征收集体土地上房屋时的征收拆迁补偿标准
【案情概要】
安徽省某村张先生，其房屋所在地为集体土地，位置紧挨着县城。且其房屋紧邻着街道，因为是门面房，所以做起了买卖，小日子相当不错。但是这一切，在日，发生了改变，为了打造卫星城市，区国土局张贴了《征地拆迁告知书》，张先生的房屋在拆迁范围内。本来是一件利国利民的好事，但对于张先生而言，犹如一场灾难。
张先生的房屋虽然是紧邻县城但仍是集体土地上，或者说就是在县城范围之内，因为其地理位置优越，门前就是主街道，人来人往，张先生的生意做得还算不错，收入不菲。日，当地政府发布了《征收土地公告》，在安置方案中，给予张先生的补偿是每平方米700元。而周边的商品房已卖到每平米2700元，门面房更是高达每平米近5000元。看着政府给出的补偿价格，张先生欲哭无泪。别说在附近买同等面积的门面房，就是买住宅房，也是九牛一毛。如果同意了补偿协议，张先生自此将无家可归、流浪街头。找政府协商无果。张先生认为，政策都是对老百姓好的，但是这种补偿方式却让老百姓没办法生存，在与政府协商无果的情况下，走投无路的张先生来到北京寻求法律帮助。
著名行政诉讼专家 著名征地拆迁律师
【相关规定】
涉及集体土地的征收问题，我们查阅到以下法律、法规及相关文件：
第一，《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：“被征收地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。
第二，《安徽省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》第37条规定：“房屋及其他附着物的补偿费标准，由省人民政府规定。”。
第三，《国土资源部关于进一步做好征地管理的通知》(国土资发[2010]96号)规定：“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。”
第四，日，中纪委办公厅、监察部办公厅下发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办[2011]8号)规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。
【律师提示】
本案的焦点在于张先生的房屋纳入城市规划区后，应按照何种标准对张先生予以补偿安置?是参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定，参照国有土地上的房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿?
上述法律、法规及相关文件虽然对集体土地上房屋征收与补偿进行了表述，但都仅限于原则上的规定，缺乏具体的、可操作性的内容。根据以上文件，我们很难断定张先生应当按照何种方式进行补偿。律师表示，虽然张先生的房屋处在集体土地上，但是其被划入城市规划区之内。根据日《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释(2011)20号第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”可见，应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定予以张先生补偿。另外《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中，也明确提出，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。
律师说：张先生的房屋应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”拆迁方的安置方案显然是违法前述法律规定，属于违法行为。最终在律师的不懈努力下，张先生与拆迁方获得周边商品房价值1.5倍的赔偿。
著名征地拆迁律师沈玉潮，现任北京来硕律师事务所征地拆迁部主办律师，高级合伙人，2015年代理的"解某不服某县人民政府房屋征收补偿决定案"与"原国家发改委副主任刘铁男受贿案"一并被选为推进河北省法治进程的十大案例。拆迁案件24小时咨询电话： 邮箱：
沈玉潮律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件二百余件，其它各类案件三百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务。
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浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准
作者:张庆月　　时间:　　浏览量 0　　
浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准
作者：张庆月
作为一个从事拆迁工作行业的律师，我必须将我之前的所做拆迁工作进行整理，以便总结出一些经验来，供我以后工作和学习使用。本人虽称不上土地征收拆迁方面的专家，但也做到了熟练熟识的地步。为此，我需要将我的办案总结汇总一下，以供咱老百姓急事所需，也供同行和相关人士参考学习。下面，我将以（以河北省为例）我的思维和思路进行详解，看不懂之处还望谅解。
首先，我在此明确一下：在此我不讲国有土地和集体的征收程序。之所以不讲，其一、是因为我认为总结这方面的内容没有多大用处。大部分被拆迁人并不在乎土地征收程序是否合法，更在乎补偿标准到底是多少，是否符合国家和地方规章规定；其二、但凡国家实施土地征收，都会将各项手续做全，并以各种各样的理由和名义去实施，作为普通的被拆迁人根本无力去对抗国家政府征收部门。所以在程序方面我不会去总结，我仅只单单汇总补偿标准。
国有土地上房屋拆迁补偿标准：
我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：
国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿；二、货币补偿。
一、产权交换式补偿：
1、房屋价值补偿标准：
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
& &2、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。
3、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
4、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
二、货币补偿方式。
1、房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
2、临时安置费和搬迁费
参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。
3、其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。
集体土地上房屋拆迁补偿
目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：
一、农村宅基地房屋补偿
因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：1、宅基地补偿费；2、房屋补偿费及装修费；3、安置费和搬迁费；4、困难补助和奖励；5、房屋内各项家电移机补偿；5、非住宅房屋营运损失补偿等。
二、农用地征收补偿：
1、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。
2、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。
3、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。
城中村改造拆迁补偿
城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：
1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。
2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。
3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。
4、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。
5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。
6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。
综上叙述，因城中村改造实行&一村一策&，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行&同地同价&的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。
以上内容是我2011年工作总结，之后如有新的拆迁补偿标准，我将与时俱进不断补充和完善，并同与大家一起学习和分享。
作者：张庆月律师农村集体土地房屋征收与补偿条例？
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农村集体土地房屋征收与补偿条例？谢谢
提问者：邹高雅|
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已有5条回答
回答数：33842
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集体土地上房屋征收与补偿条例何时出大概只有天知道，话说回来，即使出了又如何呢？无非是为强拆披上层合法的外衣罢了，您以为国务院新颁发的《国有土地上房屋征收和补偿条例》对老百姓有什么好处吗？真的就没有强拆了吗？不是，无非是把行政强拆变成司法强拆而已，换汤不换药，程序上倒是方便了不少，以前从行政裁决到行政强拆，整个程序走完最快也要3个月，现在方便多了，如果法院不受地方政府影响还好，如果政府影响法院的话恐怕一个月之内就完成强拆了。
最重要的是，上有政策，下有对策，永远不要期望国家颁布的每条法令地方上都可以完美的执行，更不要天真的认为以后拆迁可以做到完全的公正公开，到时候一句“公民享有自己的财产隐私权”就全部的推脱过去了。
以上的内容但愿只是我杞人忧天，但愿只是我心理阴暗，我们拭目以待，我真的不想成为这个问题的“预言帝”
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国有土地上房屋征收与补偿条例只适用于城镇国有土地。关于集体土地上房屋拆迁问题现在还只能通过*******土地管理法来规范。但国务院已经意识到现在拆迁中矛盾最大的还是集体土地上房屋的拆迁问题，所以正在督促相关部门加快制定集体土地上房屋征收与补偿的政策，耐心等待吧。
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集体土地上房屋征收与补偿条例何时出大概只有天知道，话说回来，即使出了又如何呢?无非是为强拆披上层合法的外衣罢了，您以为国务院新颁发的《国有土地上房屋征收和补偿条例》对老百姓有什么好处吗?真的就没有强拆了吗?不是，无非是把行政强拆变成司法强拆而已，换汤不换药，程序上倒是方便了不少，以前从行政裁决到行政强拆，整个程序走完最快也要3个月，现在方便多了，如果法院不受地方政府影响还好，如果政府影响法院的话恐怕一个月之内就完成强拆了。
最重要的是，上有政策，下有对策，永远不要期望国家颁布的每条法令地方上都可以完美的执行，更不要天真的认为以后拆迁可以做到完全的公正公开，到时候一句“公民享有自己的财产隐私权”就全部的推脱过去了。
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1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。　2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。　3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。　4、安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。当前位置：&>&&>&
集体土地上房屋拆迁程序适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》吗
　　农权网法律编辑：有的问他的宅基地被征收了，政府要拆房，但适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序，给他下发了一个《房屋征收决定》，这个程序合法吗?
　　闫国华：不合法。集体土地上的房屋要拆迁，是走的土地征收程序，土地(宅基地)一旦被征收，该宅基地上的房屋作为附着物要被拆除。当然拆除也必须有严格的程序，作出法律手续。有的地方政府专门有对集体土地办法，应该严格按照办法进行。如果没有专门办法，根据土地管理法规定，应该对房屋进行评估，进行补偿，然后土地管理部门可以对房屋产权人下发责令交出土地决定书，如果不交，可以申请法院强制执行。
　　可见，政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》拆迁是明显错误的，因为第一、集体宅基地一旦被征收，其上面的房屋不需要再征收;第二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用的是征收具有国有的房屋。
　　不过，虽然程序不能适用国有房屋征收条例，但补偿标准是可以参照国有房屋进行补偿的，可以参照《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋有关问题的答复》。
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城市户口居民能否继承农村宅基地
政府在向村民进行征地的时候，需要出示相关的法律文件，包括政府征地拆迁批文。看到批文后村民应该要积极的配合相关的征地活动，
中国地大物博，要到各地去必须要建设好基础设施，高速公路就是让国内交通发展起来的重要道路。
在之前农村很多的地方都是泥巴路，好一点的是石头路，不过都不平，石头的棱角都露出来很多，现在都有农村公路的，有的时候被农村
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