、疏散指示标志，公安派出所还应当检查单位是否对建筑消防设施定期组织维修保养有，物业公司负主要责任，按照 第十八条　同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道，提供消防安全防范服务。第三十一条
公安派出所对单位进行日常消防监督检查，应当检查下列内容。
住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，还应当检查物业服务企业对管理区域内共用消防设施是否进行维护管理、营业前的消防安全检查；（二）是否制定消防安全制度；（三）是否组织防火检查、消防安全宣传教育培训、应急照明、灭火器是否完好有效；（五）生产、储存。对居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查
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房叔讲堂：物业服务太差 业主能否拒交物管费
最近，房叔做了一个调查：你认为物业该为你做什么？得到的答案真是让房叔脑洞大开，具体回答如下：物业就是我们的保姆和管家呀，小区内所有的事情都该他管；我的车被划了，都是物业的责任，得赔；我的电马儿停在小区被偷了，物业得赔；我家厨房的水管爆了，物业得修；老娘下雨出门摔了一跤，物业得赔偿医药费；我和隔壁邻居打架，物业得帮我评理，帮我；老爹被狗咬了，物业看着办；我半夜喝多了回来，物业得把我扶到家，不小心吐你一身还得忍着……听得房叔都有点小激动了，物业真是比哆啦A梦还万能呢！但事实上，物业真的有这么万能吗？房叔今天就来给大家聊一下这物业到底是干嘛的。好了，闲话少说，找房叔聊房事，我就是那个最懂房地产的房叔。什么是物业什么是物业呢，房叔觉得就没得什么必要来专门解释了，买了房子和打算买房的人应该都非常关注物业。买房只是第一步，居住才是最终的目的。那么交房入住后，涉及到的小区安全保障、清洁问题、绿化管理、路灯电梯问题就与物业息息相关了。物业的存在也就在为小区业主解决这些问题的，而不是业主们所说的“老爹被狗咬了，物业看着办”。物业费征收标准我们平时都可以看到，不同的小区所收的物业费是不同的。你肯定会说，物业费不是开发商定的吗？对，是开发商定的，但开发商在定物业费时有没有一个标准呢？对此，房叔专门咨询了物业公司的相关人员，得到的答案是，物业费的定价有三个标准1、按照成本定价，根据物业管理必要成本来算，人工、材料、公共用电用水等。 2、按照市场定价，根据同类物业类型和当地物价水平考虑，还有当地最低人工工资等。 3、按照政府指导价，服务标准、物业公司资质等。从目前成都的市场情况来看，一般都开发商按照市场来定价的模式。物业常见问题大盘点关于物业费1、物业费都去哪了？物业费主要有两个去向：其一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；其二包括小区清洁卫生费用、绿化养护费用以及共用设施设备的日常运行维护费用等。2、业主能不能查物业的帐单？业主是不能以个人名义查账的，只能私人委托会计师事务所检查或者请业主委员会委托专业事务所检查。3、物业服务差能不能拒交？经常有网友吐槽自家小区的物业不作为，服务一点都不好，就想发动众业主不交物管费。对此，房叔想说的是，这种做法是不对的，业主可以通过业委会要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或者直接解聘之前的物业公司。4、交房后未入住的业主要不要交物业费？成都这边最新的规定是要交的，并且是全额交物管费。关于小区内设施维修1、电梯坏了谁修？小区里的电梯损坏了，主要是看是否在保修期内，如果是在保修期内坏了，那么由电梯维护保养单位来维修，过了保修期就需要物业来修。如果问题比较大，物业自己修不了，就需要启动小区的大修基金，花钱请相关人员来维修。《住宅专项维修资金管理办法》明确指出，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。要使用这笔资金，必须先由物业服务企业提出使用方案，小区三分之二的业主同意后执行。在整个过程中，物业该尽的责任是，积极又及时地去处理问题，而不能拖延着给业主带来诸多不便。2、路灯、楼道灯坏了谁修？这属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业公司负责维修，但业主需及时向物业反映情况，以便快速解决问题。3、房屋漏水、外墙脱落，维修的钱由谁来付？一般情况下，我们居住的房子如果有什么问题，第一想到的就是物业，总觉得房子出现什么问题都是物业的责任。但是，房叔要告诉大家，如果都这样想就太便宜开发商了，房子也是有保修期的，保修期内，房子出现质量问题，开发商是应当承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，我们可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：（1）.住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; （2）.屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;（3）.门窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年; （4）.墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;（5）.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。在找不到开发商或者过了保修期的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修义务，但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。当然，如果你所在的小区物业是开发商自己的物业的话，房子出现质量问题就可以直接找物业了，物业会推动地产工地那边来解决，业主也会省事一点。关于小区内部管理1、小区内的广告收入归谁平时我们经常看到小区的电梯里、楼道上都会有各种各样的广告出现，什么专车呀，什么整形呀，应有尽有。但是，有一个问题可能被大家忽视了，这广告的收入去哪了？按常理来说，广告所使用的是小区的公共资源，必须经过业主同意才可进行招商，而收益如何分配也应该由业主决定。但很多物业对此都是含含糊糊，没有人过问就丝毫不提，也有牛B的物业公司公开宣布广告收入归物业所有，总之，对于广告收入这一块业主还是应该有主人翁的意识。另外，小区的游泳池、网球场等，也有小区是外包出去的。对于是否可以外包，物业公司也是必须征得业主同意的，所得收益也同广告收益神同步。2、业主家中被盗，责任归谁？这个问题有一个责任区分，得分情况来追其责任。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从小区大门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。通常在这个时候，物业服务水平的高低就体现出来了，口碑比较好的品牌物业即使没有责任也会帮助业主解决。3、业主车刮花了是谁的责任这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。业主委员会有哪些权利权利 说完物业咱再来说一下在物业管理中业主能做些啥。每个小区都应该成立业主委员会，如果业主们重视自己的权利，业主委员会的权利可是杠杠的，不仅可以监督检查物业公司的工作，并提出批评和建议，还具有选择和解聘物业公司的权利。要成立业主委员会，首先要联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，其次在首次成立业主大会上，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，则业主大会成立。小区2/3以上的业主同意更换物业公司，业主委员会即可作为代表解聘之前的物业公司，并聘用新的物业公司。帮帮砍价团报名开始啦~明宇ISC、蒂凡尼town、嘉年华smart刚需新盘任你挑。8月8日上午10点一起买好房。即日起至8月7日12点前填写以下相关信息报名
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved拒不交物业费&&&答辩状(业主)
天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法
　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（&&&
年& 月& 日 至&&&
日）。约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。
但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。
被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于&
日被全体业主逐出盛业家园。
被告认为，本案争议的焦点主要有三点：
一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;
二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。
三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？
第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于2006年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效？
2011年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五款的规定，属于无效合同。
第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。
第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。
退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公
司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。
首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。
其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，天地人和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。
被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕(xi&)疵(cī)？作出一个正确的评判！
业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题
如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
同时，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。
更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。
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小区物业太差业主能否拒交物管费？收藏
小区物业太差业主能否拒交物管费？ 腾讯房产你认为物业该为你做什么？得到的答案真是让懂先生脑洞大开，具体回答如下：物业就是我们的保姆和管家呀，小区内所有的事情都该他管；我的车被划了，都是物业的责任，得赔；我的小电电停在小区被偷了，物业得赔；我家厨房的水管爆了，物业得修；老娘下雨出门摔了一跤，物业得赔偿医药费；我和隔壁邻居打架，物业得帮我评理，帮我；老爹被狗咬了，物业看着办；我半夜喝多了回来，物业得把我扶到家，不小心吐你一身还得忍着……听得懂先生都有点小激动了，物业真是比哆啦A梦还万能呢！但事实上，物业真的有这么万能吗？懂先生今天就来给大家聊一下这物业到底是干嘛的。什么是物业什么是物业呢，懂先生觉得就没得什么必要来专门解释了，买了房子和打算买房的人应该都非常关注物业。买房只是第一步，居住才是最终的目的。那么交房入住后，涉及到的小区安全保障、清洁问题、绿化管理、路灯电梯问题就与物业息息相关了。物业的存在也就在为小区业主解决这些问题的，而不是业主们所说的“老爹被狗咬了，物业看着办”。物业常见问题大盘点关于物业费1、物业费都去哪了？物业费主要有两个去向：其一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；其二包括小区清洁卫生费用、绿化养护费用以及共用设施设备的日常运行维护费用等。2、业主能不能查物业的帐单？业主是不能以个人名义查账的，只能私人委托会计师事务所检查或者请业主委员会委托专业事务所检查。3、物业服务差能不能拒交？经常有网友吐槽自家小区的物业不作为，服务一点都不好，就想发动众业主不交物管费。对此，懂先生想说的是，这种做法是不对的，业主可以通过业委会要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或者直接解聘之前的物业公司。4、交房后未入住的业主要不要交物业费？大多数城市规定是要交的，并且是全额交物管费。关于小区内设施维修1、电梯坏了谁修？小区里的电梯损坏了，主要是看是否在保修期内，如果是在保修期内坏了，那么由电梯维护保养单位来维修，过了保修期就需要物业来修。如果问题比较大，物业自己修不了，就需要启动小区的维修基金，花钱请相关人员来维修。《住宅专项维修资金管理办法》明确指出，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。要使用这笔资金，必须先由物业服务企业提出使用方案，小区三分之二的业主同意后执行。在整个过程中，物业该尽的责任是，积极又及时地去处理问题，而不能拖延着给业主带来诸多不便。2、路灯、楼道灯坏了谁修？这属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业公司负责维修，但业主需及时向物业反映情况，以便快速解决问题。3、房屋漏水、外墙脱落，维修的钱由谁来付？一般情况下，我们居住的房子如果有什么问题，第一想到的就是物业，总觉得房子出现什么问题都是物业的责任。但是，懂先生要告诉大家，如果都这样想就太便宜开发商了，房子也是有保修期的，保修期内，房子出现质量问题，开发商是应当承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，我们可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：（1）.住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;（2）.屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;（3）.门窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;（4）.墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;（5）.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。在找不到开发商或者过了保修期的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修义务，但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。当然，如果你所在的小区物业是开发商自己的物业的话，房子出现质量问题就可以直接找物业了，物业会推动地产工地那边来解决，业主也会省事一点。关于小区内部管理1、小区内的广告收入归谁平时我们经常看到小区的电梯里、楼道上都会有各种各样的广告出现，什么专车呀，什么整形呀，应有尽有。但是，有一个问题可能被大家忽视了，这广告的收入去哪了？按常理来说，广告所使用的是小区的公共资源，必须经过业主同意才可进行招商，而收益如何分配也应该由业主决定。但很多物业对此都是含含糊糊，没有人过问就丝毫不提，也有牛B的物业公司公开宣布广告收入归物业所有，总之，对于广告收入这一块业主还是应该有主人翁的意识。另外，小区的游泳池、网球场等，也有小区是外包出去的。对于是否可以外包，物业公司也是必须征得业主同意的，所得收益也同广告收益神同步。2、业主家中被盗，责任归谁？这个问题有一个责任区分，得分情况来追其责任。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从小区大门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。通常在这个时候，物业服务水平的高低就体现出来了，口碑比较好的品牌物业即使没有责任也会帮助业主解决。3、业主车刮花了是谁的责任这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。业主委员会有哪些权利权利说完物业咱再来说一下在物业管理中业主能做些啥。每个小区都应该成立业主委员会，如果业主们重视自己的权利，业主委员会的权利可是杠杠的，不仅可以监督检查物业公司的工作，并提出批评和建议，还具有选择和解聘物业公司的权利。要成立业主委员会，首先要联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，其次在首次成立业主大会上，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，则业主大会成立。小区2/3以上的业主同意更换物业公司，业主委员会即可作为代表解聘之前的物业公司，并聘用新的物业公司。——有感于现在小区物业和业主的矛盾普遍多发而引此文
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民事纠纷88.1%和物业有关 西部网 “你们报道之后，引起了沣东新城的重视，三桥街道办主动通知我们下周就可以去办成立业主委员会筹备组的手续了。”近日，西安西郊华宇凤凰城业主代表刘先生给西部网打来电话，兴奋地告诉记者，业委会终于要成立了，保安打业主的事情再也没有发生了。刘先生说，自从入住小区后，业主和物业矛盾就没有断过，特别是从今年6月底开始，因为停车费的问题，业主和物业的矛盾进一步激化，毫不夸张地讲“基本上天天打架”。无法成立业主委员会维权，业主们被逼得没办法了，才不得不求助媒体。前不久，西部网报道了华宇凤凰城业主们的遭遇，引起有关部门重视。但在记者随后的采访中发现，华宇凤凰城绝非个例。据西安市住房保障和房屋管理局提供的数据显示，西安有九成住宅小区没有成立业主委员会，业主和物业之间的纷争无法及时解决，甚至演变为暴力冲突。网上搜索的民事纠纷88.1%和物业有关其实华宇凤凰城业主近期的遭遇，近些年在西安多个小区屡屡发生，由纠纷最终升级为冲突的也比比皆是。有学者2012年底曾经做一个统计，通过百度网页搜索出总体的民事纠纷案例词条数高达670万条，其中物业纠纷案例词条数达到590万条，占到了全部民事纠纷的88.1%。但按照相关法律的规定，只有业主委员会才能“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。”通俗点说，就是替业主监督、制约物业，这也是包括华宇凤凰城在内的各小区业主，积极成立业主委员会的原因。“物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的。或者首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上。”这两条是《西安市物业管理条例》规定的，成立业主委员会的先决条件，包括华宇凤凰城在内的西安绝大多数小区都可以轻易实现。接下来，物业所在的街道办事处或者乡镇人民政府应当在30天内，组织成立业主大会筹备组。筹备组成立后60天内必须召开业主大会，并选出业主会员会。而业主委员会应当自选举产生之日起30日内，携带有关资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，及以区县物业管理行政主管部门备案。法律规定的程序全部走完，最多也只需要半年时间，但华宇凤凰城小区的业主们奔波了两年多，连筹备组都成立不起来。
成立业委会最长耗时10年当然这还不是耗时最长的，据之前媒体针对成立业主委员会做的一份抽样调查显示，西安22家小区成立业主委员最短用了2-3个月，也有2-3年的，最长的竟然用了10年时间。那么，成立业主委员会到底卡在了哪里？按照《西安市物业管理条例》规定，当小区条件达到设立业主大会的条件时，建设单位应当书面告知物业所在地街办或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面告知物业所在地街办或者乡镇人民政府。记者采访中发现，开发商、物业以及基层政府的不配合是业主委员会难产的主要原因。以华宇凤凰城小区为例，开发商不出具书面告知，而街道办又以各种原因拒绝接收相关材料，业主们奔波了两年多，却毫无结果。在媒体报道之后，三桥街道办终于接收了华宇凤凰城小区业主的相关材料，并表示已上报相关部门，正等待批复。而刘先生表示，他愿意再相信街道办一次，实在不行就只有对簿公堂了，之前就有小区是这么做的。为维权业委会把政府告上法庭2013年，西安西郊3507厂社区的业主在成立正式的业主委员会两年无果后，将不给自己备案的鱼化寨街道办和雁塔区建设和住房保障局告上了法庭，并索赔40万经济损失。“3507社区是老旧小区，住了一万多人，小区的水电气暖需要改造，而这些事情关乎每一个业主的切身利益，如果不成立业委会就没有人来维护业主的利益。”小区业主委员会主任杨荣让告诉记者。只是他们这个“未认证”的业主委员会，一直被物业和街道办认定为“非法组织”，街道办不承认合法性，物业便拒绝配合，并时不时恐吓威胁业主的维权行为。“《陕西省物业管理条例中》明确规定：‘街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会。’我们按照法律办事，有业主支持，怎么就违法了呢？”杨荣让说。但雁塔区法院和西安中院的判决，让杨荣让非常失望，“他们也强调我们没有备案，是非法组织，代表不了业主利益，但无法备案的原因也不在我们这啊。”于是杨荣让又到陕西省高院申请再审，并终于在2014年底等来了高院的行政裁定书。陕西省高院经复查认为，雁塔区法院和西安中院做出的裁定“认定事实不清，裁判结果有误”，裁定撤销原裁定，并发回重审。但从2012年开始，业委会几乎把所有的精力用在了打官司上，无法监督、制约物业，无法帮助业主维权，所带来的损失只有业主们默默承受了。（完）
西安一小区不规范物业被查处 西安晚报1评7月30日，本报报道了西安不少小区物业对《物权法》置若罔闻，公共区域的广告收益从不公示给业主并擅自使用这笔收益一事，引起了社会广泛关注，不少市民打来电话反映小区存在的问题，相关部门也对报道中涉及的不规范小区物业进行了查处。在7月30日本报的《小区公共收益谁支配 多数业主称对此并不知情》报道中，黄雁村一小区有12栋高层，10多个液晶电视广告，30多部电梯。按照《物权法》这笔公共区域收入应该归还给业主所有，可业主入住4年以来，物业从来没有公示过这笔收益。而在采访过程中，记者在物业办提到这笔收益何去何从时，物业工作人员却以领导不在为由回避采访，直至记者发稿时，这位物业领导也没有回复记者的提问。自报道见报后，碑林区物业办相关人员对小区物业进行查处。随后小区物业办的负责人徐女士回复记者说，小区高层楼内的这笔公共区域收益他们确实没有向业主公布，但物业也没有私吞这笔收益，而是用在了小区的基础建设当中，比如建设防护网防止高空坠物等等。徐女士说，因为小区没有成立业委会，原先物业在使用这笔费用之前也没有告示业主并征求业主同意，物业已经认识到了错误。之后，物业将广告收益公示给业主，并在年底结合实际情况将这笔费用返还给业主。在东泰城市之光小区，因为小区没有成立业委会，物业便自作主张将这笔广告收益用于增添和修补小区公共设施上。物业办李经理回复记者说，物业办前期的这种做法确实不对，他们已经意识到了错误，并积极改正。随后，物业将在年底在小区贴出费用明细，向业主公示这笔广告收入，并将前期广告收入何去何从全部透明化，将剩余部分返还给业主。等与广告公司前期签订的合同终止后，物业将征求业主意见，看是否同意在小区继续投放广告。记者走访 大多小区物业用公共收益贴补物业欠费草场坡的宋先生说，自己入住小区有7栋高层，14部电梯，每部电梯内有6块广告牌，见过本报的报道之后，他才知道这笔收益属于业主所有。“我入住好些年了，物业只向我们要钱，从没有提过要给钱，这笔收益他们一定是占为己有了。”宋先生说。8月4日，记者来到小区物业办，问及这笔广告收益，物业办一位工作人员说，广告公司的确与物业签订过在小区电梯内投放广告的协议，由于没有业委会，物业也就没有征求业主同意并代收了这笔费用。至于这笔费用何去何从，他也不清楚，建议记者咨询经理。
随后，物业一名男经理也承认，物业确实没有将这笔收益返还给业主，但他也不是经手人，建议记者留下电话，物业公司负责人会回复记者。但截至记者发稿，仍然没有接到回复电话。太华路八府庄小区王先生告诉记者，小区有7栋楼，21部电梯，每部电梯内悬挂着6块广告牌，物业也从来没有返还业主广告收益。在小区物业办，工作人员说，这笔收益是由他们上级单位陕西易宣物业管理有限公司经手的，小区业主欠物业费者较多，物业公司没有返还这笔费用也可能是用在贴补业主欠费和小区其他设施修复上面。但具体使用情况，建议记者咨询物业公司。随后，记者拨打了陕西易宣物业管理有限公司电话，对于记者的提问，工作人员含糊回答，一会说收益用于修复电梯，一会又说电梯里面全是公益广告不存在有收益。最后工作人员说，建议记者让业主与他们联系。最后，记者问道：“即便是公益广告是否也要经过业主同意才能投放时。”工作人员回答，是那栋高层的业主给记者反映问题，建议记者让业主与他们联系，他们会给业主做出解释。随后，记者将这两个小区在公共收益上存在的问题，分别反映给了碑林区物业办及新城区物业办。市物业办 用集体收益贴补个别业主欠费不合法在采访中，记者发现小区物业从不公示广告收益的情况仍然是普遍存在，但对于记者的采访物业公司都各有说法，他们大多以小区没有成立业委会告之业主不便为由，自作主张替业主代收。而在收益返还上面又以业主欠物业费等理由替业主贴补。西安市物业办工作人员说，根据《物权法》物业利用公共区域进行经营，必须提前告示业主。如果没有成立业委会的情况下，也必须要贴告示向业主说明情况并公示。而小区公共收益所属权应该是业主集体所有，物业公司将集体所有的收益用于贴补个人欠费，是不合理也不合法的。“欠物业费，是个别业主与物业公司没有履行好合同，与公共收益有何相干。”工作人员说，遇到这类情况，业主应该向政府部门设置的物业管理部门投诉。 本组稿件由记者张雷 实习生何建华 采写
小区业委会每年将备案10% 西部网在如今业主和物业层出不穷的冲突背后，也有人正在冷静思考，究竟该如何破解业主委员会成立难的困境，从而形成和谐的小区环境。有人提到了业主的自治意识，有人谈到物业的配合支持，还有人认为必须得到相关部门科学、规范的指导……其实业主委员会的成立和履职并不复杂，只要业主、开发商、物业以及政府主管部门都拿出诚意，就能实现共赢。业委会监督让小区事务更透明 物业给业主返电费世家星城是西安城南一个大型商品房小区，有95栋高层楼房，居住有5000余户业主。2003年一期交付业主入住，2009年成立了第一届业主委员会，第二届业委会成员于2012年12月上任。小区业委会成立后，圆满解决了规范停车秩序、落实二期安防系统工程、三期业主用不上天然气等等问题。由于业委会成立时间早，已经步入正轨，世家星城业委会还经常接待各个地方前来学习的小区业主。2014年，业委会在小区贴出告示，因小区公共区域收益有余，小区每户业主可免费领取100度电。业主杨先生表示，虽然100度电没多钱，但体现了业委会参与小区管理后，物业公司对小区账目的透明化。小区业委会主任李存英说，在业委会监督下，小区户外广告、楼宇广告、电梯广告及移动通讯基站等公共区域的收益，物业都按比例返还给了业委会。业委会也如实向业主公示了收益情况。经过商议，这笔收益除了对小区设施进行了维修养护和基础设施更新改造工作之外，结余的钱由业委会分摊给业主们，即每户业主100度电。替“死对头”办事 成立业委会物业更积极西安北郊一小区的物业公司，绝对是物业公司中的“另类”。作为业主委员会的“死对头”，这家物业公司对成立业主委员会没有设置任何障碍，甚至还动员广大业主参与其中，并为办理相关手续积极奔走于各有关部门。该小区物业经理坦承，之所以支持业主成立业主委员会，主要基于几个方面的考虑：首先物业公司想为业主做好服务，需要广泛听取业主的意见，而业主委员会在业主与物业公司之能架起一座桥，起到很好的沟通作用。”其次，类似使用大修基金这样的小区重大事项，不仅程序繁琐，还必须征得三分之二以上的业主同意，“业主平时要上班，人是很难凑齐的，而业主委员会此时就能发挥动员业主表态的功能。
同时，针对许多小区存在的，常年拖欠物业费的“老赖”，业主委员会可以起到监管的作用，督促他们按时缴费。“总之成立业主委员会，有利于业主和物业的对话沟通，物业能够提升服务品质，也能更好地维护自身的权益。”该经理表示，“小区还有一些公共收益，我们扣除管理成本，已经单独设立了账户，等业主委员会成立，便立刻交出这部分收益。”业主委员会要加强自律 建议走职业化道理在陕西业主委员会申办委员会召集人何志恒看来，小区的和谐在于业委会、业主、物业三者之间的配合，所谓物业和业主之间的矛盾，其实并非不可调和的。，他认为，物业公司首先要端正服务理念，要多沟通交流，不能简单粗暴地解决问题。业主一定要知道自己的责任和权利，同时积极主动的参与业主大会，共同决策小区的事情。而作为业主大会的执行机构，何志恒强调业主委员更需要自律。他表示，目前西安成立的业委会中，也存在着一些问题，这是由两大因素造成的。一是业主委员会是不具有法人地位的组织，这个是法律层面存在的问题。二是业主委员会都是义务的，没有任何报酬，所以他认为未来该走职业化发展道路。西安将推进业主大会制度 每年备案10%小区事实上，西安市住房保障和房屋管理局也在全力推动业主委员会的建设，从明年起力争每年完成住宅小区总量10%的业主委员会备案工作。按照计划，相关部门将加强力量指导街道办事处（乡镇人民政府）要切实按照《西安市物业管理条例》要求，严把业主大会成立（换届）和业委会选举两个关键点，从源头上保证业主委员会的规范运作。杜绝选举的随意性、盲目性；由各区负责，街道办事处摸底、排查，对符合条件成立业主大会的老旧小区、由街道办事处派工作人员一名，主动宣传、知道、参与业主召开业主大会，按法定程序选举产生首届业主委员会，以适应物业服务收费逐步推向市场化的要求。另一方面，建立对业主委员会的有效监督机制，街道办事处、社区居委会、公安派出所按照各自职责，发挥各自优势，形成制约和监督业主委员会的合理，防止业主委员会滥用权力和从事物业管理以外的活动。
编后语：成立业主委员会，能够与物业公司形成有效制约的关系，既能保证业主利益，也能促进物业水平的提高，形成文明和谐地小区环境。然而，这件看似多赢的好事，在现实中却是物业“使绊子”，基层部门“踢皮球”，而业主“跑断腿”仍然无济于事。中央十八届三中全会提出，创新社会治理体制，必须激发社会组织活力，促进社会组织健康有序发展。业主委员会作为一种新型的现代社会组织，政府官员而言，特别是街道、居委会干部，要从观念、思想和理念上正确认识和看待业委会组织，对业委会进行“社会脱敏”。绝不能简单地将其视为一个“闹事的麻烦制造者”。政府主管部门应当加大政策扶持力度，灵活运用多种政策手段促进业委会成立和发展。同时，加强立法，尽快赋予业主大会法人主体地位。针对业主大会和业委会的法人治理结构设计应给予法律制度上的充分探索空间。（西部网 记者 敬泽昊 彭芬）
汉中仁和春天小区就是他妈的，物业垃圾，开发商也是垃圾，
汉中的房管部门，你们怎么看？　　如果您所在的小区物业只收费不服务，快拿起电话举报。西安市房管局从即日起到明年3月15日，将对全市物业市场开展专项治理整顿。　　整治内容包括物业企业资质、建设单位及业主委员会、物业管理服务、对外埠物业服务企业、对住宅专项维修资金管理使用等5个方面，如您发现有未取得物业服务企业资质证书从事物业管理活动的；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；建设单位未按规定与物业服务企业签订前期物业服务合同的；未按规定配置物业管理用房的；挪用住宅专项维修资金的等问题，可向各区县主管部门举报。　　各区（县）举报电话：新城区；碑林区；莲湖区；未央区；雁塔区；灞桥区；长安区；临潼区9；阎良区；高陵区4；户县；周至县；蓝田县；高新区；经开区；国际港务区；曲江新区；航空基地；航天基地；浐灞生态区。　　据西安市房管局物业办有关负责人介绍，西安物业管理从1993年起步，目前，物业管理面积3.34亿平方米，从业人员达15.6万人，管理的项目有3158个，全市每年有16万户居民新增纳入物业管理范畴。
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