【前言及案例】
农村经济的飞速发展与人们的法律意识不强形成了巨大反差，造成土地租赁乱象频生由此产生的纷争不断。笔者通过具体案例评析农村土地租赁的效力问题，以供大家参考。
2008年12月某日，乙方王某为非本村集体成员与甲方某村签订一份租赁土地协议书。协议约定甲方将其集体所有的约50亩给乙方王某， 租期20年。甲方签字人为村支部书记，协议上有村民委员会盖章，但出租该土地未经甲方村民集体决议同意。
协议签订后，乙方王某在租赁的土地上树木。 日，甲方因村民委员会换届后乙方一直拖欠租金双方无法达成一致意见，由此发生纠纷。甲方认为乙方签订的《土地租赁协议书》未经集体同意应属无效。乙方认为该土地已租赁长达六年之久同时也缴纳过租金，视为对该协议的追认，合同应属有效合同。
为此，甲方将乙方诉至法院，要求确认对方签订的合同无效。
【法院判决】
法院审理后认定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的 村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。
被告王某与甲方某村签订的《土地租赁协议书》未经集体同意，违反了"民主议定程序"这一法律强制性规定，而且未 报镇人民政府批准，属于未生效的合同，因此该《土地租赁协议书》无效。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》 第三条规定："国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的、荒沟、荒丘、荒滩等农 村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。"同时根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条和第四十八条规定："以其他方式承包农村土地， 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会 议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意。"乙方不是甲方集体村民，承包集体土地应经集体同意。甲方在既不召开村民大会也不召开村民代表会议的情 况下，无权代表甲方将集体土地出租给乙方，因双方签订的协议违反了"民主议定程序"这一法律强制性规定，应为无效合同。
但本案的争执焦点在于，村民委员会领取过租金的行为，是否可视为默认或者是追认行为。乙方承包土地长达六年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否已经超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，必须符合两个生效要件：
第一、需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上 村民代表同意;
第二、需报乡、镇人民政府批准。两个要件缺一不可。
双方签订的《土地租赁协议书》违反了"民主议定程序"这一法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定："违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。"因无效的合同自始无效，故原告起诉并未超过法定的诉讼时效。
因此，双方签订的《土地租赁协议书》属于无效合同，所以法院依据上述规定作出相应判决，以达到农村集体的规范、合法，保障村民及集体的合法权益的目的。
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泰征安补〔2017〕第12号未经村民会议三分之二以上村民代表的同意，未报镇政府批准，土地租赁合同认定无效
蔡某与王某等农村土地承包合同纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
　　　　　　
(2012)一中民终字第6025号
　　上诉人（原审第三人）蔡某。
　　委托代理人肖亮。
　　被上诉人（原审原告）王某。
　　被上诉人（原审原告）王某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审原告）孙某。
　　被上诉人（原审原告）黄某。
　　被上诉人（原审原告）林某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审原告）林某。
　　被上诉人（原审原告）刘某。
　　被上诉人（原审原告）刘某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审原告）平某。
　　被上诉人（原审原告）王某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审原告）伊某。
　　被上诉人（原审原告）平某。
　　被上诉人（原审原告）王某。
　　被上诉人（原审原告）王某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　上列被上诉人的委托代理人朱某。
　　被上诉人（原审被告）北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社。
　　法定代表人王仪，社长。
　　委托代理人孙某。
　　委托代理人王某。
　　上诉人蔡某因与被上诉人王某等19人、北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2012）房民初字第2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理该案后，依法组成由审判员刘彧担任审判长，代理审判员朱英俊、刘慧参加的合议庭，于日审理了本案。本案现已审理终结。
　　王某等19人在一审中起诉称：王某等19人系北京市房山区琉璃河镇周庄村集体经济组织成员。日，北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社（以下简称周庄经联社）与蔡某签订《土地租赁经营合同》，双方约定周庄经联社将位于本村废旧砖厂坑洼北侧120亩耕地租赁给蔡某经营使用，租赁期限5年，自日至日，租赁费每年每亩160元。合同到期后，周庄经联社与蔡某又将合同期限延长至日。周庄经联社将本村土地发包给本集体经济组织以外的个人承包，未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡（镇）人民政府批准，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条强制性规定。因此，王某等19人认为周庄经联社与蔡某订立的《土地租赁经营合同》违反了民主程序，应属无效。请求判令：1、确认周庄经联社与蔡某签订的《土地租赁经营合同》无效；2、蔡某返还120亩土地；3、诉讼费用由周庄经联社及蔡某承担。
　　周庄经联社在一审中答辩称：王某等19人所述属实，同意王某等19人的诉讼请求。
　　蔡某在一审中陈述称：不同意王某等19人的诉讼请求。1、补充条款是废弃砖厂坑洼地承包经营合同的补充，是废弃砖厂坑洼地承包经营合同的组成部分，其效力与废弃砖厂坑洼地承包经营合同一致；补充条款作为废弃砖厂坑洼地承包经营合同的增补，其订立并不违反法律禁止性规定。2、本案王某等19人已丧失了对补充条款无效的诉讼请求权。3、本案王某等19名村民不是适格原告。4、此次起诉并非王某等19名村民本人的真实意思表示，其对起诉后的法律后果不甚了解。5、补充条款已履行11年有余，蔡某已对承包土地进行了大量投入，王某等19人与周庄经联社必须承担导致补充条款无效的全部民事赔偿责任，请求驳回王某等19人的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：日，周庄经联社为甲方，蔡某为乙方签订了《土地租赁经营合同》，约定将废旧砖厂坑洼地相邻北侧面积一百二十六亩土地出租给乙方使用；东至南洛村南公路，西至高速路，北至南洛村土地边界，南至废旧砖厂坑洼地；租赁期限从日至日止。双方还约定了租赁用途、交接期限、租赁费交付方式、双方的权利义务等。后双方又将该合同期限延长至日。
　　日，蔡某与周庄经联社签订了关于蔡某租赁大地土地面积减少说明，租赁土地减少6亩，收费亩数120亩，亩160元。后从2007年开始调整承包费，其中90亩，每亩200元；30亩，每亩160元。合同签订后，未经周庄经联社村民代表会议讨论通过等民主决策程序，也未经北京市房山区琉璃河镇政府批准。后王某等19人以周庄经联社与蔡某订立的《土地租赁经营合同》违反了民主议定程序，应属无效为由，诉至一审法院，主张相应的权利。
　　另查明：
　　日，第三人蔡某与高建立、曹国庆签订《土地租赁经营合同》，约定第三人蔡某将126亩土地中的12.6亩转租给高建立、曹国庆经营，租赁期限从日起至日止，用途为种植农作物，蔬菜，繁育林木种苗等，并约定了租赁费交付方式、权利义务、合同期满、合同的变更解除终止、争议解决方式等内容。日加盖北京市房山区琉璃河地区办事处周庄村民委员会印章。2007年10月，第三人蔡某（北京市琉璃河圣林苗圃场业主）与北京农业生物技术研究中心、周庄经联社三方签订土地使用权租赁合同，约定将92亩土地的使用权出租给北京农业生物技术研究中心，用于农业科研。租赁期限为15年，从日至日，及租金、租金支付、合同期满后事项、争议解决方式等。
　　上述事实，有日《土地租赁经营合同》、842名村民签字、（2010）房民初字第6085号民事判决书、废弃砖厂坑洼地承包经营合同、日《土地租赁经营合同》、2007年10月土地使用权租赁合同以及三方当事人的陈述在案佐证。
　　一审法院判决认定：根据查明的事实，周庄经联社在对本集体组织以外的第三人蔡某发包土地时，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，未经上级政府批准，存在严重的程序瑕疵，违反了法律的强制性规定，故依法认定周庄经联社与第三人蔡某于日签订的《土地租赁经营合同》无效。王某等19人的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。第三人蔡某述称补充条款是废弃砖厂坑洼地承包合同的补充及组成部分，其效力与坑洼地承包合同一致；补充条款作为坑洼地承包合同的增补，其订立并不违反法律禁止性规定的意见，与法院查明事实不符，法院不予采纳。第三人蔡某述称的王某等19人丧失诉讼请求权的意见，于法无据，该院不予采纳。第三人蔡某述称王某等19人主体不适格意见，与查明事实不符，于法无据，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，判决如下：一、被告北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社与第三人蔡某于二○○○年五月十日签订的《土地租赁经营合同》无效；二、第三人蔡某将位于北京市房山区琉璃河镇周庄村废旧砖厂坑洼地相邻北侧面积一百二十亩土地返还给被告北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社。
　　蔡某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一审法院认定事实不清。《土地租赁经营合同》是双方在原合同即废弃砖厂坑洼地承包经营合同基础上订立的补充协议，废弃砖厂坑洼地承包经营合同是经过村民委员会2/3以上代表讨论通过并经周庄经联社批准订立的土地承包合同。在废弃砖厂坑洼地承包经营合同第8条当中明确约定双方协商一致可以订立补充合同。在《土地租赁经营合同》中也载明“双方于日签订废弃砖厂坑洼地承包经营合同后，因土地数量减少，不够经营规模，经双方协商同意再增加租赁经营土地126亩，特增签补充协议。”在《土地租赁经营合同》第5条特殊约定中也明确表述为“合同的变更、解除、终止、争议的解决方式等条款，依据日双方签订的废弃砖厂坑洼地承包经营合同内容执行。”据此，《土地租赁经营合同》是对废弃砖厂坑洼地承包经营合同的补充。一审法院未对上述事实进行确认，而上述事实充分证明《土地租赁经营合同》是经过村民2/3以上代表同意的。一审判决适用法律不当。日开始实施的《最高法院关于审理农村承包合同纠纷案件的司法解释》第25条与2005年实施的《最高法院关于审理农村承包合同纠纷案件的司法解释》第27条的规定并无冲突与不一致，因此1999年出台的司法解释仍然适用于本案。涉案合同签订于日，距今已经12年。在12年当中，蔡某对土地投入了大量的人力和物力并足额交纳租金。2002年、2007年，经发包人同意，蔡某将部分土地经营权进行了流转。5年合同期满后，双方经协商同意，又延续了租赁期限，增加了租金。一审法院无视上述事实，未按照最高法院出台的相关规定进行判决，属于适用法律不当。一审法院在判决当中未区分双方的过错及各自应承担的法律责任。在12年的经营管理中，蔡某投入了大量的时间和精力，现涉案土地上种植有26万元的树木，涉及流转土地的预期利益为70.15万元，蔡某在12年当中培肥地力施用农家肥支出12万元。另，一审法院如判决合同无效，应当判令周庄经联社返还12年收取的承包金25.512万元。如按照一审法院的认定，周庄经联社越权发包，因此造成合同无效的法律责任完全在于周庄经联社，因此周庄经联社应当赔偿蔡某全部经济损失共计133.662万元。蔡某的上诉请求是，撤销一审法院判决，驳回王某等19人的诉讼请求。
　　针对蔡某的上诉理由及请求，王某等19人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。蔡某自称其与周庄经联社签订的120亩耕地的《土地租赁经营合同》应为废弃砖厂坑洼地承包经营合同的补充，没有事实依据。上述合同不是同一个合同，前者不构成后者的补充条款。前者合同的标的物为基本农田，而后者合同的标的物为废弃砖厂的非农业废地，二者不能混为一谈。蔡某不是我村经济组织成员，依据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第四十八条的规定，其承包土地应当履行相应的手续。最高人民法院1999年出台的司法解释已于日失效，该司法解释不能作为审理本案的依据。王某等19人现请求驳回蔡某的上诉，维持一审法院判决。
　　周庄经联社的答辩意见与王某等19人的答辩意见一致。
　　本院经审理另查明：日，周庄经联社与蔡某签订废弃砖厂坑洼地承包经营合同，双方约定经村民代表充分讨论通过，周庄经联社将位于京石高速公路东侧的废弃砖厂坑洼地380亩面积发包给蔡某经营使用；承包期限30年，自日至日；蔡某在承包期内，可以种植苗木、种植农作物、养畜禽和兴建厂房及办公用房等开发利用。日，北京市房山区第一公证处对上述合同进行了公证。
　　再查：日，周庄经联社与蔡某签订《土地租赁经营合同》，双方约定周庄经联社与蔡某于日签订废弃砖厂坑洼地承包经营合同后，因土地数量减少，不够经营规模，经双方协商同意，再增加租赁经营土地126亩（因林网改造减少6亩，计收费亩数120亩）；租赁期限为5年，自日至日；蔡某在租赁期限内可以种植农作物、蔬菜、繁育林木种苗、花卉、兴建临时办公用房，但不得定植树木；双方的权利义务、合同期满时的约定、合同的变更、解除、终止、争议的解决方式等条款，依照日双方签订的废弃砖厂坑洼地承包经营合同内容执行。此后，双方经协商同意将该合同期限延长至日。
　　本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实，还有本院的谈话记录在案佐证。
　　本院认为：《农村土地承包法》第四十八条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”因此，周庄经联社与蔡某在签订120亩《土地租赁经营合同》之前是否履行了民主议定程序，是确认涉案合同效力的关键。
　　根据查明的事实，周庄经联社与蔡某在《土地租赁经营合同》当中所约定的租赁标的物120亩土地，与此前双方在废弃砖厂坑洼地承包经营合同当中所约定租赁标的物380亩土地非同一宗土地，因此上述两合同之间并非补充与被补充的关系，而是两个相互独立的合同。基于上述理由，蔡某以此前其与周庄经联社签订的废弃砖厂坑洼地承包经营合同已经履行了民主议定程序合法有效，双方此后签订的《土地租赁经营合同》是此前合同的补充条款亦属合法有效的抗辩，本院不予采纳。鉴于周庄经联社在与蔡某签订《土地租赁经营合同》之前未履行民主议定程序，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《土地租赁经营合同》应当确认为无效。现王某等19人要求确认本案诉争合同无效并要求判令蔡某返还涉案承包土地120亩的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。
　　关于蔡某上诉所述其他理由一节，本院认为，最高人民法院1999年出台的《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的规定》已于2008年年底失效，因此该司法解释不能适用于本案。鉴于蔡某在本案当中未提起反诉，因此涉及合同无效的责任、承包金的返还以及损失赔偿等问题，应由其与周庄经联社另行协商或者通过诉讼程序另案解决，本案不予处理。
　　综上所述，原判正确。蔡某的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉要求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费三十五元，由北京市房山区琉璃河镇周庄村农工商经济联合社负担（本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费七十元，由蔡某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　长　刘　彧
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代理审判员　朱英俊
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代理审判员　刘　慧
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二 年 五 月 十八 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书　记　员　刘济源
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