小区车位到底属于谁？(图)_网易新闻
小区车位到底属于谁？(图)
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（原标题：小区车位到底属于谁？(图)）
　　最近，一则关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的案例在网上疯传，车位之争的话题再一次成为舆论焦点，小区车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？昨日，记者采访了相关部门、专家对此进行解读。
　　业主 车位归业主所有 物业不能租售“居者有其屋，行者有其车”，随着城市汽车保有量持续攀升，小区停车位之争时有发生，很多小区私家车数量远超小区建设之初规划的车位数量，为解决停车难，一些房地产开发公司和小区物业公司，通过扩建地下或地上停车场，将小区公共用地变成停车位等方式，增加车位并向业主出售出租。
　　对此，住在城东的张先生称，根据《物权法》规定，小区道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有，开发企业和物业公司都没有权利收取使用费，也不能强迫业主委托其保管车辆。采访中，记者发现和张先生持有相同观点的市民不在少数，大家除了对小区租售停车位的做法提出质疑外，也有人深究停车位租售之后产生的收益分配问题。住在城西的王先生表示，既然车位属于全体业主共有，收取的停车费也应归全体业主所有，如果由开发商或者物业公司代收，应出示小区公共收益和分配支出明细。
　　开发商
　　小区车位谁建设谁受益
　　一位不愿透露姓名的房地产从业人员表示，房地产开发企业在房屋建造时都会投入大量的资金建设地下车库，但是在销售时，这部分面积是属于人防工程部分和规划的地下车位部分，并没有算入到公摊面积中，所以按照谁建设谁受益的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。
　　至于小区公共用地上的停车位所属权问题，这位从业人员说：“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是通常物业公司为了加强小区的管理，都会制定相关的收费制度，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇用看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。如果不收费的话就侵犯了无车业主的所有权，对于无车业主也不公平，收费停车换句话就是取之于业主，用之于业主，这样也能体现物业公司对全体业主的公平。”
　　权威解释
　　笼统说车位归业主共有系曲解
　　停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。对此，西安市房屋产权产籍管理中心副主任解江表示，2007年颁布的《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于，地面上的立体车位，由于其本身属于特种设备并非建筑物，所以并不涉及产权。这样看来，笼统地说小区停车位归业主共有是在曲解法规政策。
　　专家说法
　　物业收取停车费是合理的
　　西北政法大学民商法学院教授肖福禄表示，即使是业主共有车位，收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理运营成本，另一部分作为收益归全体业主所有。
　　对于人防工程改建的地下停车场，肖福禄表示，《中华人民共和国人民防空法》（简称《人防法》）对此有规定，“谁建设谁受益”。关于“谁建设”，一般理解为就是建设方开发商。肖福禄认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为《人防法》第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。肖福禄建议，为切实规范小区车位管理、避免纠纷产生，国家有关部门应完善相关法律，针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定，进一步明确各方的权利和责任。
　　专家支招
　　如何辨别停车位产权
　　肖福禄教授表示，停车位有很多种：地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。现在很多开发商都打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施，哪些属于业主公共空间。
　　肖教授解释称：在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。而开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。还有一种就是地下停车位是由人防工程改建的情况，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。
　　消费提醒
　　开发商未确权车位不能卖
　　在采访中，记者发现车位之争的核心问题是停车位收益归属，以及物业有没有权利租（售）这些车位。
　　对此，陕西丰瑞律师事务所律师刘新功认为，若开发商不能证明其对小区内停车位有所属权，那么停车位属全体业主所有，其收益也是归全体业主所有。刘新功称：“因为车位的权属没有明确，是属于业主共有，还是属于开发商所属存在争议，在开发商、物业公司比较强势的情况下，停车位的收益只能由开发商或物业公司占有。但是如果小区的停车位没有权属登记证明或不能办理权属登记证明的话，开发商是不能出售的。”
　　一般来说，如果开发商没有将停车位进行初设登记确权，就意味着没有获得预售许可证和产权证，因而是不可售卖或出租。
　　昨日，记者走访中发现，一些楼盘在销售停车位的时候，向客户明确停车位是没有产权的，但是以租代售的形式变相“售卖”停车位。对此，刘新功表示，若楼盘的停车位没有产权证，那么开发商无权出租停车位。另外，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。租期70年，一般是开发商为了模糊概念打出的销售“幌子”，以合法形式掩盖非法目的。
　　新闻背景
　　小区车库判归业主系讹传
　　南京市鼓楼区法院曾审理过“全国首例小区车库之争”，因涉及到众多户主的利益，被广泛关注。近日，一些微信公众号重新对该案作出报道，称“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”这条微信一发出，瞬间便火了。然而此后，作出此判决的鼓楼区人民法院公开发出郑重声明，称“此判决并未生效”，小区车库的权属问题，应以“生效判决为准”。原来，这个被疯传的结果，并未生效，早已被撤销，而真正的判决结果却与之相差甚远。
　　这份“一审判决”发生于2003年。宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后裁定“撤销原判，发回重审”。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。
　　此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出前属最终判决。 据《金陵晚报》
　　本组稿件除署名外由记者 龚伟芳采写
本文来源：西安晚报
责任编辑：黄欢_NN1650
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小区停车位的归属：我的地盘我做主？
煮酒论天下
一期业主买房子，一家送了一个车位，写在合同里。二期业主买的也是房子，售楼小姐口头承诺送车位，没写在合同里。于是乎，每个二期业主都收到了开发商发来的热情洋溢的短消息：“先生 / 女士您好，本小区使用权车位欲购从速，每个车位价格 25 万，使用权 20 年送 20 年，月底前购买优惠 5 万，每家限买两个，车位有限，过期不候。”二期业主们说，我要维权！车位到底该不该归我们？我们怎么才能维权？徐斌不才，特地为邻居们撰文一篇，简单的梳理一下关于小区停车位的问题。小区车位维权多车位的归属到底如何规定什么是产权车位什么是使用权车位什么是人防车位车位该如何收费小区业主该如何就车位问题维权特别说明：由于停车问题涉及到各地具体操作细节和每个小区、每个业主的合同约定，本文写的部分观点可能和各位实际经验有细节差异，加上本人才疏学浅，见识浅薄，请各位专家海涵。1、小区车位维权多一提到车位，我就会想起二手奥拓。在游戏里你只要买个车停到车位里，就能来钱。越贵的车，停一小时赚的钱也越多。然而， 人世间并没有这么美的事情。实际情况是停车就得交钱。车位就得买，或者租。买了车你可能没地方停，越贵的车停着越揪心，生怕蹭了划了。高德地图郭德纲先生怎么说：小剐小蹭都是钱，你不心疼，我心疼。在小区，因为停车发生的纠纷相当普遍。从 2014 年至今，因为停车位问题引起的官司，有 3 万多件。全中国 30 万小区，也就是说，每 10 个小区，就有 1 个小区，在最近三年内为了停车位打过官司。而且这里头不但有民事官司，还有刑事案件——为了拼抢车位发生的肉搏。小区停车纠纷，涉及到业主和开发商，业委会和物业公司之间的纠纷，甚至业主和业主之间的纠纷。是一群人之间进行多对多的高强度对抗。在已知案例中，松散的业主往往都在斗争中输多赢少，难得打赢一次官司，就闹得满城风雨。业主买了房子，没地方停车，感觉就像几百万购房款打了水漂，要不然就得忍气吞声交不合理的停车费，想租车位的开发商只售不租，想买车位的，车位又只租不售。法律上，小区的车位到底是如何定义的？我们还要翻开 2007 年 10 月 1 日施行的《物权法》：第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。就是这个孤零零的法条，划分了业主和物业公司之间的权力边界。一方面看好像解决了产权归属问题，而另外一方面，单薄的法条又为数年来屡见不鲜的物业纠纷和官司埋下了伏笔。2、关于停车位的法律规定：停车位的归属问题在 2007 年物权法出台之前，法律就停车位的归属问题没有统一的法律规定，各地执行有不同的政策。比如在北京，2003 年到 2008 年，可以单独转让的地下停车库，只要合同不说清楚，就视为跟着房子一并转让。《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条：按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让。这个管理办法是北京市政府 2003 年的版本，到了 2008 年就按照物权法的精神进行了修订：2007 年物权法出台之后，关于小区停车位、停车库的问题有了全国统一的法律规定，自然就应该按照物权法来了。物权法的七十四条一共有三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法把小区车位分成两种，有规划的、没有规划的：有规划的车位，由开发商出售或者出租给业主；没有规划的车位，占了谁的地就是谁的（占了业主共有的就归业主共有）；物权法变相承认了开发商对小区规划车位的所有权，允许开发商可以和商品房一样卖给业主，而至于到底卖什么价格、租什么价格，怎么优先保障业主使用，他说的是：协商。物权法写的太简单了，就没想到实践中开发商可以不在卖房的时候一次性解决这个问题，而是在业主收房之后（通常离签合同已经隔了两年时间），再进行二次捆绑销售。这就引发了大量的纠纷。当有业主因此不满，起诉开发商，要这个车位的时候，法院如何审理呢？首先要找出小区的规划图纸，看图纸这个车位在哪里，有没有规划出来。如果有，这个车位就不归业主，归开发商。如果没有，就看这个车位占了什么房子或者土地，这个被占的土地是业主的，就归业主。车位图纸上有，业主就不能取得所有权，只能要求开发商出租或者出售，问题又来了，既然优先保障业主使用，那么应该按照什么价格出租，按照什么价格出售呢？法律规定是：协商。协商，不等于公平。车位买卖 / 租售合同有甲乙两方。协商，意味着双方都可以提条件，也可以不接受对方的条件。开发商是卖家，他提的条件就是价格，他可以定任意价格。业主是买家，业主只有一个权力，就是不买，不租，自己找地儿停车。这就形成了一个事实上的强买强卖，你已经买了他的房，你没有权利强迫他按照你希望的价格卖或者租给你车位。用法言法语说，业主没有强制缔约的权力。（参考《卫晓滨与北京悦豪物业管理有限公司服务合同纠纷一审民事判决书 北京市朝阳区人民法院 一审 （2014）朝民初字第 07953 号》）通常来说如果你在买房的时候考虑（通过阅读本文知道）了这个问题，那么你可以在买商品房的时候就通过合同判断这个车位按照什么价格，是送还是卖，写到合同里，如果在买卖合同中不能解决的，那么接下来你只能面对开发商的单方定价，如果你接受不了，那只好不买。所以写本文也有一个作用，就是提醒买商品房的时候，停车位的租售问题最好提前在合同里写进去。3、产权车位按照城市规划要求，一个一定规模的小区，除了盖房子以外，所有的配套设比如幼儿园、物业用房、车位之类的都要符合一定的比例。停车位一般是按照户进行规划，每户配建多少个车位。配建比例每个城市都可以出台自己的标准，根据不同的种类进行划分：住宅、别墅、经济适用房、两限房、商铺、写字楼每户配建多少个车位。开发商售房之前，必须先把规划搞定，按照法律要求做规划图纸进行审批，办理建设工程规划许可证（五证之一）。规划图纸作为附图是一整套，包括总平面图、分层平面图、剖面图、立面图等等。一般我们的车位分成地上车位和地下车位比较常见，地下车位一般是位于地下一层。现在流行的做法是人车分流，用地下一层打通小区所有的高楼。凡是规划图纸上有的车位，按照物权法的规定，开发商都可以卖或者租给业主。但是并不代表所有图纸上有的车位，就都有房产证。一般我们认为有产权证的车位叫做产权车位，一般是 50 年的产权。不同城市执行的政策细节不完全一致。4、使用权车位使用权车位不是一个法律概念，而是开发商发明创造出来的概念。法律上并没有所谓使用权车位，使用权车位你在物权法之类的法律规定里是无论如何看不到的。他一般只会出现在开发商与购房人，开发商与开发商或者业主二手房买卖甲乙方之间的合同里。他的出现一般标志有两个法律意义：1、合同甲方没有取得这个车位的产权；2、合同性质说是租赁合同更为接近，以租代售。使用权合同经常见到 20 年为上限的版本，这是因为按照合同法分则关于租赁合同的规定，租赁合同最长租赁期限就是 20 年。草拟合同的人认为这个合同是租赁合同，才会有这个年数，其实意义不是很大。因为写使用权的时候，往往这个被转让的车位连产权都没有所以才写使用权，没有产权，租赁也是不允许的，有点掩耳盗铃的意思。但是往往敢于这样操作的甲方，通常具备了一个特点：实际对该车为进行控制管理，谁控制了车位的停放进出，谁就控制了停车位的收费问题。有点此路是我开，此树是我栽的意思。再说一遍，法律上没有使用权车位这么个概念。5、人防车位人防车位有时候和使用权车位是有交集的，按照法律规定，小区要建人（民）防（空）工程，也就是防空洞。这个人防的产权（一般都是在地下）是属于政府的，由政府的人防办——全称叫人民防空办公室代为持有。法律规定，谁投资修建人防工程，在和平时期，就由谁来经营使用。小区盖房子，咱们都是业主先付钱，开发商再盖房，盖好房子交房给业主，这到底算是谁在投资呢？目前这一点是有争议的，当然，根据实践经验，往往是支持由开发商来经营使用。所以开发商会和人防办签一个租赁协议，开发商盖好这个人防工程的时候就是用来做地下停车场的——除了干这个也没有别的合适的用途——然后再转租给业主。6、车位的收费标准有人说，不是有物价局吗？既然存在一个物价局这样的单位，为什么开发商随便定价格，物价局不管呢？物价局倒不是不管，准确的说，是过去物价局管一部分，现在物价局不管了。小区停车收费也不是一个费，而是两个费，这两个费用是：停车费 和 管理费；停车费是属于产权人的，就是无论你是长租（按月、按年、按 20 年），还是短租（按天、按小时、按分钟），还是买卖，这个钱都属于车位的产权人。自己使用自己的车位不需要付费。具体付多少，是有收费标准的。管理费是属于看停车场的人的，一般就是物业公司。管理费有的城市是单独收取，物业公司要和小区业主有一个停车管理服务合同，有单独的物价标准。有的城市则是把管理费混在物业费中，由物业公司直接收取物业费。实践中这两个费用经常混在一起，就像今天中国物业公司总是和开发商混在一起，也没人去深究这个钱到底该给谁，直到问题丢给法官之后让法官把一团乱麻扯开。每个省、市、区、县、每个小区，每个物业公司甚至每个业主，都可能遇到不同的情况。这里顺便提一嘴，要是你的车在小区丢了、坏了、被抢了，物业公司就经常说自己并没有收什么停车管理费，以此为理由推卸自己的赔偿责任。所以如果真的交了停车费，哪怕一天 10 块的那种，也要记得保留收据，收据上最好写的是停车管理费，管理二字，特别重要。过去停车费和管理费的收费一直是归物价局、发改委来管，如果收费（管理费）超过了物价局的规定，业主可以向法院请求让物业公司返还超出的部分收费。2014 年国家发改委发话逐步放宽关于住宅小区停车管理费的收费标准，为了响应号召，全国各地都在陆续放宽价格干预，改为由市场调节。比如北京市自 2016 年的 1 月 1 日起实施新规规定“其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。”同时过去关于停车费收费的标准一口气全部废止。那么到底过去制定了多少标准呢？依据《北京市机动车公共停车场管理办法》(北京市人民政府令第 75 号)，北京市前物价局、北京市发改委等相关单位出台了如下收费标准：《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》（京价（收）字[ 号），《关于居住小区机动车停放收费有关问题的批复》（京价（收）字[ 号），《关于修订关于调整我市机动车停车场收费标准的通知的通知》（京价（收）字[ 号）《关于我市机动车停车场收费标准有关问题的通知》（京价（收）字[ 号）《关于调整我市机动车停放收费计时单位的通知》（京发改[ 号）《关于北京首都国际机场停车收费标准（试行）的批复》（京发改[ 号）《关于事故车停车场停车收费管理的函》（京发改[ 号）《关于首都机场三号航站楼前停车收费标准（试行）的批复》（京发改[ 号）《关于加强本市机动车停放收费管理的通知》（京发改[ 号）《关于调整本市重点区域非居住区停车场收费标准的通知》（京发改[ 号）《关于调整本市非居住区停车场白天收费标准的函》（京发改[ 号）《关于北京首都机场航站区停车场有关事项的函》（京发改[ 号）《关于做好本市非居住区停车场白天收费标准调整相关工作的通知》（京发改[ 号）《关于进一步做好本市非居住区停车场白天收费标准调整相关工作的通知》（京发改[ 号）《关于进一步做好本市停车收费标准调整工作的通知》（京发改[ 号）《关于本市停车收费管理有关问题的通知》（京发改[ 号）《关于残疾人专用车辆免费停车有关事项的通知》（京发改[ 号）《关于进一步加强本市机动车停车收费管理的通知》（京发改[ 号）7、小区业主该如何就车位问题维权我们团队代理的，客户来头最大的一个关于车位的案子，委托人是国务院办公厅。房产律师嘛，随便代理一个别墅小区，有 1/3 的艺人，1/3 的巨商，1/3 的高官，再正常不过了。不管你多有权势，地位，社会影响力，在小区你也是业主。物业公司和开发商就敢欺负你，惹你。而综合目前物权法及相关法律法规，小区业主在和开发商、物业就停车位纠纷上并不占明显的优势。在这个问题上，法律首先要保护的是产权人利益，而按照物权法的精神，这个产权人正好是盖房子的开发商。开发商可以在你买房的时候定义买卖合同和物业服务合同，你又没得选（不看），正如本文开头那一幕，这不能不说算是法律和制度设计的漏洞。但是在另外一面，先天的不足可以靠后天的努力来弥补。法律鼓励小区自治，物权法也有关于停车位优先本小区业主的规定。这些规定在其他法规中可以进一步细化，比如不得对外出售，不得空置等。物业公司和开发商也并非毫无限制、任意妄为。小区的法律原则就是少数服从多数，开发商就算是停车场的业主，也是业主之一，他也要服从广大业主的意志，服从停车位优先业主使用的法律规定（物权法&第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。）。法院是不会跑出来替你实现优先权的，因为法院没有那么多法警去和物业公司的保安队折腾。法院更不会替小区如何治理设置任何规矩和条条框框，你们有合同就按照合同约定，没有合同你们就自己商量吧！作为律师，虽然非常希望大家依法办事，但是走诉讼行不通的时候，也可以换条路。我想提醒大伙这其中有一个道理：谁看大门，谁才能收费。小区如果没有业委会，就算所有车位产权属于业主，物业就拦着不让业主停车，业主也没辙。就算车位全是开发商的，但是小区有业委会，业委会用的是自己的物业公司，自己的保安队，开发商也没有什么好办法在小区收停车钱。农民全给他打没了，光有个基地也采不了矿啊。那么维权的核心问题就来了，怎么成立业委会：双过半。怎么才能双过半？组织业主投票。
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作者最新文章小区内的停车位所有权属于谁？
小区内的停车位所有权属于谁？
随着家庭汽车数量的增加，小区内的停车位愈来愈受到人们的重视，开发商在出售房屋时也通过出售、附赠、出租等多种方式为买房人提供车库，那车库的所有权到底应该属于谁？开发商能否进行出售呢？
首先，按照我国《物权法》等相关法律的规定（《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”），小区内按照建筑规划建设的停车位和车库，具有利用上的独立性，可以作为专有部分进行出售，也就是说按规划建设的停车位是可以出售的，出售或附赠给购房人后，购房人对该车位就享有所有权，但必须注意，无论是出售还是出租，小区内的业主都享有优先权。
其次，在建设规划以外，利用小区内的公共场所划定的停车位，由于其所占用场地为业主共有，因此这些停车位也属于全体业主共有，开发商不能出售，可以由业主委员会委托物业进行出租，所得收益归全体业主所有。而且这笔收益归小区业主共有，其用途只能用于小区公共建设，如弥补小区公共设施维护和更新费用等，物业公司自身没有权利进行收费。具体收费标准可由物业公司和业主委员会协定，价格协商存在分歧的由物价部门给出指导价。
最后，利用地下人防工程划定的车库，开发商不能进行出售。关于人防工程的所有权问题，作者认为人防工程属于小区配套公建，其建设成本已经列入商品房销售价格，所有权应当属于全体业主（尚无法律明确规定），该部分车位的出租收益也应当属于全体业主共有。
对于一些未经业委会委托就进行收费的行为，业主可以举报，管理部门将会进行查处。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。也论住宅小区停车位的权利归属
——以修订物权法和完善配套制度为视角
来源：中国法院网 广西频道
作者：张婷婷
　　【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。
　　【关键词】停车位；集合形式；权属争议；物权诉讼；“私法自治”原则；“法定停车位”概念
　　一、 住宅小区停车位的法律性质分析
　　（一）住宅小区停车位的含义
　　住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。
　　停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。
　　停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。
　　讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。
　　（二）各国对停车位性质的不同认定
　　日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
　　美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。
　　在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。
　　由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。
　　（三）我国台湾地区停车位性质
　　在我国台湾地区，停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定，建筑物须有法定停车空间，具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定，再报请“内政部”核定。根据规定，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中，法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施，性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分；第二种是自行增设停车位，指开发商超出法定义务额外增建的停车位，这类车位可设定为专有部分，由开发商出售或转让；第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位，此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物，由开发商自行处分及收益，但在使用上必须为公众服务。
　　（四）我国住宅小区停车位的性质
　　我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。
　　停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系[2]，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。
　　依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论，主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分时，才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物，从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论，住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物，其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥，还能照样发挥其泊车的功能。因此，住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约，使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分，在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。
　　二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷
　　（一）《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状
　　《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。
　　1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
　　眼下私家车数量不断膨胀，在不少小区里，停车位捉襟见肘，正所谓“物以稀为贵”，停车位的单位面积售价甚至比房子还高好几倍。在高额利润的驱使下，许多开发商在物权法实施之后仍在销售在物权法实施之前就己经在销售的楼盘的停车位，并在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如果业主需要可以另外购买。[3]在被称为“上海物权法第一案”的小区停车位、车库权属纠纷中，上海法院首次运用了《物权法》进行判决，该案件的核心就是开发商是否有权出售地下自行车库和地面停车位。法院针对原告业主要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产公司将小区汽车停车位出售给业主，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还业主，并承担相应利息损失。[4]在该案中，开发商的作法无疑违反了《物权法》第74条的规定，损害了广大业主的利益。因为《物权法》第74条明确赋予开发商与业主进行约定的权利，而且也强调小区停车位必须首先满足业主的需要，如果开发商在销售合同中作出以上约定，过后就肆意提高停车位价格，使得本来就已经承担高额房款的业主可能最终会放弃购买停车位。
　　2、高额停车费的征收使得“停车难”问题进一步加剧
　　《物权法》颁布实施以来，在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主已经购买了停车位，但是物业公司继续向其收取停车管理费，比如北京北广家园的业主与物业之间就因为征收高额停车费而引发冲突。[5]对于这种冲突，在《物权法》实施之前，业主只能同物业公司交涉，但现在业主们可以用《物权法》作为维权工具。因为既然业主购买了停车位，根据《物权法》第74条的规定，业主就取得了该停车位的所有权，而所有权的权能就在于在法律规定的范围内，所有人对其财产自由占有、使用、收益以及处分的终极支配权，[6]这是所有权的积极权能，同时所有权也具有其消极权能的一面，即排除他们干涉的消极权能。[7]物业公司将业主的停车位作为自己的收费停车场，侵犯了业主的所有权，业主有权请求相关机关排除物业公司的干涉。但业主维权之路却并非一帆风顺，因为《物权法》的模糊规定使得各方对同一法律文件却作出不同的理解，对此，法院也很为难。因此，不论是学界还是实务界，都强烈要求相关部门尽快出台《物权法》的相关司法解释。
　　（二）小区停车位权属争议仍未得到有效解决的原因分析
　　《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题:
　　1、“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准?因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。
　　2、“首先满足业主的需要”模棱两可。《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何?是规定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现?“首先满足业主的需要”体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则?法律并没有明确。在司法实践中，这无疑给当事人判断以及法官裁判带来一定的困惑。另外，满足的是业主何种程度的需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，都需要法律予以明确。如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济?对于这些问题，物权法都没有解决。
　　3、《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权?如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。
　　4、物权法规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但其回避了车库、车位原始产权的界定，况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定，合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第74条第1款和第2款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有，通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?
　　5、《物权法》第74条第2款规定车库、车位的归属可以通过合同关系来约定。该款很显然遵循了“私法自治”原则，尽量避免公权力过多的干涉私法领域，也符合现实生活中人们的习惯。然而意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间地位平等，这种平等更多应体现为事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。小业主之于开发商，两者的经济地位、信息掌握、能力显然是不对等的。房地产开发商背后的公司都是专业的、处于强势地位的经济组织，他们订立《商品房买卖合同》的条款都是聘请了专业性极强的律师进行了仔细研究的。在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同，以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。对于此类情况，业主都只能被迫接受，很少有被允许改动的。另外一般购房人通常不具备相关的专业知识，不具有专业知识的自然经济个体如何能与专业的房产开发公司去分庭抗礼呢?忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态，一味追求所谓的意思自治，恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的表达真实意思的权利，意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方权利的工具和手段也就不足为奇了。
　　三、修订物权法和完善配套制度界定住宅小区停车位的权利归属
　　我国物权法已经出台，关于小区停车位的法律权属及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下的几点建议，以期对物权法的完善提供一些有益的借鉴和帮助。
　　（一）在立法上明确各类业主共有停车位的法律权属，并完善与之相配套的登记制度
　　物权法关于车位权属的规定对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题，所以我们非常有必要在法律上给予明确的规定
　　1、小区地面停车位和小区地下停车位，其使用权归小区全体业主共有。在登记制度上，笔者认为，小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上面加以注明，小区地下停车位在登记制度上，也可以采取在土地使用证上加以注明的方式予以公示。地面停车位和地下停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，是因为其权利的来源是土地使用权。这样注明，可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加清晰化。　
　　2、楼房首层架空层停车位，其权利归本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。在登记制度上，可以在房产证明上附上首层架空位的产权证明的方式。楼房首层架空车位采取在房产证明上附上产权证明的做法，是因为首层架空车位其本身是没有产权的，其权利依附于业主的房产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋产权的主物与从物的关系，使得其权利的产生有所依据。
　　3、楼顶停车位，其所有权归本单元建筑区分所有权人所共有。在登记制度上，可以采取在业主的房屋产权证上加以注明的方式。楼顶车位采取在业主的产权证上加以注明，是因为楼顶是建筑物区分所有权的共有部分。在建筑物区分所有权证明上加以标注，很好地解释了单元所有业主拥有楼顶车位所有权的原因。
　　以上权利性质均为按份共有，既业主按照各自的区分所有建筑物面积之分额进行共有。此外，在《物权法》中未明确涉及的一些住宅小区停车位权利归属中具有边缘性和争议性的问题，笔者以为主要囊括以下几点，应该在今后的物权立法中加以完善。
　　（二）借鉴台湾模式，引入相关概念
　　诚如前文所述，我国台湾地区针对区分建筑物所有权，以及停车位权利归属问题的相关立法规定是比较有特点，可操作性也是比较强的。因此，笔者以为，完全可以在完善我国的物权立法过程中对其相应予以借鉴和扬弃，并引入有关的停车位概念。
　　1、法定停车位
　　我国小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区车位基本上处于供不应求的状态。要解决这个供求矛盾，光靠市场自己调节是不行的，它需要国家强制力的介入，需要国家用立法的手段来督促开发商在建造小区的时候，建造一定数量的停车位。这就是“法定停车位”概念。法定停车位可以保证小区内相当数量的业主拥有停车位，使得小区的停车位在较长时间内可以满足业主的需要。
　　法定停车位必须由小区内的业主使用，不允许开发商将其使用权擅自转让给小区业主以外的第三人。当业主想将其车位转让时，也必须在小区内的业主之间进行。当确实有剩余空位时，物管可以在征得业主同意的情况将其对外出租，但租赁合同应为不定期，一旦小区内业主需要使用时，租赁合同自动终止，以小区内业主使用为优先。此外，租赁取得之收益，应归小区全体业主所有。
　　2、增设停车位
　　这里所指的增设停车位，笔者认为基本上相当于台湾的自由增设停车位。即开发商在满足了法定停车位的前提下，可以继续建设的停车位。
　　由于增设停车位是在法定停车位己经基本满足小区内的业主需要时再建造的，所以我们应当视小区业主己经授权开发商代为处理。所以开发商既可以将增设停车位交由小区业主使用，也可以将其交由小区业主以外的第三人使用，所得之收入，亦应归小区业主所有。
　　允许建设增设停车位的意义在于：其一，它使得小区的土地得到充分的利用，增加了资源的合理分配，避免了土地的闲置；其二，增设停车位在将其出租给小区业主之外的第三人使用时所得的收益，可以用来分摊开发商建造车库的成本，既可以使得开发商较容易地收回成本，也使得业主分摊的费用降低，可谓一举两得。
　　3、公共事业停车位
　　台湾的奖励停车位的一个功能，就是给一些诸如撒水车、邮政车、消防车、救护车等公共用车预留车位，以便这些车在开进小区时有固定的停放位置。笔者认为在我国，特别是在诸如北京、上海、重庆都特大型且人口稠密的城市，设定这样的车位也是非常有必要的。 正如上文所说，我国的小区停车位呈现供不应求的特点。而这些公共用车一般驶入住宅小区时都是执行公务，如果还需要为寻找一个合适的或者是可以停车的位置而耽搁时间，其消极影响是显而易见的。所以我们需要在小区为这些特殊的车辆寻找一个固定的停车位置，以便它们方便快捷地停放。这就决定了公共事业停车位只供专门的车辆停放，即便平时闲置时，也不应允许任何车辆占用和使用。
　　（三）小区业主共有的停车位的费用分摊及利益归属法律地位也应做出规定
　　地面停车位，一般开发商都将购买土地使用权的费用分摊在业主的购房费用中，因此应当明确规定采取由全体业主按照其各自购买房屋的面积予以分摊的形式；地下停车位，前文己经分析过了，仍然应当采取全体业主根据各自房屋面积予以分摊的办法。并且法律应当做出强制性的规定，不允许采取其他的办法，以免开发商重复收取费用；首层架空停车位，有需要车位的住户进行分担；楼顶停车位，由本单元的业主根据各自住房面积予以分摊。此外，在小区车位取得的利益这一问题上，应当明确归属小区业主共同所有。至于分摊到具体业主的份额，那是业主之间的问题，绝对不允许开发商将利益归为己有，或以所谓“代为管理”以及其他的非法名目划至自己名下。
　　（四）关于约定的问题，应当做出更加详尽的规定
　　物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　笔者认为，应当将其根据停车位的不同类型加以细化，即对于地面和地下停车位，有关车位的使用权，不允许开发商与业主约定，应一律归业主所有；但对于对外出租所获得的收益，应当允许开发商与业主约定，可以先由开发商代为收取，作为开发商回收建造停车位的成本之用；对于首层架空停车位，其所有权一律归单元所有业主所有，但可以允许开发商与业主约定，由开发商享有占有、使用、收益的权利。这样使得开发商可以在首层架空位过多闲置时，对外将其出租。获得的收益，亦可以作为其回收成本之用；对于楼顶停车位，约定应当只存在于建筑物区分所有权人之间，即对专有权的约定，而不能由开发商的介入。
　　（五）应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制
　　有一些学者认为，如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人，则在现代社会的情况下，必然出现停车位的买主剥削小区业主，向其收取高额租金的情况。因此，即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下，也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。关于停车位是否可以转让给小区业主外的第三人的问题，根据我国台湾地区“民法”的规定，法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间，属于建筑物的共同所有部分，附属于建筑物，不得单独转让，任何转让协议都是无效的。但如果已经转让给业主，可以认为该转让并不妨碍这种停车位的附属性质，所以转让又是有效的。
　　但《物权法》没有规定法定停车位的问题，现实中已经出现了开发商将停车位转让给业主之外的第三人现象，这样做产生了一系列问题。首先，因为转让给第三人，造成小区物业管理的困难，也给全体业主的生活带来不便，尤其给治安带来消极影响；其次，由于将车位转让给第三人，造成小区业主使用车位紧张，最终影响到小区的生活质量；此外，如果允许小区车位转让给第三人，这样就会使小区车位进入市场机制，势必造成车位的价格上涨，甚至有人认为，自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断资金，这样也会对小区生活质量造成严重影响。
　　笔者认为，小区的停车位本质是小区的整体环境内容，是附属于小区居住的便利而建造的，其应服从于小区的购买专有部分的利用，其也是整个小区成员权的组成内容[8]。对于车位的自由转让也应该在法律上做出严格的限制，即车位可以在小区业主之间自由转让，但是不能随意向小区以外的其他人进行转让。不过，在我国没有设定法定停车位的情况下，一方面可以引入法定的优先购买权机制，在提供同样价格的情况下，业主优先于业主之外的第三人享有优先购买的权利。因此，开发商在出售停车位的时候，约定通知业主购买，没有通知而将车位卖给业主以外的第三人，将导致买卖合同无效。另一方面，对非小区业主购买停车位进行一定的限制，原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下出租，毕竟车位也是个人财产，停车位所有人享有收益的权利。
　　四、结语
　　现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律[9]认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡[10]。只要法律确定了车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。
　　小区停车位法律纠纷的产生，是人类社会向前发展，人民生活水平不断提高，私家车拥有量增多的必然结果。要实解决其法律纠纷，必须先搞清楚不同类型停车位的产权归属。小区停车位的法律归属问题之所以显得复杂，关键原因在于各种观点在讨论此问题时，总是片面地从某个角度出发，企图得出唯一的结论，这种思路是值得商讨的。
　　《物权法》一定程度上代表了立法的进步，但仍有其不足。要想真正解决城市住宅小区的停车位问题，需要相关制度的配合，需要相关的法律法规加以完善。希望本文提出的法律对策能够为解决因小区停车位而引发的纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素质的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。
　　【参考文献】
　　 [1]朱俊峰:《公寓小区停车位法律问题研究》，载《清华大学学报》2006年第4期。
　　[2]梁慧星，陈华彬:《物权法》，法律出版社2005年版，第243页。
　　[3]“物权法时代”的停车位之争:法无详解、争议仍存.,日来源CCTV。
　　[4]“上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费”/legal//content 7019374.htm, 日。
　　[5]小区停车难《物权法))难断车位归属.http://news.//1141269.htm。
　　[6]王效贤，刘海亮.物权法总则与所有权制度.知识产权出版社.。
　　[7]谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社.1999: I 22-125。
　　[8]王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年9月，第85页。
　　[9]“科斯定律解释”，载http://www.,于日。
　　[10]梅夏英、土亚西:《论高层建筑物的车库权属》，载于《烟台大学学报(哲学社会科学版)》，2006年10月第402页。
责任编辑：顾小娟
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