买房出租划算吗
有两套在出租的房子卖掉，再重新按揭购买划算吗？问题详情：我有两套无贷款的房子在出租，租金大概一个月收入四千块，现在的想法是，把两套房子卖掉，再重新首付两套房子再出租，租金去还房贷，剩余的钱再去购买一些利率高一点的理财产品。这样我房子有了，手头也有钱了，理财还能赚一些。我这样的想法对吗推荐回答：你这样做我觉得比较划算，因为你再买房子办理按揭贷款是按首套房贷款利率可以按基准利率打8.5折，即便是第二套贷款也可以按基准利率或者上浮10%，总得来说是比较优惠的利率，只要贷出来的钱有其他的投资渠道就可以。千万不要办理目前这两套房子的抵押贷款，因为贷款额低，利率非常高，要在基准利率基础上上浮30%，个人观点。买房用作出租，它的投入产出比如何，划算吗？问题详情：推荐回答：现在不合适！房产在前两年做出租同时可以享受房产的迅速升值带来的溢价，目前地产在横盘期，没有永远上涨的产品，没有永远不降价的产品！政府最理想和状态是保持目前行情稳步下降，美联储不断加息后，市场上的钱，会越来越贵，用于房产投资租金收益，收益率就比较了！交社保养老好？还是买房出租养老好？问题详情：养老？是交社保领养老金好？还是投资买房出租好？推荐回答：相对来说还是交社保稳妥一点。交社保毕竟是国家行为。是大多数人的利益哪怕社保基金出问题，只要社会稳定那么不会有饿死人。而房子是商品，价格会有波动，风险。所以我觉得社保更稳妥点。贷款买房后简单装修出租划算吗？问题详情：装修出租划算吗推荐回答：感觉还是划算的，最好是下图这种一间卧室的单身公寓这种户型户型一般在35平米以内，甚至更小，出租非常受欢迎。普通那种几室几厅的普通住宅出租的话性价比相对低一些。买房出租带来两个收益，一是房价上升或者保值带来的收益，二是租金，这两项收入完全可以冲抵首付和按揭的贷款。所以总体来说买房出租还是不错的选择，我但是我建议是精装出租，拎包入住那种。甚至于可以作为民宿来出租，收益更高。此处点亮。貌似我发现一个新的投资方向，哈哈。大家觉得怎么样？一起讨论下呗。房龄20年，106平，售价36万，划算吗？问题详情：我一直没有买房，现在是住在父母在1993年建的自建房，前几天我听同事说了个房子的信息， 我同事的楼下的邻居房子(5楼)要卖，这个楼最高有6层，106个平方，106平方是实际使用面积，但房龄20年，我同事说那邻居36万卖。大家说我买来自己住划算吗？目前还在考虑中，还没有具体去看房与房主接洽，我们这个地方新房价格最高大概是5500左右。谢谢大家回答推荐回答：情况分几点来分析交流一下房龄已经20年，房子是1997年的，对于二手房买卖来说时间基本还可以。楼层总高为6楼。房子在5楼，此楼盘小区为多层建筑结构，3——5F为黄金楼层，房子高低适中，适合居家生活。面积为105㎡，且为房屋内部使用面积，说明实际的建筑面积在120㎡左右，市场单价5500，现在你可以36万元很划算。小小建议可根据自己的情况做实际考量。买一套房比租一辈子房，真的会划算吗？问题详情：本来我是没有买房的打算的，觉得租房子过也挺好，想去哪就去哪，哪里舒适了，就去那租房子，很自由，但是渐渐地有人就会和我说，该成家立室了，该买房了。我是不乐意的，但说实话，买一套房真的比租房性价比要高吗？推荐回答：买比租肯定会稍好些，拥有一套房，就等于拥有一辈子的财富，中国有句话叫安居乐业。有了房子才算真正地有个家，也许租房比买房更划算更便宜也更实在，但买房不仅让自己更安逸更自尊，也是一种投资理财的生活方式。它不光是未来的增值潜力，至少能保持原有的保值功能，或许将来的钱财一文不值，而拥有一套房却是眼见为实，对百姓而言，这才是财富的象征，居者有其屋是每个人的梦想，也许今天的房奴就是明天的王子；今天的奴隶就是明曰的公主，熬过了这个冬天，春天离你还会远吗？租房和买房那个更划算？问题详情：租房和买房那个更划算?推荐回答：在2008年以前，中国人的家庭还是以存钱为主，以备不时之需。然而当房子不是分配而是商品式的购买以后开始改变了。现在中国的家庭都是高负债，并且债务高得吓人。压在中国人心头的大山就是房贷，很多家庭要集一生的积蓄或两代人的努力去还！高盛去年试图计量中国的实际债务负担，其计量结果是GDP的250%。李嘉诚已经撤出了中国房地产市场，也许他不是撤在最高点，但我相信离最高点不远了。希望能控制住，平稳过度，不要断崖式下跌。至于买房还是租房看是否刚需，个人感觉再涨就失控了，如果不是急需，可以等等再买。
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。现在有种说法，市场租金下跌说明房价有泡沫，按他们的想法房价上涨租金也应该上涨，这是很片面的，现在不少市民已购买了第二第三套房屋，不全是为了那些租金，而是为了保值。五年前买的房子到现在都几乎升值了一倍，不能说他们赚了一倍的钱，而只能说五年的财富保值了下来，这五年物价在上涨，教育医疗费在上升，所有上涨和上升的费用和房产增值应该是差不多的，租金固然是超过银行利息的收入，但是保值才是最根本的
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同意，可是没钱买第二套。不过地理位置是最重要的。成熟的市区相对好一些吧。。
就指望它养老啦。还能靠什么？
我的看法，如果是投资的话 第二套房的收益率=（房租+升值-物业）/（房价+装修） 考虑到房子的折旧，贷款利息， 按现在的利率要达到9%才是保本（利率4%,折旧5%） 前几年主要是靠升值部分来达成9% 现在房价滞涨的情况下单靠房租能不能达到9%是个问题
同意这种说法.现在的买房者,既非为居住,也非为投资,而是为了保值!所以有有关部门发布信息:下半年房价大涨的说法.
我也贷款买了第二套房，现在是为了给父母住，毕竟两代人很多地方观念想法不同，分开住更好一些。以后我们自己老了分一套给孩子结婚，也和孩子分开来住。现在看来很有点担心，不知道国家又会搞出什么名堂来吸血。
说不定哪天就倒了，你买吧
同意，没有可用来养老的。
有道理啊！ 可惜没钱。
几个中介在这自说自话，有趣
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)胡怡建：房地产税改革应稳妥推进落实
经济参考报
[导读]只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖，难以实现“共同富裕”这一改革总目标。也不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关项目原则，也不利于稳定增加地方财政收入。房产税抑制房价上涨作用有限《经济参考报》：房产税具有取得财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能或称为职能。然而，从现实效果看，我国对个人持有房产税仅在上海和重庆自2011年起进入试点，由于征税面小，范围狭窄。因此，无论是收入、分配和调控功能作用都极其有限。那么，房地产税功能该如何定位？胡怡建：虽然目前我国地房产税三大功能皆不具备充分发挥作用的现实条件，但从功能逻辑关系和未来税制改革方向看，房地产税内在功能会逐步发挥，在功能关系上也会有主次之分，我认为，中国的房地产税应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的“一主两辅”功能模式，即在筹集财政收入主体功能基础上，同时发挥经济调节和社会财富分配功能。首先是以提升收入功能为主。房地产税之所以要收入功能为主：一是筹集财政收入是房地产税本质功能，作为地方政府重要税源，强调财政收入功能，发挥其为地方政府筹集公共资金作用，既符合公共财政内涵要求，在法理上顺理成章；二是地方政府需要开辟新财源，房地产税天然属于地方税，充分发挥房产税的筹资功能，可使其逐渐发展成为地方政府的理想税种和主体税源；三是房产税具有为地方政府筹集财政收入的良好禀赋，一方面税收收入与支出对应性强，另一方面房地产税税源具有可观察性，便于公众对其实行严格监控；四是房产税的筹资功能定位有利于实现房产税溢价回收，促进地方政府向民生服务职能转变；五是有利于提高直接税比重，降低间接税比重，优化税制结构。但房地产税要发挥应有的收入功能，需要具备一定的条件。一是财政收入功能应着眼长期；二是需要在普遍征收基础上实现；三是需要将房地产税打造成为纳税人提供公共服务的直接受益税。其次发挥分配和调控辅助功能。一是从房地产税调控视角分析，虽然房地产税是影响房价重要因素，但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。为抑制房价过快上涨，国家对房地产宏观调控采取了包括限购、限贷、征税在内的多种手段，而房产税仅是税收调控中的一种。因此，房产税抑制房价上涨的作用有限，不足以成为促进房价合理回归的主要工具，其效力只能是辅助性的。房价合理归位需要标本兼治，在房地产税方面还需要通过征税范围、计税依据、税率、税收优惠等税制要素发挥传导作用。二是从房地产税分配视角分析，虽然个人收入和财富分配主要通过个人所得税得以实现，但个人所得税无法在财富持有累积环节上发挥作用，而房地产税正好具有对财富存量进行调节作用，能弥补个人所得税不足。针对我国部分高收入群体通过投资和持有房地产实现财富快速增值，但收益和增值却游离于国家税收政策调节之外导致的收入分配失控，社会群体贫富差距拉大，发挥房地产税应有的辅助性调控功能正当其时。但要发挥好房地产税收入和财富分配功能还在于良好的制度设计。对存量房和增量房同时征税《经济参考报》：虽然，今年的政府工作报告中并未提及有关房地产税的内容。但是，目前看来，《立法法》的修改，敲定了税收法定原则，今年3月份实施的《不动产登记暂行条例》也为开征房地产税铺好了条件，房产税试点扩围也已不可逆转。而让房地产税立法成为落实税收法定原则的突破口，关键在于制度设计，而制度设计中关键是征收范围的确定。胡怡建：是这样的。比如，征税是对存量房还是对增量房征税、是对个别不动产征税还是扩大到全部不动产普遍征税等。房地产税作为财产税理应对包括存量房和增量房在内的房产征税，分歧主要是同时征税还是有先有后。2011年上海和重庆房产税试点，原则上是只对增量房产也就是新购房产征税，而存量房暂不征税。建议先改增量后改存量主要理由有二：一是房产税改革涉及利益调整面广且阻力很大；二是税收征管技术与条件尚不具备。自1994年全面税制改革以来，“改增量不改存量”一直是改革的基本原则，30年来一直未能突破这一思维框式，也未能克服既得利益群体的掣肘。而主张对存量和增量同步征税的观点认为，不改存量只改增量有悖税收公平原则。自90年代末期实行住房制度改革以来特别是实行住房“货币市场化”改革以来，由于制度不配套、管理不到位等原因导致我国住房分配存在许多历史问题。另外，由于投资渠道与投资产品匮乏、由于拥有房产多少而导致的贫富差异加速了我国贫富的两极分化，导致社会矛盾加剧。只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖，难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然，也不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关项目原则，也不利于稳定增加地方财政收入。因此，改革必须坚持存量和增量同时征税，以体现财产税改革性质，完成房地产税改革所赋予的历史重任。还有一个问题是实现普遍征税还是选择性征税。普遍征税是指对全部个人拥有不动产征税，而选择性征税只选择对超出标准的个人拥有或使用房屋征税。2011年上海和重庆房产税改试点，实行对增量房选择性征税。从理论上来讲一个公平的税收应包括横向公平和纵向公平，横向公平应是指普遍征税，而纵向公平是指能力负担，选择有负担能力的人征税，并通过制度设计使具有不同负担能力的人承担不同税负。由于财产税性质决定了其制度设计只能使用比例税率，唯一能体现能力负担的就是将不具有负担能力的人排除在征税范围以外。也就是对于不动产，在不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税前下，考虑到我国目前有相当多居民购买商品房、房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，多数居民属中低收入者，这就需要考虑对低收入者的自用居住房采取免税办法。《经济参考报》：在征税范围确定前提下，房地产税在政策制度设计中最为重要的是税基确定，是从价征税还是从量征税，从价征税是按账面价值还是评估价值，评估价值是按全额还是一定折扣额，折扣额比例如何确定等一系列问题，可以说税基的确定和获取直接关系到房地产税实施成败。这方面应该如何确定？胡怡建：不同国家和地区对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，租金指房地产的名义租金或预期租金，而不是实际租金收益。除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式（按土地或建筑物面积）。根据房产税的定义，其税基应当依据房产的价值，因此一个很自然的想法就是将房产在市场上的公允价值作为该房产应纳税额的计税基础。
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如何用收益法评估房屋租金
10-01-12 &匿名提问
一、房地产估价行业的形势 我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。主要表现在：一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度，1994年国家房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试，从1995年开始，取得资格的近20000人，从2002年开始，每年举行一次。三是国家出台了佑价规范。四是成立了中国房地产估价协会。但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。 一是注册会计师、资产评估师和房地产估价师的关系不清，职责不明。 国务院清理整顿经济鉴证类中介机构领导小组的办公室设在中国会计师协会，要把资产评估分离出来，与房地产估价是合并。2001年国家拟定了一个《关于统一我国评估中介服务市场管理意见的报告》（征求意见稿），发到财政部、建设部、国土资源部、人事部、国家工商管理局等部门，核心内容是：评估是一个独立的行业。将来建立法律、会计、评估三个平台。具体设想：一是国务院成立经济鉴证类社会专业服务组织管理委员会，统一行使国家对评估服务行业的管理权，把现在的财政部、建设部、国土资源部对评估管理职能放到管理委员会。其职能包括制定评估管理法规、资格设立、市场准入、对行业组织、评估师和评估机构进行监管等。二是组建一个评估行业的自立性行业协会，就是把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会三会合并，组建一个统一的中国注册评估师协会，成立一个注册评估联合会，下面分为中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会。当然，涉及到利害关系的几个部门的反对意见比较大。最近，我和有关部门联系了一下，准备把他们的意见和几个部门的意见附上，让上面拍板。我们认为，没有必要成立一个实体性的委员会，应该成立一个跨部门的联席会议，共同商议评估的准则、标准、术语、收费、职业道德、行业准入标准，或互相承认资质，在达成共识的基础上，几个部门联合发文，联系会议比较松散。计委对此有意见，说这样 把它的价格管理职能给劈开了；它还认为，整个评估都应该归价格部门来管理，评估都是价格行为。国家人事部也有意见，他们认为清理整顿专业资格的问题应该由人事部来搞。 二是房地产估价师与资产评估价师交叉。这个问题客观存在的。在美国、英国、港台房地产评估都叫资产评估，主流都是房地产的评估，其他资产比例很小。一个资产为什么需要评估，必须具备两个基本条件：一是独特性，任何商品资产在转换过程中，从理论上讲都有一个确定价格，但不等于都需要专业的评估，一般的商品交易，价格显而易见，不需要专业评估。所以，一般的资产评估对房地产和土地的评估很感兴趣，因为它价值量相当大，评估所需费用与资产相比很小。传统上需要评估的，当然是房地产，还有古董、名家艺术品等，个别的珠宝钻石也需要鉴定评估。现在，发展到企业的整体资产需要评估，极个别情况下有无形资产也要评估。 除此以外，房地产评估为何在资产评估里是老大？房地产在社会中总财富中占绝对的大多数，按照保守统计，占60-70%。一个家庭、企业、国家的很多资产凝聚在房地产中。在评估中，有几个主要的评估，一是抵押评估，在市场经济中要取得资金，需要靠物来做担保，世界各国最终选定的就是房地产。因为，它跑不掉、寿命长、价值比较大，某种意义上能保证升值。这样几个特点，决定了房地产是适合做抵押物；税收的评估我们基本上没有这一块，未来是要有的，国家机器的运转要靠税收保证，财产税、房地产税、遗产税的公平合理的征收是应该按其价值进行的。强行征用要依法进行补偿，比如，在房屋拆迁中，要对拆迁房屋进行评估。所以，在资产评估中，房地产评估是老大。 三是房地产评估机构需要尽快脱钩改制。多数房地产评估机构过去是政府的交易部门，后逐步成为房地产评估事务所，事务所有时也行使政府的一些职能，既当裁判员，又当运动员。现在按照国务院的规定，要成立有限责任公司，对于评估业务不多的，确实有些困难。但对于多数来讲，这是一个绝好的机会，通过改革，原来的牌子就送给你，如果你原来做的不错，就有了业务关系，实际上等与国家出钱给你找了业务关系。想通了，搞个评估事务所自己**比较踏实。 加入WTO以后，房地产要受到一些挑战，………………房地产服务领域受的冲击可能非常大，评估是服务，服务领域有中介服务和物业管理，中介服务有咨询、评估、经纪，现在冲击比较大的可能是代理，代理可以开连锁店。在美国、英国评估机构都有实质。在中国评估你必须有评估资质。但现在压力比较大的是，他们在中国发展他们的会员，搞一些培训班，考取他的资格等。比如金融保险进来以后，因为许多金融业务需要做评估，他们就可能找他们的评估机构。 二、评估工作的设想 1、出台有关的标准、办法。一是修订国家评估规范，特别是拆迁的评估规范；二是制定新的标准，房地产估价新的术语通过符号；三是制定房地产估价合同示范文本。目前估价合同五花八门，乱收费、乱承诺；四是修改关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定；五是制定注册房地产估价师继续教育管理办法；六是制定房地产价格评估纠纷调解办法。过去我们的评估从理论上讲，深度还可以，但是实践中演变成了一种模式，成为形式上的评估。目前评估的精度也不够，特别是在拆迁中，评估往往要精确到元，否则老百姓不干。所以，一旦出现纠纷，就需要一套调解纠纷的办法。 2、房地产估价师的考试。从今年开始，每年都举行一次。教材和考试大纲要进行修改。原来四门考试，第一题都是客观题，如单选题，多选题，判断题，综合分析题，只要选择就完了。后面的题都是主管题，特别是案例，这样就造成了阅卷的工作量很大，时间长。重要的是阅卷难以做到客观合理、公平。有时判卷人员难以理解答案，比较死板的人，一样的答案就判你是对的，差几个字或者换个说法，就判你是错的，实际上我一看说的是一回事；也可能有的答案比参考答案更好。因为，你的标准答案不可能就一定说的很全面。因此，经过几年的摸索，题型是不是要做些调整，就是全部改成单选、多选、判断、综合分析。综合分析实际上也是选择，也是单选多选，或者是融合在一起，现在已经给几位原来命题的专家们都打过招呼，叫他们去想。大家反映，如果改成客观题，能不能反映实际水平，确实这也是一个问题。 3、房地产经纪人考试。日人事部建设部下发了关于印发房地产经纪人员执业资格制度暂行规定和房地产经纪人员执业资格考试实施办法的通知，房地产经纪人,简单讲就是买房子、租赁房子的代理销售人员。但要取得执照。经过到国外考察，外国也都进行经纪人考试，从今年开始每年进行。考试的教材有四本,一本是《房地产的基本制度与政策》，再一本《房地产经纪相关知识》，三是《房地产经纪实务》，四是《房地产经纪概论》,委托上海组织编写。现在中介服务机构,深圳做的比较好。 4、房地产估价师的管理。一是从2001年开始注册工作。后来考虑分为职业的和非职业的进行管理。注册管理的办法是必须到有资质的机构,脱钩改制的机构来注册,这是原来的注册规定。现在对此问题还没有定论,一种想法是都予注册,分为职业的和非职业的；职业的就是在有资质的脱钩改制的机构工作的，其他的都是非职业的。注册的办法一种是你原来在从哪里考取的，你就在原单位注册，但这和管理办法相违背。还有一种就是在有资质的评估机构注册。这种办法能反映你的真实情况,还有一种观点认为，只要你在脱钩改制机构里面,就给你注册。按照注册条例,其他的就不给注册,但这可能存在一些问题。我们觉得还是都管起来好。现在初步考虑都给注册,同时搞一个注册专用章,符合条件的发个执业专用章；不符合的,就没有这个章。有执业专用章的就签名生效。没有执业专业用章的只能做一些辅助性的工作 二是继续教育。我们的继续教育已经在开展，有必修课和选修课,必修课按照部里要求,必须参加中国房地产协会举办的继续教育培训班；选修课由各省负责培训。继续教育采取两种形式，一种是集中在黄山培训中心培训,省里有积极性的可以搞自己的培训教材。通过培训对估价人员进行一次大的清理。 三是要建立估价师的查询系统。经过初始注册和培训，张三、李四是不是房地产估价师，是注册的还是非注册的，有没有劣迹,人在哪里,在网上或者什么形式，都能查得到。 5、房地产估价机构的管理。重点对于房地产估价机构脱钩改制的情况,进行一次全面的摸底。脱钩改制之后，正规的机构全国到底有多少家,什么样的资质,它的名称是什么,法人是什么,注册资本是多少,电话,地址,包括估价师的名单,都要弄清楚。同时建立两个系统，一是建立房地产估价机构的查询系统；二是建立全国房地产评估机构的联盟。设计一个全国统一的牌子,统一的服务标准,统一的企业形象,你可以加盟,不影响你现在的老板身份,你完全独立核算,是个法人。做好了之后,社会上的老百姓信得过这个牌子。像麦当劳你到世界上哪一家餐馆去,享受到的基本上是同一种服务标准,吃的东西的口味基本上是一样的。这样做大做强，不光是对着国外，国内也要竞争，从而提高我们的竞争力。 6、发展协会的会员,开展会员的交流。我们协会会员工作的发展可能还存在着一些问题,现在我们会员分为团体会员和个人会员两种。你是房地产估价师的,必须成为会员。当然,会员还要提供一些服务,提供哪些,希望做个交流,当然,我们不会增加大家的负担。像国外的,你是哪个协会的会员,别人对你比较信任,有信任感。 7、对外交流。原来我们基本上做的差不多了,但现在遇到一个问题,就是和香港的资格互认问题,香港有个香港测量师协会,它原来在回归之前是英国皇家特许测量师学会香港分会,回归之后,就改为香港测量师协会,它的测量师是广义的,有大地的测量,工料的测量，房地产估价师它叫做产业测量师,就是资格互认的问题,我们一些做法是借鉴他们的,所以他们很多机构已经进入大陆多年了,我们2001年的估价师考试,允许国外和港台符合条件的参加,这是过去没有的。再一个是通过互认这个问题,互认一批,他们承认我们的，我们承认他们的。当时,他们担心大陆这么多估价师对他们造成冲击,实际上相反，是他们对我们的冲击。他们能进来,我们出不去。拿我们建设部来讲,注册建筑师,城市规划师等都存在着这个问题。对外交流方面,我们准备每年组织出国考察,到国外去看看别国是怎么发展的做些什么事。 8、科研。协会能够发展也需要靠科研来支撑。从今年开始,我们每年出一个估价报告的精选。同时协会拿出一部分经费来搞科研课题,比如，要研究估价的合理误差是多大,国外是怎么掌握的,国内应该怎么掌握,是10%还是15%。 9、建立一个自我约束机制。我们这个行业在发展过程中总的主流是好的,但现实中也存在很多问题。如恶性竞争,就是低价收费,包括委托方让你评多少就评多少,还有回扣。怎么来建立估价师和估价机构的自我约束机制,我们想了些大的思路,就是学习国外的模式加入保险,每一个估价师都要入保险。所谓保险,就是造成的误差专门由保险公司来赔。保险公司受不受理你这保险,就看你信誉了,信誉好就受理,有的信誉不好,有劣迹,保险费就高,你可能交不起,那不入保了。将来我的委托人找你所在的机构时，首先看你入没入保险,没有保险我根本不给你做,就这样一套惩罚机制。你没有保险你就在这个行业生存不了。还有一种就是建立风险金,交到行业的协会,从你的业务里面提出一定的量,出了事行业协会赔偿,严重的将来也要被开除。这两个机制,在我们国家现在都没有建立。今后，社会上要公开来做科研课题,希望大家跟我们提一些建议,协会怎么发展。 三、关于评估对象 技术方面的问题主要是估价对象,在我们考试教材修改里面,对估价对象正确认识或者界定比较重要。对估价对象的界定,我们从两个方面做了分类,一个是我们现实估价的实物,如对房地产的认识包括三个方面,一方面是实物,就是肉眼看得见的,手可以摸得着的东西；第二个方面是房地产的权益，即所有权和使用权。实物的好坏对它的价值影响比较大,像钢筋混凝土结构的、砖结构的、钢结构的差异很大的,实物的好坏不同,它的价值不一样。同时,实物状况不一样,如权益不同,价值也差异很大。完全的商品房和经济实用住房价格就不一样。还有在房改中买的公房分为成本价房、标准价房,它上市的政策不一样,补交的土地收益不一样,它的价值也有影响。再一个方面就是区位,住房坐落的位置不同,可能实物状况一样,权益状况也一样,但它的价值也不一样。在我们现实中估价对象大概有这样几种：一种是空地,就是没有建筑物的土地。第二种估价对象是有建筑物的土地,地上有了建筑物,但我们估价对象就不只是土地。我看了很多报告,报告里面估价对象是什么,很多都没有交待清楚。当然,这个建筑物可能是已经建成的,可能是旧的,也可能是新的。第三种就是地上建筑,不包含土地。第四个对象是土地与建筑物的合成体。第五个对象就是在建工程,这个估价在我们现实里面比较多,评估方法大多采用成本法。第五个估价对象就是房产开发商正在建的一个房产开发项目。老百姓买是未来建成的一个房子,什么样的装修,什么样的档次,什么样的户型,大部分可能还在图纸上。第六种我们把它定义为未来状况下的房地产。第七个就是已经消失的房地产,这种情况不多。但有些情况下可能需要做,房地产不存在,但它也要你估价,也有些例子,如城市发生火灾之后,房子投保了,火灾之后房子全没了,现在要确定它的赔偿,应该赔多少钱,你到现场去看,只有这块地,但要评估好是评这个没有的房子。这是把一个已经消失的房地产作为估价的对象。第八种是现在状况下的房地产。与过去状况下的房地产差异部分,如后来增加的装修,我碰到过这样的案子。这种情况在北京就有几种,我估计其他各地也有；又如开发商原来盖一个商场,把它预售了,在商场的主体完成的时候,后来买家就先期进行装修了,为了赶时间,再后来可能市场变得差一点,因为商场建的多，价格下落了,原来的买家可能就后悔,他抓你开发商的毛病,如延期交房,或者找你的质量问题,说合同无效要退房。如果退了房，别人后来买下了,因为装修给你赔多少?不管赔不赔,赔多少,但是客观上是个什么?这样的话,委托我们房地产评估机构也可以来做。不知怎么做,有些找会计、审计来做,按照装修单位提供的单据查它的账。我觉得这样的房地产可以来做,关键是估价对象怎么来界定。上述估价对象就是过去状况的房子和现在状况的房子差异多少钱。第九种估价对象就是房地产整体中的一个部分,这主要是一个楼层、一套房子、公寓，某种意义上它就是一个部分。第十种估价对象是包含有其他资产的房地产。典型的是评估整体的宾馆,用收益法来做,自然涵盖了,里面的床、柜子、电视机,就是包含有其他的资产的房地产估价。第十一种是作为企业整体的一部分房地产。我估价的对象是企业的整体,有可能企业的房地产独立出来评估,现在的上市公司很多都这样做。房地产的保险估价也非常重要,最典型的就是火灾保险。保险估价的对象应该是可能发生灾害，遭受损失的部分。例如对一栋房子进行保险估价，土地的价值就可以不计算在内，因为即使发生火灾，土地是不会灭失的。这是从实物的角度划分的。 如果从权益的角度划分房地产的估价对象，大致有18种，第一种是出让的土地使用权和房屋所有权，即手续是完备的，产权是明晰的，为设置抵押权、典权或其他任何形式的他项权利进行的评估。第二种是划拨的土地使用权和房屋的所有权。我国的土地属于国家或集体，所有权暂时没有价值。第三种农民集体土地上的房地产所有权。第四种是部分产权的房地产，如房改中以标准价购买的房屋。第五种是共有的房地产，未经共有人书面同意，该房地产不能转让。第六种附带有租约的房地产，即已经出租的房地产，如商场、写字楼等。第七种是设置有抵押权的房地产，其价值是干净的房地产扣除抵押权涉及的本金及利息。第八种是设置有典权的房地产，其价值会更低。第九种是设置有地段权的房地产，典型的就是通行权，在别人的土地上通行也影响它的价格。第十种是手续不完备的房地产。第十一种是产权不明或者有纠纷有争议的房地产。第十二种是临时用地或临时建筑的房地产。分为超过批准时限和未超过期限的房地产。第十三种是违法占地或违章建筑的房地产。严格讲这种房地产没有价值。第十四种是已被划为征用或拆迁范围的房地产。现在按照货币补偿也要研究没有拆迁的情况下的买卖和拆迁情况下的差异。第十五种是已被法院查封或监管的房地产。第十六种是房地产的租赁权。某种意义上土地的使用权本质上也是一种租赁权。第十七种是房地产的典权。典权本身可以买卖，类似于抵押权。在西方抵押权可以买卖。第十八种是房地产的空间利用权。在市场经济的条件下，这个空间有时不是整体上来买卖的，这就是空间的利用权问题。在日本，政府要修一条道路必须要穿过一个地方，不用全部买，只要买一部分，买三层到四层的空间。在我们国地基是我的，我可能盖三层，三层以上再卖出去，这也是一种空间利用权。
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您好2、采用收益还原法评估待估宗地土地价格（1）确定房地年总收益&/p&调查待估宗地所在区域类似房地产出租收益水平，考虑到待估宗地上房地的个别因素，确定待估宗地的房地出租的单位租金为每月每平方米175元，总建筑面积5317.88平方米，房屋出租率为60%，房屋有效出租比率为92%，则：&/p&房地年总收益＝月租金×12×总建筑面积×出租率×有效出租面积比率           =616.45（万元）。&/p&（2）还原利率确定&/p&1）土地还原利率&/p&土地还原率r根据《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》（武政[2005]16号），按7.39％计。&/p&2）房屋还原利率&/p&通常房屋还原利率高于土地还原利率，依据武汉市房地产市场状况和《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》（武政[2005]16号），房屋的还原利率取为9.38％。&/p&(3)房地出租年总费用&/p&1）管理费：指对出租房屋进行必要管理所需的费用。按年租金的2%计，则：管理费＝房地年总收益×2%＝12.33（万元）。&/p&2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。按房屋重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为钢混一等，根据武汉市物价局、房产管理局[2006]74号文件《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》，确定房屋单位面积重置价为1150（元/平方米），则房屋重置价为.88＝611.56（万元）；此外，室内进行一般装修，根据市场装修费用行情，装修费约为122.31万元，此外，室内配套设施，则总的房屋总重置价格为733.87万元，则：&/p&维修费＝房屋重置价格×2%＝14.68（万元）3）房屋年折旧费：房屋的残值率为0％，房屋的耐用年限为60年，土地使用权设定年限为40年，故房屋的可使用年限取为40年，则：年折旧费=房屋重置价格/土地使用权设定年限&/p&        ＝18.35（万元）4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰计算。&/p&依据委托方提供的资料和现场实际踏勘，确定房屋目前成新率为9成新，则：&/p&房屋现值＝房屋重置价格×成新率&/p&=660.48（万元）保险费＝房屋现值×2‰＝1.32（万元）5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及其附加等。依据武汉市地方税务局、武汉市房产管理局有关文件，出租的税金标准如下：&/p&①房产税:取租金的12％&/p&房产税税金＝房地年总收益×12%＝73.97（万元）②营业税：取房地年租金的5%营业税税金＝房地年总收益×5%＝30.82（万元）     ③城市维护建设税：取营业税税金的7%城市维护建设税＝2.16（万元）④教育费附加：取营业税税金的3%教育费附加＝0.92（万元）⑤堤防工程修建维护管理费：取营业税税额的2%堤防工程修建维护管理费＝0.62（万元）⑥平抑副食品价格基金：取租金的1‰&/p&平抑副食品价格基金＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）⑦地方教育发展费：取租金的1‰&/p&地方教育发展费＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）⑧印花税：取租金的1‰，印花税＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）税金合计为：110.35万元。&/p&房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费+保险费＋税金                   ＝12.33＋14.68＋18.35＋1.32＋110.35                   ＝157.03（万元）    (4)房地年纯收益    房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用&/p&                ＝616.45－157.03                ＝459.42（万元）    (5)房屋年纯收益    房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝61.95（万元）    (6)土地年纯收益土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益＝397.47（万元）    (7)计算待估宗地总地价&/p&    待估宗地土地使用年期n为40年,则：&b&&/b&总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）&sup&n&/sup&]          ＝5067.95（万元）&b&&/b&(8)计算待估宗地单位面积地价宗地总面积为208.48平方米，则：单位面积地价＝总地价÷宗地总面积&/p&                ＝13237（元/平方米）收益还原法评估过程详见表16。&/p&&b&表16  收益还原法评估过程一览表&/b&&table cellSpacing=0 cellPadding=0 width=605 border=1&&tbody&&tr&&td width=70&&p align=center&宗地名称&/td&&td width=56&&p align=center&房地年总收益（万元）&/p&&/td&&td width=42&&p align=center&房地年总费用（万元）&/p&&/td&&td width=42&&p align=center&房地年纯收益（万元）&/td&&td width=49&&p align=center&房屋现值（万元）&/p&&/td&&td width=31&&p align=center&房屋还原率&/p&&/td&&td width=46&&p align=center&房屋年纯收益（万元）&/td&&td width=52&&p align=center&土地年纯收益（万元）&/td&&td width=37&&p align=center&土地还原率&/p&&/td&&td width=38&&p align=center&土地使用年期(年)&/td&&td width=44&&p align=center&总地价（万元）&/p&&/td&&td width=37&&p align=center&土地面积(M&sup&2&/sup&)&/td&&td width=50&&p align=center&宗地单位地价(元/m&sup&2&/sup&)&/td&&/tr&&tr&&td width=70&&p align=center&江汉区俊华大厦4层、5层地块&/p&&/td&&td width=56&&p align=center&616.45&/td&&td width=42&&p align=center&157.03&/td&&td width=42&&p align=center&459.42&/td&&td width=49&&p align=center&660.48&/td&&td width=31&&p align=center&9.38%&/td&&td width=46&&p align=center&61.95&/td&&td width=52&&p align=center&397.47&/td&&td width=37&&p align=center&7.39%&/td&&td width=38&&p align=center&40&/td&&td width=44&&p align=center&5067.95&/td&&td width=37&&p align=center&208.48&/td&&td width=50&&p align=center&13237.00&/td&&/tr&&/tbody&&/table&
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