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日，合肥房地产交易中心，三楼的大厅里的几个窗口都排起了长长的队伍，绵延几十米。（图）楼市火爆之下，合肥市场屡屡出现投资客...
日，合肥房地产交易中心，三楼的大厅里的几个窗口都排起了长长的队伍，绵延几十米。（图）
楼市火爆之下，合肥市场屡屡出现投资客身影。
38岁的林锋（化名）是合肥一家房产中介公司的老板，近水楼台先得月，他并不讳言自己是个炒房的&投资客&。&刚刚还有关系人给我打电话，说搞个10套房子让我卖，每套房子8-10万元一个房号。&4月30日下午，合肥一家咖啡厅内，林锋刚坐下就打开了话匣子。
林锋接触房地产始于2006年，从房产网站的员工、到中介业务员再到中介公司的老板，林锋在合肥楼市摸爬滚打了十年，也亲身见证了合肥楼市发展的轨迹。
&我和几个朋友凑了两三千万元，从春节前开始买进房子，前后一共买了10多套，春节后迅速出手，赚了40%-50%。&林锋说。
从去年年底开始，合肥楼市开始暴涨。热点区域滨湖区，房价从春节前的9000-1万元/平方米，涨到现在的1.7万元/平方米，带学区的房源均价则接近2万元/平方米。
&买进多少房子要有你有多大资金量，像我所买进的10多套房子，除了一部分自有资金外，还另外通过配资公司借贷，月息在1分左右，我们做得比较稳，一般会滚动借贷1-2个月，同时循环使用。&林锋说，这一拨合肥楼市的特点是涨得特别快，快得一般人都反应不过来，房价在极短的时间内涨上来，这给炒房的人提供了绝好的时机。像政务区1、2个月内就涨了6000元/平方米，滨湖区从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，也只用了一个半月左右的时间，&投资要卡住点，我们当时就投了进去，春节过后看到已经有30%以上的利润了。&
林锋说，由于一手新盘是预售，达到现房要1-2年的时间，这其间变数太多，所以他们一般不投一手房，主要以投资二手房为主。&我正好是开中介公司的，有30多家门店，所以直接在各个门店收房子，像滨湖区，春节前的房价也就1万元/平方米，我们全收掉。&
在具体的操作方法上，为规避相关税费，林锋与房东只签订买卖合同，约定付款时间，并不过户，然后将买卖合同公证一下，日后转手时，再让下家与房东过户。因为是投资客，走的是&短平快&的路子，林锋在后期卖出时，以低于市场价出售，&别人卖1.5万元/平方米，我们卖1.3万、1.4万元/平方米，春节前买春节后卖，很吃香。&尽管春节后到现在，房价仍一路上涨，又有了20%-30%的涨幅，但林锋毫不后悔，&我们做投资的要有冷静的头脑和心态，既然已经有了30%以上的涨幅，就应该出手。&
林锋说，考察合肥过往十年来的楼市历史，可以发现一个规律，就是每次上涨都是在很短的时间内实现，然后会陷入3、4年的停滞，&比如05、06年买进，如果在09年卖掉，那不划算，2010年涨幅就很高，如果那时候卖，就划算，2011年买，如果在月之前就卖掉，那么也不赚钱，所以我总结合肥楼市过往历史，大涨也就只维持一年左右时间，所以投资房产，要卡住点，不能长期持有，必须短平快。&
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导读：对于刚进入市场的集成吊顶小型加盟商来说，想要在同一市场中和成熟性经销商竞争，就必须从5点开始入手：正确的经营态度，不断提升经营管理能力，新颖、主动的宣传和促销，产品利润的分配，品牌的维护。
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日 04:06来源：第一财经日报 作者：董冰清
这是成都人丁爽在上海的第六年，也是他从事房地产中介行业的第六年。早前他曾在老家和朋友合伙开过装饰公司，没想到做了1年多就垮掉了，还欠了一屁股债。2007年5月，他到了上海。现在，他是镇宁路上一家公司的分行经理，平时除了做业务也负责门店的管理。
“早！好！”
和很多服务业公司一样，丁爽所在的中介公司是以高喊口号开始一天的工作的。
早上9点到9点半是门店固定的晨会时间。作为店长，丁爽要了解门店中的经纪人今天一天的安排。一个经纪人10点半要带一个客户看房，目标是“长宁区300到400平方米的”这这是之前成交的老客户介绍过来的新客户，经纪人之前已经把客户公司附近一公里内的房源全部调查过了，最近开始看房。丁爽想了想，建议了两个楼盘，“看看客户对哪个感兴趣。”说完又补充道，“户数比较少的就不要推荐了，到时候万一客户看中，我们拿不出，不好。
丁爽自己今天也有一个带看安排。年后算是中介的一个小旺季，店里的其他员工每周大概要带看六七组客户，有一个带看买卖的，也有租赁的。做店长后，丁爽自己带看的比较少，一般都是老客户。
丁爽的公司把客户分为四种类型，分别叫做老客户、诚意客户、肯定会买的客户和需求不明确的客户。其中，老客户能贡献一个经纪人一年佣收的20%，而且不用花大力气。他们有些是经纪人跟了一两年的客户，达到的效果是跟到最后“买房都来找你”。做得好的经纪人每个人手上至少有一两个这样的老客户，丁爽说。
当然，在2007年刚开始做中介时，丁爽连一个客户都没有。他之前并没有做房产中介的经验，来上海的前几个月，做过股票经纪人、服务员，后来看到报纸上的广告，就本着“要卖就卖贵一点的东西”的想法走进了中介公司。
那时丁爽在上海一个月的房租是750元，一天的伙食费是20元，而中介公司给经纪人的底薪是1300元，只能刚好满足基本生存需要。如果他想添置些衣服，就一定要做成单。
于是，丁爽一个劲地想着开单。“有时我在路上走，听到有人讨论楼盘，想也没想会不会冒失之类的事，直接冲上去就跟人家聊。
不过，丁爽的第一单最终来自于一个巧合。
一天，他带着一个客户到闸北区的一个小区看房。在等客户来的时候，一个老先生突然过来问他：“你是干吗的？”丁爽就回答：“我是卖房子的。
“多少钱！”
当时房东的报价其实是2.4万。但丁爽觉得老先生看上去像是“很凶的人”，说话不留余地，估计2.4万会被拒绝。于是他给房东打了一个电话：“2.2万可不可以？”房东问：“确定吗？”丁爽答：“确定吗？”
“之前我在公司里看过客户资料，知道这个房东的情况，也是做生意亏了本急着要用钱。”丁爽不由联想到自己做生意的情形，那时他亏本时，5000块钱的东西2000块钱也愿意卖。“我知道做生意亏本时的心情。”丁爽说。
房东最后答应了2.2万的价格。丁爽做成了第一笔单子。
中午带看完房子后，丁爽回到店里。今天带看的同事很多，丁爽希望能做成一两单，冲冲月底的业绩。如果门店的季度业绩做到公司前三，他会自掏腰包请同事出国。
做经纪人要和客户维持好关系，不带看的同事有的也在和客户喝茶。在前面提到的四种客户中，诚意客户的贡献度是最高的，大约会占一个经纪人收入的60%。这些人“马上要成交、预算很清楚、大多是刚需”，经纪人要做的就是维持好和他们的关系，争取让客户的交易做在自己这里。
对丁爽来说，印象最深的一次喝茶是和一位老客户。当时他刚入行不久，有一次和客户约了周六早上10点到静安区看房，结果周五下午他生病了，第二天把这件事忘了，手机也没带。结果周六下午他到公司拿出手机一看，有20多个未接来电。客户先打电话，后发短信。一开始短信语气还很温和，后来直接开始骂人了。
丁爽打电话过去，对方直言要投诉。“我一直想当面跟他道歉，但知道对方肯定不会给我见面机会了。
思前想后，丁爽换了一个手机号码给客户发了一条短信，内容是对方关心的小区的房源信息，“可以看房。
客户果然心动了，看房当天，客户一见到丁爽，第一句话就是：“怎么是你？”丁爽解释一番后，硬拉着客户和自己的经理一起喝了一顿茶。席间斟茶、认错。最后这个客户成了丁爽的老客户。
被骂当然是很难受的，但房地产经纪人是个很残酷的行业。有人一年可以拿七八十万，有人每个月都拿底薪。
“100个人里只有10个人能赚到钱，其他的人都是在陪着浪费青春。
做经纪人的第一年，丁爽最后拿到手的收入是30万，他属于其中的幸运者。
公司规定6点下班，但丁爽和同事真正的下班时间还远未到来。
一般人下班的时候，丁爽有时会去小区门口“驻点”。刚入行的时候，他几乎每天都去，下班的时候回家的人多，他就挂着工作牌站在门口，直到小区的业主都看他眼熟。
除了在门口站着，他也要跟保安、小卖部营业员打交道。闸北一个他常去的楼盘，他的名片就在小卖部里放着。
营业员还会帮他听业主的对话，如果有人谈到要买卖房屋，就把丁爽介绍给他们。如果做成了，丁爽会给他们一部分提成，比如收到8000块钱的中介费，其中两三千块会给营业员。这样的单子丁爽做成过两单。
他的其他同事还有每个人的“责任盘”。所谓的责任盘就是公司指定的，每个区域中中介公司需要关注的楼盘。经纪人需要知道里面有多少房在卖，是谁在卖，什么样的价位和户型，像春节过后这段时间，有哪些房子已经卖出去了，有没有新的房源。
如果能找到新的房源，就算最后不是自己卖出去，也能获得一部分提成。所以每个经纪人盯自己的责任盘都盯得很紧。
盯盘的时间不用太久，约一个小时左右。这之后，不少经纪人还会再回公司，整理房源和客户资料，看看能不能找到一些网络客或者短信客。
在一些不是竞价排名的网站，经纪人经常要不停地刷新自己的挂牌信息，好让自己的房子出现在前面。短信客则是指，通过公司的软件给客户发送房源信息找到的客户。对直营店来说，房源资料和客户资料都是整个公司搜集来的，有的客户信息是向保安买的。对加盟点来说系统则是独立的。
丁爽现在不太做这两面的业务。晚上的时间主要用来看看新闻和政策分析，作为和客户的谈资，有时这些工作他会在家里完成。
晚上10点，街上的中介公司陆陆续续地都关门了。丁爽所在的店也拉下了卷帘。
“房地产经纪是今天不知道明天的活。”丁爽说。明天的又将有90名经纪人陪着10名经纪人一起带看、开单，他们中有多少能成为金牌销售、实现赚大钱的梦想，没有人知道。getty图
[责任编辑：yizb]
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