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房地产的概念房地产是指土地建筑物和固着在土地建筑物上的不可分离的相关设施及相应的权益
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▲房地产的概念：房地产是指土地建筑物和固着在土地、建筑物上的不可分离的相关设施及相应的权益。
▲房地产包括着物质实体与权益，物质实体是地产权益的载体，房地产拍卖中的房地产是物质实体与房地产权益的综合体。
房地产市场是房地产的特征：1、位置的固定性和不可移动性，2、使用寿命的长期性，3、异质性4、影响因素多样性。5、价值高大性6、保值增值性。
▲房地产权属性质分配：1、集体土地上的房地产2、国有土地上的房地产：包括国有划拨土地上的房地产，和国有出让使用权土地上的房地产。
▲房地产市场特征：1、房地产市场是房地产交易的市场，2、房地产市场是区域性市场，3、房地产市场是不完全性市场。4、房地产市场是复杂和需要专业人员提供服务的市场。
▲不动产产权是一个权力束集合。
▲土地所有权指：土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分权力。
▲法律规定是实行行政划拨和国有土地使用权出让双轨制。
▲通过划拨方式取得的国有土地使用权经由政府批准补办出让手续后方可转让。
▲以出让和划拨方式取得的国有土地使用权及其转让、出租抵押等均应依法办理登记。
▲房屋产权的性质：根据房屋产权的性质可分为：国有房产、集体房产、私人房产、涉外房产和其它房产。
▲私人房产分个人所有和数人共有两种。
▲本质房地产的价格分为成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价格。
▲ 存在形态房地产的价格分成土地价格、建筑物价格和房地价格。
▲价格运用的目的房地产价格分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格，拍卖价格、课税价格、征用价格。
▲按拍卖过程房地产价格分成底价、起拍家、应价、成交价、期望价。
▲房地产价格影响因素分为一般因素、区域因素、个别因素。
▲房地产拍卖特征：1、房地产拍卖量多价值高、2房地产拍卖法律性、政策性强3、房地产拍卖繁琐、复杂、时间长。4、拍卖结束后续工作多。
▲下面规定不可委托拍卖机构拍卖：1、未依法取的房地产产权证书的（包括土地使用权证、房屋所有权证、和房地产产权证书。）2、共有房地产未经其他共有人书面同意的。权属有争议尚在诉讼仲裁或者行政处理中的。4、权利人对房地产的处分权受到限制。5、以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让调价。6、司法和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权力。7、国家依法收回土地使用权的。8、法律、法规、规章规定禁止买卖转让的其他形式。
▲以出让或划拨方式取得的国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。以出让方式取得的土地应按照出让合同的约定支付全部土地
使用权出让金； 2 土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证 或房地产产权证 的； 3 对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件； 4 的规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数； 5 出让合同约定的其他条件； 6 划拨方式取得的除符合 2 、 3 、 4 、 5 条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。3、以划拨方式取得国有土地使用权的，在进行房地产拍卖时，
应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。 4．集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括： 1 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；
2 集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批 准后方可进行拍卖。5、下列划拨用地步可以拍卖（1）国家机关用地和军事用地； 2 城市基础设施用地和公共事业用，（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。6．抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
▲房地产拍卖的程序：1、接受拍卖委托2、拍卖房地产标的的调查与确认3、接受委托签订委托合同。4、房地产估价基地价的确定5、发布买卖公告组织接待竟卖人6、现场拍卖阶段7、产权过户。
▲售后服务阶段拍卖行提供4项服务：1、协助买卖双方办理产权过户手续2、如果是房地产再建项目，协助双方办理项目更名和转让及其它相应手续，3、协助双方交接资料和房地产4、买受人和委托人提出的需要买卖人完成的其他工作。
▲如果拍卖标的存在重复抵押及同一宗房地产抵押给了不同银行则抵押权人并成了当事人，起意见必须和法院、被执行人、拍卖行协调同一，方可拍卖，否则拍卖成交后会面临着债务清偿和产权变更等诸多问题。
商品房预购人有
权在接到通知之日期30
正在加载中，请稍后...　　公司清算费用的是如何确定的?
　　清算费用，是指清算过程中发生的各项支出，是清算组为开展清算工作而支付出的全部费用，如公告费、咨询费、差旅费、办公费、清算组成员的报酬等，应从公司清算财产中优先拨付。
　　《公司法》仅仅规定了清算费用应从公司清算财产中优先拨付，并未规定清算费用的认定标准，也没列举清算费用的范围。不过我国《企业破产法》第41条规定：&人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：(一)破产案件的诉讼费用;(二)管理、变价和分配债务人财产的费用;(三)管理人职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。&《外商投资企业清算办法》(已失效)也曾在第23条规定：&下列清算费用从清算财产中优先支付：(一)管理、变卖和分配企业清算财产所需的费用;(二)公告、诉讼、仲裁费用;(三)在清算过程中需要支付的其他费用。&由于基本理论的相似性，上述两个文件关于清算(破产)费用规定可以在确定《公司法》第187条第2款所规定的&清算费用&时作参照之用。
　　因为清算费用的优先偿付性，清算费用的支出直接关系到债权人和债务人的利益，所以必须对清算费用的合理性、合法性进行有效的监督和控制。
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房地产公司破产清算是怎么进行的
来源：互联网整理，仅供参考
热门城市：& & & &&& & & & 对于企业破产的程序，我国有专门的法律进行的规定。但是很多人对于破产这一程序并不是很了解，直到很多房地产的新闻出现时，大家才会疑惑房地产公司是怎么进行的？律师365小编将在下文为您详细的解答这个问题。房地产公司破产是怎么进行的房地产公司的破产清算程序与其他企业的破产程序没有什么不同，因此房地产公司破产清算程序是：1、成立清算组法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。清算组由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定，也可以聘请中国注册会计师和律师参加。清算组负责的保管、清理、估价、处理和分配。清算组应对人民法院负责并报告工作，接受法院的监督。我国《》规定，清算组在清算期间行使下列职权：(1)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单;(2)通知或者公告;(3)处理与清算有关的公司未了结的业务;(4)清缴所欠税款;(5)清理、债务;(6)处理公司清偿债务后的剩余财产;(7)代表公司参与民事活动。2、通知债权人申报债权清算组应当自成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上至少公告三次，公告和通知中应当规定第一次召开的日期。折叠召开债权人会议所有债权人均为债权人会议成员。第一次债权人会议由人民法院召集，应当在债权申请期限届满后15日内召开。以后的债权人会议在人民法院或者会议主席认为必要时召开，也可以在清算组或占无财产担保债权总额的1/4以上的债权人要求时召开。折叠确认破产财产破产财产指用以清偿债务的全部财产，主要包括：(1)宣告破产时破产企业的全部财产;(2)破产企业在破产宣告后至破产程式终结前所取得的财产;(3)应当由破产企业行使的其他财产权利。已作为担保物所担保的债务数额的，超过部分属于破产财产。破产企业内属于他人的财产，应由该财产的权利人通过清算组取回。3、确认破产债权破产债权指宣告破产前就已成立的、对破产人发生的、依法申报确认并从破产财产中获得公开清偿的可强制性执行的财产清求权。主要包括：(1)宣告破产前成立的无财产担保的债权和放弃优先受偿权利的有财产担保的债权;(2)宣告破产时未到期的债权，视为已到期债权，但是应当减去至期日的利息;(3)宣告破产前成立的有关财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利。如果该项债权数额超过担保物的价款的，未受清偿的部分作为破产债权。债权人参加破产程式的费用不得作为破产债权。折叠拨付破产费用破产费用指在破产程式中为破产债权人的共同利益而由破产财产中支付的费用，主要包括：(1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用;(2)破产案件的;(3)为债权人的共同利益而在破产程式中支付的其他费用。破产费用应当从破产财产中优先拨付。4、破产财产清偿顺序破产财产在优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：(1)破产企业所欠职工和劳动保险费用;(2)破产企业所欠税款;(3)破产债权。破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。有些国家(如美国)，在法律中规定了详细的债权清偿等级，受有效所担保的债权，将在作为其担保物的财产变卖所得价款范围内首先获得清偿。如果所得价款不足以清偿有财产担保债权人的债权，不足金额作为无担保非优先债权，或一般无担保债权。无担保债权分为优先和非优先二级。无担保优先债权应在支付无担保非优先债权之前全数清偿。无担保优先债权共分六级，第一级债权(管理费用)应在支付第二级债权之前全数偿还，还并依此类推。然而，在这六级中，任何一级可用的现金不足以支付该级的所有债权，则按比例清偿。无担保非优先债权也应按相同的现金分配程式清偿。只有在所有债权人的债权均受清偿之后才能分配给股东(所有者)。5、破产清算的结束经过上述破产清算程式后，清算组应当编制破产清算结束报告，并出具清算期内的各种报表连同各种财务账册，经中国注册会计师验证后，报授权部门审批。6、登报声明经批准后再向工商行政管理部门和税务部门注销登记并在省级或者市级以上报纸上刊登公告。以上就是律师365小编为您介绍了房地产公司破产清算是怎么进行的相关知识，破产是公司资不抵债时的一种程序，很多人对于破产有误解，认为破产就是坏事。其实很多公司能通过破产清算的方式进行资产重组，获得新的发展机会。如果您对于破产还有任何的疑问，请您来电咨询律师365的在线律师。延伸阅读：
无锡公司经营律师
律所：江苏三诚律师事务所
区域：江苏/无锡/南长区
擅长婚姻家庭
律所：江苏汇方律师事务所
区域：江苏/无锡
擅长合同事务
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公司破产，是指公司因不能清偿到期债务，无力继续经营，由法院宣告停止营业，进行债权债务清理的状态。接下来，就由律师365小编为大家介绍公司破产债务如何处理等相关法律知识。
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企业破产程序终结后，涉及职工福利性住房的善后事宜应如何处理？
13:33&&来源： |
　　破产企业为全民所有企业的，根据《国有企业试行破产有关财务问题的暂行规定》以及《最高人院关于审理企业破产案件若干问题的规定》等规定，破产清算时破产企业职工的福利性公有住房不计入破产财产。企业破产程序终结后，如果原职工要求将其居住的公有房屋使用权买断为所有权，可要求尚未撤销的破产清算组或原企业上级主管单位办理公有房屋出售手续，在办理房屋过户手续时，房地产交易部门对原企业主管单位出售房屋主体资格提出异议的，受理破产案件的法院可以法院名义出具证明，表明原企业上级主管单位有合法资格处理破产企业职工福利性公有住房的出售事宜。
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传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()　　我于上世纪八十年代就已在自家门口开店，当时由于企业存在，开店仅为补贴家用。2002年企业破产时，宣城市宣州区保温材料厂破产清算组为考虑职工的生活所需，将部分未房改的职工住房以房改的方式出让给职工，并一次性付清了购房款。同时，宣城市德业房地产开发有限公司仅低价以协议方式受让了保温材料厂的部分土地，保温材料厂破产清算组以该笔土地出让金解决职工的安置补偿，我26年的工龄仅领到了13000元置换补偿金，扣除购房款后所剩无几。　　
企业破产后，我们全家唯一依靠的就是以小店的收入维持生计。2004年德业开发公司在我厂厂区内开发（凤凰山花园），由于小店的原因而无法达成协议，直至2005年3月在澄江派出所的多次协调及德业开发公司法人代表：钱昌德的亲口许诺-帮助开店，并依据“陶然新村二组团总体建筑规划设计图纸”确认三岔路口边的住房（凤凰山花园5栋106号），并且在《拆迁协议》主条款中明确注明我的住房位置（紧靠大道边）作为附条件。　　
2007年我将新房经简单装修后，并将南边的阳台围栏打掉安装了卷帘门将店搬入小区内经营，虽然生意极差但期待着德业开发公司能早日将南边的道路开通。但是，日德业开发公司，竟擅自将凤凰山花园五栋住宅房南边的主出口通道改到北边（事后查明德业开发公司将用于修路的土地已出让给锦绣华府）。为此，当日上午9时左右我向市建委反映，并当场要求市建委领导打电话给德业公司要求协调，后于13日我以《专题报告》形式再次书面向市建委反映，并在报告中明确注明：要求在市建委领导的主持下依法协调。三个多月以后由于德业开发公司没有反应，也未见市建委的回复及处理意见，为了生活不得不于09年4月将小店搬回原房经营，直至2010年4月以前德业开发公司及市建委针对我将小店搬回原房经营并未提出过异议。　　
2010年4月以后德业开发公司竟然以收回“被拆迁房”为由，要求我将小店腾出，必然由此产生摩擦。德业开发公司竟然派人非法干扰我的正常经营，不得已我多次打电话向110求助，并致信向虞市长求救（该信目前还在市长信箱里）。5月份，德业开发公司（现更名为：安徽省新宇置业有限公司）以收回“被拆迁房”为由，一纸诉状将我诉致宣州区法院，区法院5月29日以简易庭方式开庭，9月14日又以合议庭方式开庭，在法庭上我已明确表示：为了老有所依要求收回原住房。将新房（凤凰山花园5栋106房）退给德业开发公司，由于德业开发公司负有主要的违约行为，依据《合同法》中的相关规定：德业开发公司必须承担经济赔偿责任！经二次开庭后到目前法院尚未判决。　　
11月11日上午10时左右，原保温材料厂的退休职工突然来到我的店门口莫名其妙的公然上房揭瓦，竟然说：我的原房是保温材料厂的，如果不将我的房屋拆掉他们就得不到每人11300元的医疗补助，由于我及时打110报警，警察到后将事态平息，但平房已经受损。13日上午当我们夫妇还在澄江派出所要求立案时，这伙人又来到我处将店门砸开强行将商品搬出散落满地，迫使澄江派出所派警员24小时看管，目前我的店和住房已严重毁损。事以至此，大家应该推理出谁是幕后推手？　　
我们夫妇都是年过五十多岁的人了，即没有养老保险又没有医疗保险，小店是唯一的生活来源，现在小店已不复存在，我们的今后将何以为生？事已至此，我们希望政府出面协调解决此事，关注民生是政府之责！否则，必将导致一场流血惨案！　　
希望社会各界多关注、关心原企业下岗、失业人员生存现状。谁都有父母兄弟或亲戚，他们曾在企业耗尽了青春，现在他们老了想就业但年龄没有了优势，他们有生存的权益，但需要政府有落到实处的帮扶！　　本人联系电话：
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　　出事总是拖，冤情难出头，待到鲜血洗大地，政府来表功？
　　看！一个国企普通下岗失业工人，赖以生存的活命店如此被毁！
　　一套房屋三个主，官员有错不纠，放任群众斗群众！
　　店已成废墟，让五十多岁的失业工人今后如何生活？
　　主人不在，也没有公正机关在场，他们就象搬自家的东西一样？
　　没有了主人他们，他们太方便了！
　　光天化日之下，将店门砸开，中国还有法律吗？
　　房屋虽破但毕竟是私人财产！法律何存？
　　有领头组织指挥人，到现在不立案侦查？
　　有合法的产权，有合法的营业执照，房屋还砸毁为何公安机关却迟迟不立案？
　　2002年企业破产时，购买房屋的公证书。
　　媒体关注请与我联系：QQ
　　公证书1
　　购房时的票据
　　购房票据
　　　　房产测量报告一、
　　房产测量报告2
　　房产测量报告3
　　房产测量报告4
　　房产测量报告5
　　房产报告6
　　开发商起诉要我房子，至今法院还未判决下来　　诉状一、
　　诉状二、
　　开发商诉状二、
　　今年四月开发商通知我腾让“被拆迁房”，由于开发商存在合同欺诈和违约，五月份开发商将我起诉到法院，现在还没有判决。　　11月11日原宣城市宣州区保温材料厂职工，在没有任何手续的情况下，突然冲击我的店砸毁了我的房屋！　　事件过去已经十多天了，公安机关仍然没有立案？
　　由于开发商的合同有欺诈和无缘行为导致合同不能履行。
　　11月24日宣州区人民法院的判决书已经下达：（2010）宣民一初字第01611号“驳回原告安徽新宇置业有限公司要求被告沈晓海腾让非法占用的被拆迁房、赔付房屋占用费的诉讼请求。”
　　天理何在？
　　现在房屋被完全拆除，政府相关部门充当什么角色，公安仍然还在推三阻四不予立案？
　　公民的私有财产受宪法保护！公民的劳动权益受宪法保护！个体工商户受宪法保护！
　　12月1日我们夫妇正在与宣州区经信委领导交涉时，我们的房屋已被挖土机毁为平地。现在，时间已经过去近一个月了，我们的生活仍无着落，政府官员避而不见？　　现已查明，该宗土地是宣城市国土局要求宣州区政府收储的，导致此次事件完全是因宣州区政府非法、官僚主义的行为所致！
　　现已查明，策动此次所谓“群发事件”的幕后真相是：宣城市宣州区政府依据《宣城市城市房屋拆迁管理办法（试行）宣城市人民政府令第21号》“第六条市政公用事业项目房屋拆迁补偿安置工作和国有土地收储项目拆迁补偿安置工作，由宣城市人民政府授权宣州区人民政府负责组织实施。”（该令于日实施）。由于原国企宣州区保温材料厂于2001年12月破产后剩余部分房屋（其中包括本人私有产权的房屋）也在该片土地内，根据属地管理，原保温材料厂属于宣州区澄江街道办事处的管辖范围内。故，宣州区政府授权澄江办事处负责收储事宜，而澄江办事处未经调查摸底，竟然将私有产权的房屋一并纳入原保温材料厂的剩余土地中，共计三千余平米以每平米六百余元的出让价实施收储，并要求原保温材料厂职工必须将地面建筑物全部拆除后方可付款。从而直接导致了群体打、砸、偷个体工商户的营业场所，到现在为止，公安部门仍然没有立案查处。
　　郭区长：您好！　　自11月11日原保温材料厂部分职工，在没有任何合法手续的情况下非法打、砸、抢本人的住宅和营业场所已过去一个多月了。现根据《宣城市人民政府第21号令》第六条之规定：“市政公用事业项目房屋拆迁补偿安置工作和国有土地收储项目拆迁补偿安置工作，由宣城市人民政府授权宣州区人民政府负责组织实施。”因此，原保温材料厂于2001年12月破产后的剩余土地，区政府根据属地管理将收储任务下派给澄江办事处组织实施，而澄江办事处的官员玩忽职守，未按照《国有土地收购储备程序》对应收储地块进行调查摸底，在未查清地块权属的情况下，擅自将属于私人产权的房屋一并纳入原保温材料厂的剩余土地中，竟然武断的要求“以将所有地面房屋拆除后，就付款”的强拆命令，鼓动和支持原保温材料厂部分职工的非法行为，从而导致群发性事件多次发生！　　特别是11月13日上午，以陈建平为首的澄江街道办事处几名政法干部及澄江派出所干警、特警等，先我到达现场，当我由澄江派出所赶到现场，将房屋产权资料出示给陈建平看时，陈却不予理会，我只好无奈的含泪离开了，打的返回澄江派出所，继后即出现了打、砸、抢经营场所的恶性事件，而陈等人并未阻止（有照片为证）。12月1日当我夫妇正在区经信委追查事件原委时，而我们的住房和店已被挖土机再次毁为平地，价值数万元的经营设备现在仍然被抛弃在小区的露天下，至今无人问津？　　尊敬的郭区长：如果某一天您的家突然遭到一伙人蛮横的打、砸，并将房屋摧毁后而无人认账，您有何感想？难道宣州区是不需服从宪法和法律的特权区域吗？事已至此，我不想多说什么，只恳请您能亲自过问此事，在春节前依据《宣城市人民政府第21号令》妥善解决善后事宜！我们夫妇都已五十多岁的人了，无其他经济来源，现在唯一依赖的小店已经被毁，我们的生存希望已绝！您总不希望上海“杨佳”案，在您治下的宣州区重演吧？
　　现在，离突发事件已经过去快两个月了，我的房屋已经被彻底毁灭了。参与打、砸、抢的首要人员都如愿以偿的领到了11300元的经济补偿，而我们夫妇天天跑政府部门要求得到妥善解决，至今仍未落实。春节将至，我们的“年”将怎么过？我们多次找公安部门要求立案侦查，而得到的却以不是理由的理由，进行推三阻四，即不立案又不说明不立案的理由？作为失业人员的我们，靠自己的劳动挣饭吃，又没有招谁惹谁，却横空招来横祸？要说我们的房屋是属于拆迁范围，却到目前还没有“拆迁人”？温总理说的好“让人民活得要有尊严”，可我们的尊严又在哪里？宪法到底是在保护谁？
　　元旦已过，春节将至。希望不要把老百姓逼得太急！
　　春节已经临近，而我们的营业已经被迫停业已两个月了，商品一天天的接近效期，损失在一天天的扩大，房屋成了废墟。问题却仍然得不到解决？我们与开发商的官司早已了结，都不再上诉。房屋的产权已经确认为我们的无异！
　　法制不彰，百姓的生命财产何以保障？
　　现在已经三个多月过去了，问题仍然没有解决，而宣城市宣州区的政府官员将责任推脱给老百姓，说的群众所为？鼓动群众是以将地面建筑物拆除后每人给11300元，我们的私有房屋和超市被毁灭后政府向每位暴民兑现了11300元。事已至今宣城市公安局仍然没有立案，也没有给受害人任何不予立案的理由？
　　没有拆迁人、也没有政府部门派人与房主商谈，却用重金收买群众采用打、砸、抢的恐怖、暴力手段将国企失业人员的合法店铺和住房，在光天化日之下强行砸毁？依照《信访条例》三个月已过，宣城市公安部门即不立案也不说明不予立案理由，时至今日连责任人都难以确定？宣城还有法制吗？
　　虞市长：您好！　　
我们夫妇原是国企宣州区保温材料厂失业职工，该厂于2001年12月破产，破产期间破产清算组将职工福利房以房改方式出让给私人，并一次性付清了购房款。　　
日，宣州区澄江办事处收储原保温材料厂的剩余土地，未经调查摸底导致原保温材料厂的部分职工，为得到每人11300元的医疗补助金而分多起，以打、砸、抢的暴力手段，强行砸毁了我们的经营场所和住房。时间已经过去四个月了，公安机关不立案，政府官员踢皮球。损失的商品、设备、房屋得不到赔偿，我们夫妇都已经是五十多岁的人了，打工无人要，没有任何经济来源。还要偿还银行的按揭贷款和个人欠债。我们已经到了走投无路的境况，不得以唯有请求市长过问此事：为了民生，为了宣城的稳定和繁荣，为了有利于宣城的招商引资，督促相关部门依法行政。　　　　
宣城市人民政府　　　　
信访人：原宣州区保温材料厂职工沈晓海　　
日　　　　　　电话：
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