投资房地产有什么风险？-房地产投资风险的种类
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投资房地产有什么风险？_房地产投资风险的种类
投资房地产有什么风险？
如何投资房地产？有什么风险吗？
投资者对房地产交易所涉及的法律条文，房地产的价格可能看涨，反之则会看跌，这时，卖方可能就不得不大幅降低售价来吸引
买家。所以，地震、洪水，但如果房屋价格和租金的上涨
幅度低于通货膨胀率，则房地产的实际收益仍会减少。而且在通货膨胀时(1)流动性风险
房地产是无法移动的固定物、海啸、台风等自然现象，意外的火灾等人为事故。所以投资房地产却没
有看到价格变化的趋势时，就可能会遭致损失。如果政治
稳定、经济繁荣，投资于房地产的资金流动性较差，不易变现、供求关系的影响。因此，不要在房地产价格泡沫巨
大的时候非理性地进行投资。
(3)利率风险
市场利率变动会影响房地产的价值，其买卖存在区域的特性。如果急需变卖房地
产，但不容易找到有需求的买家、城市规划和税费等不熟悉。
(2)市场风险
房地产市场受经济周期性变动、社会政治环境，如果
大幅提高房地产的售价，又会影响对房地产的购买能力和消费需求，市
场利率越高，房地产投资价值越低，两者呈反比关系。利率变化对获取租金收益
的房地产投资以及利用银行按揭贷款购买房地产的影响尤为显著。
(4)购买力风险虽然房地产投资具有抵御通货膨胀的能力，都可能使房地产
受到损毁，形成有价无
市的局面。
(5)交易风险
房地产交易市场的信息不对称，使得投资者购买房地产时可能产生交易风
险。例如，
或者是对开发商出售的住房是否在结构和质量上有内在缺陷等不了解。而现实
中的许多房地产交易纠纷就是因为这种信息不对称所致。
(6)意外风险
房地产投资还可能遭受自然灾害和人们意外的过失行为所带来的风险。例
如，在房地产预期年收益一定的情况下
房地产投资中，各种税费名目繁多。个人住房贷款等八大方面作了严格规定。土地储备贷款。建筑施工企业流动资金贷款.城市规划风险城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性。容积率。建筑覆盖率。建筑限高等，更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，因此，一旦提高税率。2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发资金贷款，给房地产开发企业带来损失。4.金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行现在的房地产行业会有以下风险。2，提高房地产企业贷款准入门槛.税收政策风险税收政策的变化对房地产投资影响重大，使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业。楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素，占开发成本相当大的比例.土地政策风险房地产开发建设以土地为载体，就要谨慎再谨慎，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力。交通的变化等来对房地产业带来影响。因此，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。因此，投资者在投资房地产的时候需要充分考虑这几个因素，否则一旦出手就很难中途撤资。要实现利益最大化。5;1，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更。不同的土地取得方式。土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险，房地产开发企业将面临巨大成本风险。3.产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化
目前来说投资房地产没风险，只有涨。。。打压多少次房价了，有用吗？不是一样涨价么
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亲,2016年好运带给你。 互联网 健康产业 趋势性行业也包括上核定两个行业。]
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第八章投资性房地产3
普通高等教育“十一五”国家级规划教材刘永泽 陈立军 主编第八章投资性房地产目 录? ? ? ? ? ?第一节投资性房地产概述第二节第三节 第四节 第五节 第六节投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置第一节 投资性房地产概述?一、投资性房地产的性质? 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。? 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；? 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。? 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。投资性房地产是一种经营活动?投资性房地产的特征 1、目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 2、能够单独计量和出售（或转让）。特征：?二、投资性房地产的范围已出租的土地使用权 属于投资性房 地产的项目 .持有并准备增值后转 让的土地使用权已出租的建筑物自用房地产 不属于投资性 房地产的项目 作为存货的房地产(一)属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权 ――是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出 租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。 以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为 投资性房地产。?土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是 投资性房地产，还可能是存货2、持有并准备增值后转让的土地使用权――是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置的土地，不属于持有 并准备增值后转让的土地使用权，也不属于投资性房地 产。 3、已出租的建筑物 ――是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行 建造或开发完成后用于出租的房屋等。注意： （1）用于出租的建筑物――是指企业拥有产权的建筑 物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投 资性房地产。（2）已出租的建筑物――是企业已经与其他方签订租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协 议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已 出租的建筑物，企业计划出租的建筑物但尚未出租的建 筑物，不属于已出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物――只有企业 管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议， 明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再 发生变化的，可视为投资性房地产。 “空置建筑物”――是指企业新购入、自行建 造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于 日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态 的建筑物。（二）不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产 ――即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。如企业的厂房、办公楼等。 ◆企业出租给本企业职工居住的宿舍――即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。◆企业拥有并自行经营的旅馆饭店――不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能 够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2、作为存货的房地产――是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理――用于赚取租金或资本增值的部分，如果能 够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和 维修等其他服务――所提供的其他服务在整个协议中不 重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供 的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。3、关联企业之间租赁房地产的――出租方应将出租 的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。?※ 小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房 地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产： 1. 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； 2. 不属于自己的，比如是租别人的又出租出去； 3. 认定为闲置的土地使用权； 4. 企业经营管理所开的饭店； 5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。? ? ? ? ??注意出现容易和投资性房地产相混淆的内容，如存货、固定 资产、无形资产等，要注意分清。下列有关投资性房地产的说法中正确的有（ ）。A．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼 有而持有的房产、地产和机器设备等B．已出租的建筑物是企业拥有产权的、以经营租赁方式出 租的建筑物 C．认定的闲置土地不属于投资性房地产 D．一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于 生产商品、提供劳务或经营管理，如果用于赚取租金或资本 增值的部分能够单独计量和出售的，可以将该项部分确认为 投资性房地产 E．企业购入用于出租的建筑物，不论何时出租，均应在购 入确认为投资性房地产 【答案】BCD?下列项目中，属于投资性房地产的有（ ）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 【答案】ABC三、投资性房地产的确认条件? 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列 条件的，才能予以确认： ? （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入 企业； ? （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。分类 已出租的土地使用权和已出租的建筑物 持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物 确认为投资性房地产的时点 租赁期开始日 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期?四、投资性房地产的后续计量模式――对账户设置 的影响? 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。? 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量。? 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 ? 同一个企业只能采用一种后续计量模式。第二节 投资性房地产的初始计量?一、投资性房地产的初始计量? 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均 应当按照成本进行初始计量。 ? 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实 际发生的各项必要的、合理的支出。? （一）外购的投资性房地产? 成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的 其他支出。? 入账价值=买价+相关税费? 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，银行存款 投资性房地产××× ×××××× ×××? 采用公允价值模式计量的企业， ? 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。? 并在外购投资性房地产时，银行存款投资性房地产 ――成本××× ×××××× ×××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用 ――用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的 公允价值占公允价值总额的比例进行分配，或按各部分 面积所占比例进行分配。? （二）自行建造的投资性房地产 ? 成本： ? 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等? 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。?入账价值=料+工+费?（和自建固定资产相同）? 采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时，在建工程 投资性房地产××× ×××开发产品××× ×××××× ×××? 采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，在建工程 投资性房地产 ――成本××× ×××开发产品××× ×××××× ××× 与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似第三节 投资性房地产的后续计量?一、采用成本模式计量的投资性房地产? 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产 的有关规定，按月摊销成本。与固定资产和无形资产相同? 按月计提折旧时，投资性房地产累 计折旧 其他业务成本××× ×××××× ×××? 按月摊销成本时，投资性房地产累 计摊销 其他业务成本××× ×××××× ×××? 投资性房地产取得的租金收入，其他业务收入 银行存款××× ×××××× ×××? 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号――资产减值》的有关规定。? 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，投资性房地产减 值准备 资产减值损失××× ×××××× ×××已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。?二、采用公允价值模式计量的投资性房地产? （一）采用公允价值模式计量的条件 ? （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。? （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计。? （二）采用公允价值模式计量的会计处理 ? 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 ? 资产负债表日，公允价值 变动损益 投资性房地产― ―公允价值变动××× ×××××× ×××高于 低于投资性房地产― ―公允价值变动公允价值 变动损益××× ×××××× ×××?三、投资性房地产后续计量模式的变更? 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。一定条件下? 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。? 投资性房地产――写字楼 ?
? 利润分配――未分配利润 ? 2700 ? ? 盈余公积 300投资性房地产累计折旧 700 700投资性房地产――成本 5200第四节 投资性房地产的后续支出?一、投资性房地产后续支出的处理原则? 投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产 的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接 相关的各种支出。? 导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满 足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产 的成本。 ? 不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应 当在发生时计入当期损益。?二、资本化的后续支出? 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果 再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间 应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧 或摊销。 ? 采用成本模式计量的投资性房地产? 转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产投资性房地产 ――在建 投资性房地产××× ×××投资性房地产累 计折旧（摊销）××× ××× ××× ×××? 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过 “投资性房地产――在建”科目归集投资性房地产 ――在建银行存款××× ×××××× ×××? 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性 房地产转回到在用的投资性房地产投资性房地产 ――在建 投资性房地产××× ×××××× ×××? 采用公允价值模式计量的投资性房地产 ? 转入再开发时投资性房地产― ―公允价值变动××× ×××投资性房地产投资性房地产 ――在建××× ×××××× ×××? 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出投资性房地产 ――在建银行存款××× ×××××× ×××? 改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时投资性房地产 ――在建 投资性房地产 ――成本××× ×××××× ×××?三、费用化的后续支出? 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产 确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 ? 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时银行存款 其他业务成本××× ×××××× ×××第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换?一、房地产的转换形式? 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才 能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： ? 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议? 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 ? 房地产的转换形式自用房地产 投资性房地产作为存货的房 地产?二、非投资性房地产转换为投资性房地产? （一）自用房地产转换为投资性房地产 ? 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应 的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。? 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时在转换日的原价累计折旧（或累计摊销） 减值准备分 别 转 入“投资性房地产”科目“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 “投资性房地产减值准备”科目固定资产投资性房地产××× ×××无形资产××× ×××××× ×××投资性房地产累 计折旧（摊销） 累计折旧××× ×××××× ×××累计摊销××× ×××投资性房地产 减值准备 固定资产 减值准备××× ×××××× ×××无形资产 减值准备××× ×××? 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值 模式计量的投资性房地产时 ? 以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值 作为投资性房地产的入账价值 ? 公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益 ? 公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积公允价值 变动损益××× ×××投资性房地产 ――成本××× ×××固定资产 累计折旧××× ×××无形资产××× ×××累计摊销××× ×××××× ×××固定资产 减值准备××× ×××资本公积――其 他资本公积 无形资产 减值准备××× ×××××× ×××? （二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 ? 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 ? 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。 ? 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产开发产品 投资性房地产××× ×××××× ×××存货跌价准备××× ×××? 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式 计量的投资性房地产投资性房地产 ――成本××× ×××开发产品××× ×××投资性房地产××× ×××资本公积――其 他资本公积公允价值 变动损益××× ×××××× ×××?三、投资性房地产转换为非投资性房地产? （一）投资性房地产转换为自用房地产 ? 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地 产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、 提供劳务或者经营管理的日期。 ? 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自 用房地产时在转换日的账面余额 累计折旧（或累计摊销） 减值准备分 别 转 入“固定资产”科目 “累计折旧”科目 “固定资产减值准备”科目投资性房地产固定资产××× ×××××× ×××无形资产××× ×××累计折旧 投资性房地产累 计折旧（摊销）××× ×××累计摊销××× ×××××× ×××固定资产 减值准备 投资性房地产 减值准备××× ×××无形资产 减值准备××× ×××××× ×××? 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为自用房地产时 ? 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值 ? 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产― ―公允价值变动 公允价值 变动损益××× ×××××× ×××投资性房地产 ――成本固定资产××× ×××××× ×××无形资产××× ×××? （二）投资性房地产转换为存货 ? 房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新 开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董 事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发 用于对外销售的日期。 ? 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时开发产品××× ×××投资性房地产 投资性房地产累 计折旧（摊销）××× ×××××× ×××投资性房地产 减值准备××× ×××? 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时 ? 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 ? 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产― ―公允价值变动 公允价值 变动损益××× ×××××× ×××投资性房地产 ――成本开发产品××× ×××××× ×××第六节 投资性房地产的处置?一、投资性房地产的终止确认与处置损益? 投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废 和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重 组等原因转出投资性房地产的情形。? 当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从 其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房 地产。? 投资性房地产在处置时会发生处置损益。 ? 出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益处置 损益处置 收入账面 价值相关 税费出售价款、残料 变价收入、保险 及过失人赔款=投资性房地产的成本 -累计已提折旧（摊销） -已计提的减值准备后的金额发生的整理、拆 卸、搬运等项清 理费用，以及出 售建筑物或转让 土地使用权而应 当缴纳的营业税=投资性房地产的成本 ±累计公允价值变动后的金额? 对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资 性房地产的处置损益处置 损益公允 价值账面 价值? 投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益?二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置其他业务收入 银行存款××× ×××××× ×××其他业务成本××× ×××投资性房地产累 计折旧（摊销）投资性房地产××× ×××××× ×××投资性房地产 减值准备××× ×××?三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置其他业务收入银行存款××× ×××××× ×××投资性房地产― ―公允价值变动××× ×××投资性房地产 ――成本其他业务成本××× ×××××× ×××公允价值 变动损益××× ×××资本公积――其 他资本公积其他业务成本××× ×××××× ×××
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