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案外人全款购得房产并实际占有能否对抗银行的抵押贷款
作者：王雅玮&&发布时间： 15:02:36
　　案外人：王某
　　申请执行人：中国银行股份有限公司北京某支行
　　被执行人：赵某、某房地产开发有限公司（以下简称开发商）
　　一、案情简介
　　法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司北京某支行与被执行人赵某、某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王某对执行标的物（某小区610号房屋）提出书面异议，要求停止执行。称日，与开发商签订了《商品房买卖合同》，于当日向开发商支付了全部购房款550万元，同时实际占有该房屋。并约定由开发商在日前为案外人办理房屋产权登记。至今，因开发商没有办理该小区的大产权证致使房屋产权登记尚未实际办理。
　　经查，被执行人赵某与开发商于日签订《商品房买卖合同》。日，该合同办理了商品房预售登记备案。后因赵某未按期还款，银行于日 将赵某、开发商诉至法院，要求解除与赵某、开发商的《担保借款合同》，并偿还贷款本金、利息、罚息共计42万元。法院做出相应的判决，并于日对610号房屋在房产管理部门办理了查封手续，后因赵某、开发商未履行法律文书所规定的义务，故银行向法院申请强制执行。
　　二、听证情况
　　案外人王某提出异议申请后，法院依据《北京市法院执行听证程序规则（试行）》召开了执行听证会，王某辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第三十一条第一款 ：“有下列情形之一的，人民法院应当做出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的。”的规定，案外人王某已经支付了全款（以开发商出具的收据为证）并实际占有该套房屋（以该小区业主委员会出具的实际占有该房屋的证明为证），尚未办理房屋产权证书并不是案外人本人之过错，所以法院对该房屋的查封是属于对案外人财产的处置，法院应当停止对该标的物的执行。
　　被执行人赵某辩称：与开发商于日签订《商品房买卖合同》，并于日，办理了商品房预售登记备案，交了首付款110万，有开发商出具的首付款发票，并向银行还了3个月的贷款及利息，有银行的还款交易证明，后因未按期还款，与银行经法院判决解除了《担保借款合同》。一直并不知晓开发商在与其签订《商品房买卖合同》后，又与案外人王某签订了《商品房买卖合同》。同时，在2005年自己实际占有该房屋进行办公。后因自己去外地工作，并不知晓该房屋被王某实际占有。
　　被执行人开发商，因故未出席听证会。
　　申请执行人银行辩称：日与赵某、开发商签订了《担保借款合同》，以610号房屋为抵押物，并在同日向房产管理部门办理了房屋抵押登记手续。银行有赵某的身份证复印件、收入证明、610号房屋的《商品房买卖合同》、房屋销售许可证明、610号房屋预售登记证明、首付款发票等相关证明材料。故法院查封的610号房产是正当合法的，应当驳回案外人异议、维护银行的合法权益。
　　三、裁决情况
　　裁决结果：裁定驳回案外人王某的异议。
　　裁决理由：该案外人异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他能足以阻却执行标的物转让、交付的实体权利。案外人未能提供其拥有该房产产权的权属证明，其提交的《商品房买卖合同》、购房款收据及业主委员会实际居住的证明并不足以证明其交付了全部房款及实际占有该房产的事实。且赵某与开发商签订《商品房买卖合同》在案外人与开发商签订《商品房买卖合同》之前就办理了商品房预售登记备案，也在案外人与开发商签订《商品房买卖合同》之前就办理了银行贷款抵押登记。故案外人要求依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》解除对610号房屋的查封，理由不能成立。
　　四、法官寄语
　　本案异议是否成立，关键是看案外人对执行标的物是否享有所有权或者足以阻却执行标的物转让、交付的实体权利。本案中案外人王某所出示的证据：购房款收据，因不具备公示的效果不足以证明其享有所有权。对于其提出的依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对于交付了全款，法院就不得查封的主张也是不能成立的，因为根据该规定，其针对的标的物是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人的。就本案而言，虽然开发商也是被执行人，但是严格意义上开发商是因担保合同而被作为被执行人的，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章的业主。被执行人赵某在办理交付完首付款且银行向开发商支付剩余房款后，曾实际占有该房产，后因去外地工作，不知晓房子被开发商转卖给案外人。可以认定被执行人赵某为业主，610号房产并不属于开发商所有。那么案外人就不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来对抗法院的查封。不能产生阻却标的物转移、交付的实体权利。
　　本案关键的证据是，买房的首付款发票及预售登记备案，从中我们可以得到如下启示：对于买房人而言，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。交完款后，要及时向开发商索要发票，及时督促开发商该房产做“预售登记备案”，或者根据物权法的相关规定在未取得房屋产权证的情况下要去做“预告登记备案”。以此来保护自己的合法权益。
　　对于银行而言，此案能保护好自己的合法权益的关键因素是，在没有房屋产权证的情况下，尽到了注意审查的义务，要求贷款人提供了房屋预售登记备案证明。尽管我国的房屋预售登记备案制度还不完善，只是政府的一种监管行为，对预售合同登记的一种确认，但在没有房产证明的情况下，对于政府监督的确认登记是予以认可的。
　 五、小贴士
　　“预售登记制度”与“预告登记制度”是不同的制度。但二者都是从不能层面上防止“一房二卖”。房屋预售登记备案制度是政府部门对具备了商品房预售资格并且持有商品房预售许可证的开发商和购房人签订商品房预售合同后，为了便于其对开发商预售行为的监督，防止“一房二卖”要求开发商去当地县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门办理的备案性登记。“预告登记制度” 是物权法第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，是买房人买完房不能办理房屋权属证书的情况下，进行的一种登记制度，以防止开发商“一房二卖”。
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房子被法院查封
房子被法院查封
结果这个案子全部费用是一百四十万 现在还欠七十万 现在法院要查封我的房子，140多平方，但是当时买房子全是我父母操作拿的钱。房子现在房产证还没办下来，户主是我一三年的时候开车撞了个骑电动车的人，因为有全险当时没在意，我的名字也是父亲帮我签的。小区物业打电话通知我父亲 说这套房子被法院查封了
冻结执行措施,但不得处分执行标的.经审查认为案外人的提出异议的执行标的物是生效法律文书指定的特定物的,报经院长批准。根据民事诉讼法的规定,执行过程中,案外人对执行标的提出异议的,执行员应当按照法定程序进行审查.理由不成立的.有时对案外人提出的异议是否成立一时难以确定,即执行程序开始后至执行结束时.（2）有权提出执行异议的主体只限于案外人.提出执行异议是案外人维护自己合法民事权益的一种手段.申请执行人坚持继续执行并提供有效担保的你好,已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销,并将标的物交还案外人,应提交书面形式执行异议申请书,同时应当符合下列主要条件,案外人对执行标的主张实体权利,向执行法院提出的意见,案外人提出执行异议！不能，可以提出执行异议.执行异议,是指在执行中,可以采取查封、扣押、裁定确有错误,按照审判监督程序处理,可以解除查封、扣押措施,执行庭应当组成合议庭进行审查,审查期间,案外人已提供有效担保的、留置权等）.执行过程中.（3）异议的理由应是案外人对执行标的拥有所有权或者其他能排除执行其他物权（如质押权：（1）提出执行异议的时间应当是在执行过程中,报经院长批准后,裁定对该生效法律文书中止执行,按审判监督程序处理.提出异议的执行标的物不是生效法律文书指定交付的特定物的,经审查认为案外人的提出异议成立的.案外人提出执行异议、抵押权.案外人是指执行案件当事人以外的因执行行为而认为自己权利受到侵害的第三人,予以驳回；理由成立的,由院长批准中止执行.如果发现判决,可以继续执行.因提供担保而解除查封扣押或继续执行有错误
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法院在诉讼财产保全中是否有权查封被告名下已出卖于第三人的房产？周末，几个大学同学到粤西一同学家里小聚，聊得正欢时，其中一同学问起一亲身经历的执行案件，其中法院与案外人对案中涉及的法律问题持重大争议。案情的基本情况是：经法院生效判决，被告B拖欠原告A借款2万，后被告B未履行生效判决确定的义务，原告A遂向法院申请执行。执行中，法院依法查封了被告B名下的一套住房。案外人C与被告B签订房屋买卖合同，约定由案外人C代被告B向原告A清偿债务，并代被告B向银行提前清偿剩余房屋按揭贷款，另再额外支付30万给被告B。后原告A向法院申请解封了该房屋，房管局也已受理案外人C提供的办理房屋过户材料，但就还没有正式办理更名登记。此时，原告D起诉被告B还款，并向法院申请诉讼财产保全。法院依法查封了被告B的上述房屋。为此，案外人C向法院提出异议，声称自己在法院查封前已经支付全部购房款，并且已实际入住，属于善意取得，法院无权查封该房屋。本案的争议焦点在于，案外人C是否已经善意取得被告B的上述房屋？法院是否有权查封该房屋？笔者认为，本案中，案外人C并未善意取得被告B的上述房屋，法院有权查封该房屋，理由以下：一、根据我国《物权法》第九条规定，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&第十四条规定，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。&由此可知，不动产物权变更是以登记为生效要件。本案中，尽管被告B在原告D申请诉讼财产保全前已将房屋卖给案外人C，但由于未正式办理所有权变更登记，因此案外人C并未获得被告B上述房屋的所有权。另《物权法》第十六条规定，&不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。&第十七条规定，&不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。&由此可知，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示被告B是该房屋的所有权人，而法院在诉讼财产保全中只做形式审查，因此法院完全有权查封该房屋。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定，&第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&本案中，案外人C认为自己已支付全部购房款，并已实际入住，应适用上述司法解释规定。笔者认为，案外人C的情况是否适用上述规定，关键是要搞清楚三个问题：第一，案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款；第二，案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋；第三，案外人C对此是否有过错。只要以上三个条件其中有一个不符合，案外人C的情况就不适用上述司法解释规定，法院就有权查封该房产。1、关于案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款问题。根据同学所提供的情况反映，案外人C提供的证据已证明其代被告B向原告A清偿了欠款及剩余银行按揭贷款。但对于案外人C是否已按照合同约定额外向被告B支付了剩余房款30万元，双方持有争议。对于这30万元的房款，案外人C只能提供收据，根据案外人C的说法，其当时是通过现金形式向被告B支付剩余房款30万。笔者认为，现金支付30万房款不符合正常的交易习惯，巨款交易理应通过银行转账支付，否则案外人C应说明现金来源，案外人C声称30万是通过向亲朋戚友筹借，但无法提供亲朋戚友银行取现记录账单，再加上现在被告B下落不明，根本无法核实30万房款是否支付的真实性，因此无法认定案外人C已按照合同约定支付全部购房款。2、关于案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋问题。案外人C认为自己已实际入住，理由在于被告B在法院查封前已将该住房的钥匙交付自己，自己也已经进屋打扫卫生。但经法院向物业公司、保安及住屋周围邻居调查，案外人C尚未真正入住该房屋，也没有出租给他人使用，故应认定案外人C在法院查封前尚未实际占有该房屋。3、关于案外人C对此是否存有过错问题。案外人C在法院执行局曾经承认自己在购买被告B的住房时，知道被告B当时尚欠众多债权人的欠款（但债权人是否已经起诉或申请执行不明确），而且根据法院在房屋现场的调查，发现该房屋门面、墙壁给诸多债权人泼了&欠债还钱&字眼的红油。根据以上情况，案外人C在购买被告B的房屋时主观上是否善意也是一个值得商榷的问题。三、《查封规定》第十七条不得查封的规定的适用范围是否仅限于法院执行阶段，也是一个值得商榷的问题。《查封规定》第十七条全部条文内容为&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&是否可以由条款&被执行人&一词推知该条规定只适用于法院执行阶段，并不适用诉讼财产保全？原告D与被告B借款纠纷一案目前尚在诉讼阶段，法院对被告B房产实施的是诉讼财产保全措施，并非执行阶段的查封措施，如果认定上述司法解释规定的适用范围仅只限于法院执行阶段，则该案不适用此规定，法院依法有权查封。综上所述，案外人C的情况不适用《查封规定》第十七条的规定，因此，法院在诉讼财产保全中完全可以查封被告B名下已出卖于案外人C的房产。基于被告B的房产已被法院查封，案外人C已无法取得被告B房产的所有权，其只能依照房屋买卖合同约定追究被告B的相关违约责任。（以上仅为个人愚见，欢迎大家提出宝贵看法和观点）&&
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