雷某与王某、张某房屋买卖合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网
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雷某与王某、张某房屋买卖合同纠纷一案
雷某诉王某、张某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书雷某在一审诉讼中诉称：我与张某原系夫妻，于日结婚，婚后我们以张某名义购买了位于北京市大兴区旧宫镇德茂小区*号楼*单元*号房屋一套。2006年我与张某离婚一案中，因无钱交纳诉讼费，大兴区法院只判决离婚而未对该房屋进行分割。2007年3月，在我不知情的情况下，张某将上述房屋卖给了王某。二被告的行为侵犯了我的合法权益。现我要求确认张某和王某签订的房屋买卖合同无效；诉讼费用由二被告承担。王某在一审诉讼中答辩称：1、我与张某均具有完全民事行为能力，双方签订合同系真实意思表示，所签合同成立且生效；2、我和张某共同到房管部门办理了该房屋登记手续，依法取得了涉案房屋的所有权证；3、在整个交易过程中，我查验了张某的身份证、户口本（显示其离异，其提供了1998年她与前夫的离婚调解书）、原房产证（显示产权人为张某），且我多次到该房查看，确认只有张某在该房屋中居住；4、我有偿取得了涉案房屋，支付了17.5万元的对价，依法交纳了契税2600余元；5、原告凭现有证据并不能当然成为诉争房屋的产权人。我善意有偿取得了诉争房屋的所有权，双方签订的合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。张某在一审诉讼中未到庭进行答辩。北京市大兴区人民法院经审理查明：日，张某与赵某经宣武区法院调解解除了婚姻关系；该院（2006）大民初字第7312号民事判决书，判决张某与雷某离婚，但是因雷某未交纳诉讼费用，未对汽车及本案诉争房屋进行处理，后张某提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。日，张某与王某签订了房屋买卖协议，张某将位于大兴区德茂庄的*号楼*单元*号房屋一套卖给王某，交易时该房屋的产权证显示所有权人为张某，房产证号为京房权证兴私字*号，房屋成交价格为175 000元，后王某交纳了购买房屋的相关契税，并于日取得了涉案房屋的所有权证。另查，雷某向该院提起行政诉讼，要求撤销北京市建委向王某颁发的所有权证，（2007）大行初字第48号行政判决撤销北京市建委于日向王某颁发的京房权证兴私字第*号房屋所有权证，后王某向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院裁定撤销一审判决，驳回雷某的起诉。现涉案房屋所有权人为王某。上述事实，有双方当事人的陈述及行政裁定书、民事判决书、调解书、费用票据、房产证等证据材料在案佐证。北京市大兴区人民法院判决确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，虽然雷某与张某在离婚诉讼中并未对涉案房屋进行处理，但是在王某与张某进行买卖房屋过程中，王某查验了张某的身份证、涉案房屋原房产证、张某与前夫赵某的离婚调解书、依法支付了涉案房屋的购房对价并交纳相关税费，办理了涉案房屋所有权证的变更登记，王某属善意取得且已尽到了善意第三人应有的注意义务，其与张某签订的房屋买卖合同，应属有效，王某的合法权益应受到法律保护。雷某以张某出卖房屋自己不知情侵犯了其合法权益进而主张无效的诉讼理由，法院不予采信。据此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条之规定，判决如下：驳回雷某的诉讼请求。雷某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。上诉事实和理由：一审法院以善意取得为由确认了双方之间签订的合同有效。我认为原审法院的事实没有查清，认定错误，适用法律不当。王某不是善意取得，而是与张某恶意串通损害了上诉人的权益，善意取得应依据《物权法》的规定和成立要件，王某并非完全具备这些要件。双方签订合同之前王某就应该知道所诉争议的房屋是上诉人与被上诉人离婚时没有处分的财产。尽管王某出具了张某1999年的离婚协议，但是上诉人依然在该房屋居住。上诉人没有见过王某，日上诉人回家时发现房子已经被王某换了门和锁，上诉人发现自己的物品被人拿走，王某签订合同的日期是日，也就是说没有签订房屋买卖合同之前，王某就把房屋的门和锁都换了这不符合常理和交易习惯，由此可见王某完全知道这个房屋的情况，可见其主观是恶意。王某知道知道了诉争房屋张某没有处分权，07年3月2日，上诉人报警后在房屋过户之前，警察找过王某询问过这个事情。在房屋过户之前房屋的电卡被王某拿走了，上诉人向他索要，王某拒绝返还。上诉人只好找派出所和法院出具证明又找到物业出具证明后才重新办理的电卡，也就是说王某知道张某没有处分权的情况下，还办理过户手续。王某没有以合理的价格有偿售让这个房屋，当时的价格是35万元到40万元之间。而王某仅仅以17.5万元的价格买了下来。这是不公平不合理的交易，其主观目的由此可见。王某过户之后并没有要求上诉人腾退房屋，不要求实际占有房屋，这是不合情理的。上诉人起诉王某之后，王某也没有反诉上诉人，其不敢理直气壮的主张自己的权利，可见其非常心虚。这也恰恰说明王某不是真正的善意取得该房屋，而是和被上诉人张某恶意串通损害上诉人的权利。王某并不是很富有的人，其在3月3日签订合同，3月8日办理过户手续，短短一周之内进行了买卖，不去主张自己的权利，其动机值得怀疑。王某不是善意取得而是和张某恶意串通损害了上诉人的权利。王某答辩称：同意原审判决。我们要求驳回上诉维持原判。王某的购房行为是典型的善意取得。在整个交易过程中王某尽到了善意注意义务。另外王某是根据当时合理的价格有偿取得该房产。根据民法通则的意见的规定，作为善意第三人王某的利益应当受到保护。王某与张某已经到房管部门办理了过户手续，根据物权法的规定王某是房屋的产权人，对方不是原共同房屋的产权人因此对方的主张缺乏基础。房屋价格在大兴房产局有记载，基本就这个价格。我代张某缴纳了其他契税1万多元和当时的价款是基本持平的。雷某说3月2日报警这个事实不存在，并且上诉人在原审中也没有提供相关的证据来证明其主张。上诉人说警察找到王某询问这都不是事实，另外关于价格问题，在2007年上半年房价还没有涨起来，诉争房屋价格还是20万元左右。张某在二审诉讼中未到庭进行答辩。本院经审理查明，原审法院认定事实基本属实，本院予以确认。在本院审理本案期间，雷某与王某均未就本案向法院提供新的证据。上述事实，有双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为：当事人应当对自己提出的诉讼请求，提供证据加以证实，否则将承担举证不能的不利后果。在本案中，上诉人雷某以王某与张某恶意串通签订了房屋买卖合同，不符合善意取得的规定和构成要件，损害了雷某的权益为由提出上诉，请求本院确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效，但雷某并未就其诉讼请求提供证据加以证实，故对于雷某的上诉请求，本院不予支持；而在本案中，王某与张某进行买卖房屋过程中，王某查验了张某的身份证、涉案房屋原房产证、张某与前夫赵某的离婚调解书，王某已尽到了善意第三人应有的注意义务，且依法支付了涉案房屋的购房对价并交纳相关税费，办理了涉案房屋所有权证的变更登记，故其与张某签订的房屋买卖合同，应属有效，王某的合法权益应受到法律保护。综上，一审法院判决并无不当，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七百二十元（其中，公告费用六百五十元），由雷某负担（已交纳六百八十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由雷某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审&&判&&长&& 王&&磊审&&判&&员&& 段丽萍代理审判员&& 章坚强&&&&&&&&&&&&&& 二○○九年二月二十日书&&记&&员&& 宋&&涛
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买房时，如何防范“一房二卖”？问题详情：王某，李某二人系夫妻，婚后共同购买了房屋一套。2016年1月，夫妻二人与孙某签订了房屋买卖协议，在孙某履行合同义务付清全部购房款后，王，李二人将房产证交给孙某，并将房屋交付其使用。同年11月，二人又同张某签订了一份房屋买卖协议，将已经卖给孙某的房屋再次出卖，二人在收取张某购房定金后不知所踪。
孙某、张某无奈将夫妻二人诉至法院，孙某要求二被告协助办理过户；张某要求二被告继续履行合同，即在收取全部购房款后交付房屋并协助办理过户。推荐回答：谢谢邀请一、一房二卖的处理原则是怎样的？要了解一房二卖的处理原则，首先要知道什么是一房二卖，开发商为什么要选择一房二卖？（一）什么是一房二卖：一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。开发商在签订购房合同后一方面考虑到购房者可能会违约的情况怕房子卖不出去，另一方面以更高的价格卖给另一购房者，这些都是开发商选择一房二卖的原因。（二）一房二卖的一般处理：房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后一个购房者履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时，前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权，对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权，所以应负返还房屋的义务。根据法律规定，房屋产权已经归他人所有，开发商对前一个购房者实际履行已不能，在该种情形下，前一个购房者不能强制履行购房合同。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。关于损害赔偿的数额多少，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，开发商往往在房地产升值时，见利背信而与出价高的购房者成交，对该房屋的涨价部分，属于前一个购房者的可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后，又与他人就同一房屋签订买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，开发商已非房屋所有权人。合同法第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无效的，由开发商向后一个购房者承担信赖利益的赔偿。3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为开发商享有，而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位，那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说，如果两个买卖合同都没有办理过户，法院会区别不同情况，予以合理的处理。二、如何防止一房二卖？对于购房者而言，应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。（一）买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。（二）购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。（三）购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失老房宅基地和责任归属权属于谁？问题详情：老房子宅基地和别人换成责任田，将来国家征用或收回责任田业主该怎么办?推荐回答：按照土地法规定，你家如果没有分户的情况，只能是一家一个宅基地，多余的村里有权收回和安置。你们已经有了新的宅基地，按照法律村里安置给别人，你在旧宅基地上的地上附属物，使用方应该给与一定的补偿。打官司的最终结局也只能是这样。我老房动迁，补助300万，想投资不知干点啥？推荐回答：这要看你家在哪。如果一线和新一线城市，建议你去拿这钱升个MBA，以在职的名义去应聘一些好的公司（在职上学同时）。剩下的钱可以买点理财产品，靠谱的。三四线城市的话，多方面交朋友，找到当地地头蛇做的平稳生意，投进去一半，等捞第一桶金。老房装修，是否有必要？问题详情：因为当孩子结婚了，居住了20几年的房子，装修和房子已经有点落败了，是否需要再重新装修一下呢？推荐回答：旧房翻新装修远比新房装修更为复杂，并且有很多意想不到的隐蔽情况发生，今天就来为大家介绍一下旧房翻新装修的五大步骤的相关介绍，一起来看看吧一、更换建材产品局部安装或更换建材产品，是消费者的日常需求，如果不是动手能力强的人，换个灯泡、门锁、把手都是难事儿了，更不要说换马桶、安吊灯、装吊柜等等技术难度高一些的事情。因此，这 方面的服务最普遍最琐碎。二、墙体地面翻新为空间四壁换装容，这是一个给家换颜最容易想到的办法。然而换之前的破坏动作就危险很多，比如掀掉瓷砖、铲掉墙皮等，尤其是厕所厨房，水电隐患较多，没有专业队伍的帮助，就更麻 烦。三、局部升级改造指那些涉及到固定装修和家具更换的部位，包括固定衣柜改造、餐区改造、储纳改造或者局部电路水路照明改造等。因为要完成一个空间的一部分局部升级，动作又比较大，所以对不改造部 分的保护和合理利用就很重要。四、单个房间翻新完整改造一个房间就涉及所有工种了，这时候已经需要之前进行全面设计服务了，因为工期相对较长，工程量也相对大，更需要按照专业装修那样不能马虎。尤其是涉及到与其他房间相关的 水电及材料连接等细节，需仔细处理；所以一定要找专业的翻新公司。五、所有居室翻新这比毛坯房装修麻烦好几倍，因为你需要瞻前顾后。就算是全部重新装修，也分层次，如果有些固定材料完好无损，可以采取保护继续使用，比如地板等，如今提倡生活节约，越少更换材料 ，越环保。父亲的老房拆迁要我做主，继母及她儿媳说我啃老，我该怎么做？问题详情：本人长沙人，独子，两岁父母离异，从小跟父亲，长大跟母亲，父亲之前谈了个女人十三年，没结婚。结果07年父亲因病失去劳动力，那女人就甩了我父亲。13年父亲和认识不到一个月的常德汉寿乡下女人结婚了……14年我要在长沙买房，父亲不同意借钱给我，一穷二白的我开始四处借钱，把小房子买了，15年自己和老婆的奋斗又买了一套长沙的房子，15年底继母问我父亲房子马上要拆迁，打算怎么办？我说好办，我两套房子您二老选一住，装修我来出钱……继母不同意，说我爸爸体弱多病，要她和我爸户主的房子，言下之意把我撇清。于是便翻脸了，也没大吵大闹，但是我态度很强硬，说我爸爸的房子即便拆迁了，也是留给我的子孙的，任何人别打主意。她本身也没有和我爸住，随便收拾行李就走了。这时我才知道我爸爸大几万的退休金全借给她儿子了，没有借条。关键是她儿媳还打电话给我说：你一天到晚就是惦记你爸的房子，你好意思啃老？推荐回答：从开始她就看上你父亲的钱了，你父亲生病为什么不接父亲一起住，你对父亲的照顾不够，不管别人怎么说，好好孝顺父亲，钱财乃身外之物，是你的别人也拿不走，不是你的别强求老房改造，是先改地热还是水电？问题详情：家里买了个10年的二手房，三室两厅两卫，134平！装修想把以前的暖气改成地暖！那地暖是在水电改造完之后铺在水电上面呢？还是改完地暖，地面都找平完了之后改水电？推荐回答：同时改啊，笨，电基本都是在墙上，我家刚改完，水扯到了阳台贴墙下走，自己看图吧今天刚改完！贵阳大西门芦花巷老房什么时候拆？推荐回答：这个只能计划赶不上变化快了。两城区，老旧房屋成片的很少，几乎是占地面积小或者狭长的了。房地产市场变化特别快，尤其是政策，面积小的地方，房开不愿意改造，利益不大。一，成片的面积上万方的，征收成本高，受政策影响，房开一算账，利益不大，不愿意开发。二，政府没有资金，融资受限制，所以难改造。不过还是那句话，计划赶不上变化。
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。王某于2012年3月购买房屋一套，面积130平方米，所有权证中记载的共有情况为王某所有。2012年8月，王某与张某在民政部门办理了离婚手续。日，经某房产中介服务介绍，于某与王某签订了《房屋买卖合同》一份，约定王某将上述房屋转让给于某，房屋成交总价为528000元。之后，于某将房款交付了王某，王某将房屋交付给于某使用，但因故未能办理房屋所有权转让手续。于某诉至法院请求王某协助办理房屋的过户手续。【分歧】
本案在审理过程中，存在两种不同的观点。
第一种意见认为，于某与王某订立的房屋买卖合同，房产证也记载王某为唯一的所有人，王某现已离婚，但根据民政部门的离婚证书可知该房屋是在王某与张某婚姻存续期间购买，如王某不能证明与张某在婚姻存续期间就财产方面有特别的约定，或者离婚时就该财产处理归自己的证据，仍应推定该房屋属于王某与张某的共有财产。所以，于某应主动申请追加张某为本案的共同被告，如张某提出王某无权处理自己的共有财产，法院应判决于某与王某签订的房屋买卖合同无效，驳回原告于某的诉讼请求。
另一种意见认为，房屋买卖合同是否有效应根据《合同法》的构成要件予以判断。于某与王某均具有民事行为能力，订立合同的主体适格；双方的意思表示亦真实；合同内容并无违反法律、法规的禁止性规定。因此，于某与王某的合同有效。另一方面，于某相信房产部门登记该房屋为王某一人所有的信息，如果房产部门公示的信息不能产生相应的法律效果，那么就无法保障交易安全。
笔者同意第二种意见，理由是：
1、房屋买卖合同有效。本案是于某要求王某办理房屋过户登记手续，也就是履行双方订立的房屋买卖合同中的附属义务。法院在判决王某应否协助办理房屋过户的义务时，当然需要审查双方所签订房屋买卖合同的效力。现在的问题是第三人于某有理由依赖公信原则对房产部门登记为王某所有的房屋签订买卖合同，并无理由要求于某去查询该房屋实际是王某与哪些人存在共有关系，王某与张某离婚后，该房屋是否归属哪一方。否则，房产部门的房屋登记行为就毫无意义，更不能实现公信之目的。于某与王某的房屋买卖合同只要具备主体适格、意思表示真实、交易标的合法，合同成立且有效。
2、判决的履行行为是否具有可执行性。合同依法成立以后，关键是需要行使各自的权利和相应的义务。作为被告王某能否履行房屋的交付义务。由于房屋是不动产，除了履行通常的将房屋钥匙交付给买方，还要履行办理房屋过户手续。现在，房产登记部门对该套房屋登记的所有权人为王某，在办理过户过程中不存在有其他共有人需要协助的情况，所以，法院的判决办理过户行为即使不能得到王某的配合，仍可以通过强制执行措施实现房屋所有权转移的目的。
3、假如王某确实存在损害张某的财产权利，张某有权向王某主张赔偿损失。通常情况下，王某与张某离婚时对财产已经进行了分割，如属于张某的财产，则应及时办理过户手续。如该房产属于离婚时未处理或遗留的财产，基于不动产的公示、公信原则，王某将房屋出售给于某后，如损害了房屋共有人张某的财产权利，张某可通过向王某主张赔偿损失的途径予以救济。
综上所述，房屋买卖合同依法成立，且不存在无法履行而应解除合同的情形，故法院应判决支持于某要求王某办理房屋过户的诉讼请求。(杨喜贤)丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同是否有效 - 110法律咨询网
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丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同是否有效
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　【案情】 　　李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到房地产交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。 　　【分歧】 　　李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效？ 第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的处分权，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。 第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。 【管析】 笔者同意第一种意见，其理由如下。 　 1、善意取得是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所在权人不得请求善意第三人返还原物。在物权法实施以前，善意取得的原物仅限于动产，不动产不适用善意取得。为了维护交易安全和经济秩序稳定，2007年实施的《中华人民共和国物权法》第一百零六条对不动产的善意取得也作出了相应的规定，同时为了保护所有人的合法权益，对善意取得进行了严格的限制，必须同时具备（一）受让人该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人三个条件。 　　2、善意取得制度还须满足的一个重要条件是善意第三人不知道也不可能知道占有人无转让财产的权利，从该案的具体情形来看，尽管李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，但张某系完全民事行为能力人，李某的朋友，有理由也应当知道张某系已婚，房屋一般为夫妻共同财产，对夫妻共同财产张某并没有完全的处分权，即使对张某的婚姻状况不了解，在签订房屋买卖合同时要求取得共同所有人的默认或者书面同意，李某在买卖房屋时没有尽到合理的必要的注意，故该案不适用善意取得。 　　3、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该案中李某擅自处分夫妻共同财产且系不动产，属无权处分，故张某与李某要求办理过户手续时遭到拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。李某与张某在进行买卖房屋的活动中，双方均存在过错，对于张某的损失，张某可以要求李某给予一定的赔偿。
作者：萍乡市安源区人民法院　张小平
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