房产中介想脱颖而出，做好服务是关键
目前行业尚未形成一个很完善、规范的交易生态系统，即使是大型中介在转型中也同样摸着石头过河，哪一家的模式能抢先成为行业的模仿规范，就可能成为整个行业的规则“制定者”，对中小型中介来说，话语权自然减弱。在中介行业的突围战中，规模之争不可避免。
房企回归一二线城市，二手房交易活跃的区域也集中在需求活跃的一线城市，去库存压力较大的区域二手房交易活跃度较低。市场出现两极分化，在行业洗牌之下，正确的战略布局对于中介公司规模扩张至关重要。
新一轮调控中，大型房产中介布局重点会重返北上广深。
二三线城市未来市场会以新房为主向存量房为主转化，这是房地产行业发展的生命周期决定的，中介公司应该加快二三线城市布局，抢占先机占领市场。
房地产中介如何才能做大，立于不败之地？袁鸿昌强调，服务是否能够满足不断变化的消费需求，同时中介行业必须必须提供整齐划一、高标准的服务，但要做到这一点很难。
消费升级，需求多元化，中介公司在不断拓展产业的广度和深度，打通整个房产交易上下游产业链。据了解，链家不断拓展国内市场业务，租房、装修、金融、搬家、保洁等服务，完成纵向全产业链布局的链家，2015年开始涉足海外市场，成立链家海外事业部。
把产业链从单纯销售模式延伸到长期房产服务中，中介行业长期积累下来的资源，将充分展现中介在这场房地产市场的战役中独特的优势。
打通上下游产业链，中介公司与开发商的竞争不可避免，开发商进军存量房物业市场趋势明显，对房地产中介行业带来冲击。
我们都知道，开发商做存量房物业市场，在每一个城市不可能做到很大的比例，往往开发商的租售中心有房源，没有客源，缺乏行业流程管理和团队，这是房地产中介的优势，可以实现资源的互补利用，实现效益的最大化。凭借各自的优势，开发商和中介未来更多的是合作，不是竞争，而这种合作将成为趋势。
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今日搜狐热点搜房网推0.5%中介费惹急同行 是优化服务还是扰乱市场？
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　　央广网财经北京2月10日消息（记者高敏）据经济之声《天下公司》报道，在因为端口费问题和多家传统中介产生冲突之后，搜房网武汉办公室最近又遭遇冲击。
　　搜房二手房集团总裁苏婕今天接受《天下公司》采访时说，2月6日，来自21世纪、华明达等30多家中介公司的50多个人，冲进搜房网武汉办公室，言辞激烈，而且反复开合电闸，导致办公室机房服务器发生故障，并且在2月9日再次发生冲突。
　　苏婕：在上周五，还有这周一就是昨天，我们的武汉办公室都受到了这样一个冲击。上周五，大概是30多个公司，50多个人，早上10点钟的时候，忽然就闯进来，然后把我们电闸给拉了，拉了5-6次电闸吧，电闸也坏了，然后整个服务器也瘫痪了，大伙儿也没法工作。
　　这个冲突发生的直接原因是，2015年初，搜房网在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市开始测试“直客式”服务，通过搜房网平台匹配潜在购房者，涉及到10万套房源。更重要的是，根据苏婕介绍，双方达成交易后，只收取成交金额0.5%的中介费。
　　苏婕：有一位房主，他可能手上他有一套希望出售的房子，可以登录搜房网或者手机登上搜房网房天下这个app，非常方便的发布这个房源。他也可以自己发这个房源的照片，通过个人的账号发布出来。我们的经纪人也会上门进行类似实勘、评估这样的工作，我们跟进这套房源之后，这套房源就发布到搜房网上。那么目前这个试点区域，我们做的是一个0.5%佣金的收费模式，买卖双方加起来只要收取0。5%的佣金，大概是目前市场上平均水平的1/6 、1/4，因为各个城市收的也不一样，大概是这样的一个收费水平。
　　在冲击搜房网武汉办公室的中介公司中，并不包括我爱我家。今天面对记者的采访，伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖坦言，同行不接受搜房网的做法，其实可以采取更理智的做法。
　　胡景晖：我觉得包括一些经纪公司，一些同行的情绪，可以理解，但是我也希望他们能够采取一些合法的手段去主张一些利益诉求。比如可以提起联合诉讼，也可以利用法律手向政府有关部门举报等等，各种方式来解决。
　　不过对于搜房网的0.5%中介费，胡景晖毫不讳言，有过交流的很多中介同行都不接受搜房网的做法，认为搜房网这是打着创新旗号的不正当竞争，会扰乱市场。
　　胡景晖：搜房如果想转型，从一个信息发布平台转型成一个交易平台，从我们原来的合作伙伴变成我们的竞争对手或者同行，这个事情没问题。但是我觉得问题在哪儿呢？体现在几个方面：一方面他还在收取我们的广告费，同时还和我们竞争，这个就很矛盾了，等于从我们这边拿子弹打我们，我觉得这个是同行不能接受的。第二个，他目前采取的一些做法，比如说从各大租借公司挖人，包括打价格战，当然0.5%他随便了，这个价格是自由市场自由竞争的。但事实上，0.5%的收费标准是会使整个市场崩溃的，全世界来看的话，美国收6%，世界范围基本上都是5%-6%，我们这个行业的正常标准在2%-3%，拿0.5%的结果就是大家都停业倒闭。可能，搜房想用这样的一个价格把其他的同行都灭掉，独吞天下，但0.5%是覆盖不了成本的。我觉得，这已经涉嫌采用不正当的竞争方式低价倾销了，创新的名义事实上是来损害行业利益，这也招致大家的一些不满。
　　搜房网似乎又被放在了行业公敌的位置。面对这样的局面，搜房二手房集团总裁苏婕认为，业界的不理解确实已经有所预期，但在行业发生剧变的大环境下，即便搜房不来做这个事情，最终行业可能还是会有这样的改变，只是谁去做的问题，搜房也会推出联盟计划，把这种模式分享给行业。
　　苏婕：应该来说我们是有预判的，我们会损失比较大的短期利益，在武汉公司，确实发生了比较过激的行为。但是为什么要做0.5%这个事？其实搜房网在业内很多年，可能从来没有感觉到这么大的变革和冲击，发生在2014年，到现在。整个行业剧变，在中国移动互联网发展到了一定的阶段和层面。一直以来，其实二手房行业是挺难被改变的行业，因为它的产品价值非常高，这个交易的标的是非标准化的。传统经纪公司它的成本主要是两方面，门店成本大概占30%-40%，还有人员、管理成本，像去年，有的经纪公司业绩最好的经纪人年收入740万。这样的成本，可能最后就是转嫁在中介佣金上。如果说我们可以通过更好的手段，比如说更好的打通业主和购房者之间的信息流动，通过大数据的手段，更好的去提升经纪人作业的效率，那么这个行业可能是有可以被优化的地方的。就像在北京，300万的房子算是比较常见的房子，但8、9的中介费可能是一个人一年的薪水，他的价值真得应该这样来分配吗？也许说我们整个交易过程中收取的服务费并不高，但反过来想，如果经纪人他的成交效率能提升，可能是一个更好的行业作业的状态。
　　不过在伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖看来，传统中介也在寻求转型发展，像搜房网这么低的佣金收费，服务质量能保证吗？
　　胡景晖：大家和搜房的碰撞其实已经由来已久，2014年开始，抵制他这个端口收费过高。现在，一个正常2%-3%的收费，突然收费0.5%，你就放心吗？因为从不动产交易来讲，本身是一个高货值，高风险，差异化的一个交易，动辄几百万，上千万，这样一个高风险的交易，拿这样低的一个取费？
　　有从业多年、不愿透露姓名的业内人员认为，至少从目前的市场来看，传统大型中介依然明显占据主导地位，包括搜房网在内的一些尝试效果不大，最终还是看市场的检验吧。
　　中介人员：不能说它没有生存空间，低佣金如果有大批的量，也能产生利润。但是就目前房地产运营的情况来看，低佣金很可能没办法保证公司正常运转，因为房屋成交周期比较长，不是说客户看了一套或者几套就能下定决心买下来，有的甚至需要半年、一年。北京1月份网签数据的话，它的占比非常少，目前没有明显影响。
编辑：于琦作者：
央广网官方微信
央广网财经报告显示近六成房产中介从业人员月入不足5000_新浪广东_新浪网
　　房市火爆，各种关于房产经纪人月入10万，豪车开道的消息不绝于耳，刚刚发布的《百万房地产经纪人生存报告》显示，其实近六成房产经纪人月收入不足5000元，而江苏房产经纪人的平均月薪在7000元多一点，排在第六位。
　　皖豫冀盛产经纪人，30岁以下男青年是主力
　　报告显示，中国房地产经纪人数量已达百万量级，而异地打拼的青年男性是其中的主力军。从地域来看，安徽、河南、河北是最“盛产”经纪人的省份。《百万房地产经纪人生存报告》数据显示，30岁以下的经纪人数量占近八成，40岁以上的资深经纪人占比不足4%，有82%是未婚人士。经纪人中73%为男性，女性占比低且普遍入行更晚。报告还显示，经纪人受教育程度普遍不高，仅13%的经纪人学历为本科及以上。91%的经纪人从业年限不足3年。据媒体报道，美国房产经纪人92%拥有大学及以上学历，从事房产经纪人职业的平均年数达15年，平均年龄为57岁。与之相比，国内房产经纪人从业门槛较低，行业流动率很高。
　　收入神话是少数，江苏平均月薪在7000多元
　　风里来雨里去，微信步数每天过万，这是外界对经纪人工作辛苦的初步认知。但是报告显示，房产经纪人的工作要比外界想象的更艰辛。每天上午进行网络营销，下午带顾客看房，忙到晚上八九点，在房产经纪人中是常事。报告显示，有36%的房产经纪人每天要工作10小时以上，87%每周平均休息时间少于1天。房产经纪人的收入也是一个吸睛话题，“入行半年月入10万”“卖楼一单赚了100万”等新闻时常见诸报端。但事实上，高收入经纪人实属“凤毛麟角”，而且随着房地产市场进入平稳期，经纪人收入也受到了影响。根据报告数据显示，经纪人中，60%月收入低于5000元，72%低于8000元，月入2万以上房产经纪人在整个群体中占比仅为5%。高收入集中在经济发达的地区，其中浙江省房产经纪人平均月收入最高，达8919元，其次为北京市8479元，上海市则以8420元排名第三。江苏以7116元排在第六位。安居客调研数据也显示，经纪人平均每月带客户看房达91次，高强度工作下也未必每月有成交，“价格谈不拢”、“买家想继续观望”是带看后不成交的主要原因。
　　经纪人在工作城市有房的不足三成
　　从事房产交易的房产中介自己买房了吗？他们对楼市是什么态度？数据显示，有95%的房产经纪人认为，结婚就要买房。他们的行为也印证了这一态度。据报告数据，62%的房产经纪人已拥有自己的房产，其中有27%在工作城市里拥有房产，35%的房产经纪人在老家买房。不过，在京沪等一线城市，更多经纪人在高房价面前只能选择租房。身处北京的房产经纪人有9%已在北京买房，上海经纪人中有8%已在上海买房，远低于全国水平。数据显示，多数房产经纪人的理想房源为50-200万的三居室，54%选择“自己努力赚钱”来实现买房梦想。
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新浪地方站房产中介事件背后，实则是金融服务创新之刚需
　　前几天，由链家的两起纠纷持续发酵，2月25日下午，链家董事长在其朋友圈，转发《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》并首次做出回应。此后，链家召集媒体开发布会对此事件做出了进一步澄清。对于事件的来去缘由，笔者相信已经被大多数人士所认知，但是从这个事件的本质来看，初衷并非是恶意的，相反，这是目前国内正在流行的一种服务手段和场景化金融相匹配的表现。　　金融服务从2013年走到现在，最主要的表现无非是两个，也呈现出比较明显的两个阶段。第一个阶段，很多互联网上的理财和信贷产品，都是做初步的渠道对接，比如把银行、、基金公司的理财产品直接放到网上卖，或者做前端的用户体验层面的创新，降低门槛，提高收益；第二个阶段，互联网金融（包括理财、支付、小贷、征信、众筹等）开始逐步进入传统金融的事业，逐步在获取了银行牌照、小贷牌照、征信牌照等各种资质后，开始利用自身服务的用户和场景，来进行多元化的业务开拓。因为在大消费金融时代到来的前夜，掌握了用户场景，其实就掌握了这个场景中的各种服务需要，包括金融服务。　　链家作为房产中介，这几年在快速扩张之后，在部分一二线城市已经获得了不错的市场占比和影响力，其业务也从最开始的中介服务进入更为深入的增值服务，如链家理财、用于首付环节的中短期资金借贷以及其他等，这些服务其实本质上也是目前传统金融机构在涉足的。只不过和金融机构有所不同，他们对接的是有直接需求的用户，而链家这样的中介服务机构则是在用户的基础上整合了整个的交易流程和用户需求，因此这个场景的服务程度更为深入。　　网上目前除了质疑链家的一般性中介服务（包括服务流程有待进一步规范）之外，其他有关于金融服务的质疑包括”配资玩房产交易“”杠杆率太高“”以及“缺乏金融服务资质”等，不过，从这些金融方面的质疑看，实际上只是目前国内二手房交易市场各种标准有待统一的一种表现，也并非是一种刻意的金融服务的滥用。　　1、 首先，从国家整个去库存和降杠杆的趋势来讲，链家在关于房地产中介流程中嵌入了自身的金融服务，本身在场景化金融和互联网金融的服务趋势下是有意义的，只不过这个具体的操作流程还需要借鉴传统金融服务手段，或者是联合一些银行等金融服务商做好整个交易生态的设置。说整个链家金融在玩配置，或者极高的杠杆也是有失偏颇的，因为目前部分商业银行的首付比已经降低到2成，还有一些金融机构提供首付贷，昨日国内地区甚至还发布了大学生0首付贷款（虽然已经被叫停），可见即便是传统金融机构和一些地方政府，在去库存的压力面前，也是最大程度上玩起了杠杆游戏。　　2、 第二，对于链家中介涉及的金融服务而言，即便是目前已经存在的首付贷款或者是其他资金服务，也只是正常的中介服务的一部分，比例应该不高。有资料显示，链家2015年的交易总额（GMV）是7090亿，推测其金融业务的覆盖15%左右，也就是说每100宗交易会有15宗通过过桥业务完成交易。同时，按照1 5%的比例来算，涉及金融服务的规模在1000亿左右，实际上这个是远远偏高的，因为一笔交易中需要支持的过桥金额是有限的，大概只占交易金额的20%左右，这样规模也就在100-200亿之间。和目前链家理财网站披露的年成交量158亿的数据是基本吻合的。　　也就是说，虽然首付比例和首付贷是涉及金融杠杆的金融服务产品，但是目前链家提供的这种服务和传统金融服务在目的上是一致的，都是为了服务这个房产交易的场景。例如一些改善型住房需求和小房换大房需求的用户，在购买新房和售出旧房之间存在一个时间差，如果需要预先支付新房的首付而旧房又没有售出，缺乏首付款，就可以通过链家这种居间的金融服务来完成，可以由链家提供首付贷款（同时间由于这种贷款服务的期限不会很长，用户一般在售出旧房后就可以马上归还首付贷款，期间还需要借款人提供抵押物），这样其实就完成了一种居间的金融服务。本质上并不是首付贷，而是在首付这个环节的短期资金拆借。为什么这么说呢？因为首付贷是在按揭中增加了贷款成数、缩小了首付比例，之后借款人按照按揭贷款利率、以及贷款年限慢慢偿还；而在首付这个环节的短期资金拆借，本质上是为了完成交易，不仅需要抵押物、而且借贷成本高、借款期限和按揭比起来也会短很多。　　从产品的形态上看，有点像银行的循环贷款，或者目前一些互联网金融服务商提供的按日计息的信用贷款产品，如日息万3到万5，这样折算成年化也在10-18%之间，只不过还款的期限很短，可能就几天，满足用户的临时性应急需要，所以也就成为一种不错的金融服务产品。链家这个金融服务的逻辑类似于此，只不过在交易流程设计和用户体验上，需要进一步改善和加强，场景服务需求是存在的，目的和初衷也是情有可原的，只要在资金来源和服务对接上把相关的交易流程涉及方整合进来，是可以形成一个不错的金融服务链条的。　　此前，蚂蚁金服研究院也在发布的《中国消费金融趋势报告》中提到了场景化、数据化、垂直化的消费驱动的金融服务需要，而其中也典型的分析了链家金融的服务逻辑，是围绕中国房地产交易过程中的资金服务需求，然后通过房产中介交易流程的把握来来进入金融领域，并且对这个案例进行了剖析，可见这种商业模式已经引起了巨头的关注。　　未来的金融服务除了具备大数据和大征信的前景外，另一个更为关键的渠道背景是能够嵌入各种场景，而链家2015年的交易总额（GMV）是7090亿，这也是一个巨大的金融服务场景潜力市场。只不过，在这个过程中，需要做好交易环节的设置和流程风险的把控，在做好集成的标准化流程设计之外，也要有更好的服务标准。
（责任编辑：于晓明 HN024）
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