农村集体土地可以抵押吗上的房屋可以抵押吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-06 08:28 标签： 集体土地房屋抵押
农村宅基地上所建造的房屋可否用于抵押？
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农村宅基地上所建造的房屋可否用于抵押？
&&&&【案情】&&&&2012年6月份，李某以办事急需用钱为由，向银行借款10万元，约定还款期限为一年，李某以其在农村宅基地上所建造的房屋为抵押，2013年6月约定还款到期，李某无力偿还10万元债务，现银行欲实现其抵押权，以获得清偿。&&&&【分歧】&&&&对农村房屋能否抵押，有二种不同意见：&&&&第一种观点认为该抵押合同无效。以房屋抵押时，不能将房屋所有权与土地使用权相剥离。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。由此可见，如以农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押无效。&&&&第二种观点认为该抵押合同有效。农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地有其共通性，即使用权人仅有占有、使用、收益的权利，没有所有权。地上附着物设立抵押权，并不影响土地所有权。首先，农村房屋抵押权支配的是抵押物的交换价值而非抵押物本身。其次，农村房屋抵押应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定。既然可以出租、出售，举重以明轻，那么用于抵押也应当许可。&&&&【分析】&&&&笔者同意第一种观点，农村房屋抵押应当无效。理由如下：首先，农村房屋抵押效力的认定。根据《担保法》对于房屋抵押的规定，以依法取得国有土地使用权上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即以房屋抵押时，不能将房屋所有权与土地使用权相剥离。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。由此可见，如以农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押无效。农村房屋抵押的处理问题。从以上对农村房屋抵押效力的认定来看，农村房屋抵押无效，在处理上，就应当依照《担保法》司法解释的规定，按双方有无过错，由抵押人承担连带赔偿责任或不能清偿部分1/2的责任。&&&&其次，我国《物权法》第 184 条第2项也作出了类似规定。农房虽然附着于农村宅基地之上，但农民只享有宅基地使用权，抵押房屋若不能一同转移宅基地，那就从根本上否认了房屋这一不动产的抵押特性，最终导致抵押无法进行。我国《物权法》第 182 条就规定了“地随房走、房随地走”的原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。法律之所以作此禁止性规定，主要在于如果允许农村村民房屋设定抵押权，抵押权的实现将使农民居无定所，影响农村社会稳定。由此可知，法律的直接约束导致相关政府部门、信贷机构不得不暂停农房抵押贷款业务，使农房抵押陷入“沉睡”状态。&&&&最后，房屋抵押权的设定，除了签订抵押合同外，还需完成抵押登记。根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”由此可知，农村房屋的移转登记只能发生于同村村民之间，而农村信用社等金融机构既不可能在同一行政村范围，更没有“法律、法规另有规定”的除外情形，所以房屋管理部门依据《房屋登记办法》规定，无法给予抵押登记。根据物权法的规定，房屋抵押权自登记时设立，抵押农户无法完成登记，抵押行为无效。这就给金融机构在现实操作中带来了难处，没有法律、法规的另行规定，房屋管理部门就缺少抵押登记的法律基础。&&&&（作者单位：江西省黎川县人民法院）
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有关农村集体土地相关的话题是非常的多，其中常能被人们挂在嘴边的就是，集体土地范围内的村民住房可否买卖？集体土地上的房屋，能否设定抵押权？父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？那么，根据这些问题，我们一一来解答一下。
１、集体土地范围内的村民住房可否买卖？
根据《房屋登记办法》有关规定，集体土地范围内的房屋可以附条件买卖，即买房人必须是属于房屋所在地农村集体经济组织成员（本村村民），法院判决或法定继承的除外。
２、集体土地上的房屋，能否设定抵押权？
房地产设定抵押权，是为了将来实现抵押权，从而保障债权实现。由于《物权法》、《担保法》均明文规定了宅基地使用权不得抵押，而我国房屋登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。
另外，《担保法》规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：（１）“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权”；（２）“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。
由此可见，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。
３、父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？
集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外，还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料“，同时规定受让人应属于房屋所在地农村集体经济组织成员（房屋继承或法院的法律文书所确定的转移登记的除外）。因此，集体土地上房屋不能买卖给非集体经济组织成员，当然也包括子女。
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关于集体土地能否抵押的规定
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三、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条 抵押登记应当以土地使用权登记为前提、
乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权）
二；
第三十四条 下列财产可以抵押，
但法律规定可以抵押的除外、《担保法》
第三十七条 下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、第三十六条第三款规定的除外。
结论；
（指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
第三十六条第三款　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但本法第三十四条第（五）项：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，例外情况是：1、
以招标：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟，其占用范围内的土地使用权可一并抵押关于集体土地使用权能否抵押的规定一、《物权法》第一百八十四条
下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；2。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押
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