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房地产拍卖标的应具备的条件
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　　1.、禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
　　（1）未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；
　　（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的
　　（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
　　（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；
　　（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
　　（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：
　　（7）国家依法收回土地使用权的；
　　（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
　　2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
　　（1）以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
　　（2）土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
　　（3）对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；
　　（4）规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
　　（5）出让合同约定的其他条件；
　　（6）划拨方式取得的除符合（2）（3）（4）条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
　　3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
　　4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：
　　（1）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书；
　　（2）集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
　　5.下列划拨用地不可以拍卖：
　　（1）国家机关用地和军事用地；
　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　（4）法律、规规定的其他用地。
　　6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
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传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效
来源：中国法院网
作者：李纳齐
　　【案情】
　　日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签定《北京市房屋买卖合同》，约定：原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋；合同总价款为120万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币二十万元整，支付购房款人民币四十万元整，共计人民币六十万元整，剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申请房屋所有权证；合同还约定了其他内容。合同签定后，原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某，双方亦未办理产权变更手续。
　　日，被告王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告王某向第三人某银行通州支行贷款六十一万元，用于购买涉案房屋；贷款期限为360个月；被告王某以诉争房屋向第三人某银行通州支行提供抵押担保。截止日，被告王某尚欠第三人某银行通州支行贷款余额581 434.35元。庭审中，原告刘某表示可以代为偿还银行借款，并全额支付剩余购房款。被告王某表示在本案中不主张剩余房款。
　　刘某诉至法院，要求被告王某继续履行合同，并协助原告刘某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；第三人邮储银行协助办理解除抵押手续。王某辩称，其已经将原告刘某给付的六十万元返还了，原告刘某与被告王某签订的合同事实上已经解除，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，原、被告之间系房屋买卖合同纠纷，被告王某与其之间系借贷合同关系，故原告与其不存在合同关系或其他任何法律上的关系，被告某转让涉案房屋的行为并不影响其抵押权，在被告王某的债务获得清偿前，其依法享有对涉案房屋的抵押权，故不存在协助解除抵押手续的义务。
　　【审理】
　　北京市通州区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘某与被告王某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告刘某已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋的贷款，并可以全额支付剩余购房款，第三人邮储银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，合同应当继续履行，故对原告刘某要求被告王某继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押，第三人邮储银行协助解除抵押手续的诉讼请求，予以支持。因被告王某在本案中不主张剩余房款，原告刘某代被告王某偿还银行贷款后，如果刘某尚欠被告王某购房款，被告王某可另案主张。对被告王某称其已将原告给付的房款返还，双方合同已经解除的辩解意见，因其并未提供证据证明双方合同已经解除，故对其辩解意见，不予采纳。据此，一审法院判决：一、原告刘某于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告王某继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的合同义务，配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行协助办理房屋解除抵押手续。
　　一审判决后，王某不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
　　【分歧】
　　本案的焦点问题之一是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，因为只有在合同有效的前提下讨论合同履行问题才有意义。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　一种观点认为，根据上述条款规定，房屋所有权人未经抵押权人同意出售房屋，属于无权处分，合同应属无效。
　　一种观点认为，上述条款并非合同效力性强制规定，而是管理性强制规定，抵押权人是否同意与买卖合同效力无涉，而只是影响合同的继续履行。
　　【评析】
　　笔者同意第二种观点，物权法第一百九十一条第二款的规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，抵押权人是否同意并非合同无效的要件，即使抵押权人不同意，房屋买卖合同依然有效。
　　（一）效力性强制规定与管理性强制规定
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定,《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)把强制性规定的用语进一步明确其是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。所谓管理性规定或取缔性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规定。援引违反法律、行政法规的强制性规定来判定合同无效,就需要进一步确定强制性规定到底属于管理性的规定还是效力性的规定。违反效力性强制性规定,合同确定无效。违反管理性强制性规定,合同效力一般不作无效处理。
　　（二）《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性强制规定
　　根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》（法发〔2009〕40号）第十六条规定的精神，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，属于效力性强制规定，法院应当认定合同无效。而承认抵押房产转让合同的效力，显然损害不到国家或者社会公共利益，同时也不会损害抵押权人或者受让人的利益。因为现行房产变更登记中未经抵押权人同意或者未使抵押权消灭的，抵押人根本无法实现物权的变动，自然也就损害不到抵押权人利益；对受让人而言，如出卖人未履行如实告知义务，可行使撤销权，来获取权利救济。相反，如果宣告转让合同无效，却会给受让人造成损害，致使其无法获得违约赔偿救济，而只能向抵押人主张缔约过失和损害赔偿责任，这对于交易安全，保障债权人的合法权益极为不利，也有违《物权法》物尽其用的立法宗旨。故《物权法》第一百九十一条第二款的规定就合同效力来说，应属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同虽未经抵押权人即第三人同意，但并不影响合同的效力，故双方签订的合同有效。
　　（三）抵押权人不同意转让抵押物导致的合同履行问题
　　抵押权人不同意转让抵押物，将导致合同的履行存在问题。在房屋买卖合同纠纷中，如果买卖双方有一方或者双方同意清偿债务而消灭抵押权，合同能够继续履行。如果房屋买卖双方均不同意清偿债务而消灭抵押权，将导致房屋无法进行权属转移登记，从而导致合同无法继续履行，在这种情况下，可以通过解除合同，赔偿损失解决纠纷。本案中，考虑到原告同意偿还抵押贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，因此应当判决继续履行合同，由被告协助办理解除抵押和房屋权属转移登记手续。
　　综上，一、二审法院的判决是正确的。
　　（作者单位：北京市通州区人民法院宋庄法庭）
责任编辑：牟菲菲
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今天（9月12日）下午，中华人民共和国首席大法官、最高人民法院院长周强在最高人民法院会见了联合国副秘书长兼环境规划署执行...&&nbsp张印富律师：未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同是否有效？
未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同是否有效？
北京盈科律师事务所 张印富律师
有朋友咨询，未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同是否有效？
对此问题的回答，涉及到《物权法》第一百九十一条规定的理解。从字面上讲，《物权法》第一百九十一条规定“不得转让抵押财产”回避了转让效力问题，导致在理解上存在分歧，目前，主要有二种不同观点：
第一种观点认为，转让抵押房屋的买卖合同无效。理由是《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条、《担保法解释》第六十七条也有类似的规定。《物权法》第一百九十一条规定属于法律的强制性规定，如出卖人未经抵押权人同意转让抵押财产，该抵押财产的转让合同无效。
第二种观点认为，转让抵押房屋的买卖合同有效。理由是根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响房屋买卖合同的效力。
目前，在司法实务中，最高人民法院审判案例持第二种观点，北京市高级人民法院也认为房屋存续期间，出卖人（人）未经同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。张印富律师亦赞同第二种观点。理由如下：
第一、《物权法》第一百九十一条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据
《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”确立了不动产物权变动原因与结果相区分的原则。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，也就是说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，其生效要件应根据不同的法律规定来认定。买卖合同是债权行为，在认定合同效力时应适用《合同法》；买卖标的物所有权的转移是物权行为，在确认买卖标的物所有权是否转移时应适用《物权法》。第一百九十一条规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
第二、《物权法》第一百九十一条并没有明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，在解释和适用该条文时，不应当认为抵押人转让抵押财产的合同行为无效
《物权法》第一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该款规定的是抵押权人同意转让的情形，受让人取得无抵押负担的所有权；同时坚持物上代位，抵押人“应当将所得价款提前清偿或者进行提存”。第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款规定的是抵押权人未同意转让的情形，抵押人与受让人之间的转让行为自不得使受让人取得无抵押负担的所有权，但受让人亦可在抵押权人向其主张抵押权时代为清偿主债务而涂销抵押物上的担保负担，取得抵押物所有权。抵押权人的同意仅仅是抵押物不受抵押权追及之要件，并不构成对抵押物转让行为效力的独立影响。未经抵押权人同意时，转让行为并不因此而无效，只是受让人所取得的是有抵押负担的抵押物的所有权。整个法律条文，并无明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的合同行为无效，从文意理解上讲，不能直接得出“转让合同无效”这一结论。
第三、审判实务中，最高人民法院认定抵押权设立后抵押财产转让合同有效
最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第25条指出：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素进行处理。”最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”的终审判决中指出：尽管争议双方签订的名为《联合开发协议》的合同应被认定为土地使用权转让合同，但根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动之原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因此，双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定，应为有效合同。可见，最高人民法院根据《物权法》第十五条确立的物权变动之原因与结果相区分原则，进一步区分了债权形成行为与物权转让行为，并将《物权法》第一百九十一条的适用对象严格界定为物权变动行为，而非作为原因行为的债权形成行为。将第一百九十一条第二款规定的“不得转让抵押财产”解释为未经抵押权人同意不发生所有权移转的效力，至于转让抵押物的合同的效力，则适用合同法的有关规定。
　　第四、北京市高级人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》做出了明确规定
该《规定》第八条“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
综上所述，未经抵押权人同意，转让已经抵押的房屋，不影响该房屋买卖合同的效力。
张印富律师，北京盈科律师事务所（北京总部）高级合伙人、盈科(全国)合同法专业委员会主任、盈科（北京）首届职务犯罪业务部主任、盈科（北京）涉军法律事务工作委员会主任，北京市律协产品质量与安全法律专业委员会秘书长。专业特长：重大、疑难民商合同纠纷的代理、职务犯罪、经济犯罪的辩护，企业法律顾问及重大行政案件的代理。座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明。
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未经抵押权人同意 房主卖抵押房屋被判无效
　　广西隆林各族自治县人民法院审理一起借款合同纠纷案件，认定未经抵押权人同意，出售抵押房屋协议无效，判决买受人搬出抵押房屋。　　日，杨德明以其房产作抵押向广西隆林农村商业银行股份有限公司...
　　广西隆林各族自治县人民法院审理一起案件，认定未经人同意，出售房屋协议无效，判决买受人搬出抵押房屋。
　　日，杨德明以其房产作抵押向广西隆林农村商业银行2万元并办理了登记。杨德明借款后，未按约定支付借款本息。日，杨德明与韦永红签订《房屋转让协议》将房屋出售给韦永红，日，杨德明以查档为由，在隆林县房产管理局擅自拿走《证》原件交给韦永红。广西隆林农村商业银行股份有限公司知道此事后，要求韦永红退出房屋或者代为偿还贷款本息未果，遂以杨德明为被告、韦永红为第三人，向法院提讼。
　　法院审理后认为，被告杨德明向原告广西隆林农村商业银行股份有限公司借款2万元，没有按约定偿还本息，事实清楚，债权债务关系明确，原告诉请被告杨德明偿还借款本息，法院予以支持。被告杨德明没有经抵押权人同意，在借款抵押期间将抵押房屋出卖给第三人韦永红，第三人韦永红明知该《房屋所有权证》内载明设定抵押权事项，尚未消灭的情况下仍然买受，法院认定该房屋买卖行为无效，原告诉请第三人韦永红搬出抵押房屋，法院予以支持。
　　综上，法院依照相关法律规定，判决被告杨德明偿还原告广西隆林农村商业银行股份有限公司欠款本息，并判决第三人韦永红搬出抵押房屋。
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